論房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理策略

于佳卉

【摘 要】 財(cái)務(wù)預(yù)算管理是企業(yè)發(fā)展建設(shè)和科學(xué)調(diào)控的重要支撐，是企業(yè)內(nèi)部管理體系中不可或缺的內(nèi)容，同時(shí)它是一個(gè)綜合性的財(cái)務(wù)計(jì)劃，是保證資金鏈條平穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)的重要條件。伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)相繼建立起來(lái)，而隨之而來(lái)的內(nèi)部財(cái)務(wù)預(yù)算問(wèn)題也愈發(fā)明顯。新形勢(shì)下，如何采取合理的預(yù)算管理策略，以打破房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的瓶頸，已成為有關(guān)工作者亟需解決的重要課題。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 預(yù)算管理問(wèn)題 管理策略

伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作在企業(yè)資金管理體系中的重要性日益凸顯。然而，由于受到傳統(tǒng)管理模式的影響，現(xiàn)階段企業(yè)的預(yù)算管理工作模式仍舊存在許多制約發(fā)展的因素，這些因素的存在成為了企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算工作創(chuàng)新發(fā)展的絆腳石，使得企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程中難以占據(jù)最佳發(fā)展地位。鑒于此，新形勢(shì)下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理策略進(jìn)行探析，以推動(dòng)預(yù)算管理工作的革新，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)預(yù)算的有效管理，無(wú)論是對(duì)于完善企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理體系，還是提升企業(yè)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，爭(zhēng)取更廣闊的房地產(chǎn)市場(chǎng)，都有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、企業(yè)預(yù)算管理創(chuàng)新的重要意義

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理工作建立在經(jīng)營(yíng)預(yù)算和資本預(yù)算的基礎(chǔ)上，它是企業(yè)立足自身發(fā)展實(shí)際，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展目標(biāo)和工作任務(wù)出發(fā)，緊緊圍繞企業(yè)的戰(zhàn)略性目標(biāo)，利用數(shù)字形式來(lái)對(duì)未來(lái)一定時(shí)期的資金投放和各項(xiàng)收支及經(jīng)營(yíng)成果分配等資金運(yùn)作所作出的現(xiàn)金流量的安排。作為一種財(cái)務(wù)管理手段，它不僅能直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展，還可以進(jìn)一步提高企業(yè)的整體效益，增強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部凝聚力和生命力。近年來(lái)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，以及《新企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的頒布，對(duì)企業(yè)預(yù)算管理有了全新的闡釋，同時(shí)也承擔(dān)了更重更強(qiáng)的責(zé)任和使命?？梢?jiàn)，進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理的創(chuàng)新，采取合理有效的管理策略，以降低企業(yè)成本支出，合理融資，使之能更好地適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，已是必然。

二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中存在的問(wèn)題

（一）預(yù)算編制脫離實(shí)際

預(yù)算管理是企業(yè)資金管理的重要內(nèi)容，其不僅僅是以成本、價(jià)格等為指標(biāo)進(jìn)行分析的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，還涉及到許多不確定的因素。然而，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)所實(shí)施的預(yù)算管理受制于企業(yè)的公司治理結(jié)構(gòu)影響，使得其在開展預(yù)算管理活動(dòng)時(shí)，仍舊在沿用傳統(tǒng)單一的預(yù)算編制方法，即采用“自上而下”的方式編制財(cái)務(wù)預(yù)算。這種以公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為目標(biāo)值，通過(guò)層層分解的方式進(jìn)行指標(biāo)分解的財(cái)務(wù)預(yù)算限制方式，雖然能夠增強(qiáng)編制的剛性，確保預(yù)算管理活動(dòng)得以全面執(zhí)行，但是容易脫離企業(yè)發(fā)展實(shí)際，和企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)相違背。再加上，一些房地產(chǎn)企業(yè)仍舊在采用舊式的預(yù)算編制程序，這種由舊式程序搜編制出來(lái)的數(shù)據(jù)隨意性強(qiáng)，數(shù)據(jù)缺乏真實(shí)性和可靠性，在執(zhí)行時(shí)往往會(huì)形成一定的阻力，導(dǎo)致預(yù)算難以精準(zhǔn)地反映企業(yè)的真實(shí)情況，影響了預(yù)算管理的嚴(yán)肅性。

（二）財(cái)務(wù)預(yù)算分析不全面

房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)較為復(fù)雜，而預(yù)算管理可以通過(guò)線的作用把各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行連接，而實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資金的有效管理。但是部分企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算管理的過(guò)程中，雖然能夠認(rèn)識(shí)到預(yù)算管理工作對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)工作的重要性，但是并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理和運(yùn)營(yíng)工作的有效銜接，缺乏了相應(yīng)的財(cái)務(wù)分析和控制工作。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算難以發(fā)揮事前規(guī)劃、事中控制的作用，只能進(jìn)行事后的業(yè)績(jī)考核，預(yù)算管理的作用難以得到全面性的發(fā)揮。

（三）預(yù)算考核機(jī)制有待完善

結(jié)合我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際，現(xiàn)階段的財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系建設(shè)處于初級(jí)階段，仍舊存在很多問(wèn)題。譬如說(shuō)：財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)方面的工作并沒(méi)有做集中處理，基本上都是采用分散各個(gè)部門的方式。此外，很多的房地產(chǎn)企業(yè)在開展預(yù)算管理工作時(shí)，都沒(méi)有進(jìn)行獎(jiǎng)懲機(jī)制的有機(jī)融合，存在嚴(yán)重的考核指標(biāo)問(wèn)題，預(yù)算考核沒(méi)有納入績(jī)效考核的范疇中，使得獎(jiǎng)懲制度和預(yù)算管理相脫節(jié)，企業(yè)的預(yù)算管理工作也難以全面執(zhí)行。

三、新形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的創(chuàng)新策略

（一）改進(jìn)編制方法，提高預(yù)算編制的科學(xué)性

預(yù)算編制是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作中的重點(diǎn)項(xiàng)目，只有確保了編制的科學(xué)性，才能提煉出精準(zhǔn)的、高質(zhì)的預(yù)算結(jié)果。首先，企業(yè)要做好匯總分解工作。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的構(gòu)成涉及到多方面的內(nèi)容，為了提高預(yù)算編制的科學(xué)性，有關(guān)職能人員在進(jìn)行編制時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地、基礎(chǔ)、建設(shè)、安裝等項(xiàng)目成本進(jìn)行分解，然而一一對(duì)應(yīng)到相關(guān)的項(xiàng)目建設(shè)之中。當(dāng)然，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理所涉及到的內(nèi)容和項(xiàng)目，企業(yè)還應(yīng)因時(shí)制宜、綜合考慮、統(tǒng)籌兼顧，根據(jù)不同的業(yè)務(wù)采用相對(duì)應(yīng)的編制方法，包括零基預(yù)算、彈性預(yù)算、滾動(dòng)預(yù)算、固定預(yù)算等。其次，要掌握好編制周期。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)化、復(fù)雜的工作，整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期長(zhǎng)，期間充滿著諸多的不確定因素。對(duì)于收支內(nèi)容的詳細(xì)計(jì)劃更是需要具體落實(shí)，技術(shù)人員應(yīng)細(xì)心詳細(xì)的將數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，制作成會(huì)計(jì)表格，這樣最后的預(yù)算編制才是很具有可靠性與準(zhǔn)確性。此外，要重視現(xiàn)金流量的預(yù)算管理。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，針對(duì)這一產(chǎn)業(yè)性質(zhì)，相關(guān)職能人員在進(jìn)行預(yù)算管理時(shí)，必須要加大對(duì)現(xiàn)金流量進(jìn)行合理有效的控制力度，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。

（二）優(yōu)化管理模式，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的轉(zhuǎn)型

2.1根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性來(lái)開展全面預(yù)算管理工作

如前所述，房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性質(zhì)，其擁有房款回收率、工程產(chǎn)值、銷售額、利潤(rùn)額、管理費(fèi)用率、目標(biāo)成本等特殊的預(yù)算指標(biāo)。企業(yè)在開展預(yù)算管理工作時(shí)，應(yīng)加大如下幾大方面的關(guān)注力度：①在以現(xiàn)金預(yù)算為中心的前提基礎(chǔ)上，企業(yè)可以通過(guò)控制現(xiàn)金流來(lái)對(duì)日常的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行控制；②企業(yè)在追求經(jīng)濟(jì)利益最大化的過(guò)程中，股東所創(chuàng)造出的資金成本價(jià)值應(yīng)得以體現(xiàn)；③在立足目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上，要更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)。

2.2實(shí)施責(zé)任預(yù)算指標(biāo)并做好控制工作

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)，最終取決于各單位的執(zhí)行情況。為此，企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算管理時(shí)，要采取相應(yīng)的激勵(lì)措施，對(duì)表現(xiàn)突出的員工予以相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，以更好地調(diào)動(dòng)他們參與預(yù)算管理工作的積極性。其次，企業(yè)有關(guān)管理領(lǐng)導(dǎo)必須要從時(shí)代發(fā)展態(tài)勢(shì)出發(fā)，逐步強(qiáng)化自身的財(cái)務(wù)管理意識(shí)，注重財(cái)務(wù)人員的培養(yǎng)，并建立行之有效的人才選拔機(jī)制，才能充分調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)人員自我增值的積極性，才能為企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理活動(dòng)注入“養(yǎng)分”，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)預(yù)算有效管理。此外，企業(yè)還要把預(yù)算指標(biāo)不能完成帶來(lái)的影響降到最低，把實(shí)際情況與預(yù)算指標(biāo)偏離降到最小。當(dāng)然，企業(yè)在執(zhí)行過(guò)程還應(yīng)進(jìn)行跟蹤控制，并對(duì)責(zé)任預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行考評(píng)，建立預(yù)算報(bào)告制度，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

2.3做好預(yù)算的調(diào)整和考核工作

首先，對(duì)于正式下達(dá)的執(zhí)行預(yù)算，倘若沒(méi)有特殊情況，不允許進(jìn)行調(diào)整。如果在執(zhí)行時(shí)，市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)條件、政策法規(guī)等發(fā)生了重大的變化，有關(guān)人員可以對(duì)預(yù)算進(jìn)行合理調(diào)整，而調(diào)整時(shí)應(yīng)由執(zhí)行單位逐級(jí)向管理委員會(huì)提出書面報(bào)告，經(jīng)審議批準(zhǔn)之后，下達(dá)執(zhí)行命令。此外，要完善相應(yīng)的考核制度。預(yù)算考核包括預(yù)算管理系統(tǒng)和預(yù)算執(zhí)行者的考核兩方面的內(nèi)容，有關(guān)人員必須要做好考核工作，發(fā)揮激勵(lì)和約束作用，確保預(yù)算管理目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。

（三）加強(qiáng)人員建設(shè)，提高預(yù)算管理隊(duì)伍綜合能力

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)化、復(fù)雜且細(xì)膩的工程活動(dòng)，要想切切實(shí)實(shí)把這項(xiàng)工作做好，就必須要加強(qiáng)人員素質(zhì)建設(shè)，提高預(yù)算管理人員的工作意識(shí)和業(yè)務(wù)能力。首先，對(duì)于一些不懂的業(yè)務(wù)和問(wèn)題要虛心向有經(jīng)驗(yàn)的同事請(qǐng)教，不要不懂裝懂；在信息化技術(shù)深入推進(jìn)的當(dāng)前背景下，預(yù)算管理人員還需不但加強(qiáng)學(xué)習(xí)，補(bǔ)充自身的知識(shí)儲(chǔ)備，用科學(xué)理論知識(shí)來(lái)武裝頭腦，以滿足預(yù)算管理工作信息化建設(shè)的需要。此外，要加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，企業(yè)可以利用短期培訓(xùn)、集中面授、組織業(yè)務(wù)考試等多種合理的形式有針對(duì)性、有計(jì)劃性、有重點(diǎn)地對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算人員進(jìn)行全方位培訓(xùn)，以提高他們的管理技能以及職業(yè)道德水準(zhǔn)。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，預(yù)算管理作為房地產(chǎn)且進(jìn)行經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的重要工具，其對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)具有指導(dǎo)和規(guī)劃作用。新經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分意識(shí)到財(cái)務(wù)預(yù)算管理創(chuàng)新的重要意義，并針對(duì)當(dāng)前存在的問(wèn)題，找出可行性的創(chuàng)新策略，以提高預(yù)算管理水平和質(zhì)量，才能更好地促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)向前發(fā)展。

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