上海旺季驚現(xiàn)零供應(yīng)價(jià)格上行壓力仍在積累

“限字訣”執(zhí)行時(shí)間愈久，確實(shí)愈可能帶來(lái)短期價(jià)格的議價(jià)空間，但“限字訣”造成市場(chǎng)交投氣氛冷淡的背后，難道真是房?jī)r(jià)命懸一線的崩盤(pán)可能？

“限制性政策造成新房銷(xiāo)售在短期內(nèi)大幅下滑，這使得開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)不同程度的資金緊缺、銷(xiāo)售節(jié)奏放緩和融資成本上升；另一方面，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格受到非市場(chǎng)因素干擾，開(kāi)發(fā)商難以獲得真實(shí)的市場(chǎng)訊息，在投資安排、產(chǎn)品分布等企業(yè)運(yùn)作關(guān)鍵決策上的盲目性增強(qiáng)，所以這些行政政策人為增加了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)是提高了行業(yè)進(jìn)入的壁壘，會(huì)帶來(lái)開(kāi)發(fā)量的減少，一旦行業(yè)供給持續(xù)偏小，價(jià)格上行的壓力就會(huì)不斷積累?！比A東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院副教授孫斌藝這樣評(píng)價(jià)。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者從多家研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看到，10月17日到10月23日一周上海新房供應(yīng)量為零，而旺銷(xiāo)季節(jié)出現(xiàn)零供應(yīng)在以往歷史上幾乎從未有過(guò)。同樣的情況也出現(xiàn)在深圳，截至10月23日，僅有一個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售，連續(xù)兩周零項(xiàng)目入市。

截至記者發(fā)稿時(shí)，北京市住建委官網(wǎng)顯示，10月僅有2個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，新增供應(yīng)幾近冰封，相比之下，9月有24個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，8月數(shù)據(jù)更是達(dá)到29個(gè)。此外，半月有余僅僅有7個(gè)項(xiàng)目入市，“9·30”新政出臺(tái)后，一些項(xiàng)目因定價(jià)較高難以取證，也有項(xiàng)目因首付比例的提高不得已推遲入市，而此前有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)10月將有26個(gè)項(xiàng)目入市。

“我們?cè)?jīng)做過(guò)歷史計(jì)量分析，開(kāi)發(fā)商只有在保持供給的情況下才可能降價(jià)，而保持供給的先決條件是預(yù)期限購(gòu)政策取消的概率較小，但是在這種低預(yù)期下，一旦政府事后取消了限購(gòu)，房?jī)r(jià)反而會(huì)快速上漲，出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈?！币晃徽悄覍?duì)記者分析，“實(shí)際上，現(xiàn)在用限購(gòu)?fù)耆珨D出投資客的思路是偏頗的，理性的投資需求在一定程度上其實(shí)能起到平滑價(jià)格的作用?！?/p>

根據(jù)他的研究，這是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的熱度和投資客的熱情并不成正相關(guān)，“因?yàn)楫?dāng)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)非常樂(lè)觀時(shí)，就會(huì)減少供給導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升，上升到一定程度，投資收益預(yù)期銳減，投資者反而會(huì)退出市場(chǎng)?！?/p>

二手房變相加稅，

新房?jī)r(jià)格恐失去鉗制

另有在樓市摸爬滾打十幾年的資深人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析，在一個(gè)通過(guò)限貸等手段將投資需求關(guān)在門(mén)外的市場(chǎng)里，另一個(gè)導(dǎo)致房?jī)r(jià)被開(kāi)發(fā)商供給綁架的因素恰恰是二手房交易稅率的上升。而以“稅收工具”調(diào)控早在2005年調(diào)控時(shí)就已定調(diào)，當(dāng)時(shí)是對(duì)二手房交易按5.5%的稅率征營(yíng)業(yè)稅。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到，如今雖已營(yíng)改增，但目前仍對(duì)入手不滿兩年的非唯一非普通住房二手交易征收重稅，其中包括了售房收入與購(gòu)房總額差額20%的個(gè)人所得稅，即使是滿二唯一的非普通住宅也要求繳納增值稅和契稅，其中增值稅稅率一項(xiàng)達(dá)到了差額的5%，若對(duì)照上海的標(biāo)準(zhǔn)劃分，滿足正常家庭居住需求的普通住宅幾乎絕跡，這意味著二手房交易實(shí)際承受的繳稅壓力依然較為沉重，直接抑制了二手房市場(chǎng)的流動(dòng)性。

“二手房交易其實(shí)對(duì)于開(kāi)發(fā)商推出的新盤(pán)價(jià)格是有鉗制作用的，今年上?！?·25新政僅僅發(fā)揮作用不到兩個(gè)月就被‘地王行情擊潰了，就是因?yàn)樵S多外環(huán)外新樓盤(pán)都以地王名義開(kāi)出了七八萬(wàn)的天價(jià)，而我們的二手房交易市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如其他國(guó)家那么活躍，新盤(pán)才可以跳空開(kāi)價(jià)，反過(guò)頭還抬高了二手房的心理價(jià)位，形成惡性循環(huán)?！鄙鲜鲑Y深人士對(duì)記者坦言。

而深圳近期還在不斷變相對(duì)二手房交易加稅。據(jù)悉，今年4月1日，深圳已經(jīng)將事關(guān)繳稅基數(shù)的二手房房產(chǎn)評(píng)估價(jià)上調(diào)，如南山、龍華、寶安等房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的區(qū)域，二手房評(píng)估價(jià)普遍上調(diào)60%以上，鹽田、福田、羅湖等區(qū)域，評(píng)估價(jià)也普遍上調(diào)40%到60%。

根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w的計(jì)算，若購(gòu)買(mǎi)一套未滿兩年的總價(jià)為600萬(wàn)的房子，調(diào)整之前的評(píng)估價(jià)為300萬(wàn)，繳納稅費(fèi)22.8萬(wàn)，而在調(diào)整之后，評(píng)估價(jià)增加到450萬(wàn)，增加了高達(dá)11.4萬(wàn)元的稅費(fèi)。近期，深圳政府再度計(jì)劃提高評(píng)估價(jià)，11月8日即將執(zhí)行。根據(jù)機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)，增長(zhǎng)的幅度大約會(huì)在20%左右。

三四線城市漲幅僅持平CPI，

庫(kù)存依舊在高位

與一線和熱點(diǎn)二線城市使出渾身解數(shù)想要降房?jī)r(jià)形成鮮明對(duì)比的是，原本面臨較大庫(kù)存壓力的三四線城市樓市依然“死水微瀾”。這讓各地“去庫(kù)存”的任務(wù)顯得頗為尷尬，有不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者坦言，去年房?jī)r(jià)最先啟動(dòng)的一線城市實(shí)施限購(gòu)是將資金逼入二線城市，如今二線城市跟進(jìn)限購(gòu)，也是希望三四線城市能夠受益于資金的溢出效應(yīng)，在完成“去庫(kù)存”以前，作為當(dāng)下價(jià)格支撐標(biāo)桿的一二線城市房?jī)r(jià)恐怕調(diào)整的幅度會(huì)非常有限。

而中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院牽頭、緊隨國(guó)家統(tǒng)計(jì)局“半月報(bào)”發(fā)布的《9月宏觀經(jīng)濟(jì)月度數(shù)據(jù)分析報(bào)告》稱，相比一二線城市的房?jī)r(jià)暴漲，三線城市房?jī)r(jià)僅上漲了1.9%，只與CPI基本持平，市場(chǎng)分化的風(fēng)險(xiǎn)仍在加大。

記者在報(bào)告中注意到，2016年1—7月，全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存水平比2015年底累計(jì)減少約471萬(wàn)平方米，而十大城市庫(kù)存水平累計(jì)減少約1509萬(wàn)平方米，這說(shuō)明十大城市以外的其他城市庫(kù)存水平反而增加了1038萬(wàn)平方米。

此外，非住宅商品房庫(kù)存還在持續(xù)攀升，8月份庫(kù)存水平達(dá)到2.83億平方米，比去年底增長(zhǎng)了6.5%，比去年同期增長(zhǎng)了20.7%，三四線城市也占據(jù)了其中較大的份額。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者還注意到，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，自2016年2月開(kāi)始，盡管全國(guó)商品房待售面積連續(xù)6個(gè)月下降，但每月下降的數(shù)量并不多，至今沒(méi)有一個(gè)月超過(guò)1000萬(wàn)平方米，全國(guó)商品房待售面積7月單月只減少了34萬(wàn)平方米，8月減少了512萬(wàn)平方米。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)13個(gè)熱點(diǎn)城市去庫(kù)存的統(tǒng)計(jì)也發(fā)現(xiàn)，這13個(gè)城市8月單月庫(kù)存就減少了248萬(wàn)平方米，如果以此對(duì)照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，全國(guó)其他城市庫(kù)存當(dāng)月只減少了264萬(wàn)平方米。他對(duì)記者分析，三四線城市的庫(kù)存依然處于高位，一二線城市在這一輪得到的政策紅利更多，加之一二線城市土地供應(yīng)量不大，刺激了房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，原本就沒(méi)經(jīng)歷過(guò)限購(gòu)、限貸的三四線城市之前的需求已被一二線城市透支。