統(tǒng)籌謀劃 協(xié)調(diào)推進(jìn)高效抓好專業(yè)市場(chǎng)改造

寧波市國(guó)土資源局江東分局 陳浩平 羅 芳

統(tǒng)籌謀劃 協(xié)調(diào)推進(jìn)高效抓好專業(yè)市場(chǎng)改造

寧波市國(guó)土資源局江東分局 陳浩平 羅 芳

江東區(qū)位于寧波市核心城區(qū)，是寧波市政治和文化中心，區(qū)域面積37.66平方公里，戶籍人口36.66萬(wàn)。隨著城市建設(shè)步伐的加快，城市建設(shè)對(duì)土地需求的迫切性與低效利用土地的現(xiàn)狀形成鮮明對(duì)比，供需矛盾十分突出。2011年以來(lái)，江東區(qū)委區(qū)政府堅(jiān)持以土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為導(dǎo)向，把專業(yè)市場(chǎng)改造作為低效用地再開(kāi)發(fā)工作的突破口，切實(shí)解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地資源緊缺的供需矛盾。截至目前，對(duì)全區(qū)已有的36個(gè)專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行了分類改造規(guī)劃，已合計(jì)完成14個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的改造提升，另有7個(gè)專業(yè)市場(chǎng)已簽約著手進(jìn)行改造。在已改造提升的專業(yè)市場(chǎng)中，其中已進(jìn)行關(guān)?；虬徇w10個(gè)，就地改造提升3個(gè)，市場(chǎng)規(guī)范完善1個(gè)；已完成專業(yè)市場(chǎng)改造供地3宗，1宗已成功改造完成營(yíng)業(yè)。通過(guò)改造，已盤(pán)活專業(yè)市場(chǎng)低效用地500余畝。

一、充分調(diào)研市場(chǎng)現(xiàn)狀，確定改造“四原則”

據(jù)2011年調(diào)查統(tǒng)計(jì)，全區(qū)現(xiàn)有的36家專業(yè)市場(chǎng)中，原土地性質(zhì)多為工業(yè)用地，涉及土地面積達(dá)1302.29畝，建筑面積約為112.06萬(wàn)平方米，平均容積率僅為1.29，且集中在城市的中心和主干道周邊。大部分專業(yè)市場(chǎng)是在江東由城郊結(jié)合部過(guò)渡到中心城區(qū)期間形成的，土地房屋以租賃為主，市場(chǎng)以“出租攤位”形式舉辦，經(jīng)營(yíng)戶多為個(gè)體經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)方式簡(jiǎn)單落后，專業(yè)市場(chǎng)普遍存在“土地資源占用多、產(chǎn)出貢獻(xiàn)小”現(xiàn)象。部分專業(yè)市場(chǎng)是大棚式市場(chǎng)，有的還存有違章搭建，食品消防安全隱患較多，經(jīng)營(yíng)環(huán)境臟亂差。隨著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，這些專業(yè)市場(chǎng)越來(lái)越暴露出布局不合理、利用強(qiáng)度普遍不高、經(jīng)濟(jì)效益不明顯、安全隱患大等種種問(wèn)題。

針對(duì)上述問(wèn)題，江東區(qū)委區(qū)政府決定把低效用地再開(kāi)發(fā)工作重點(diǎn)放在專業(yè)市場(chǎng)改造上來(lái)，且將專業(yè)市場(chǎng)改造規(guī)劃與舊城改造規(guī)劃充分融合起來(lái)。在充分調(diào)研論證的基礎(chǔ)上，對(duì)全區(qū)所有36個(gè)專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行了分類改造規(guī)劃，并按以下“四原則”分步實(shí)施。一是政府主導(dǎo)，規(guī)劃把總。建立健全政府領(lǐng)導(dǎo)、部門(mén)協(xié)調(diào)、公眾參與的工作機(jī)制，充分發(fā)揮區(qū)政府的組織、引導(dǎo)、監(jiān)管職能和統(tǒng)籌調(diào)控作用。堅(jiān)持規(guī)劃先行，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃、主體功能區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等，科學(xué)制定專業(yè)市場(chǎng)改造專項(xiàng)規(guī)劃，確保再開(kāi)發(fā)工作穩(wěn)步有序開(kāi)展。二是整體謀劃、有序推進(jìn)。嚴(yán)格限定專業(yè)市場(chǎng)改造范圍，嚴(yán)格遵循審批程序，嚴(yán)格規(guī)范運(yùn)作，嚴(yán)防出現(xiàn)擴(kuò)大政策適用范圍和違規(guī)操作。充分考慮江東發(fā)展歷史和土地管理政策的延續(xù)性，區(qū)分情況、分類處理，妥善解決歷史遺留問(wèn)題。三是市場(chǎng)取向，因勢(shì)利導(dǎo)。堅(jiān)持土地資源以市場(chǎng)化配置為主的基礎(chǔ)上，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制和手段，鼓勵(lì)土地權(quán)利人等市場(chǎng)主體參與專業(yè)市場(chǎng)再開(kāi)發(fā)，形成形式多樣的改造開(kāi)發(fā)模式，充分調(diào)動(dòng)土地權(quán)利人和社會(huì)各方的積極性。四是公眾參與，利益共享。充分尊重土地權(quán)利人的意愿，保障其知情權(quán)和參與權(quán)，建立健全平等協(xié)調(diào)機(jī)制，妥善解決群眾利益訴求，做到公開(kāi)、公平、公正，實(shí)現(xiàn)和諧開(kāi)發(fā)。兼顧各方利益，完善利益激勵(lì)機(jī)制，讓社會(huì)共享專業(yè)市場(chǎng)改造開(kāi)發(fā)成果，最終實(shí)現(xiàn)多方共贏。

二、構(gòu)建要素保障體系，規(guī)范運(yùn)作“四先行”

一是論證先行。對(duì)36個(gè)專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)分類，合理確定“新建集聚一批、關(guān)停搬遷一批、就地改造一批、規(guī)范完善一批”的市場(chǎng)名單。首先進(jìn)行可行性論證，確定新建集聚、關(guān)停搬遷、就地改造和規(guī)范完善的范圍；其次再進(jìn)行交通、環(huán)境等影響分析，確保交通安全暢通和符合環(huán)保、消防要求。二是計(jì)劃先行。根據(jù)計(jì)劃對(duì)已分類的市場(chǎng)，開(kāi)展統(tǒng)一計(jì)劃、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)工作，實(shí)施“一場(chǎng)一策”，同時(shí)各部門(mén)明確職責(zé)分工，全力確保改造工作有序、穩(wěn)步進(jìn)行。三是政策先行。科學(xué)評(píng)估市場(chǎng)拆遷、搬遷和關(guān)停的補(bǔ)償和就地改造的補(bǔ)助，實(shí)行“一場(chǎng)一策”。同時(shí)參照市區(qū)城中村改造相關(guān)政策，由市財(cái)政把改造升級(jí)涉及的土地出讓收入直接用于地塊配套建設(shè)，實(shí)行封閉運(yùn)作，資金實(shí)行“?？顚Ｓ?、整體平衡”。四是規(guī)范先行。將土地出讓列入專業(yè)市場(chǎng)改造升級(jí)資金專戶，強(qiáng)化管理，嚴(yán)格按照“一場(chǎng)一策”方案實(shí)施。有關(guān)部門(mén)要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法律法規(guī)和政策，在專業(yè)市場(chǎng)改造升級(jí)工作領(lǐng)導(dǎo)小組的領(lǐng)導(dǎo)下，各司其職、密切配合，認(rèn)真履行職責(zé)、加強(qiáng)監(jiān)管力度，把好市場(chǎng)的準(zhǔn)入關(guān)和退出關(guān)。

三、強(qiáng)化統(tǒng)籌謀劃協(xié)調(diào)，整體堅(jiān)持“四并重”

一是堅(jiān)持企業(yè)自改與政府指導(dǎo)并重。充分調(diào)動(dòng)企業(yè)積極性，鼓勵(lì)專業(yè)市場(chǎng)搬遷關(guān)停、就地改造和規(guī)范完善，促使向新規(guī)劃的市場(chǎng)園區(qū)集聚，引導(dǎo)和指導(dǎo)市場(chǎng)向集約化、商場(chǎng)化、信息化發(fā)展，實(shí)行先易后難、分類指導(dǎo)，有步驟地穩(wěn)步推進(jìn)。二是堅(jiān)持搬遷發(fā)展與就地改造并重。對(duì)不符合城市總體規(guī)劃、嚴(yán)重影響城市環(huán)境、交通環(huán)境的專業(yè)市場(chǎng)，該搬遷的一律予以搬遷；對(duì)受用地、規(guī)劃、交通、環(huán)保等因素制約，但有較好經(jīng)濟(jì)效益和發(fā)展前景的專業(yè)市場(chǎng)，實(shí)行整體搬遷，向?qū)I(yè)市場(chǎng)園區(qū)集聚；對(duì)符合城市規(guī)劃要求和就地改造提升條件的，且有良好經(jīng)濟(jì)效益和發(fā)展前景的市場(chǎng)，實(shí)行就地改造提升；對(duì)具有可持續(xù)發(fā)展能力的，通過(guò)規(guī)范完善將傳統(tǒng)市場(chǎng)變?yōu)椤吧虉?chǎng)化”市場(chǎng)。三是堅(jiān)持市場(chǎng)規(guī)模和市場(chǎng)特色并重。充分發(fā)揮市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，一手抓新市場(chǎng)建設(shè)和專業(yè)市場(chǎng)硬件改造，一手抓科學(xué)管理的軟件建設(shè)。發(fā)展一批規(guī)模大、檔次高、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)和輻射范圍廣的大型專業(yè)市場(chǎng)，培育一批特色鮮明的中小型專業(yè)市場(chǎng)。鼓勵(lì)做大做強(qiáng)，盤(pán)活存量資源，減少市場(chǎng)數(shù)量，優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，提高市場(chǎng)效益，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)集約化、交易國(guó)際化、物流現(xiàn)代化、結(jié)算商務(wù)電子化的整體發(fā)展。四是堅(jiān)持解決遺留與節(jié)約集約并重。對(duì)已列入市場(chǎng)改造升級(jí)的土地，且符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，雖沒(méi)有合法用地和建設(shè)手續(xù)卻已使用的情因，經(jīng)依法依規(guī)嚴(yán)肅查處違法用地和違章建筑后，及時(shí)補(bǔ)辦或完善用地審批手續(xù)。同時(shí)，注重節(jié)約集約利用土地，提高改造項(xiàng)目的土地利用效率，允許對(duì)原有土地用途作出合理調(diào)整，充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)配土地資源的作用。

四、突出空間維度拓展，積極嘗試“四路經(jīng)”

一是引導(dǎo)市場(chǎng)自由退出。對(duì)嚴(yán)重影響市容市貌、道路交通、城市環(huán)境或區(qū)塊功能定位的專業(yè)市場(chǎng)，政府積極引導(dǎo)其向大型市場(chǎng)（園區(qū)）或物流配送中心集聚、搬遷或關(guān)閉停業(yè)，促進(jìn)城市有機(jī)更新。二是鼓勵(lì)市場(chǎng)自行改造。對(duì)符合法律法規(guī)規(guī)定的，經(jīng)批準(zhǔn)對(duì)擁有的工業(yè)用地實(shí)行自行改造升級(jí)、開(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)服務(wù)業(yè)的，允許不超過(guò)建筑面積的30%對(duì)外銷售，涉及兩個(gè)以上用地主體的改造區(qū)塊，建成后允許按改造前土地面積的比例分割辦理權(quán)證。三是推進(jìn)市場(chǎng)連片改造。專業(yè)市場(chǎng)改造范圍的劃定要充分考慮市場(chǎng)周邊的土地資源，因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃的需要，使用相鄰零星國(guó)有建設(shè)用地、面積在5000平方米以內(nèi)的，經(jīng)過(guò)一定程序，公示無(wú)異議后按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)以協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)。四是積極規(guī)范完善成型市場(chǎng)。對(duì)部分建立時(shí)間不長(zhǎng)、符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和城市發(fā)展規(guī)劃的成型市場(chǎng)，在原則上不予改造的前提下，進(jìn)一步加強(qiáng)管理，嚴(yán)格規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作秩序。通過(guò)幾年的努力探索和積極實(shí)踐，被改造的市場(chǎng)真正實(shí)現(xiàn)了由“低檔、低效”向“高端、高產(chǎn)”的跨越、從“臟亂差”向“潔序安”的轉(zhuǎn)變，促進(jìn)了城市形象和功能升級(jí)。三江片首個(gè)專業(yè)市場(chǎng)改造試點(diǎn)項(xiàng)目——天倫廣場(chǎng)項(xiàng)目已于2014年破繭成蝶，實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身，舊廠房蛻變?yōu)榧虡I(yè)、辦公、酒店于一體的城市綜合體。該項(xiàng)目總占地面積21230平方米，容積率提高到4.5，總建筑面積11.2萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資額10億。又如二號(hào)橋市場(chǎng)地塊。原寧波市二號(hào)橋市場(chǎng)建于上世紀(jì)90年代初，占地30畝，建筑面積3.3萬(wàn)平方米，平均容積率僅1.65左右，按寧穿路分南北兩區(qū)，主要經(jīng)營(yíng)副食品、小百貨、文化用品、茶葉等批發(fā)零售。由于建設(shè)年代較長(zhǎng)，市場(chǎng)建筑老舊、設(shè)施落后，“臟、亂、差”問(wèn)題十分突出，又處于市中心核心地段及主干道周邊，給環(huán)境和交通造成嚴(yán)重壓力。通過(guò)市場(chǎng)搬遷后，對(duì)該地塊實(shí)行改造提升。按照規(guī)劃，二號(hào)橋市場(chǎng)北側(cè)地塊為商住混合用地，土地面積約3.1370公頃，容積率達(dá)4.8。