控制性詳細規(guī)劃編制中容積率指標確定方法研究
——以淡水白云北部片區(qū)為例

陳俊生

（惠州市惠陽區(qū)規(guī)劃建筑設(shè)計院，廣東 惠州 516211）

控制性詳細規(guī)劃編制中容積率指標確定方法研究
——以淡水白云北部片區(qū)為例

陳俊生

（惠州市惠陽區(qū)規(guī)劃建筑設(shè)計院，廣東 惠州 516211）

容積率作為城市開發(fā)控制的主要指標，是控制性詳細規(guī)劃中的核心指標；科學、合理的確定該指標值，是確保城市開發(fā)建設(shè)中經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益最佳化的關(guān)鍵；目前，容積率的制定存在過于主觀、缺乏針對研究、千篇一律等缺陷，基于此，文章探索從用地性質(zhì)分類、分層次結(jié)合城市設(shè)計探討容積率制定方法，并以惠陽區(qū)白云北部控制性詳細規(guī)劃為例，進行實證研究，為控規(guī)編制中容積率制定提供方法參考。

控制性詳細規(guī)劃；容積率；研究

控制性詳細規(guī)劃是我國規(guī)劃管理重要的法定依據(jù)，而控規(guī)中容積率指標是該法定依據(jù)的關(guān)鍵數(shù)據(jù)，如何科學、合理確定容積率指標是控制性詳細規(guī)劃編制中的核心問題，也是確保后期規(guī)劃管理順利實施的關(guān)鍵所在，文章從理論分析入手結(jié)合惠陽區(qū)白云北部控制性詳細規(guī)劃為例，進行實證研究，為控規(guī)編制中容積率制定提供方法參考。

1 容積率概念

容積率（Plot Ratio/Floor Αrea Ratio/Volume Fraction）又稱建筑面積毛密度，是指一個地塊的地上總建筑面積與用地面積的比率。容積率是衡量建設(shè)用地使用強度的一項重要指標，它是無量綱的比值，對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度，容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。這使得容積率成為城市開發(fā)建設(shè)中最敏感的指標。

1.1 學者對容積率指標研究

在我國，有很多學者、專家對容積率指標進行過理論和實踐研究，較早期有鄒德慈院士對容積率研究，王冀探討了“三舊”改造項目容積率確定方式；王京元研究了TOD開發(fā)的密度分區(qū)和經(jīng)濟容積率的確定方法，宋啟林探討了宏觀層面上平均容積率推導方法，劉剛控制單元層面上基于交通影響的容積率確定方法，宋曉東在微觀層面上展開對極限容積率研究，梁愷對居住區(qū)容積率制定進行了專門研究……上述研究從不同角度研究了容積率確定方法，但在實際規(guī)劃編制中，容積率的制定往往受到經(jīng)驗主義影響，導致平均主義或者主觀確定，本文在分析當前控規(guī)編制中容積率制定存在問題基礎(chǔ)上，研究科學制定容積率的過程和方法。

1.2 傳統(tǒng)容積率確定方法的缺陷

目前，容積率的確定尚未有成熟通用的方法，容積率指標制定方法通常有，人均推算法、典型實驗法、環(huán)境容量推算法、經(jīng)濟測算法、經(jīng)驗推算法等，這些方法單一、機械運用往往會導致容積率指標制定片面、主觀，指標千篇一律、不能體現(xiàn)城市特色與控制內(nèi)涵，不同規(guī)劃編制單位和片區(qū)控規(guī)指標的不公平和銜接困難；隨著控制性詳細規(guī)劃法定實施，規(guī)劃管理中常常遇到大量的容積率指標調(diào)整申請訴求，于是，大量控規(guī)地塊進入繁瑣的指標調(diào)整申請、論證、規(guī)委會審議、方案、重新報批等程序，這樣使得法定控規(guī)逐漸失去其嚴肅性和公信力，因此迫切需要在控規(guī)編制中科學合理的確定逐個地塊的容積率指標，以確?？匾?guī)法定成果在規(guī)劃管理階段能夠順利實施。

2 容積率確定方法

2.1 根據(jù)用地性質(zhì)分類確定容積率指標

城市用地的容積率分為公益性用地（行政辦公、綠地、學校、醫(yī)療衛(wèi)生、公用設(shè)施等用地）和商業(yè)性用地（居住、商業(yè)、商務(wù)、工業(yè)用地等）兩大類進行確定。

市政公用、文化教育、綠地廣場等帶有公共屬性的用地，理論上不以營利為主要目的，主要由政府投資建設(shè)，目的市滿足公共需要，其土地獲得方式主要為行政劃撥，公益性用地主要結(jié)合行業(yè)標準和自身功能需求確定，在控制性詳細規(guī)劃中可不作硬性要求。

居住用地應(yīng)綜合考慮公共配套設(shè)施服務(wù)、交通、環(huán)境綜合承載力水平統(tǒng)籌考慮確定上限值控制，商業(yè)和商務(wù)用地主要受地塊區(qū)位和經(jīng)濟發(fā)展水平因素影響，同時應(yīng)考慮特殊地段城市風貌的打造要求，商業(yè)（商務(wù)）用地容積率確定應(yīng)結(jié)合城市設(shè)計內(nèi)容統(tǒng)籌考慮。

就工業(yè)用地而言，指標控制的出發(fā)點是為了節(jié)約、集約用地。從具體控制指標制定方法來說可在研究工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上根據(jù)國土資源部《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標》（國土資發(fā)［2008］24號）通過確定工業(yè)區(qū)的主導產(chǎn)業(yè)來確定投資強度和開發(fā)強度。而且，對大部分工業(yè)用地容積率控制的目的是避免土地浪費，而不是遏制土地的過度開發(fā)，所以在制定工業(yè)用地容積率指標時需確定下限，以保證土地使用效率。

2.2 分層次確定地塊容積率

要樹立容積率的整體宏觀、地段中觀、地塊微觀城市土地開發(fā)強度觀念。首先應(yīng)參照城市總體規(guī)劃層面城市空間布局和城市土地使用強度分區(qū)要求，對城市單元確定輪廓性、粗略性的容積率指標，這樣，才能保證城市土地開發(fā)的集約利用和城市結(jié)構(gòu)的有序構(gòu)建；在總規(guī)或分區(qū)規(guī)劃層面確定的輪廓性、粗略性容積率基礎(chǔ)上，通過公共服務(wù)設(shè)施和市政配套設(shè)施的校核，確定總體的開發(fā)容量，進而利用城市設(shè)計的空間形態(tài)模型優(yōu)化措施，由建筑高度來確定地塊的基準容積率。中觀層面的容積率確定應(yīng)重點考慮城市視線廊道、空間景觀、歷史文物保護以及建筑高度分區(qū)需求等對開發(fā)強度的影響。微觀層面的容積率確定，應(yīng)通過更細致的可行性論證來確保其科學性，進而在土地出讓前最大限度地降低開發(fā)帶來的負面影響。在實際操作中，以地塊歷史批件為依據(jù)，重點從市場需求、經(jīng)濟測算等方面驗證容積率的可行性，即對地塊容積率進行精確化確定。這一階段的容積率確定應(yīng)充分考慮地塊現(xiàn)狀的建設(shè)特點和地塊發(fā)展的制約因素，明確投資成本與產(chǎn)出效益，綜合考慮景觀、環(huán)保、公共配套、市政基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件等空間承載力制約因素和提升潛力，達到現(xiàn)有經(jīng)濟社會條件下最大限度的土地集約化利用。

3 惠州市惠陽區(qū)淡水白云北部片區(qū)地塊容積率確定實證分析

3.1 白云北部片區(qū)概況

惠陽區(qū)淡水白云北部片區(qū)位于惠陽區(qū)淡水街道西南部，是惠陽未來面向深圳乃至珠三角城市群的重要門戶。具體規(guī)劃范圍為東起坪山河東岸，南至白云路，西臨惠陽區(qū)與深圳市交界線，北靠淡水河岸，總面積為3.54平方公里。規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便利，東與惠陽中心城區(qū)銜接，西與深圳坪山相連，深汕高速公路和深汕公路（白云路）貫穿規(guī)劃區(qū)。

3.2 分區(qū)規(guī)劃層面容積率分析

根據(jù)《惠州市惠陽中心城區(qū)分區(qū)規(guī)劃（2008-2020）》城市土地使用強度分級，淡水白云北部片區(qū)土地使用強度為中密度區(qū)（為中密度地區(qū)，指地塊容積率大于1.5且小于2的地區(qū)）——高密度區(qū)（為高密度地區(qū)，指地塊容積率大于 3且小于5.5的地區(qū)），詳見附圖1。

圖1 惠州市惠陽中心城區(qū)分區(qū)規(guī)劃（2008-2020）密度分區(qū)規(guī)劃圖

3.3 用地性質(zhì)方面容積率分析

規(guī)劃區(qū)主要土地用途為居住用地、公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、道路與交通設(shè)施用地、公用設(shè)施用地、綠地與廣場用地等。

該片區(qū)公共管理與公共服務(wù)設(shè)施（主要包含文化設(shè)施用地、教育體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地等），公用設(shè)施（環(huán)衛(wèi)設(shè)施）道路交通、綠地廣場等用地按照用地分類確定容積率原則，該大類用地可不在控規(guī)中對容積率做出硬性規(guī)定要求，而是主要結(jié)合行業(yè)標準和自身功能需求確定，相關(guān)指標可在修建性詳細規(guī)劃中根據(jù)自身使用要求予以確定。

居住用地根據(jù)片區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施服務(wù)、交通、環(huán)境等要素綜合分析綜合承載力水平統(tǒng)籌考慮確定三個區(qū)段，濱河地帶的居住用地環(huán)境良好，同時考慮城市設(shè)計和景觀視線要求，容積率為1.5至2.5之間，沿金惠大道居住用地主要考慮地塊交通、使用經(jīng)濟性、城市設(shè)計等要求，容積率為 2.5至3.5之間；商業(yè)和商務(wù)用地主要位于主要為位于秋湖路與金惠大道交叉口兩側(cè)的地塊，根據(jù)地塊區(qū)位的經(jīng)濟價值和特殊地段城市風貌的打造要求，商業(yè)（商務(wù)）用地容積率為 3.5至5.5之間（詳見附圖2）。

Research of floor area ratio in regulatory plan——A case study of the northern area of Danshui BaiYun

Floor area ratio as the main indicators of urban development control is one of the key indicators of the regulatory plan. Science， reasonably determine the value， is to ensure that the key to the urban development and construction in the economic， social，environmental benefits optimal； at present， volume rate formulation is too subjective and lack in view of the shortcomings of the research，stereotyped. Based on this， this paper explores from the nature of land use classification， hierarchical with urban design to explore the formulation method of volume ratio and in the north Baiyun area of Huiyang district regulatory plan as an example， empirical research，to regulatory plan floor area ratio to provide reference method.

Regulatory plan； floor area ratio； research

TU981

Α

1008-1151（2016）06-0023-02

2016-05-10

陳俊生（1977-），男，惠州市惠陽區(qū)規(guī)劃建筑設(shè)計院工程師，從事規(guī)劃設(shè)計工作。