不動(dòng)產(chǎn)單元編碼變更導(dǎo)致登記簿更換的方案

汪永明

在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)以具有唯一編碼的不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記，按照“一個(gè)宗地宗海一簿、一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元一本、一類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利或事項(xiàng)登記信息一頁(yè)”的原則，分別記載登記事項(xiàng)至登記簿。當(dāng)宗地的行政區(qū)劃、界址、范圍等因素發(fā)生變化時(shí)，宗地本身及其定著物的不動(dòng)產(chǎn)單元編碼將發(fā)生改變，登記簿將重新生成，此時(shí)的登記簿更換，將影響到登記簿的“簿、本、頁(yè)”三層數(shù)據(jù)。因此，運(yùn)用信息化手段，設(shè)計(jì)合理的電子登記簿數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，提高登記簿“簿、本、頁(yè)”三層數(shù)據(jù)的使用效率，適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)單元編碼變更及登記簿更換的需求，將極大地提高登記機(jī)構(gòu)的工作效率。

一、不動(dòng)產(chǎn)單元編碼與登記簿的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)分析

1.不動(dòng)產(chǎn)單元編碼的分段表義

按照《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》，不動(dòng)產(chǎn)單元編碼采用分段表義，段與段之間可用全角字符“空格”進(jìn)行分隔，“空格”不占用不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的位數(shù)。共分四個(gè)表義的層級(jí)（以

按照《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》，不動(dòng)產(chǎn)單元發(fā)生變化時(shí)，只需變更相應(yīng)層級(jí)的編碼，其他層級(jí)保持不變。

在信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)時(shí)，若將不動(dòng)產(chǎn)單元編碼作為單個(gè)字段進(jìn)行存儲(chǔ)，則無(wú)論哪一層級(jí)的編碼發(fā)生變化，計(jì)算機(jī)都將識(shí)別為不同的編碼，由此導(dǎo)致在查詢語(yǔ)句篩選時(shí)，不能做精確查詢，只能做模糊查詢，影響存取效率。若根據(jù)層級(jí)分別存儲(chǔ)到四個(gè)不同字段，則有可能做精確查詢。不動(dòng)產(chǎn)單元編碼作為登記客體的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，經(jīng)常會(huì)作為數(shù)據(jù)庫(kù)實(shí)體表的主鍵、外鍵，并建立索引，以此來(lái)提供精確查詢將會(huì)有效提高查詢效率。

下面分別以非結(jié)構(gòu)化（見(jiàn)表1）與結(jié)構(gòu)化（見(jiàn)表2）兩種方式來(lái)存儲(chǔ)不動(dòng)產(chǎn)單元編碼，分別實(shí)現(xiàn)查詢和更新兩種數(shù)據(jù)庫(kù)存取需求，來(lái)說(shuō)明兩種方式的數(shù)據(jù)庫(kù)存取效率差別。

如表1和表2所示，結(jié)構(gòu)化存儲(chǔ)方式的精確查詢效率更高。因此，分段表義的不動(dòng)產(chǎn)單元編碼，最好采用分段、結(jié)構(gòu)化的方式存儲(chǔ)，在因不動(dòng)產(chǎn)單元編碼改變而重新生成登記簿時(shí)，效率更優(yōu)。

2.不動(dòng)產(chǎn)單元數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)分析

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第八條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記，不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼。但在實(shí)際生產(chǎn)生活中，不動(dòng)產(chǎn)單元所處的行政區(qū)劃、界址、范圍、宗地等要素均可能發(fā)生變化，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)單元編碼各表義層級(jí)的值也發(fā)生變化，所以在歷史、現(xiàn)勢(shì)及未來(lái)狀態(tài)下不動(dòng)產(chǎn)單元可以分別擁有不同的編碼，只是在現(xiàn)勢(shì)狀態(tài)下唯一。因此，編碼具有時(shí)序性。在信息系統(tǒng)中，建立起完備的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)支撐不動(dòng)產(chǎn)單元編碼的唯一性、時(shí)序性，才能使登記簿客觀反應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)單元的歷史、現(xiàn)勢(shì)狀態(tài)。

由于不動(dòng)產(chǎn)單元編碼具有四個(gè)層級(jí)分別表義的特性，會(huì)因表義變化而改變，不能在整個(gè)時(shí)序周期上唯一表示相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)單元。為了在登記簿中正確表示不動(dòng)產(chǎn)單元各個(gè)時(shí)期的狀態(tài)，需要根據(jù)登記簿的使用情況，分別增加宗地、定著物等登記客體的不動(dòng)產(chǎn)單元唯一標(biāo)識(shí)，并采用不表義的編碼來(lái)體現(xiàn)，如全局唯一標(biāo)識(shí)符GUID（Globally Unique Identifier）。不動(dòng)產(chǎn)單元自設(shè)立至滅失，無(wú)論行政區(qū)、地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地是否發(fā)生變化，只要不動(dòng)產(chǎn)單元本身不發(fā)生拆分、合并等改變數(shù)據(jù)庫(kù)實(shí)體的操作，唯一標(biāo)識(shí)均不變化。同時(shí)，需根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況，建立具有隸屬關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)單元關(guān)聯(lián)，如宗地與定著物兩個(gè)層級(jí)唯一標(biāo)識(shí)的隸屬關(guān)聯(lián)。

如表3至表6所示，唯一標(biāo)識(shí)均能建立主鍵與索引，提高數(shù)據(jù)庫(kù)存取效率。表6將唯一標(biāo)識(shí)同不動(dòng)產(chǎn)單元編碼做了一對(duì)多的關(guān)聯(lián)，通過(guò)查詢能將不動(dòng)產(chǎn)單元的歷史編碼情況反映給登記簿，使登記簿信息更加完整。

3.登記簿的“簿、本、頁(yè)”三層數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)分析

按照《國(guó)土資源部關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》 （國(guó)土資發(fā)〔2015〕25號(hào)文），登記簿按“一個(gè)宗地宗海一簿、一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元一本、一類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利或事項(xiàng)登記信息一頁(yè)”的原則填寫(xiě)登記事項(xiàng)。由此可見(jiàn)，簿、本、頁(yè)三級(jí)結(jié)構(gòu)在實(shí)體數(shù)據(jù)上具有多對(duì)一關(guān)聯(lián)關(guān)系，在屬性數(shù)據(jù)上又承載有各自的信息，從數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)角度講屬于既關(guān)聯(lián)又分離的關(guān)系（見(jiàn)圖1）。

當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)單元編碼發(fā)生改變而重新生成登記簿時(shí)，如果僅僅是宗地以上層級(jí)的信息發(fā)生改變，定著物等不動(dòng)產(chǎn)單元的本、頁(yè)就應(yīng)繼續(xù)沿用，不必將簿、本、頁(yè)全部重新生成，以此減少數(shù)據(jù)更新的范圍，提高更新效率。

如表7至表9所示，雖然更新了表7的登記信息以記載座落變更的登記事項(xiàng)，但無(wú)需更新表8、表9的本、頁(yè)，也無(wú)需全部重新生成登記簿。

二、通過(guò)唯一標(biāo)識(shí)支撐“因不動(dòng)產(chǎn)單元編碼變更導(dǎo)致登記簿更換”的需求

在設(shè)計(jì)信息系統(tǒng)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)單元與不動(dòng)產(chǎn)登記簿之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，不能通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)單元代碼來(lái)體現(xiàn)。這是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)單元編碼即便自身不變也會(huì)因?yàn)樾姓^(qū)劃等管理要素的變化而變化。因此，一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元會(huì)擁有歷史、現(xiàn)勢(shì)和未來(lái)不同階段的編碼，實(shí)際上不動(dòng)產(chǎn)單元代碼與不動(dòng)產(chǎn)單元是多對(duì)一的關(guān)系。這就決定了我們?cè)谛畔⒒瘜?shí)現(xiàn)時(shí)不能通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)單元代碼來(lái)體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)單元與登記簿的關(guān)聯(lián)關(guān)系，否則無(wú)論哪個(gè)層級(jí)的不動(dòng)產(chǎn)單元代碼發(fā)生變更，所有層級(jí)的不動(dòng)產(chǎn)單元登記簿都必須更換。

一是宗地不動(dòng)產(chǎn)單元同登記簿通過(guò)宗地唯一標(biāo)識(shí)（GUID）進(jìn)行關(guān)聯(lián)。即使行政區(qū)、地籍區(qū)、地籍子區(qū)層級(jí)發(fā)生變化，導(dǎo)致宗地不動(dòng)產(chǎn)單元代碼也發(fā)生變化，但由于宗地不動(dòng)產(chǎn)單元同登記簿是通過(guò)唯一標(biāo)識(shí)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，因此不會(huì)影響登記簿及其附屬的登記本（見(jiàn)圖2）。二是定著物不動(dòng)產(chǎn)單元同登記本通過(guò)定著物唯一標(biāo)識(shí)（GUID）進(jìn)行關(guān)聯(lián)。即使行政區(qū)、地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地層級(jí)發(fā)生變化，導(dǎo)致定著物不動(dòng)產(chǎn)單元代碼發(fā)生變化，但由于定著物不動(dòng)產(chǎn)單元同登記本是通過(guò)唯一標(biāo)識(shí)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，因此只需更改登記簿，不會(huì)影響隸屬的登記本（見(jiàn)圖3）。反之，通過(guò)登記簿、登記本了解不動(dòng)產(chǎn)登記單元的信息時(shí)，能通過(guò)唯一標(biāo)識(shí)查找到不動(dòng)產(chǎn)單元在不同歷史時(shí)期的代碼，關(guān)聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)單元和登記簿的數(shù)據(jù)庫(kù)模型（見(jiàn)圖4）。

三、結(jié)論

由于不動(dòng)產(chǎn)單元編碼具有表義的特性，在實(shí)際使用過(guò)程中會(huì)因?yàn)楸砹x的變化而發(fā)生變化，因此在設(shè)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)模型時(shí)，不能將不動(dòng)產(chǎn)單元編碼作為主鍵、外鍵等關(guān)聯(lián)字段，應(yīng)僅作為承載信息的屬性字段。不動(dòng)產(chǎn)單元與登記簿的關(guān)聯(lián)關(guān)系需要通過(guò)不表義的字段來(lái)體現(xiàn)，如：全局唯一標(biāo)識(shí)符GUID。

陳品祿/責(zé)任編輯