政府保障性住房的滿意度研究——基于浙江的案例分析

王　銳

(浙江工商大學(xué) 金融學(xué)院， 杭州 310018)

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政府保障性住房的滿意度研究
——基于浙江的案例分析

王銳

(浙江工商大學(xué) 金融學(xué)院， 杭州 310018)

政府保障性住房是為了解決中低收入階層的基本住房需求，故公共住房的居住滿意度是評價政府住房保障職能的關(guān)鍵因素。本文總結(jié)了公共住房居民的滿意度研究成果，分析了國內(nèi)住房保障機(jī)制滿意度低的原因，并通過浙江案例收集了保障性住房居民的滿意度評價數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)平均居住滿意度接近“比較滿意”，居民對保障性住房的數(shù)量也基本滿意，但分配公平性略差。因子分析結(jié)果得出了影響政府住房保障機(jī)制滿意度評價的關(guān)鍵影響因素。研究還表明：多數(shù)被調(diào)查者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房交由品牌開發(fā)商建造后房屋質(zhì)量可能會提高，并且傾向于接受為提高經(jīng)適房質(zhì)量所導(dǎo)致的價格上升。

保障性住房；居住滿意度；影響因素

我國政府保障性住房包括廉租房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價商品房四個層次，主要針對中低收入階層居民，解決社會基本居住需求，因此保障房居民的居住滿意度是評價政府住房保障職能履行狀況的關(guān)鍵指標(biāo)。“十三五”規(guī)劃提出要在接下來五年內(nèi)將全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率提高到23%，為了在提高保障覆蓋面的同時也提高保障房居民的滿意度，本文在相關(guān)文獻(xiàn)研究的基礎(chǔ)上，通過實證分析考察公眾居住滿意度狀況及其影響因素并提出改進(jìn)策略。

一、政府保障性住房滿意度評價的文獻(xiàn)回顧

在國外政府公共住房滿意度的研究文獻(xiàn)中，關(guān)于公共住房的滿意度構(gòu)成，Mohit(2010)[1]認(rèn)為應(yīng)包括住宅戶型結(jié)構(gòu)滿意度、住宅配套設(shè)施滿意度、公共設(shè)施滿意度、社會環(huán)境滿意度、日常生活設(shè)施滿意度5個方面；Ibem和Aduwo(2014)[2]將滿意度分為戶型結(jié)構(gòu)、生活環(huán)境、住宅管理3個方面，加上住戶的社會經(jīng)濟(jì)人口統(tǒng)計指標(biāo)和產(chǎn)權(quán)獲取類型，提出了由31個變量綜合的居住滿意度指標(biāo)；Kowaltowski和Granja(2011)[3]把用戶滿意度分為財務(wù)特征、社會人文感知、景觀價值、戶內(nèi)環(huán)境質(zhì)量和空間質(zhì)量6個方面共26個變量進(jìn)行研究；Makinde(2015)[4]將居民滿意度分為戶型結(jié)構(gòu)因素、環(huán)境因素、功能因素、日?；顒右蛩?、時間因素和經(jīng)濟(jì)因素6個方面；Huang和Du(2015)[5]則在衡量公共住房滿意度時將公房類型、環(huán)境特征、居民社會環(huán)境3個因素作為主要方面。

在公共住房滿意度的影響因素研究中，Kowaltowski和Granja(2011)[3]對巴西圣保羅Campinas市4個項目區(qū)195位住戶進(jìn)行卡片(變量)排序測試，發(fā)現(xiàn)住戶最重視安全，其次是與自然的接觸，第三是居住的水電成本等，第四是居住的私密性；Cavalheiro和Abiko(2015)[6]探討了巴西圣保羅市Serra do Mar項目中貧民區(qū)拆遷異地安置中的居民對新居的滿意度，研究中使用了調(diào)查問卷也采用了半結(jié)構(gòu)化訪談，結(jié)論是非自愿的遷居并不是居民滿意度的決定因素，而新居的區(qū)位和相關(guān)服務(wù)、配套和提高生活質(zhì)量的機(jī)會可以比被迫遷居更能正面影響滿意度，但該項目的共管要求和高費用可能抵銷其收益。另外，在公共住房的功能定位上，Vale et al.(2014)[7]認(rèn)為公共住房應(yīng)該起到協(xié)助城市復(fù)興的作用，并以美國加州舊金山、智利Iquique地區(qū)、美國新奧爾良和印度尼西亞Banda Aceh地區(qū)4個案例說明公共住房協(xié)助復(fù)興城市的4個條件：支持社區(qū)結(jié)構(gòu)及居民謀生方式、減少居民應(yīng)對環(huán)境風(fēng)險的脆弱性和壓力、提高居民面對暴力或遷居威脅的安全感、提升社區(qū)成員參與自我管理的能力。

在公房住戶滿意度評價的量化實證研究中，Mohit(2010)[1]收集了馬來西亞首都吉隆坡市102戶新建公共低價房住戶的調(diào)查問卷數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)整體居住滿意度為65.9(有效標(biāo)度為0～100)；Mohit和Nazyddah(2011)[8]針對馬來西亞Selangor州的非盈利組織Selangor Zakat Borad提供的低價公共住房，調(diào)查了250戶居民后得出滿意度在3.3～3.4之間(有效標(biāo)度為1～5)；Ibem和Aduwo(2014)[2]根據(jù)2009年11月—2010年2月進(jìn)行的針對尼日利亞Ogun省公房4類住戶共計452份有效問卷數(shù)據(jù)，計算4類住戶的居住滿意度指標(biāo)分別為2.69、2.65、3.13和3.10(有效標(biāo)度為1～5)；Ibem和Amole(2014)[9]針對尼日利亞Ogun省相同的452份問卷數(shù)據(jù)計算了平均整體居住滿意度為3.10(有效標(biāo)度1～5)；Yuliastuti和Widiastomo(2015)[10]針對印度尼西亞Semarang市Sendangmulyo公房區(qū)100位住戶的問卷調(diào)查顯示，平均整體滿意度僅為58.1%(有效標(biāo)度0～100%)，其中房屋質(zhì)量滿意度為51.6%，硬件設(shè)施滿意度為57.6%，日常配套滿意度為49.8%，社區(qū)交往滿意度為73.4%；Makinde(2015)[4]對尼日利亞Lagos市Ikorodu低價住房區(qū)122戶的調(diào)查結(jié)果顯示，戶型結(jié)構(gòu)因素、環(huán)境因素、功能因素、日?；顒右蛩亍r間因素和經(jīng)濟(jì)因素6方面的滿意度分別為3.84、3.88、2.73、2.91、3.78、2.30(有效標(biāo)度為1～5)；Huang和Du(2015)[5]在2012年8—9月收集了杭州市476份公共住房居民的調(diào)查問卷，結(jié)論是杭州市4類公共住房樣本居民的居住滿意度分別為廉租房4.02、公共租賃房3.59、經(jīng)濟(jì)適用房3.36和貨幣補(bǔ)貼房3.44(有效標(biāo)度為1～5)。

在政府保障性住房的國內(nèi)文獻(xiàn)中，從宏觀角度研究我國住房保障問題的研究較多，如李克強(qiáng)(2011)[11]、賈康等(2012)[12]、程大濤(2013)[13]、張清勇(2014)[14]、楊巧(2014)[15]等主要探討了我國住房保障責(zé)任與體制設(shè)計，高義等(2012)[16]、張躍松等(2013)[17]、盧媛等(2013)[18]重點關(guān)注我國保障性住房的規(guī)模、績效和影響因素，而從微觀角度研究保障房居住者滿意度的相對偏少。在公房居住者滿意度研究方面，李培(2010)[19]通過Probit模型發(fā)現(xiàn)2007年北京經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)住戶生活和居住滿意度下降的主要原因是周邊配套設(shè)施不完善、地理位置太偏、職住分離嚴(yán)重、物業(yè)管理較差以及小區(qū)內(nèi)出租問題嚴(yán)重，并認(rèn)為北京市經(jīng)濟(jì)適用房政策更像是政府激勵居民遷出市區(qū)的一種工具；吳瑩和陳俊華(2013)[20]針對2010年11月至2011年1月的2002份香港公屋租戶電話問卷調(diào)查數(shù)據(jù)，通過因子分析證實了社會排斥和相對剝奪是影響公屋居住滿意度的獨特維度。

綜上所述，已有國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)在評價公共住房的居民滿意度方面已有較為成熟的理論分析及實證，然而文獻(xiàn)中關(guān)于公房居民滿意度的實證研究絕大多數(shù)都未達(dá)到“比較滿意”的評價結(jié)果，因此了解本地公房居民滿意度狀況并進(jìn)行有效提升已成為實踐中亟待解決的問題。

二、浙江居民保障性住房滿意度的案例分析

在上述國內(nèi)外研究的基礎(chǔ)上，本文將居民對住房保障機(jī)制滿意度分為住戶居住滿意度、對政府住房保障責(zé)任的評價、對保障房建設(shè)數(shù)量滿意度、對保障房分配公平性滿意度四項，另外根據(jù)筆者周圍經(jīng)濟(jì)適用房住戶的意見設(shè)計了住房保障政策可能相應(yīng)調(diào)整而引發(fā)的居民反應(yīng)問題，選取了浙江某市4個典型經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)進(jìn)行居民抽樣問卷調(diào)查，研究居民的公共住房滿意度現(xiàn)狀及其影響因素。本問卷調(diào)查分兩次進(jìn)行：第一次調(diào)查日期為2014年10月20日，調(diào)查地點為浙江某市的3個經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，發(fā)放問卷120份，回收有效問卷104份；第二次調(diào)查為2015年1月3日，調(diào)查地點為第4個經(jīng)適房小區(qū)，發(fā)放問卷16份，回收有效問卷14份。兩次合計發(fā)放問卷136份，回收有效問卷118份，有效回收率為86.76%。統(tǒng)計軟件使用SPSS16.0。

(一) 調(diào)查對象基本情況

表1顯示，被調(diào)查對象在35～50歲之間的比例最高，達(dá)30.5%，其次是22～35歲組，占26.3%，再次是60～70歲組，居22.0%，這三個年齡段合計占總樣本的78.8%。樣本中家庭每月總收入5千～1萬元之間的比例最高，占40.74%，其次是1萬～1萬5千元組，占34.7%，再次是5千元以下的，占13.6%，家庭月總收入高于1萬5千元的合計占10.9%。性別分布上，男性占46.6%，女性占53.4%，分布基本均衡。

在我們進(jìn)行的住戶隨機(jī)調(diào)查中，超過35%的住戶是租客，比社區(qū)工作人員估計的30%還要高*感謝該市江干區(qū)白楊街道云水社區(qū)的劉敏老師提供相關(guān)資料。，也與李培(2010)[20]對北京經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的研究結(jié)論是一致的。

表1　樣本居民的年齡、收入與住房產(chǎn)權(quán)分布

(二) 保障性住房的居住滿意度評價

筆者將住戶的居住滿意度分為四個方面：對小區(qū)的居住滿意度、對物業(yè)的滿意度、對社區(qū)服務(wù)的滿意度和對住房獲取價格的滿意度，每個方面又包含若干子項。對小區(qū)的居住滿意度由住房質(zhì)量、配套綠化、規(guī)劃菜場、幼兒園、停車位五個子項的滿意度構(gòu)成；對物業(yè)的滿意度由小區(qū)公共設(shè)施維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)、小區(qū)治安維護(hù)三個子項的滿意度構(gòu)成；對社區(qū)的滿意度由鄰里協(xié)調(diào)、公益幫扶、老年服務(wù)、文化娛樂四個子項的滿意度構(gòu)成；住房獲取價格滿意度由住房周邊商品房價格、住房實際購買價格兩個子項的滿意度構(gòu)成。該部分最后還設(shè)置了一個整體居住滿意度評價題，居住滿意度方面總計包括15個題項。

表2　小區(qū)居住整體滿意度統(tǒng)計表

1. 居民對經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)居住的整體滿意度評價。在調(diào)查問卷中，筆者將居民對小區(qū)居住整體滿意度，按照滿意程度選項“非常不滿意”“比較不滿意”“無所謂”“一般”“比較滿意”“非常滿意”分別賦值1、2、3、4、5、6，如表2所示，被調(diào)查者的平均滿意度為4.39，在“一般”以上，接近于“比較滿意”。

2. 不同產(chǎn)權(quán)狀況居民對小區(qū)居住整體滿意度的均值存在顯著差異。根據(jù)表3，當(dāng)顯著性水平為0.05時，不同產(chǎn)權(quán)狀況的被調(diào)查者對小區(qū)居住整體滿意度評價檢驗中t統(tǒng)計量是顯著的，反映不同產(chǎn)權(quán)狀況的居民對小區(qū)居住整體滿意度評價存在顯著差異，其中業(yè)主的滿意度為4.25，低于租戶的4.62。該結(jié)論與Huang和Du(2015)[5]關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房居民滿意度低于廉租房和公租房居民的研究結(jié)果，及Ibem和Aduwo(2014)[2]的相關(guān)研究結(jié)論基本一致。

表3　不同產(chǎn)權(quán)狀況居民對小區(qū)居住整體滿意度的均值

注：均值相等的t統(tǒng)計量=-2.144，自由度=114，雙尾顯著性=0.034。

(三) 政府住房保障機(jī)制的整體評價與展望

對保障房的居民而言，對政府住房保障機(jī)制的滿意度評價指標(biāo)除了實際居住滿意度之外，還包括對政府住房保障責(zé)任的評價、保障房建設(shè)數(shù)量滿意度、保障房分配公平性滿意度，因此調(diào)查問卷中居民對政府住房保障機(jī)制的滿意度方面共包括5個題項。

1. 住房保障機(jī)制的政府提供責(zé)任與保障房供應(yīng)數(shù)量評價。關(guān)于被調(diào)查者對政府提供住房保障機(jī)制責(zé)任評價，筆者將該題的答案選項“非常反對”“比較反對”“不知道”“比較同意”“非常同意”分別賦值1、2、3、4、5，計算平均值為4.39，反映公眾比較傾向于認(rèn)同政府應(yīng)向中低收入階層提供保障性住房；關(guān)于被調(diào)查者對保障性住房的提供數(shù)量滿意度，筆者將該題的答案選項“應(yīng)該減少”“不知道”“基本可以滿足”“不夠，應(yīng)該增加”分別賦值1、2、3、4，計算平均值為2.93，說明被調(diào)查者對目前政府提供的保障性住房數(shù)量水平基本是滿意的。

2. 政府保障性住房分配公平性評價。筆者將該題的答案選項“非常不公平”“比較不公平”“不知道”“一般”“比較公平”“非常公平”分別賦值1、2、3、4、5、6，計算平均值為3.53，總體上略微傾向于“不公平”的一端。

3. 更換品牌開發(fā)商的房屋建造質(zhì)量預(yù)計評價。針對部分居民對經(jīng)濟(jì)適用房的建造質(zhì)量存在抱怨的現(xiàn)象，本題詢問居民對保障房建造改由品牌開發(fā)商承擔(dān)的意見，將答案選項“可能更差”“不知道”“跟以前差不多”“可能提高”“肯定會明顯提高”分別賦值1、2、3、4、5，如表4所示，高達(dá)65.8%的被調(diào)查者認(rèn)為更換品牌開發(fā)商后房屋建造質(zhì)量會提高，預(yù)計評價的平均值為3.64，非常接近“可能提高”，這可能是因為題中開發(fā)商已有為政府代建經(jīng)濟(jì)適用房的經(jīng)驗并且在浙江有較高聲譽(yù)，說明被調(diào)查者對政府保障性住房建造交由品牌開發(fā)商承擔(dān)的政策總體上接受程度較高，亦反映了其對改善經(jīng)濟(jì)適用房建筑質(zhì)量的熱切期盼。有鑒于此，政府應(yīng)在更大范圍推行該代建政策。

表4　更換品牌開發(fā)商的質(zhì)量預(yù)計與提價反應(yīng)統(tǒng)計表

4. 提高房屋質(zhì)量同時提高銷售價格的可行性評價。本題探討了若由品牌開發(fā)商代建經(jīng)適房可能增加成本來保證質(zhì)量，消費者群體會否接受經(jīng)適房提價。筆者將該題的答案選項“強(qiáng)烈不愿意”“比較不愿意”“可能不愿意”“不知道”“可能會愿意”“比較愿意”“非常愿意”分別賦值1、2、3、4、5、6、7，如表4所示，高達(dá)62.6%的被調(diào)查者選擇了“愿意接受”的3種選項，使提高售價的可行性評價平均值達(dá)到4.63，非常接近“可能會愿意”，說明被調(diào)查者比較傾向于接受提高質(zhì)量所帶來的價格上升。因此，政府以招投標(biāo)方式選擇經(jīng)濟(jì)適用房的代建商時，可以適當(dāng)放寬造價限制以提高住房建筑質(zhì)量，滿足住戶對經(jīng)適房的質(zhì)量要求，實現(xiàn)政府、低收入者與開發(fā)商的三方共贏。

(四) 政府住房保障機(jī)制滿意度評價的因子分析及結(jié)果

本研究中，對政府住房保障機(jī)制的滿意度評價指標(biāo)除了住戶居住滿意度之外，還包括對政府住房保障責(zé)任的評價、保障房建設(shè)數(shù)量滿意度、保障房分配公平性滿意度，另外在調(diào)查問卷中還涉及到住房保障政策可能調(diào)整而引起的保障性住房建造工程外包及提高價格可行性的問題，合計共20個題項。本研究采用SPSS的因子分析法抽取變量間的共同因素來簡化數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，找出這20個題項中影響政府住房保障機(jī)制滿意度的關(guān)鍵因素。

1. 因子分析適合性的KMO指標(biāo)。根據(jù)分析結(jié)果，本問卷的Kaiser-Meyer-Olkin(KMO)值為0.702，說明變量間具有共同因素存在，變量適合進(jìn)行因子分析。此外，Bartlett球形檢驗的χ2值為546.905，在0.05的顯著性水平下，說明變量的數(shù)據(jù)文件適合進(jìn)行因子分析(吳明隆，2010)[21]。

2. 影響政府住房保障機(jī)制滿意度的5個關(guān)鍵因素。根據(jù)表5，提取的第一個共同因子包括5個題項，可將之命名為“社區(qū)綜合服務(wù)滿意度”因子，該因子可以解釋問卷數(shù)據(jù)15.399%的總變差；提取的第二個共同因子包括變量6、7、8共3個題項，可將之命名為“物業(yè)綜合服務(wù)滿意度”因子，該因子可以解釋問卷數(shù)據(jù)13.021%的總變差；提取的第三個共同因子包括變量9、10、11、12共4個題項，可將之命名為“政府保障性住房政策滿意度”因子，該因子可以解釋問卷數(shù)據(jù)12.113%的總變差；第四個共同因子包括變量13、14、15、16、17共5個題項，可將之命名為“小區(qū)居住內(nèi)部滿意度”因子，該因子可以解釋問卷數(shù)據(jù)11.379%的總變差；第五個共同因子包括變量18、19題2個題項，可將之命名為“小區(qū)居住外部配套滿意度”因子，該因子可以解釋問卷數(shù)據(jù)9.295%的總變差；第六個共同因子只包括變量20一個題項，包含的題項數(shù)太少無法顯示共同因子所代表的意義，因而應(yīng)該刪除較為適宜。剩余上述五個因子合計能解釋問卷數(shù)據(jù)61.207%的總變差。

表5　轉(zhuǎn)軸后的成分矩陣表

三、我國住房保障機(jī)制低滿意度的原因分析

本文將影響居民對住房保障機(jī)制滿意度的因素分為保障房設(shè)計規(guī)劃合理性、房屋質(zhì)量及配套完整性、供應(yīng)數(shù)量適當(dāng)性、分配公平性四個方面，前兩個因素主要基于居民的實際居住體驗，包括公共住房規(guī)劃設(shè)計的功能定位、建筑質(zhì)量、規(guī)劃配套等硬件方面的評價，以及居住時對社區(qū)服務(wù)、社會交往等軟件方面的評價，后兩個因素主要來源于居民對政府住房保障機(jī)制的整體看法。在前述案例與相關(guān)文獻(xiàn)研究的基礎(chǔ)上，本研究認(rèn)為我國住房保障機(jī)制的低滿意度主要由下列原因造成：

(一) 保障性住房建筑質(zhì)量較差，生活配套設(shè)施不完整，導(dǎo)致住戶居住滿意度低

在浙江案例調(diào)查中，筆者將居民對經(jīng)濟(jì)適用房的硬件設(shè)施滿意度分為小區(qū)住房建筑質(zhì)量滿意度、小區(qū)規(guī)劃綠化滿意度、小區(qū)規(guī)劃菜場滿意度、小區(qū)規(guī)劃幼兒園滿意度、小區(qū)規(guī)劃停車位滿意度5個方面，按照滿意程度選項“非常不滿意”“比較不滿意”“不知道”“一般”“比較滿意”“非常滿意”分別賦值1、2、3、4、5、6，計算得出在小區(qū)住房建筑質(zhì)量方面，被調(diào)查者的平均滿意度為3.95，接近于“一般”的滿意程度；在小區(qū)規(guī)劃綠化方面，平均滿意度為4.31，在“一般”到“比較滿意”之間；在小區(qū)規(guī)劃菜場方面，平均滿意度為4.17，比“一般”稍高一點，低于對小區(qū)綠化的滿意度；在小區(qū)規(guī)劃幼兒園方面，平均滿意度為3.88，接近“一般”，低于對房屋建筑質(zhì)量的滿意度；在小區(qū)規(guī)劃停車位方面，平均滿意度為3.60，是5個方面中滿意度最低的，傾向于不滿意的一端。綜合這5個方面計算經(jīng)適房小區(qū)住房及配套設(shè)施滿意度平均為3.982，非常接近“一般”。

對于保障性住房的菜場、幼兒園、停車位等配套不全的問題，李培(2010)[19]的研究中也有與本文相同的反映，可知該弊病在各地普遍存在，需要提供方加以重視，從供給源頭上解決配套缺失問題，才能提高住戶對該項的居住滿意度。

(二) 保障性住房功能定位不清晰，位置過偏形成職、住分離，導(dǎo)致住戶居住滿意度低

李培(2010)[19]用Probit模型對2007年北京市經(jīng)濟(jì)適用房住戶居住和生活滿意度的影響因素進(jìn)行了實證分析，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)周邊配套設(shè)施不完善、地理位置太偏、職住分離嚴(yán)重等問題是導(dǎo)致住戶生活和居住滿意度下降的主要原因，并認(rèn)為北京市經(jīng)濟(jì)適用房政策更像是政府激勵居民遷出市區(qū)的一種工具，因此居民滿意度不高，認(rèn)為政府應(yīng)對此給予足夠重視來真正改善其處境。

由于本文案例中的保障性住房正是為了當(dāng)?shù)貓@區(qū)就業(yè)人口規(guī)劃配套而建設(shè)的，所以沒有出現(xiàn)職住分離這一問題，這恰恰從另一角度證實了保障性住房在功能定位與規(guī)劃合理方面的重要性，需要政府在規(guī)劃設(shè)計時將居民的生活與就業(yè)區(qū)域綜合考慮，避免產(chǎn)生嚴(yán)重的職、住分離現(xiàn)象，才能提高住戶對該項的居住滿意度。

(三) 保障性住房管理不力，出租現(xiàn)象普遍導(dǎo)致住戶居住滿意度低且影響分配公平性

在本文分析的浙江案例中對住戶所作隨機(jī)調(diào)查結(jié)果反映：超過35%的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)住戶是租客；李培(2010)[19]用Probit模型對2007年北京市經(jīng)濟(jì)適用房住戶居住和生活滿意度的影響因素進(jìn)行實證分析時，亦發(fā)現(xiàn)北京市經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)內(nèi)出租問題嚴(yán)重是導(dǎo)致住戶生活和居住滿意度下降的主要原因之一。因此，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)中的業(yè)主出租保障房并不是個案而屬較為普遍的現(xiàn)象，需要政府保障性住房管理部門完善申請過程中的信息公開與審核以及強(qiáng)化租戶入住后的監(jiān)督管理。

(四) 保障性住房管理服務(wù)不到位，社區(qū)的融合溝通作用差導(dǎo)致住戶居住滿意度低

在浙江案例的調(diào)查問卷中，筆者將居民對社區(qū)滿意度分為社區(qū)調(diào)解糾紛促進(jìn)和睦服務(wù)滿意度、社區(qū)優(yōu)撫救濟(jì)幫扶公益服務(wù)滿意度、社區(qū)老年人服務(wù)滿意度和社區(qū)文化娛樂服務(wù)滿意度4個方面，按照滿意程度選項“非常不滿意”“比較不滿意”“不知道”“一般”“比較滿意”“非常滿意”分別賦值1、2、3、4、5、6，計算這4個方面的平均滿意度。在社區(qū)調(diào)解糾紛促進(jìn)和睦服務(wù)滿意度方面，被調(diào)查者的平均滿意度為4.23，超過“一般”向“比較滿意”靠近；在社區(qū)優(yōu)撫救濟(jì)幫扶公益服務(wù)滿意度方面，平均滿意度為3.76，還未達(dá)到“一般”水平；在社區(qū)老年人服務(wù)滿意度方面，平均滿意度為4.17，略微超過“一般”滿意度；在社區(qū)文化娛樂服務(wù)滿意度方面，平均滿意度為4.03，剛剛達(dá)到“一般”滿意水平。綜合這4個方面計算社區(qū)滿意度平均為4.0475，整體來看被調(diào)查居民對社區(qū)服務(wù)的滿意度剛剛超過“一般”的滿意水平。

與普通社區(qū)不同，保障性住房社區(qū)對居民的服務(wù)應(yīng)更多地考慮低收入人群的特別需求，如優(yōu)撫救濟(jì)幫扶的公益服務(wù)。其中專門針對最低收入者創(chuàng)建的公房租賃社區(qū)不僅需要考慮到最低收入階層居民的支付能力有限，以低廉租金為其提供長期穩(wěn)定的居住條件應(yīng)是政府保障性住房的首要職責(zé)，同時還需要為這些居民的日常生活提供便利的配套以及建立良好的社會交往條件，來幫助他們獲取各種有用信息減輕生活壓力。以紐約市為例，該市的低收入租賃公房區(qū)就協(xié)助其中的居民通過公共住房環(huán)境中的社交渠道獲取有助于顯著提升生活質(zhì)量的就業(yè)和兒童看護(hù)信息(Gaumer，2014)[22]。在這一方面，我國保障房社區(qū)的服務(wù)仍待加強(qiáng)。

(五) 保障性住房提供數(shù)量少，公眾對住房保障機(jī)制的提供數(shù)量滿意度低

由于本文案例中的調(diào)查對象僅限定為經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)內(nèi)的居民，未考慮沒有居住在保障房中的居民，因此所得出的對目前政府提供的保障性住房數(shù)量水平基本滿意的研究結(jié)論適用范圍受到限制。而其他研究文獻(xiàn)中，如朱麗霞等(2014)[23]對武漢市的調(diào)查亦反映了公眾對保障房的供應(yīng)數(shù)量滿意度不高，加之“十三五”規(guī)劃提出的全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率要提高到23%的目標(biāo)，有效增加保障房的供給是各地政府必須完成的任務(wù)。

四、研究結(jié)論及建議

(一) 研究結(jié)論

(1)針對浙江某市4個典型經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)進(jìn)行的調(diào)查結(jié)果顯示，居民的整體居住滿意度接近于“比較滿意”。表明隨著時間的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)增長與政府政策的調(diào)整使居民對杭州公共住房的居住滿意度評價有明顯改進(jìn)，已經(jīng)接近“比較滿意”。在被調(diào)查者中，業(yè)主的滿意度低于租戶。

(2)本調(diào)查發(fā)現(xiàn)樣本小區(qū)房屋出租現(xiàn)象明顯，說明經(jīng)濟(jì)適用房被不合理占用的情況并不是少數(shù)，需要加強(qiáng)保障房的管理和執(zhí)行效率。

(3)被調(diào)查者對政府提供保障性住房的數(shù)量滿意度，非常接近“基本可以滿足”，說明被調(diào)查者對政府提供的保障性住房數(shù)量基本是滿意的；被調(diào)查者對保障性住房分配公平性的滿意度，在“不知道”與“一般”之間，總體上略微傾向于“不公平”的一端，因此政府保障性住房的分配過程需要進(jìn)一步透明化。

(4)大多數(shù)被調(diào)查者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房交由品牌開發(fā)商建造后房屋質(zhì)量可能會提高，并且傾向于接受為提高房屋質(zhì)量所導(dǎo)致的價格上升。該結(jié)論為政府選擇品牌開發(fā)商擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房的代建范圍提供了更明確的依據(jù)。

(5)對政府住房保障機(jī)制滿意度評價有關(guān)鍵影響的因素主要有：社區(qū)綜合服務(wù)滿意度；物業(yè)綜合服務(wù)滿意度；政府保障性住房政策滿意度；小區(qū)居住內(nèi)部滿意度；小區(qū)居住外部配套滿意度。

(二) 相關(guān)建議

(1)為利用市場力量減輕政府資金壓力，讓開發(fā)商更多參與保障房的建設(shè)既是國際經(jīng)驗亦是國內(nèi)正在進(jìn)行的實踐，本研究的實證也表明居民有希望品牌開發(fā)商介入提高住房質(zhì)量的愿望，政府相關(guān)部門可以在保障房建設(shè)中增加品牌開發(fā)商的參與。

(2)借鑒發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家(如馬來西亞)的經(jīng)驗，允許非盈利組織加入保障性住房供應(yīng)并提供相應(yīng)政策支持，進(jìn)一步減輕政府的籌資壓力與直接管理工作。

(3)清晰界定不同保障房小區(qū)的功能，根據(jù)保障房不同定位有針對性地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，滿足居民的居住需求，如為新建大型工業(yè)區(qū)進(jìn)行的保障房配套應(yīng)強(qiáng)化職住混合，為低收入者提供的廉租房小區(qū)則應(yīng)盡量多創(chuàng)造低收入群體的就業(yè)崗位和配備相應(yīng)社會服務(wù)。

(4)針對經(jīng)濟(jì)適用房存在的出租現(xiàn)象，建議將政府資源更多投入到為最低收入階層提供的廉租房和公共租賃房，減少保障房的空置與濫用，以提高財政資金的使用績效，同時借鑒香港和新加坡經(jīng)驗，加強(qiáng)住房保障管理機(jī)構(gòu)力量，利用數(shù)據(jù)云服務(wù)聯(lián)網(wǎng)各政府平臺實現(xiàn)整個社會的收入全監(jiān)控，提高管理效率并將違規(guī)懲罰真正執(zhí)行到位。

(5)根據(jù)因子分析的結(jié)果，提高政府住房保障機(jī)制滿意度最有效的措施是提高居民的“社區(qū)綜合服務(wù)滿意度”；其次應(yīng)該改善小區(qū)物業(yè)服務(wù)，提升“物業(yè)綜合服務(wù)滿意度”；第三是改進(jìn)保障性住房相關(guān)政策，增加保障房供應(yīng)量并加大保障房分配中的透明度與公平性，來提高“政府保障性住房政策滿意度”；第四是通過招投標(biāo)選擇品牌開發(fā)商擴(kuò)大代建范圍提高保障房建造質(zhì)量、改善保障房小區(qū)的內(nèi)部配套，提升“小區(qū)居住內(nèi)部滿意度”；最后是改進(jìn)保障房小區(qū)外部配套的幼兒園、菜場等日常生活設(shè)施，提高“小區(qū)居住外部配套滿意度”。

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(責(zé)任編輯何志剛)

Research on the Residential Satisfaction with Public Housing——Evidence from Zhejiang

WANG Rui

(SchoolofFinance,ZhejiangGongshangUniversity,Hangzhou310018,China)

Public housing policies focus on the needs of low-income households. The level of residential satisfaction plays a key role in the assessment of government performance. This paper reviews researches on the residential satisfaction of inhabitants living in public houses and introduces relevant national practices. Based on data from Zhejiang, we found that the average residential satisfaction level is “relatively satisfactory” on the part of the inhabitants. They seem to be satisfied with the supply quantity but a little dissatisfied with the distribution fairness. The factor analysis suggests key factors that significantly affect the residential satisfaction. The study also shows that most inhabitants expect house quality improvement with big developers and are ready to accept the rising price for better quality.

social housing; residential satisfaction; determinants

2016-03-25

王銳，女，浙江工商大學(xué)金融學(xué)院副教授，管理學(xué)博士，主要從事財稅理論與政策研究。

F061.3

A

1009-1505(2016)04-0092-08