淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控體系

【摘 要】每個公司需要有其內(nèi)部控制的體系，房地產(chǎn)屬于重資金行業(yè)，內(nèi)部控制要求更加細化，對于各種風(fēng)險點的把控分類進行管理。而其中財務(wù)環(huán)節(jié)或與財務(wù)相接環(huán)節(jié)都應(yīng)該分文別類的制定，每個管理制度組織財務(wù)內(nèi)控體系建設(shè)。

【關(guān)鍵詞】內(nèi)控；管理；財務(wù)

財務(wù)內(nèi)控體系應(yīng)該在國家法律層面之上予以按照本公司本行業(yè)的特點制定，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)內(nèi)控體系由多項制度組成，一般會包含：按揭管理、備用金管理、財務(wù)報告管理、財務(wù)報銷規(guī)范化管理、財務(wù)管理獎罰、票據(jù)管理、融資管理、收款管理、資金管理、銀行賬戶管理等。以下針對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理比較重要的，而且與其他行業(yè)區(qū)別比較大的按揭管理、收款管理、資金管理、銀行賬戶管理、財務(wù)報銷規(guī)范化管理進行說明。對于實際性的管理要求和具體的對策提供探討，對于公司如何全面地建立企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理體系構(gòu)筑對策。

一、按揭管理主要情況

客戶以所夠商品房做抵押并由公司提供階段性擔(dān)保的個人商品房貸款，就是按揭款的范圍。按揭工作一般都會涉及項目總經(jīng)理、財務(wù)、按揭專員和營銷部四個主體，分別在各個崗位按照公司內(nèi)部的流程幫助客戶辦理按揭。

對于其他事項一般要做出約定：1.按揭辦理費用處理，協(xié)助客戶辦理交納預(yù)抵押證所需費用。2.根據(jù)按揭銀行具體要求準備資料，和審核條件。3.若客戶在付清首期款后未按相關(guān)合同約定辦妥按揭手續(xù)的，由營銷部負責(zé)催請客戶盡快辦理，并按照合同規(guī)定執(zhí)行。

按揭貸款保證金的管理：1.一般根據(jù)與按揭合作銀行簽署《銀行按揭業(yè)務(wù)合作書》要求繳納保證金。2.購房人房產(chǎn)證辦理并完成抵押登記后，他項權(quán)利解除，由財務(wù)人員攜相關(guān)證明到按揭銀行辦理按揭保證金退回事宜。3.購房人如不履行還貸義務(wù)，則由公司承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，代購房人墊付應(yīng)還借款，按揭銀行從保證金賬戶中直接扣取購房人所欠借款和違約金。4.保證金的追償由營銷部負責(zé)催辦，限定日期辦理不及時的，由公司法務(wù)進入法律程序。

二、收款管理主要情況

房地產(chǎn)企業(yè)的收款主要為銷售收款，收款內(nèi)容有：以各種形式（現(xiàn)金、支票、銀行轉(zhuǎn)賬、信用卡支付等）繳納的認籌金、定金、預(yù)付款、分期房款、按揭款、附加稅費等。所有銷售收款均由財務(wù)部門的收銀員負責(zé)辦理，任何其他人員不得代辦經(jīng)辦。每日應(yīng)規(guī)定核對收款記錄，并編制收款統(tǒng)計表，報送相關(guān)部門。

銷售收款過程中財務(wù)人員的操作，應(yīng)該特殊規(guī)定出規(guī)范要求，因為銷售收款涉及的類型較多，而且之間存在轉(zhuǎn)換的情況存在。1.首次辦卡，為了蓄客采用的營銷手段，這里的辦卡會簽訂辦卡協(xié)議并且收取部分費用的，財務(wù)不僅需要核對辦卡人身份，還需要核對享受的營銷優(yōu)惠比例。2.（升級）選房，一般是從辦卡的客戶中進行的升級辦卡業(yè)務(wù)，也是正式銷售的手段。同樣需要財務(wù)參與，并且核對要求和款項。3.認購（定金），客戶在這個階段訂購具體房源，并且繳納一定的定金。4.簽約（購房），正式辦理購房合同，并且繳納首付房款辦理按揭等。5.交房（確認收入），營銷組織交房手續(xù)，財務(wù)需要開據(jù)正規(guī)發(fā)票，并且代收代付契稅和維修基金等。另外，還有一些特殊業(yè)務(wù)，如退房、換房、換名、退卡、退升級和面積補差也都需要詳細的進行補充規(guī)定。

三、資金管理主要情況

資金管理一般為資金調(diào)撥和支付、現(xiàn)金和銀行存款管理，適用對象為整個公司或者集團型的公司。

這部分強調(diào)的是崗位分工及授權(quán)批準，控制點為金額大小和時間。以下已集團公司為背景概況幾點：

1.資金調(diào)撥

規(guī)定資金的運籌由財務(wù)統(tǒng)一調(diào)度和使用，資金集中上劃集團資金歸集賬戶，各公司日常營運資金金額，由集團財務(wù)按預(yù)算進行核定金額，規(guī)定次日上劃集團資金歸集轉(zhuǎn)戶具體金額。對于需要調(diào)撥資金的，應(yīng)涉及相關(guān)流程審批等。

2.銀行資金

銀行放款和還款各公司在使用銀行借款資金和歸還銀行貸款時，均需要內(nèi)部流程審批，并且規(guī)定授權(quán)范圍。

3.現(xiàn)金管理

對于日常零星支出金額多大的或者什么類型的進行規(guī)定，使用現(xiàn)金，其他一律不準。所有現(xiàn)金收入款項都應(yīng)于當(dāng)日如數(shù)存入銀行，不準坐支，并且規(guī)定特殊節(jié)假日情況等?，F(xiàn)金開支應(yīng)確定庫存現(xiàn)金限額，超過限額存入銀行，如追加應(yīng)履行相關(guān)手續(xù)。現(xiàn)金如果發(fā)生被搶或偷的情況，責(zé)任應(yīng)有警方鑒定。其他特殊情況也應(yīng)詳細規(guī)范。

4.銀行存款管理

銀行的賬戶管理，辦理結(jié)算業(yè)務(wù)、資金信貸和現(xiàn)金收付而在相應(yīng)金融機構(gòu)開設(shè)的基本賬戶、一般結(jié)算賬戶和專用賬戶。銀行賬戶應(yīng)集中控制、分類管理、具體相關(guān)崗位負責(zé)辦理公司銀行賬戶的開立、撤銷程序。日常賬戶的管理，包括定期核對、編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表、取得銀行憑證等。

四、銀行賬戶管理主要情況

1.銀行賬戶管理信息庫

需要有專人對公司開立和使用銀行賬戶納入銀行賬戶管理信息范圍，應(yīng)該包含戶名全稱、開戶銀行全稱、銀行賬號、幣種、賬戶類別（基本戶、一般戶、臨時戶等）、賬戶用途（綜合性、一般性賬戶、資本金賬戶等）、開戶日期、賬戶變更日期、銷戶日期、網(wǎng)銀（U盾數(shù)量、權(quán)限、保管人）、賬戶管控部門、財務(wù)專用章全稱、法人章名稱。

2.其他項目

規(guī)定崗位及時收集和更新信息庫的內(nèi)容和記錄，保證及時全面的反映公司銀行賬戶的真實情況，并定期與各賬戶管理公司對數(shù)據(jù)記錄進行全面的核對和清理，嚴禁“賬外賬戶”。嚴禁違反多頭開戶，嚴禁出租、出借和轉(zhuǎn)讓銀行賬戶；公司其他部門一律不準開立銀行賬戶；預(yù)留印鑒章、網(wǎng)銀U盾鎖的物理存放安全，密碼的保管等。

3.用途分類

（1）綜合性賬戶可用于繳稅、工資薪金及日常經(jīng)營費用支出等；一般綜合性賬戶為基本戶，特殊情況下需要相關(guān)程序或崗位人員審批；

（2）一般賬戶用于核算各公司經(jīng)營性業(yè)務(wù)收支，專戶專用；

（3）監(jiān)管賬戶用于房地產(chǎn)管理局監(jiān)管資金賬戶；

（4）外債類賬戶用于公司對外借款、融資等；

（5）資本金賬戶用于投資入股、驗資等；

（6）其他類主要用于上述以外業(yè)務(wù)，需要單獨經(jīng)審批程序。

五、財務(wù)報銷規(guī)范管理主要情況

一般財務(wù)報銷內(nèi)容主要有差旅費的報銷、招待費用報銷、辦公費采購報銷、資料印刷制作費的報銷、會議培訓(xùn)費報銷。

差旅費的報銷要求，員工出差期間、不分職位和地區(qū)，一律以行政規(guī)定的限額內(nèi)據(jù)實報銷，并且報銷的主要包含：交通費用票據(jù)、伙食費補助、交通補助費用、住宿費、出差期間發(fā)生的共同費用、駕駛員報銷費用、其他費用。

業(yè)務(wù)招待費報銷應(yīng)有事先申請，并經(jīng)過公司相應(yīng)部門負責(zé)人批準后方可招待，招待的標準應(yīng)按照行政的規(guī)定執(zhí)行，不得超標準。

辦公費采購報銷原則上由集團統(tǒng)一采購，統(tǒng)一辦理，統(tǒng)一報銷。各公司項目上用工作需要應(yīng)在當(dāng)?shù)夭少彆r，應(yīng)向行政部門提出采購申請，報銷反饋到行政部門管理。

資料印刷制作費是為工作現(xiàn)場需要所購買的資料復(fù)?。ㄤN售部門發(fā)生較多）、打印發(fā)生的費用。報銷時需提供簽訂合同原件，并出具驗收的入庫單據(jù)和合格確認的證明票據(jù)。

會議培訓(xùn)費分為因公需要參加培訓(xùn)和集團戰(zhàn)略要求外派學(xué)習(xí)，都應(yīng)取得參與許可，費用標準按照行政的規(guī)定執(zhí)行。

另外，針對所有的費用報銷，要求報銷發(fā)票抬頭必須與報銷內(nèi)容一致，經(jīng)辦人員應(yīng)于事項結(jié)束后5日內(nèi)主動到財務(wù)部門報賬，超過30日如無特殊原因，財務(wù)拒絕報銷。如遇到年末報銷，報銷單據(jù)報送時間為12月20日，否則造成跨年報銷。

六、總結(jié)

房地產(chǎn)財務(wù)內(nèi)控體系是為了不斷提高資金的利用效果，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)營目標和資金積累，所構(gòu)建的完整的財務(wù)內(nèi)控模式。財務(wù)內(nèi)部控制要求較細，直接涉及資金的收付，應(yīng)考慮具體實際操作情況，如上述介紹的房地產(chǎn)企業(yè)，因行業(yè)的不同，財務(wù)的控制點存在與生產(chǎn)型企業(yè)很大差異。并且財務(wù)內(nèi)控如形成體系，需要責(zé)任到崗位，細則配合規(guī)定，逐漸的形成一個體系化。從企業(yè)長遠發(fā)展意義來看，這種體系的建立，是企業(yè)長期良性運行的有效保證，對于房地產(chǎn)行業(yè)深化改革、改善管理、提高效益和加強廉政建設(shè)等方面的責(zé)任更加重大，有著更加重要的現(xiàn)實意義。

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作者簡介：

何祖蘭（1972—），男，安徽合肥人，安徽財經(jīng)大學(xué)本科生，研究方向：財務(wù)、審計。