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    新常態(tài)下營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策

    2016-11-17 04:26:41袁洲何倫志
    會(huì)計(jì)之友 2016年20期
    關(guān)鍵詞:稅負(fù)影響房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增

    袁洲 何倫志

    【摘 要】 營(yíng)改增稅制改革作為我國(guó)結(jié)構(gòu)性減稅和供給側(cè)改革的主要舉措,自2016年5月1日起,將房地產(chǎn)業(yè)納入到“營(yíng)改增”試點(diǎn),這對(duì)我國(guó)新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要的意義。在已有的文獻(xiàn)研究中,較少考慮企業(yè)所得稅抵扣效應(yīng)以及房地產(chǎn)投資企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)模式問(wèn)題,為此將企業(yè)所得稅稅前抵扣效應(yīng)和“甲供材料”“包工包料”投資運(yùn)營(yíng)兩種模式問(wèn)題同時(shí)予以考慮,構(gòu)建不同模式下房地產(chǎn)投資企業(yè)營(yíng)改增前后稅負(fù)變化預(yù)測(cè)模型,結(jié)果顯示“甲供材料”模式較“包工包料”模式具有更明顯的減稅效果。最后,針對(duì)營(yíng)改增房地產(chǎn)投資企業(yè)主要成本支出可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額增值稅發(fā)票取得、過(guò)渡時(shí)期政策執(zhí)行、企業(yè)內(nèi)部控制管理及財(cái)政稅收補(bǔ)貼等問(wèn)題,提出了相應(yīng)的對(duì)策建議。

    【關(guān)鍵詞】 營(yíng)改增; 房地產(chǎn)企業(yè); 稅負(fù)影響

    【中圖分類號(hào)】 F812.42 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 A 【文章編號(hào)】 1004-5937(2016)20-0114-03

    一、引言

    房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和支柱性產(chǎn)業(yè)之一,其所涉及的上下游產(chǎn)業(yè)鏈眾多,自身行業(yè)經(jīng)營(yíng)關(guān)系復(fù)雜;其中,上游產(chǎn)業(yè)包括鋼鐵、建材、機(jī)械、化工、工程承包等行業(yè);下游產(chǎn)業(yè)包括家電、裝修、物業(yè)、家居等行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)作為典型的周期長(zhǎng)、投資大、資金密集型產(chǎn)業(yè),對(duì)各類稅收及金融政策變化有著極強(qiáng)的敏感性,尤其是稅收政策變化將直接影響房地產(chǎn)投資企業(yè)的稅負(fù)和利潤(rùn)水平,最終影響房地產(chǎn)投資企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。目前,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所涉稅費(fèi)體系相當(dāng)復(fù)雜,涉及營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、個(gè)人所得稅、印花稅等諸多稅種,在一定程度上加重了房地產(chǎn)投資企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和投資的積極性。

    近年來(lái),隨著經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化,房地產(chǎn)業(yè)也逐步進(jìn)入新常態(tài),政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷出臺(tái)調(diào)整政策,但收效甚微,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本仍居高不下。2015年,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨高庫(kù)存壓力,企業(yè)資金回流放緩甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿減弱以及開發(fā)投資速度迅速下降。盡管中央和地方不斷出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)復(fù)蘇新政,積極調(diào)整銀行信貸和投融資政策,鼓勵(lì)樓市消費(fèi)和投資,但房地產(chǎn)企業(yè)投資積極性未見(jiàn)好轉(zhuǎn),新樓盤開工建設(shè)仍持續(xù)下行。2016年,李克強(qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》中強(qiáng)調(diào),從2016年5月1日起,將占據(jù)我國(guó)營(yíng)業(yè)稅總額67%的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等,全部納入試點(diǎn)范圍,并將不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅全部納入抵扣稅額范圍,至此全國(guó)將全面推行營(yíng)改增,徹底打通稅收抵扣鏈條,確保企業(yè)稅負(fù)只減不增。為此,借助房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改增值稅財(cái)稅改革之東風(fēng),減輕房地產(chǎn)投資企業(yè)稅負(fù),提高房地產(chǎn)企業(yè)投資積極性,對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展具有重要的意義。

    二、相關(guān)文獻(xiàn)研究視角回顧

    縱觀“營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響”相關(guān)文獻(xiàn),國(guó)內(nèi)學(xué)者主要圍繞稅負(fù)影響程度展開研究。鄭巖和冼彬璋[1]采用天津房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù),假設(shè)房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)均適應(yīng)11%的增值稅稅率并且屬于抵扣范圍的進(jìn)項(xiàng)稅額均能取得增值稅專用發(fā)票,從而得到全部抵扣,最終測(cè)算得出營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)較營(yíng)改增前減輕0.82%。宗式華和周松德[2]認(rèn)為,在房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅率為17%的情形下,營(yíng)改增前后稅負(fù)保持均衡的臨界點(diǎn)是物料成本占據(jù)企業(yè)總收入比例的65.5%;當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)物料成本占企業(yè)總收入比例小于65.5%時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)水平將上升;反之,則稅負(fù)水平下降。彭曉潔和肖強(qiáng)[3]假設(shè)房地產(chǎn)業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)全部推行營(yíng)改增的前提下,構(gòu)建不同稅率下的稅負(fù)預(yù)測(cè)模型,測(cè)算結(jié)果顯示,房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)發(fā)生變化主要受制于增值稅稅率和可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額兩個(gè)主要因素。在相同的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額增值稅稅率情況下,房地產(chǎn)企業(yè)取得的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額越大,營(yíng)改增后企業(yè)稅負(fù)的降低程度就越大。

    在上述諸多國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)研究中,大多數(shù)學(xué)者在研究營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響方面,基本上從營(yíng)改增前后所繳稅額的簡(jiǎn)單比較維度,得出房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)上升還是下降;但是,大多數(shù)文獻(xiàn)在考察和房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅負(fù)時(shí),忽視了企業(yè)所得稅在征繳營(yíng)業(yè)稅前可以獲得扣除的情況。另外,在計(jì)算房地產(chǎn)稅負(fù)變化時(shí),未考慮房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中成本核算的特點(diǎn),僅將物料成本作為增值稅可抵扣項(xiàng)目來(lái)源。為此,本文在考察房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)變化時(shí),將征繳企業(yè)所得稅予以扣除的抵稅效應(yīng)以及房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)施工企業(yè)的“甲供原料”和“包工包料”兩種模式的實(shí)務(wù)要求考慮在內(nèi),構(gòu)建“甲供原料”和“包工包料”模式下的房地產(chǎn)投資企業(yè)的稅負(fù)前后變化模型。

    三、房地產(chǎn)投資企業(yè)在營(yíng)改增中的稅負(fù)變化分析

    在現(xiàn)實(shí)的征繳納稅實(shí)踐中,房地產(chǎn)投資企業(yè)銷售基本采用預(yù)售方式,當(dāng)期收到的預(yù)售房款不作為“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”而是計(jì)入“預(yù)收賬款”科目核算。對(duì)房地產(chǎn)投資企業(yè)預(yù)收房款所對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅金,應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)到“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目核算。依據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件中的“已銷開發(fā)產(chǎn)品的營(yíng)業(yè)稅金及附加準(zhǔn)予在當(dāng)期按規(guī)定扣除”有關(guān)規(guī)定,對(duì)于房地產(chǎn)投資企業(yè)已繳納并且計(jì)入“營(yíng)業(yè)稅金及附加”的營(yíng)業(yè)稅應(yīng)在當(dāng)期所繳納的企業(yè)所得稅中扣除。與營(yíng)業(yè)稅征繳中的所得稅稅前扣除相比,增值稅作為一種價(jià)外稅,是針對(duì)增值部分征稅,其不在房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)表項(xiàng)目中反映,無(wú)法作為費(fèi)用進(jìn)行所得稅稅前扣除。在對(duì)房地產(chǎn)投資企業(yè)營(yíng)改增前后稅負(fù)變化進(jìn)行比較時(shí),應(yīng)將營(yíng)業(yè)稅中的企業(yè)所得稅稅前扣除的抵扣效應(yīng)考慮在內(nèi)。

    房地產(chǎn)投資企業(yè)開發(fā)成本極其復(fù)雜,涉及到不同領(lǐng)域和環(huán)節(jié)的費(fèi)用支出,其大體包括土地成本、建筑安裝、財(cái)務(wù)成本等項(xiàng)目支出。在具體的房地產(chǎn)投資和運(yùn)作實(shí)踐情形下,房地產(chǎn)投資企業(yè)的運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)模式基本以“甲供材料”和“包工包料”兩種方式為主,在“甲供材料”運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)模式中,物料成本僅作為可抵扣增值稅來(lái)源,但大部分房地產(chǎn)投資企業(yè)對(duì)建筑施工單位要求采用“包工包料”模式進(jìn)行運(yùn)作和經(jīng)營(yíng),取得建筑施工單位統(tǒng)一開具的建筑業(yè)發(fā)票,從而增加進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣部分。

    (一)模型構(gòu)建

    2016年3月23日,財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件[4];其中,附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三章第十五條第二款之規(guī)定,提供建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)或者銷售不動(dòng)產(chǎn),實(shí)行增值稅稅率為11%??梢?jiàn),房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅率確定為11%。

    營(yíng)改增之前,假設(shè)某房地產(chǎn)投資企業(yè)應(yīng)稅收入為R,企業(yè)所征繳納營(yíng)業(yè)稅稅率為5%R,由于營(yíng)業(yè)稅中具有所得稅稅前抵扣效應(yīng)功能,其應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅為5%R×(1-25%)=3.75%R。

    營(yíng)改增之后,假設(shè)房地產(chǎn)投資企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本為C,企業(yè)所繳納增值稅稅率為11%,取得進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣金額約占總成本比例為β;在“甲供材料”投資和運(yùn)營(yíng)模式下,房地產(chǎn)投資企業(yè)物料成本約占營(yíng)業(yè)成本比例為β1,其中,當(dāng)物料成本占營(yíng)業(yè)成本比例為β1=0時(shí),房地產(chǎn)投資企業(yè)采取“包工包料”的投資和運(yùn)營(yíng)模式;當(dāng)物料成本占營(yíng)業(yè)成本比例β1>0時(shí),房地產(chǎn)投資企業(yè)采取“甲供材料”的投資和運(yùn)營(yíng)模式。由于房地產(chǎn)投資企業(yè)在“甲供材料”投資和運(yùn)營(yíng)模式中的物流成本在進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣部分的增值稅稅率為17%,房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅率為11%,那么作為一般納稅人的房地產(chǎn)投資企業(yè)應(yīng)繳納增值稅等于銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額,即R/(1+11%)×11%-[C×β×17%+C×(β-β1)×11%]。

    (二)模型分析

    考慮到實(shí)踐中房地產(chǎn)業(yè)物料來(lái)源途徑的不同,將房地產(chǎn)投資企業(yè)的投資和運(yùn)營(yíng)模式分為“甲供原料”和“包工包料”兩種,其對(duì)應(yīng)不同的增值稅稅率進(jìn)項(xiàng)稅額;另外,還考慮到營(yíng)業(yè)稅征繳中房地產(chǎn)投資企業(yè)所得稅稅前抵扣效應(yīng),因此構(gòu)建兩種不同的投資和運(yùn)營(yíng)模式來(lái)觀察營(yíng)改增前后的稅負(fù)變化。為了簡(jiǎn)便說(shuō)明房地產(chǎn)投資企業(yè)營(yíng)改增前后稅負(fù)水平的變化情況,本文假設(shè)房地產(chǎn)投資企業(yè)所有用于成本支出部分均能取得增值稅專用發(fā)票,從而獲得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額部分抵扣,即房地產(chǎn)投資企業(yè)增值稅可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額相應(yīng)成本比例β為100%。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資企業(yè)營(yíng)改增前后稅負(fù)水平保持不變,才能確保營(yíng)改增后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)不加重,即房地產(chǎn)營(yíng)改增營(yíng)業(yè)稅額=營(yíng)改增后增值稅稅額。

    (1)當(dāng)房地產(chǎn)投資企業(yè)選擇“包工包料”投資和運(yùn)營(yíng)方式時(shí),β1=0,C/R=56%;當(dāng)C/R>56%時(shí),房地產(chǎn)投資企業(yè)稅負(fù)在營(yíng)改增后出現(xiàn)減稅效應(yīng);反之,營(yíng)改增后,房地產(chǎn)投資企業(yè)出現(xiàn)稅負(fù)上升現(xiàn)象。

    (2)當(dāng)房地產(chǎn)投資企業(yè)選擇“甲供材料”投資和運(yùn)營(yíng)方式時(shí),β1∈(0,1),通過(guò)計(jì)算公式(1)得到,C/R=6.16%/(β1×6%+11%)且C/R∈(36%,56%)。如果C/R>6.16%/(β1×6%+11%),營(yíng)改增之后,房地產(chǎn)投資企業(yè)出現(xiàn)減稅效應(yīng),并隨著β1比例的逐步增大,其營(yíng)改增后的減稅效果更為明顯;反之,房地產(chǎn)投資企業(yè)的稅負(fù)出現(xiàn)不降反增的現(xiàn)象。

    (三)結(jié)果分析

    通過(guò)上述建模分析可知,營(yíng)改增后房地產(chǎn)投資企業(yè)選擇采用“甲供材料”投資和運(yùn)營(yíng)模式比“包工包料”模式取得更多的增值稅可抵扣稅額,減稅效果更為明顯。在房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅率為11%和均能取得可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額增值稅發(fā)票的情況下,房地產(chǎn)投資企業(yè)營(yíng)改增后無(wú)論選擇采用“甲供材料”還是“包工包料”方式,房地產(chǎn)投資企業(yè)均能實(shí)現(xiàn)減稅效果。

    四、營(yíng)改增后房地產(chǎn)投資企業(yè)的應(yīng)對(duì)之策

    營(yíng)改增后,房地產(chǎn)投資企業(yè)取得明顯的減稅效果,需要滿足進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣能夠取得全部增值稅發(fā)票的條件。在房地產(chǎn)投資企業(yè)成本支出中,主要包括土地成本、建筑安裝和材料供應(yīng)成本、財(cái)務(wù)成本;但在實(shí)踐中,這些成本項(xiàng)目支出并非能夠全部取得用于進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的增值稅專用發(fā)票,其所抵扣增值稅發(fā)票占營(yíng)業(yè)成本比例越高,房地產(chǎn)投資企業(yè)營(yíng)改增后的減稅效果越好。另外,房地產(chǎn)投資企業(yè)還面臨營(yíng)改增過(guò)渡時(shí)期政策以及稅收征繳方式的改變等問(wèn)題,為此提出具體的應(yīng)對(duì)建議。

    1.解決主要成本支出項(xiàng)目可抵扣問(wèn)題。房地產(chǎn)投資企業(yè)的土地成本支出是企業(yè)最主要成本之一,其進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問(wèn)題成為房地產(chǎn)投資企業(yè)營(yíng)改增后取得明顯減稅效果核心環(huán)節(jié)。無(wú)論是通過(guò)政府劃撥或市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓等手段,都應(yīng)將取得土地成本支出予以扣除后的余額作為房地產(chǎn)投資企業(yè)的銷售額,并將財(cái)政專用土地收付款憑據(jù)作為增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣依據(jù),徹底減輕房地產(chǎn)投資企業(yè)的稅負(fù)。在建筑安裝和材料供應(yīng)成本方面,房地產(chǎn)投資企業(yè)應(yīng)選擇可以開具增值稅專業(yè)發(fā)票的建筑安裝和材料供應(yīng)商企業(yè)作為上下游合作伙伴企業(yè),增加可用于抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額部分,減輕房地產(chǎn)投資企業(yè)稅負(fù)。在財(cái)務(wù)成本方面,房地產(chǎn)投資企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)控制和管理,增強(qiáng)增值稅納稅各環(huán)節(jié)減稅意識(shí),嚴(yán)格管理和監(jiān)督企業(yè)增值稅專用發(fā)票的開具和使用,降低增值稅繳納風(fēng)險(xiǎn),減輕企業(yè)稅負(fù)。

    2.解決好營(yíng)改增試點(diǎn)時(shí)期政策執(zhí)行問(wèn)題。一般而言,房地產(chǎn)投資企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)和銷售周期都較長(zhǎng),在營(yíng)改增試點(diǎn)過(guò)渡期面臨“營(yíng)業(yè)稅”和“增值稅”選擇使用問(wèn)題。依據(jù)國(guó)務(wù)院劃定的從2016年5月1日起全面實(shí)施營(yíng)改增的最后期限,將5月1日作為營(yíng)業(yè)稅和增值稅政策執(zhí)行的臨界點(diǎn),將5月1日之前的房地產(chǎn)合同開工期的開發(fā)項(xiàng)目作為營(yíng)業(yè)稅征繳對(duì)象,5月1日之后的房地產(chǎn)合同開工期的開發(fā)項(xiàng)目作為增值稅征繳對(duì)象,但是考慮到房地產(chǎn)合同簽署時(shí)間和開工期處于跨期的特殊情況,給予跨期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目一定時(shí)間(比如2或3年)的政策緩解執(zhí)行期。

    3.加強(qiáng)房地產(chǎn)試點(diǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理,切實(shí)減輕稅收負(fù)擔(dān)。面對(duì)此次營(yíng)改增重大結(jié)構(gòu)性稅制措施和供給側(cè)改革,房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際繳納稅收實(shí)踐過(guò)程中,可能面臨不可預(yù)知的稅負(fù)變化,企業(yè)應(yīng)積極從內(nèi)部加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理制度著手,完善稅收發(fā)票制度管理,建立專人發(fā)票財(cái)務(wù)管理人員制度,擴(kuò)大進(jìn)項(xiàng)稅額范圍,切實(shí)減輕房地產(chǎn)試點(diǎn)企業(yè)在稅改后的稅負(fù)[5]。房地產(chǎn)試點(diǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)加強(qiáng)與上游企業(yè)和下游企業(yè)合作過(guò)程中取得增值稅發(fā)票的管理,提高發(fā)票抵扣合格率,保證房地產(chǎn)試點(diǎn)企業(yè)稅收抵扣鏈條的完整性,減輕營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

    4.貫徹落實(shí)企業(yè)財(cái)政補(bǔ)貼制度,扶持企業(yè)平穩(wěn)過(guò)渡。面臨營(yíng)改增稅收制度改革所帶來(lái)的巨大不確定性,不僅要從房地產(chǎn)試點(diǎn)企業(yè)自身內(nèi)部加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理,而且要從外部財(cái)政補(bǔ)貼制度出發(fā),對(duì)因營(yíng)改增而出現(xiàn)稅負(fù)增加的房地產(chǎn)試點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼,以助平穩(wěn)度過(guò)營(yíng)改增稅制改革試點(diǎn)期。另外,貫徹落實(shí)企業(yè)財(cái)政補(bǔ)貼制度,有利于提高房地產(chǎn)試點(diǎn)企業(yè)參與的積極性,順利推進(jìn)我國(guó)營(yíng)改增稅收制度領(lǐng)域供給側(cè)改革。同時(shí),在執(zhí)行試點(diǎn)企業(yè)財(cái)政補(bǔ)貼制度實(shí)踐過(guò)程中,稅務(wù)部門應(yīng)簡(jiǎn)化相關(guān)手續(xù),提高執(zhí)行稅收財(cái)政補(bǔ)貼制度效率,加快推進(jìn)營(yíng)改增稅收制度改革。

    【參考文獻(xiàn)】

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    [2] 宗式華,周松德.預(yù)估房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”的稅負(fù)變化[J].財(cái)會(huì)月刊,2013(13):105.

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