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    山東土地流轉(zhuǎn)調(diào)查

    2016-11-07 17:34:11丁愛(ài)波
    齊魯周刊 2016年38期
    關(guān)鍵詞:產(chǎn)權(quán)交易經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押

    丁愛(ài)波

    十八屆三中全會(huì)以后,中央提出了“三權(quán)分置”,就是土地的所有權(quán)歸集體,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)從承包權(quán)里頭分離出來(lái)。

    在專家看來(lái),中央拆掉了攔在土地承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)中間的一堵墻,使農(nóng)民握緊土地承包權(quán)的同時(shí),放活了土地經(jīng)營(yíng)權(quán),這一放,奠定了活的基礎(chǔ)。

    隨著農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)和規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的擴(kuò)大,農(nóng)村和農(nóng)民出現(xiàn)了新的變化。在新農(nóng)村建設(shè)路徑上,資本和技術(shù)找到了一個(gè)更為合適的突破口,長(zhǎng)久以來(lái)的傳統(tǒng)農(nóng)耕模式被改變。這是一種怎樣的變化?如何看待這種變化?

    誰(shuí)在流轉(zhuǎn)?

    孫聚峰是濰坊市寒亭區(qū)朱里街道博峰種植專業(yè)合作社理事長(zhǎng),該合作社有土地2600畝,其中600畝種植的是綠色無(wú)公害大姜。朱里街道是山東大姜的主產(chǎn)區(qū)之一,此前,孫聚峰做的是農(nóng)資銷售業(yè)務(wù),頗有積蓄,土地流轉(zhuǎn)制度推行后,孫聚峰牽頭成立了博峰種植專業(yè)合作社。

    “成立合作社,主要是為了將農(nóng)民分散的土地集中起來(lái),通過(guò)現(xiàn)代的技術(shù)、管理手段,實(shí)現(xiàn)品牌化生產(chǎn),從而提高農(nóng)產(chǎn)品的品質(zhì)、附加值以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力?!睂O聚峰說(shuō)。

    據(jù)記者了解,目前土地流轉(zhuǎn)主體大多數(shù)是類似孫聚峰一樣做過(guò)生意,有積累、有眼光,近幾年或者直接租地,或者以“能人回鄉(xiāng)”模式帶領(lǐng)村民,成為土地流轉(zhuǎn)中的新型“地主”。

    資料顯示,目前土地流轉(zhuǎn)主體基本以種田大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)和專業(yè)合作社為主。這些經(jīng)營(yíng)主體根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際,探索出了一條現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)的發(fā)展路徑。

    以泰安新泰市為例,新泰市汶南鎮(zhèn)益民核桃專業(yè)合作社流轉(zhuǎn)土地1000多畝,由合作社組織社員統(tǒng)一種植核桃,實(shí)現(xiàn)了特色產(chǎn)業(yè)強(qiáng)村富民的新路子,全村人均增收5000元,村集體收入55萬(wàn)元。

    谷里鎮(zhèn)于家棗林村村民以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)入股,成立了新泰市棗林峪土地流轉(zhuǎn)社,每2.1畝為1股,除本村137戶村民入股外,還吸收了周邊老牛溝、牛棗林、柘子溝三個(gè)村民的80戶村民入股536畝,合作社共吸納入股土地1536畝。

    此外還有兩類流轉(zhuǎn)主體,一類是企業(yè),一類是外地農(nóng)民或者其他成員組成的經(jīng)營(yíng)體。不同的流轉(zhuǎn)主體,租地規(guī)模和用途不盡相同。

    企業(yè)下鄉(xiāng)規(guī)模更大,出手更大方。新泰市投資3.6億元的長(zhǎng)興現(xiàn)代農(nóng)業(yè)創(chuàng)新園,建成26跨28000平連棟溫室、36個(gè)26400平冬暖式蔬菜大棚和7000平智能溫室,實(shí)現(xiàn)了當(dāng)年投資,當(dāng)年見(jiàn)效。在租地用途上,企業(yè)大多以高效農(nóng)作物、觀光農(nóng)業(yè)、苗木花卉或養(yǎng)殖業(yè)為主,較少種糧。

    “工商資本參與土地流轉(zhuǎn),讓企業(yè)、農(nóng)民在這塊土地上,結(jié)成了一個(gè)命運(yùn)共同體,為促進(jìn)農(nóng)民增收提供了一個(gè)可復(fù)制的發(fā)展模式?!鄙綎|省發(fā)展和改革委員會(huì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)處負(fù)責(zé)人告訴記者。

    據(jù)了解,近年來(lái),山東土地流轉(zhuǎn)及規(guī)模經(jīng)營(yíng)一直走在全國(guó)前列。記者從有關(guān)部門獲悉,截至2015年底,山東省基本完成農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證工作,全省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積已達(dá)2569.5萬(wàn)畝,占家庭土地承包經(jīng)營(yíng)面積的27.3%,加上各類社會(huì)化服務(wù)組織通過(guò)建立緊密型生產(chǎn)基地、開(kāi)展土地托管服務(wù)所覆蓋的面積,全省土地經(jīng)營(yíng)規(guī)?;蔬_(dá)到40%以上。

    目前全省有20個(gè)縣(市、區(qū))被國(guó)家確定為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)單位,有76個(gè)縣(市、區(qū))探索發(fā)放了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證,有43個(gè)縣(市、區(qū))開(kāi)展了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù),為破解農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體融資難問(wèn)題闖出了新路。

    土地股份合作也隨之加快。全省土地股份合作社發(fā)展到4790個(gè),經(jīng)營(yíng)面積達(dá)79.3萬(wàn)畝。這些土地制度改革,催生了山東農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)和農(nóng)村金融市場(chǎng)發(fā)育,已建立起省級(jí)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心(齊魯農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心)1個(gè),市級(jí)3個(gè),縣級(jí)109個(gè),累計(jì)實(shí)現(xiàn)交易額206億元。據(jù)了解,目前,全省有1.01萬(wàn)個(gè)村完成了集體產(chǎn)權(quán)制度改革。

    如何流轉(zhuǎn)?

    在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中,口頭協(xié)議曾是土地流轉(zhuǎn)的一種方式,這種方式由于缺乏相關(guān)的制度保障,不可避免地會(huì)引發(fā)各種爭(zhēng)議。

    提起土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)這件事,昌邑市北孟鎮(zhèn)前劉家營(yíng)子村村民老劉滿腹辛酸。前幾年種大姜很賺錢,他忍不住想試一把,可自家包產(chǎn)到戶的土地不太適合大姜種植。后來(lái)老劉便向離自己村不遠(yuǎn)的某村村民老李“求援”,承包了老李家3畝地種大姜,租期是5年,每畝地每年租金800元。老劉還租用了其他村民的“姜井”來(lái)儲(chǔ)存大姜。

    第一年大姜種得好,又趕上銷售價(jià)格高,老劉一畝地純收入30000多元??粗蟿⒁荒曩嵙瞬簧馘X,老李眼紅了,就想借各種理由終止跟老劉的合同,把土地收回來(lái)自己種大姜。

    “老李跟我說(shuō)他自己也想種大姜,就把地給收回去了。”老劉告訴記者,自己本想給正在上大學(xué)的兒子在城里買房,誰(shuí)知土地被收回去,種姜掙錢的夢(mèng)想泡了湯。“當(dāng)時(shí)覺(jué)得鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親的,就口頭上說(shuō)了一下怎么承包,也沒(méi)立個(gè)字據(jù)啥的?!崩蟿⒄f(shuō)。

    據(jù)記者了解,前些年的農(nóng)村土地承包,多數(shù)情況都像老劉一樣,只是個(gè)人之間的口頭約定?!稗r(nóng)民一般是地多了種不了的時(shí)候才往外承包,都是雙方協(xié)商著來(lái),一旦協(xié)商不好就會(huì)發(fā)生糾紛?!?/p>

    為了避免土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中出現(xiàn)不必要的糾紛,更多的農(nóng)民愿意通過(guò)有政府背景的產(chǎn)權(quán)交易中心來(lái)完成土地流轉(zhuǎn)。

    設(shè)在濰坊市的齊魯農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心,是全省唯一的省級(jí)綜合性農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu),自成立以來(lái),齊魯農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心依托總部所在地市濰坊市各縣市區(qū)經(jīng)管局及其鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道經(jīng)管站,在全市所有涉農(nóng)縣(市)區(qū)設(shè)立了15個(gè)縣(市)區(qū)分中心和134個(gè)鎮(zhèn)街辦事處,完成了全濰坊市的“市、縣、鎮(zhèn)(街)”三級(jí)交易服務(wù)體系建設(shè)。

    同時(shí),為加快全省各區(qū)域市場(chǎng)的拓展步伐,齊魯農(nóng)交中心以參股和發(fā)展綜合會(huì)員的形式,在濟(jì)寧市、青島市、煙臺(tái)市及德州平原縣、德州禹城市設(shè)立了5個(gè)省內(nèi)分中心。

    打開(kāi)交易中心網(wǎng)站,供求信息歷歷在目:濟(jì)寧市鄒城市張莊鎮(zhèn)出租土地120畝、濰坊市諸城市桃林鎮(zhèn)出租林地651畝……“以前農(nóng)民想流轉(zhuǎn)土地找不到買家,工商資本下鄉(xiāng)扶持農(nóng)業(yè)發(fā)展找不到理想地塊,這種供需不對(duì)接的局面一去不復(fù)返了?!饼R魯農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心總裁李英華說(shuō)。

    融資功能也是該交易中心著力強(qiáng)化的工作重點(diǎn)?!罢麄€(gè)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村甚至農(nóng)民,發(fā)展地方經(jīng)濟(jì),發(fā)展農(nóng)業(yè)行業(yè)的話,不可能延續(xù)傳統(tǒng)方式去做。但種高效作物也好,還是搞一些產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)也好,都得需要資金投入,資金投入就需要相關(guān)證書(shū)之類的東西,有了證書(shū)之后,相關(guān)的金融服務(wù)就可以開(kāi)展起來(lái)?!饼R魯農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心總顧問(wèn)張廣元告訴記者。

    據(jù)了解,將規(guī)范流轉(zhuǎn)交易的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)賦予抵押融資功能是該中心在土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)域的創(chuàng)新之舉。目前,在該中心,農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押范圍擴(kuò)大到土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村住房、大棚、林權(quán)、大中型農(nóng)機(jī)具、農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地、地面種植物及附屬設(shè)施、農(nóng)村集體股權(quán)、海域使用權(quán)、農(nóng)村知識(shí)產(chǎn)權(quán)、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益權(quán)、水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)等12項(xiàng),解決了農(nóng)村金融無(wú)抵押物的問(wèn)題。

    有了這種產(chǎn)權(quán)抵押,涉農(nóng)企業(yè)的資金問(wèn)題就找到了一個(gè)很好的解決路徑。據(jù)李英華介紹,濰坊市愛(ài)嘉水產(chǎn)養(yǎng)殖有限公司2014年1月從濱海區(qū)央子街道流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地220多畝,該公司自成立以來(lái)不斷加大基礎(chǔ)設(shè)施投入,2015年4月由于計(jì)劃新增標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)殖蝦棚8個(gè),購(gòu)買蝦苗及飼料等出現(xiàn)資金緊張,急需銀行貸款支持。

    “該公司了解到農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)可以實(shí)現(xiàn)抵押貸款后,聯(lián)系到齊魯農(nóng)交中心,我中心積極給予企業(yè)提供配套服務(wù):首先通過(guò)中心的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)辦理了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易鑒證,為客戶出具農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)交易鑒證書(shū);其次推薦給濰坊農(nóng)商行,濰坊農(nóng)商行按照產(chǎn)權(quán)貸貸款產(chǎn)品要求受理并審批通過(guò)此筆業(yè)務(wù);再次雙方通過(guò)中心的抵押登記平臺(tái),辦理了農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)及地上附屬設(shè)施抵押登記,農(nóng)交中心出具他項(xiàng)權(quán)證后,濰坊農(nóng)商行發(fā)放貸款,解決了企業(yè)資金需求問(wèn)題?!?/p>

    流轉(zhuǎn)的收益與風(fēng)險(xiǎn)

    對(duì)普通農(nóng)戶而言,土地流轉(zhuǎn)有兩個(gè)好處:一是穩(wěn)定的土地租金,根據(jù)各地實(shí)際,租金大多以1000斤小麥為基準(zhǔn)價(jià)格,從500元至1000元及以上不等;二是勞動(dòng)力釋放,可以放心打工或干別的。以一家6口人10畝地計(jì)算,如果種植小麥,一年收入總共也就1萬(wàn)元多一些,而將這些土地流轉(zhuǎn)出去之后,獲取的租金收入也與之相近。更重要的是,可以釋放勞動(dòng)力,全身心的通過(guò)打工獲得額外收入。

    在傳統(tǒng)農(nóng)區(qū),愿意流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)戶不少。一位種植大戶告訴記者,農(nóng)戶是否愿意流轉(zhuǎn)土地,一取決于租金,合適就租;二取決于租地人,對(duì)租地人不放心,租地就麻煩。張廣元介紹說(shuō),現(xiàn)在年輕人愿意把地租出去,不愿意的主要是一些老年人:子女出去了,生活不困難,身體還行,種地除了生存,還是一種習(xí)慣性的生活方式。

    土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模并不是越大越好。據(jù)李英華介紹,在齊魯農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心流轉(zhuǎn)的土地規(guī)模,大多在50-200畝之間,在李英華看來(lái),這個(gè)流轉(zhuǎn)面積比較符合種植實(shí)際。

    山東肥城市東華家庭農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)長(zhǎng)劉東華對(duì)此深有體會(huì):農(nóng)場(chǎng)1500畝地,有各種大型機(jī)具,春種夏收都不難,就怕收割時(shí)下雨。因?yàn)闀駡?chǎng)不夠,麥子收上來(lái)只能在場(chǎng)地稍稍滾曬一下馬上打包賣掉;玉米更麻煩,沒(méi)地方曬,提前賣青貯,連秸稈帶玉米一起賣,每畝地少收200元;買烘干設(shè)備吧,除了資金,倉(cāng)儲(chǔ)等也缺乏,“這些問(wèn)題不解決,規(guī)模越大越難?!?/p>

    李英華告訴記者,從目前的基礎(chǔ)設(shè)施、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)綜合來(lái)看,土地規(guī)模還是要適度。張廣元告訴記者,一些大戶租地時(shí)往往粗放計(jì)算,甚至只想到政府有補(bǔ)貼,對(duì)規(guī)模經(jīng)營(yíng)困難估計(jì)不足。品種、天氣及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),是大戶面臨的更大威脅?!耙砸粋€(gè)四口之家為例,其原本種植面積在10畝左右,那么其比較合適的流轉(zhuǎn)土地規(guī)模就是這個(gè)基數(shù)的10倍?!?/p>

    因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)面積過(guò)大,超出了自己的經(jīng)營(yíng)能力,棗莊種植“大戶”邵長(zhǎng)寶在流轉(zhuǎn)1000多畝土地后,因資金鏈崩潰而選擇了跑路。

    據(jù)了解,棗莊市于2012年初被農(nóng)業(yè)部選為24個(gè)農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)之一,主要擔(dān)負(fù)農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)制度改革試點(diǎn)任務(wù),探索農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款。未過(guò)多久,棗莊市政府成立了金土地融資擔(dān)保有限公司,并于2013年2月發(fā)放了首批承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款,十多筆貸款里,邵長(zhǎng)寶流轉(zhuǎn)土地面積最大、貸款額最高。

    彼時(shí)的邵長(zhǎng)寶,以“大戶”、“先進(jìn)典型”著稱;但2013年的邵長(zhǎng)寶,成了當(dāng)?shù)亓鬓D(zhuǎn)土地抵押貸款的“跑路第一人”。留在他身后的是80萬(wàn)元的農(nóng)民工資和300萬(wàn)元的土地融資債務(wù),以及被扣押在銀行的金陵寺村1000多畝土地使用權(quán)證。

    從調(diào)查走訪看,業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,土地流轉(zhuǎn)、規(guī)?;?jīng)營(yíng)是一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程,不能片面追求規(guī)模和進(jìn)度,要讓愿意種地的普通農(nóng)戶放心種地,同時(shí),在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中,要防止非農(nóng)化、非糧化的傾向。

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