基于改進掙值法管理的經濟適用房項目成本控制研究

林潔瑩

(福建船政交通職業(yè)學院交通經濟系，福建 福州 350007)

?

基于改進掙值法管理的經濟適用房項目成本控制研究

林潔瑩

(福建船政交通職業(yè)學院交通經濟系，福建 福州 350007)

針對國內經濟適用房成本控制現(xiàn)狀及存在問題，提出基于掙值管理的經濟適用房項目成本控制思想.對傳統(tǒng)掙值法進行改進，加入多級掙值的概念來完善經濟適用房項目成本控制方法，并以已完成的“中輝新苑”項目作為測試案例.在經濟適用房項目執(zhí)行過程中運用改進的掙值法，實現(xiàn)對項目成本、進度和質量管理，為房地產開發(fā)企業(yè)的成本控制工作提供借鑒和參考，為增強房地產開發(fā)企業(yè)核心競爭力，使其更好地融入國際房地產業(yè)奠定了良好基礎.

經濟適用房項目；成本控制；掙值管理；改進掙值法

1　國內經濟適用房成本控制現(xiàn)狀及方法

1.1經濟適用房成本控制現(xiàn)狀

中國是發(fā)展中人口大國.我國住房保障制度改革重點之一的經濟適用房改革是緩解并逐步解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難的有效途徑.因此，經濟適用房的投資以政府主導，對經濟適用房項目的成本需采取有效的控制措施.

從經濟適用房的發(fā)展歷程和開發(fā)過程看，國家政策宏觀上對經濟適用房的成本進行了調控，其項目成本管理方法不斷得到發(fā)展和完善.傳統(tǒng)的經濟適用房項目成本管理方法主要是在項目的建設過程中來實施成本管理策略，基本實現(xiàn)了項目成本的全過程管理和動態(tài)控制.但在其管理過程中，不同階段的項目成本管理在不同的組織機構間進行，投資管理階段被限定在項目的建設實施和結算階段，同時建設項目投資控制也未能充分融入項目產品的策劃設計和實施建造過程，難以實現(xiàn)項目成本管理的全面協(xié)調職能.因此，對于傳統(tǒng)的房地產項目成本管理策略，在一定程度上削弱了對變化調整的及時性，導致成本管理的主動性未能得到有效發(fā)揮，成本控制效果不理想；不能充分發(fā)揮投資決策，影響項目投資效果.

目前經濟適用房成本控制的不足主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是大部分經濟適用房開發(fā)商欠缺成本管理意識，沒有真正理解項目全過程、全成本的管理理念；二是成本管理目標不夠明確、標準不夠合理.缺乏明確的成本目標，成本控制是無的放矢，不僅難以抓住控制重點，也難以取得較大成效；三是許多經濟適用房開發(fā)商在成本管理過程中，存在流程不清晰、方法不明確等不足.

針對經濟適用房項目的成本管理問題，目前國內的部分開發(fā)商采取了一系列措施對經濟適用房項目成本進行控制，但相對于房地產開發(fā)項目，專門對于經濟適用房項目成本控制方面的研究目前還很少，而且多停留在定性分析階段.盡管經濟適用房與商品房在一定程度上具有很大相似性，部分開發(fā)商在成本管理中生搬硬套商品房項目的成本管理模式，但由于經濟適用房項目由政府扶持的特殊性，難以最大程度發(fā)揮其項目管理模式的優(yōu)勢,從而導致難以實現(xiàn)經濟適用房項目管理的成本、進度和質量三大目標.

1.2經濟適用房成本管理與控制方法

要有效開展經濟適用房項目成本控制，除了要樹立成本管理意識外，還必須強調成本控制的前瞻性和計劃性，在各個開發(fā)階段把好成本控制關.對具體項目而言，應把握重點，采取有效的成本控制措施，形成完善的成本控制組織保障體系以及制度保障體系.經濟適用房項目開發(fā)是一項綜合性工程，影響成本的因素很多，主要包括宏觀因素和內部可控因素.宏觀因素主要指經濟、政策等宏觀環(huán)境變化因素；內部可控因素主要指經濟適用房項目的決策、風險、工期、質量、銷售策略及變更需求等會對其項目成本產生影響的因素.經濟適用房成本管理流程是明確目標成本—控制已發(fā)生成本—獲取項目動態(tài)成本—調整成本[1].

基于上述分析，本文提出基于掙值管理的經濟適用房項目成本控制思想，在動態(tài)過程中實施成本控制，實現(xiàn)經濟適用房項目成本的全過程管理.

2　基于改進掙值法管理的經濟適用房成本控制方案設計

2.1掙值管理理論

掙值管理是通過計算已完成工程的預算成本，并將其與相應的實際成本和計劃工作的預算成本相比較得到計劃進度和費用偏差，實現(xiàn)測量項目預算和計劃進度執(zhí)行情況的目標.掙值管理引入已完成工作量的預算成本來分析項目進度和成本，并能夠對它們的發(fā)展趨勢做出科學的預測，是一種以客觀態(tài)度衡量項目績效和進度的管理方法.由于它把范圍、時間和成本集成在一個系統(tǒng)中，因此能夠準確地預測項目績效問題，適合在經濟適用房項目管理中起到預警作用[2].

2.2傳統(tǒng)掙值法概述

2.2.1掙值法基本要素

掙值管理的基本要素包括：計劃工作量的預算成本(Budgeted Cost of Work Scheduled，簡稱BCWS)，為截至評估日期按照進度計劃應當完成的工作量累計預算值；實際完成工作量的預算成本(Budgeted Cost of Work Performed，簡稱BCWP)，為截至評估日期由項目預算單價乘以項目實際完成工作量而得到的中間變量，即承包商掙得的金額；實際完成工作量的實際成本(Actual Cost of Work Performed，簡稱ACWP)，為截至評估日期項目已完成工作量實際支出的費用，與項目預算無關[3].

2.2.2掙值法評測指標

掙值管理的績效評測指標包括成本偏差CV、進度偏差SV、成本績效指標CPI以及進度績效指標SP等四個指標，計算方法分別如下.

(1)成本偏差CV和進度偏差SV

CV與SV是最基本的績效評測指標，分別反映項目掙值、項目實際成本和計劃成本間的差異.其計算公式分別如式(1)及式(2)所示.

CV=BCWP-ACWP

(1)

SV=BCWP-BCWS

(2)

CV和SV兩個指標可以度量項目的絕對成本差異和絕對進度差異.CV>0，則說明項目成本比計劃節(jié)約，反之則表明項目成本比計劃超支；SV>0，說明項目進度提前,反之則表明項目進度滯后.

(2)成本績效指標CPI和進度績效指標SPI

成本績效指標CPI和進度績效指標SPI分別反映項目掙值與項目實際成本、項目掙值與項目計劃成本的比值，用于度量項目的成本效率和進度效率.其計算公式分別如式(3)及式(4)所示.

CPI = BCWP/ACWP x 100%

(3)

SPI = BCWP/BCWS x 100%

(4)

CPI反映已完成價值和所消耗成本的關系，可實現(xiàn)對項目真實成本績效的監(jiān)控，SPI則反映進度的實施情況.當CPI>1時，說明項目成本比計劃節(jié)約，反之則說明項目成本比計劃超支；當SPI>1時，說明項目進度提前，反之則說明項目進度落后.

2.2.3掙值法預測指標

(1)項目完工成本預測

采用掙值分析進行項目完工成本預測的方法主要有三種：

方法一：假定剩余工程的成本發(fā)展趨勢與按已發(fā)生成本的發(fā)展趨勢相同，則可按式(5)進行計算.

SEAC = ACWP + (SBAC-BCWP)/ CPI

(5)

SEAC代表項目完工時總成本的估算；SBAC代表項目完工時的總成本預算；CPI必須是從項目起點開始的累計項目成本績效指數(shù).

方法二：假定剩余工程的成本發(fā)展趨勢與項目計劃成本發(fā)展趨勢相同，則可按式(6)進行計算.

SEAC = ACWP + SBAC - BCWP

(6)

方法三：假定剩余工程的成本按全新發(fā)展趨勢變化，則可按式(7)進行計算.

SEAC = ACWP + SETC

(7)

SETC代表項目從現(xiàn)在到完工時所需成本的估算.

(2)工期預測

采用掙值分析進行項目工期預測主要的方法同樣有三種：

方法一：假定項目剩余工程的工期績效指數(shù)與當前工期績效相同，則可按式(8)進行計算.

(8)

式中SEDC代表項目完工時總工期的估算，OD代表計劃完工的工期，SATE為實際時間的花費.

方法二：假定項目剩余工程的工期績效指數(shù)為1，則可按式(9)進行計算.

SEDC = SATE + [OD- (SATE x SPI)]

(9)

方法三：假定項目剩余工程的工期績效按全新發(fā)展趨勢變化，則可按式(10)進行計算.

SEDC = SATE + 重估剩余工期

(10)

重估剩余工期表示項目從現(xiàn)在到完工時所需工期的估算[4].

2.3傳統(tǒng)掙值法的缺陷

傳統(tǒng)掙值法應用于經濟適用房存在兩個不可避免的缺陷：一是傳統(tǒng)掙值法將經濟適用房整個項目的掙值指標作為評價依據(jù)，沒有有效考慮其分項目掙值正負抵消問題，不能反映出偏差的實際來源，忽略分項目工作間承接和協(xié)調關系，且無法區(qū)分關鍵部分與非關鍵部分的掙值差異；二是傳統(tǒng)掙值法未考慮工程質量因素，對于經濟適用房質量把握存在內在缺陷，無法調和經濟適用房進度、成本與質量三大目標的矛盾.針對上述兩大缺陷，本文在對掙值理論進行承接性研究的基礎上采用成本進度聯(lián)合監(jiān)測的三級掙值法來最大限度地改進傳統(tǒng)掙值法，以使其更好地適用于經濟適用房的成本控制.

2.4改進掙值法

首先按照經濟適用房的工作分解結構圖，將工程項目分解為若干二級子項目，再按實際情況將部分二級子項目分解為若干三級子項目，按照以下步驟進行設計：

2.4.1三級任一子項目的掙值算法

項目三級的指標計算方法與傳統(tǒng)掙值法相同，其中時間t為當前監(jiān)測時點，0≤t≤T，T為整個項目結束時間；掙值管理的其他基本要素包括計劃工作量(PQ)、實際工作量(AQ)、預算單位成本(SC)和實際單位成本(AC).

BCWS3=PQ×SC；BCWP3=AQ×SC；ACWP3=AQ×AC.

2.4.2二級子項目與總項目的掙值算法

項目二級子項目計算方法是將其三級所有子項目的數(shù)據(jù)匯總，按式(11)至式(17)進行計算.其中時間t為當前監(jiān)測時點，0≤t≤T，T為整個項目結束時間， M2為二級子項目包含三級子項目數(shù).

(11)

(12)

(13)

CV2=BCWP2-ACWP2

(14)

SV2=BCWP2-BCWS2

(15)

CPI2=BCWP2/ACWP2×100%

(16)

SPI2=BCWP2/BCWS2*100%

(17)

總項目的計算方法是將其二級所有子項目的數(shù)據(jù)匯總，算法與二級子項目的掙值算法一致.

2.4.3總項目掙值分析

通過三級與二級掙值數(shù)據(jù)的計算分析結果匯總出總項目掙值結果，對整個項目的進度與成本在監(jiān)測時點的執(zhí)行情況進行客觀評價.針對評價結果出現(xiàn)的進度或成本問題，再向下兩級深入，具體到某個子項目或若干個子項目的工作包，特別將(CV<0，CPI<1，SV<0，SCI<1)的工作包作為重點監(jiān)控對象.通過改進的掙值法，既能延續(xù)傳統(tǒng)掙值法的功能，還能了解監(jiān)控子項目的進度與成本，同時結合整個項目子項目間的聯(lián)系，知悉目前狀況下的子項目工作情況對后續(xù)工作有何影響，以及了解總項目成本超預算(或節(jié)約)和進度延后(或提前)具體是由哪些子項目造成的.這些是傳統(tǒng)掙值法不可比擬的優(yōu)勢.

2.4.4聯(lián)合質量監(jiān)控的改進掙值法

項目質量與項目成本是此消彼長的關系.提高項目質量，可能會帶來項目成本增加和項目進度拖延.因此質量水平的高低變化會影響成本進度的控制.我們可以引進一個外生變量，即質量評定值作為掙值的系數(shù).基本原理是用此系數(shù)乘以掙值，得到一個用質量修正的新掙值，用數(shù)學公式表示為EQV=CQ*EV，EQV代表考慮質量后的新掙值，CQ代表質量評定系數(shù)，EV代表用掙值法計算得出值.CQ的計算基于統(tǒng)計學，由項目質量專家或機構綜合評定，CQ=實際質量水平/標準質量水平*100%，標準質量水平依據(jù)現(xiàn)有的國家或行業(yè)質量標準規(guī)定，并結合項目質量專家或機構經驗和具體項目要求設置.且每個子項目的CQn(n=1,2,3…),根據(jù)子項目質量對整個項目的影響程度或重要性設定不同的權重Wn(n=1,2,3…)，則總項目

此聯(lián)合質量監(jiān)控的改進掙值方法的內在缺陷是人的主觀性影響最后質量評定結果的客觀性不可避免，因此政府或行業(yè)組織應盡量細化國家或行業(yè)質量標準規(guī)定，保證質量評定的相對公平.

2.5掙值管理在經濟適用房項目成本管理中的應用流程

在經濟適用房項目成本管理中運用掙值法(見圖1)的具體步驟為：一是建立經濟適用房項目的工作分解結構.建立工作分解結構時，應詳細標明經濟適用房項目中相關的設計、采購、施工等基本工作單元，清楚地反映各個基本工作單元間及基本工作單元與項目整體間的相互關系；二是編制經濟適用房項目的工作進度計劃.進度計劃包含項目總進度計劃和項目中各具體活動的詳細進度計劃；三是確定經濟適用房項目中人工時與費用的預算.根據(jù)項目的工作分解結構，將項目的總人工時及費用逐級分解到各個基本記賬單元，并在此基礎上確定人工時費率.但在評價總體執(zhí)行效果時，費用的計量單位應統(tǒng)一用“金額”表示；四是根據(jù)已完成的BCWS，定期檢測項目執(zhí)行中的BCWP和ACWP，及時發(fā)現(xiàn)實際費用、進度與計劃費用、進度的偏差，及時進行控制和調整[5].

圖1　掙值管理應用流程

3　基于改進掙值法的經濟適用房成本控制方案的應用

3.1經濟適用房任務項目分解

經濟適用房施工先后順序按細項依次如下：場地平整、樁基工程、地下室工程、上部建筑工程、電梯采購及安裝工程、智能化安防系統(tǒng)工程、永久性供水工程、永久供電工程、供氣工程、廣電工程、郵政信箱、綠化景觀工程、標識與標志工程、工程監(jiān)理、竣工測量、結算審核(見圖2).

圖2　經濟適用房建設工程總項目分解圖

3.2改進掙值法在 “中輝新苑”實例中的應用

為測試如何在經濟適用房項目中使用改進掙值法，選擇福州已完成的經濟適用房項目——“中輝新苑”作為例子，并選擇2005年第三個季度末作為測試時間點，對此項目的實際進展進行考核.項目的預算表和實際進度見表1、2.

表1　至2005年第三季度末“中輝新苑”經濟適用房項目預算　單位：萬元

表2　至2005年第三季度末“中輝新苑”經濟適用房項目實際進度表

表3　2005年第三季度末“中輝新苑”經濟適用房項目掙值分析表

根據(jù)以上掙值分析表(見表3)，進一步計算總項目績效指數(shù)CPI、進度績效指數(shù)SPI、完成預測成本SEAC和完成預測工期SEDC等相關指標，見式(18)至式(21).

(18)

(19)

=12727.9

(20)

(21)

基于以上分析，得出以下結論：在項目起步階段，效率較高，項目組以較低的成本如期按質完成三通一平活動，但項目在隨后的進展過程中，效率便大幅降低，導致項目進度落后于進度計劃.根據(jù)掙值管理分析的結果，可預測若此時不及時采取有效措施提高效率，則項目可能成本超預算1785.9萬元且超期0.7個季度.從一級子項目分析，2015年3季度末總項目的超預算主要是主體工程下的地下室耗費太多資金，而超期主要是主體工程下的樁基工程延誤造成.

項目組應采取以下措施：一是重新調整項目管理人員結構，調來一位操作經驗豐富的項目副經理，提高管理效率；二是加強項目計劃管理的同時優(yōu)化樁基施工工序，促項目進度更合理；三是與施工方溝通，要求對方增加高水平的操作人員比例；四是完善成本監(jiān)控機制，加強地下室工程成本監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)問題并妥善解決.

4　小結

本文提出在經濟適用房成本控制中應用掙值管理的思想，對傳統(tǒng)掙值法進行改進，加入多級掙值的概念.改進的掙值法不僅能夠有效評價經濟適用房項目費用與進度執(zhí)行現(xiàn)狀，有效預測項目的費用與進度執(zhí)行效果趨勢，而且能夠清楚知悉項目的“雙超”主要由哪些子項目造成，并在改進的掙值法中引入質量聯(lián)合監(jiān)控的理念，作為今后掙值法完善的方向.在經濟適用房項目執(zhí)行過程中運用掙值法，實現(xiàn)對項目成本、進度和質量管理，為房地產開發(fā)企業(yè)的成本控制工作提供借鑒和參考，為增強房地產開發(fā)企業(yè)核心競爭力，使其更好地融入國際房地產業(yè)奠定了良好基礎.

[1]劉琦.湛江市X經濟適用房項目成本控制的研究[D].廣州：華南理工大學大學碩士學位論文，2013.

[2]常瀾瀟.基于改進掙值法的軟件項目進度監(jiān)控研究[D].南京：南京理工大學碩士學位論文,2013.

[3] Naderpour A, Mofid M.Improving construction management of an educational center by applying earned value technique[J]. Procedia Engineering, 2011,(14):35-50.

[4]許田中.房地產成本控制的突出問題及成本精細化管理[J].會計師，2014，(24):51-52.

[5]陳長亮.利用掙值法提高房地產項目成本管理的探討[J].會計之友，2010，(8)：49-50.

(責任編校：晴川)

Research on Cost Control of Affordable Housing Project Based on Improved Earned Value Method

LIN Jieying

(Department of Economics, Fujian Chuanzheng Communications College, Fuzhou Fujian 350007, China)

In allusion to the status and existing problems of cost control of affordable housing, the paper puts forward the idea of cost control and management of affordable housing project based on earned value. By improving the traditional earned value method, we add the concept of multi level earned value to improve the method of cost control of affordable housing projects, and regard completed projects of “Zhong Hui Xin Yuan” as a test case. The improved earned value method is used in the implementation process of the affordable housing projects to realize the management of the project cost, schedule and quality, which could provide the reference for cost control work of the real estate development enterprise and make them lay a good foundation to enhance the core competitiveness and integrate into the international real estate industry.

affordable housing project; cost control; earned value management; improved earned value method

2016-09-23

福建省教育廳基金項目“基于甘特圖和掙值管理的經濟適用房項目成本控制研究”(批準號：JAS14399).

林潔瑩(1984— )，女，福建福州人，福建船政交通職業(yè)學院交通經濟系講師，碩士.研究方向：成本會計.

F293.3

A

1008-4681(2016)05-0101-05