“限字訣”背后的風險

上海旺季驚現(xiàn)零供應，

價格上行壓力仍在積累

“限字訣”執(zhí)行時間愈久，確實愈可能帶來短期價格的議價空間，但“限字訣”造成市場交投氣氛冷淡的背后，難道真是房價命懸一線的崩盤可能？

“限制性政策造成新房銷售在短期內(nèi)大幅下滑，這使得開發(fā)商出現(xiàn)不同程度的資金緊缺、銷售節(jié)奏放緩和融資成本上升；另一方面，由于房地產(chǎn)市場價格受到非市場因素干擾，開發(fā)商難以獲得真實的市場訊息，在投資安排、產(chǎn)品分布等企業(yè)運作關鍵決策上的盲目性增強，所以這些行政政策人為增加了系統(tǒng)性風險，其實是提高了行業(yè)進入的壁壘，會帶來開發(fā)量的減少，一旦行業(yè)供給持續(xù)偏小，價格上行的壓力就會不斷積累。”華東師范大學東方房地產(chǎn)學院副教授孫斌藝這樣評價。

《中國經(jīng)濟周刊》記者從多家研究機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)看到，10月17日到10月23日一周上海新房供應量為零，而旺銷季節(jié)出現(xiàn)零供應在以往歷史上幾乎從未有過。同樣的情況也出現(xiàn)在深圳，截至10月23日，僅有一個項目取得預售，連續(xù)兩周零項目入市。

截至記者發(fā)稿時，北京市住建委官網(wǎng)顯示，10月僅有兩個項目取得預售許可證，新增供應幾近冰封，相比之下，9月有24個項目取得預售許可證，8月數(shù)據(jù)更是達到29個。此外，半月有余僅僅有7個項目入市，“9·30”新政出臺后，一些項目因定價較高難以取證，也有項目因首付比例的提高不得已推遲入市，而此前有機構預測10月將有26個項目入市。

“我們曾經(jīng)做過歷史計量分析，開發(fā)商只有在保持供給的情況下才可能降價，而保持供給的先決條件是預期限購政策取消的概率較小，但是在這種低預期下，一旦政府事后取消了限購，房價反而會快速上漲，出現(xiàn)報復性反彈?！币晃徽悄覍τ浾叻治?，“實際上，現(xiàn)在用限購完全擠出投資客的思路是偏頗的，理性的投資需求在一定程度上其實能起到平滑價格的作用?！?/p>

根據(jù)他的研究，這是因為開發(fā)商的熱度和投資客的熱情并不成正相關，“因為當開發(fā)商對未來非常樂觀時，就會減少供給導致房價上升，上升到一定程度，投資收益預期銳減，投資者反而會退出市場?！?/p>

二手房變相加稅，

新房價格恐失去鉗制

另有在樓市摸爬滾打十幾年的資深人士對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析，在一個通過限貸等手段將投資需求關在門外的市場里，另一個導致房價被開發(fā)商供給綁架的因素恰恰是二手房交易稅率的上升。而以“稅收工具”調控早在2005年調控時就已定調，當時是對二手房交易按5.5%的稅率征營業(yè)稅。

《中國經(jīng)濟周刊》記者注意到，如今雖已營改增，但目前仍對入手不滿兩年的非唯一非普通住房二手交易征收重稅，其中包括了售房收入與購房總額差額20%的個人所得稅，即使是滿二唯一的非普通住宅也要求繳納增值稅和契稅，其中增值稅稅率一項達到了差額的5%，若對照上海的標準劃分，滿足正常家庭居住需求的普通住宅幾乎絕跡，這意味著二手房交易實際承受的繳稅壓力依然較為沉重，直接抑制了二手房市場的流動性。

“二手房交易其實對于開發(fā)商推出的新盤價格是有鉗制作用的，今年上?！?·25新政僅僅發(fā)揮作用不到兩個月就被‘地王行情擊潰了，就是因為許多外環(huán)外新樓盤都以地王名義開出了七八萬的天價，而我們的二手房交易市場遠遠不如其他國家那么活躍，新盤才可以跳空開價，反過頭還抬高了二手房的心理價位，形成惡性循環(huán)?！鄙鲜鲑Y深人士對記者坦言。

而深圳近期還在不斷變相對二手房交易加稅。據(jù)悉，今年4月1日，深圳已經(jīng)將事關繳稅基數(shù)的二手房房產(chǎn)評估價上調，如南山、龍華、寶安等房價上漲過快的區(qū)域，二手房評估價普遍上調60%以上，鹽田、福田、羅湖等區(qū)域，評估價也普遍上調40%到60%。

根據(jù)當?shù)孛襟w的計算，若購買一套未滿兩年的總價為600萬的房子，調整之前的評估價為300萬，繳納稅費22.8萬，而在調整之后，評估價增加到450萬，增加了高達11.4萬元的稅費。近期，深圳政府再度計劃提高評估價，11月8日即將執(zhí)行。根據(jù)機構的預測，增長的幅度大約會在20%左右。

三四線城市漲幅僅持平CPI，

庫存依舊在高位

與一線和熱點二線城市使出渾身解數(shù)想要降房價形成鮮明對比的是，原本面臨較大庫存壓力的三四線城市樓市依然“死水微瀾”。這讓各地“去庫存”的任務顯得頗為尷尬，有不少業(yè)內(nèi)人士對《中國經(jīng)濟周刊》記者坦言，去年房價最先啟動的一線城市實施限購是將資金逼入二線城市，如今二線城市跟進限購，也是希望三四線城市能夠受益于資金的溢出效應，在完成“去庫存”以前，作為當下價格支撐標桿的一二線城市房價恐怕調整的幅度會非常有限。

而中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院牽頭、緊隨國家統(tǒng)計局“半月報”發(fā)布的《9月宏觀經(jīng)濟月度數(shù)據(jù)分析報告》稱，相比一二線城市的房價暴漲，三線城市房價僅上漲了1.9%，只與CPI基本持平，市場分化的風險仍在加大。

記者在報告中注意到，2016年1—7月，全國房地產(chǎn)庫存水平比2015年底累計減少約471萬平方米，而十大城市庫存水平累計減少約1509萬平方米，這說明十大城市以外的其他城市庫存水平反而增加了1038萬平方米。

此外，非住宅商品房庫存還在持續(xù)攀升，8月份庫存水平達到2.83億平方米，比去年底增長了6.5%，比去年同期增長了20.7%，三四線城市也占據(jù)了其中較大的份額。

《中國經(jīng)濟周刊》記者還注意到，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，自2016年2月開始，盡管全國商品房待售面積連續(xù)6個月下降，但每月下降的數(shù)量并不多，至今沒有一個月超過1000萬平方米，全國商品房待售面積7月單月只減少了34萬平方米，8月減少了512萬平方米。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對13個熱點城市去庫存的統(tǒng)計也發(fā)現(xiàn)，這13個城市8月單月庫存就減少了248萬平方米，如果以此對照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，全國其他城市庫存當月只減少了264萬平方米。他對記者分析，三四線城市的庫存依然處于高位，一二線城市在這一輪得到的政策紅利更多，加之一二線城市土地供應量不大，刺激了房價的持續(xù)上漲，原本就沒經(jīng)歷過限購、限貸的三四線城市之前的需求已被一二線城市透支。