房地產企業(yè)融資效率的影響因素分析

陳瑞嘉+孫玉梅+張靖苗

摘要： 我國房地產企業(yè)的改革和發(fā)展經歷了一個漫長的過程，每一個房地產企業(yè)的成長都無法離開資金的支持，所以融資階段顯得尤為重要。與國外成熟的經濟市場相比，我國目前還沒有形成比較完整和健全的融資市場，因此房地產公司在發(fā)展中，仍然存在著突出的問題，而問題主要反映在融資效率的高低上。為了提高房地產企業(yè)的融資效率，文章將運用DEMATEL方法對影響融資效率的因素進行篩選和排序，以便于深入的了解影響融資效率的因素，進而提高我國房地產企業(yè)對金融資源的利用效率。

Abstract： The reform and development of Chinas real estate business has experienced a long process， every real estate enterprises growth can not leave the support of funds， so the financing stage is particularly important. Compared with foreign mature market economy， it has not formed a relatively complete and perfect the financing market in China at present， so there is still a serious problem in the development period of Real Estate Company， and the problem is mainly reflected in the financing efficiency level. In order to improve the efficiency of financing of real estate enterprises， this paper will carry out the screening and ranking factors of financing efficiency by using the DEMATEL method， in order to understand the influencing factors of the financing efficiency， and improve the utilization efficiency of Chinas real estate enterprises for financial resources.

關鍵詞： 融資效率；影響因素；DEMATEL方法

Key words： financing efficiency；influencing factor；DEMATEL method

中圖分類號：F406 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）29-0003-04

0 引言

目前，有關于采用DEMATEL方法對影響融資效率的因素進行分析和篩選的文獻較少，但是融資效率的影響因素的研究較為充足，已有的文獻可以為本文的研究提供參考。1985年，Modigliani和Miller提出了世界上著名的MM定理。他們認為在一定的假設條件之下，客觀存在著一個最優(yōu)的融資結構，而這種融資結構可以讓企業(yè)的價值最大化[1]。魏開文選擇資金成本、清償能力、資金利用率、融資主體的自由度和融資機制的規(guī)范度這五項作為影響企業(yè)融資效率的因素[2]。李玫、張曉鳴在文章中除了提出上述五項影響因素外，還提到了融資時滯[3]。胡竹枝、李明月將融資期限、資金使用的自由度、融資成本、資金到位率及融資主體的自由度作為影響企業(yè)融資效率的六大因素[4]。

從現有的研究成果來看，關于采用DEMATEL方法進行融資效率的影響因素的分析還十分缺乏，而為了提高房地產企業(yè)的融資效率，就必須提煉出少量的關鍵性的影響因素來幫助企業(yè)進行合理的融資設計，所以對影響因素進行篩選和分析的研究很有必要。

1 企業(yè)融資效率的定義

融資就是資金的融通，它分為廣義和狹義兩種定義。但由于本文主要的側重點是資金來源的方面，所以選擇從融資的狹義角度進行研究。狹義的定義認為，融資就是指自己資金的融入，一般來說，企業(yè)的自有資金很難滿足生產所需的資金，因而，企業(yè)為了保證良好的發(fā)展，一般會制定一套符合企業(yè)的長期的成長規(guī)劃，并且按照這套規(guī)劃，合理合法的使用各種融資方式來籌集資金[5]。

效率在整個市場經濟的過程中是一個不可忽略的變量。經濟學中的效率分為三種，即宏觀效率、微觀效率和制度效率。宏觀效率主要代表資源的配置效率，微觀效率是指資源的利用效率，而制度效率能夠影響微觀效率和宏觀效率，并且促進它們二者的實現[5]。以上的三種效率共同構成了較為完整的效率概念。

綜合上文對融資和效率的分別概述，我們先這樣定義融資效率，在金融資源較為缺乏的前提下，企業(yè)在競爭同一資源時，資源配置效率與企業(yè)微觀效率之間相互作用和交互依存。

2 主要影響因素的理論分析

通過查閱國內外的相關文獻，本文選取了以下的影響融資效率的因素進行分析，即融資成本、融資結構、融資風險、融資制度的規(guī)范度、宏觀經濟環(huán)境、融資主體的自由度、融資渠道、企業(yè)的成長性、資金的利用率和清償能力。

融資成本是指資金借出方收到的來自資金需求方的費用，主要有資金的占用費用和融入費用。企業(yè)在籌措資金時，會支付多種費用（如尋租成本、代理成本），而在使用資金時，企業(yè)需要向資金提供者給予一定的報酬（股息紅利）[6]。融資成本對融資效率的影響成反向變化。

債權融資、股權融資和內部融資的比例決定了企業(yè)的融資結構是否合理，它們三者之間存在一個合理的比例關系[6]。當企業(yè)的融資結構比例與這個合理比例有很大差距時，那么這就是一個不合理的融資結構，因而融資效率也就不高。

融資風險是指資金使用者通過使用不同來源的資金后，可能會面臨的損失。融資風險對融資效率的影響成反向變化。

融資機制的規(guī)范度也可解釋為資金市場的成熟情況，相對成熟的資本市場，它的融資渠道較多、風險較小，進而效率也就高[6]。

宏觀經濟環(huán)境是指宏觀經濟運行的周期性波動等規(guī)律性因素，以及政府經濟政策等政策性因素。宏觀經濟環(huán)境主要從經濟體制、經濟發(fā)展狀況、金融市場和政府經濟決策等四個方面影響企業(yè)融資效率[6]。

融資主體的自由度主要是指融資的企業(yè)被外界約束的程度。約束程度越大，自由度越低，融資效率就越低。在中國，內部融資所受的外界約束較少。

通常來說，企業(yè)的融資渠道越寬，它對抗風險的能力就越強。如果企業(yè)所缺資金能夠從多種渠道獲取，那么企業(yè)就能夠穩(wěn)定發(fā)展，并且提升它持續(xù)融資的能力，這會相應的提高企業(yè)的融資效率[7]。

目前，有些企業(yè)為了能夠在市場上保持長久穩(wěn)定的發(fā)展，都會加快企業(yè)成長的速度，力圖占有市場核心競爭力。這種核心競爭力不僅會給帶給企業(yè)相當可觀的回報，而且會推動企業(yè)快速發(fā)展[7]。成長越快的企業(yè)越能吸引大批的投資者們，并擁有更多融資方式可選擇，這可以相對地減少成本，融資效率也會提高。

我們一般從資金利用率的兩個方面來研究融資效率。一個方面是資金的到位率。內部融資的資金到位率相對而言是最高的，只要公司決策者決定將企業(yè)利潤留在企業(yè)內部使用，資金的到位就沒有障礙。資金的到位率越高，融資效率就會相應的提高。另一個方面是資金使用率，即企業(yè)有效的吸收資金的能力，資金的使用率越高，相應的企業(yè)的融資效率就會越高[6]。

企業(yè)的清償能力對融資效率也會產生相應的影響。資產負債率是指總負債占總資產的比例，該指標最能反映企業(yè)資金結構對融資效率的影響。較差的清償能力會給企業(yè)造成信用危機，導致投資者不愿意投資該企業(yè)，進而造成企業(yè)融資效率降低。而較強的清償能力又表明該企業(yè)的資金流動性較大，企業(yè)沒有充分的利用資金，造成企業(yè)的盈利能力下降，進而同樣影響到融資效率。

3 DEMATEL方法的簡介及應用步驟

為了對影響房地產企業(yè)融資效率的因素進行合理的篩選，并且辨別出關鍵因素，本文將采用DEMATEL法對融資效率影響因素進行分析。DEMATEL（decision-making and trial evaluation laboratory）全稱是“決策試驗與評價實驗法”，它是在20世紀70年代由美國著名學者Gabus和Fontela提出的。該方法主要是運用矩陣工具來分析系統內部影響因素，從而確定出各因素之間的相互影響關系以及各個因素在系統中的重要程度，最后揭示出問題的本質。建模的步驟如下：

①確定被研究問題的影響因素，將這些因素標記為A1，A2，…，An。

②確定各因素之間的影響程度，構建直接影響矩陣，記為B（B=[bij]n*n），bij表示因素bi對因素bj的直接影響程度，并用0-3的標度來表示各個因素間的關聯度大小，0表示影響因素之間沒有關聯，1表示因素之間的關聯度較弱，2表示因素之間的關聯度一般，3表示因素之間的關聯度較強。

③對直接影響矩陣規(guī)范化，得到矩陣C（C=[cij]n*n）。

④計算綜合影響矩陣T（T=[tij]n*n）。

T=C（I-C）-1

⑤計算各個因素的影響度fi和被影響度ej。

⑥計算各個因素的原因度和中心度，中心度反映的是各因素在融資效率中發(fā)揮的作用程度，中心度越小，說明該因素發(fā)揮的作用越小。原因度反映的是影響因素之間的關聯情況和程度，當原因度大于零時，就說明該因素是原因因素，數值越大，程度越高[8]，當原因度小于零時，就說明該因素是結果因素。分別記中心度和原因度為mi和ni。

mi=fi+ei，（i=1，…，n）；ni=fi-ei，（i=1，…，n）

⑦根據計算結果繪制出原因—結果圖。據此，得到各個因素的重要性排序。

4 房地產企業(yè)融資效率影響因素指標的選擇和分析

4.1 房地產企業(yè)融資效率影響因素指標的辨識

由第二節(jié)可知，本文歸納了十個房地產企業(yè)融資效率的影響因素，即融資結構、融資成本、融資風險、融資制度的規(guī)范度、宏觀經濟環(huán)境、融資主體的自由度、融資渠道、企業(yè)的成長性、資金的利用率和清償能力（如表1所示）。這些因素直接或者間接的影響著房地產企業(yè)的融資效率。由于影響因素較多并且各個因素之間的關系較為復雜，需要對它們進行深入的識別和分析，才能獲得真正對融資效率產生影響的關鍵性因素。

4.2 房地產企業(yè)融資效率影響因素的分析

①通過邀請多位行業(yè)專家對房地產企業(yè)的融資效率的影響因素進行評分，并經過反復修正后，獲得了直接影響矩陣，見表2。

②對直接影響矩陣表進行規(guī)范化處理，然后利用MATLAB軟件計算出綜合影響矩陣表，如表3所示。

③根據上節(jié)中的公式，計算出影響度、被影響度、中心度和原因度。計算結果見表4。

④根據表4中的中心度和原因度的數值，繪制影響因素的原因—結果圖。本文通過運用SPSS軟件將各個影響因素標注在坐標系上，處理結果見圖1。圖中線上部分為原因因素，線下部分為結果因素。

5 結論及建議

①從影響因素散點圖可以看出，原因因素（原因度大于零）包括了A4融資機制的規(guī)范度、A5宏觀經濟環(huán)境、A9資金利用率、A10清償能力，對應的原因度為0.268、4.521、0.801、0.480，這表明這4個因素對其他因素具有影響，是主要的原因要素，它們對房地產企業(yè)的融資效率起到決定性的作用，企業(yè)必須根據上述的4個因素制定出合理的融資方案。只有保證在融資過程中規(guī)范融資行為，合理合法地進行資金籌集，時刻關注政策的變動，并且加強對籌集資金的利用效率和提高自身的償債能力，才能有效地提高企業(yè)的融資效率。

②結果因素（原因度小于零）包括了A1融資成本、A2融資結構、A3融資風險、A6融資主體的自由度、A7融資渠道、A8企業(yè)成長性，對應的原因度為-1.812、-0.009、-1.081、-0.379、

-1.210、-1.580，按作用的大小順序排列應該是A1融資成本、A8企業(yè)成長性、A7融資渠道。這表明該3個因素極易受到其他因素的影響，必須得到企業(yè)重視。

③這10個因素中，特別需要注意宏觀經濟環(huán)境因素，因為它對其它因素的影響作用最大，而融資渠道因素受到其它因素的影響最大。所以企業(yè)應該時刻關注該行業(yè)環(huán)境的變動以及政策的調整。

④通過中心度指標可以看出，融資渠道和融資風險是最重要的兩個因素。房地產企業(yè)要想提高融資效率，就必須拓寬自己的融資渠道，并且全面的分析到融資過程中可能遇到的風險且采取相關的風險控制措施。

參考文獻：

[1]Modigliani， Frano， Miller， MertonH. The Cost of Capital，Corporation Finance， and the Theory of Investment [J]. A.E.R，1958（48）：261-297.

[2]魏開文.中小企業(yè)融資效率模糊分析[J].金融研究，2001（6）：67-74.

[3]李玫，張曉鳴.中小企業(yè)與大型企業(yè)融資效率的差異分析[J].商業(yè)研究，2004（6）：91-93.

[4]胡竹枝，李明月.中小企業(yè)融資效率評價[J].華東經濟管理，2005（2）：27-29.

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[6]胡慧娟.中小企業(yè)融資效率影響因素分析[J].會計之友，2008（9）：46-47.

[7]謝端.我國新能源產業(yè)融資效率的影響因素研究[D].江西師范大學，2014.

[8]胡亞明.政府投融資平臺融資模式選擇的DEMATEL法分析影響因素[J].中南大學學報，2014（4）：43-46.