做不到“送面積”，還談什么產(chǎn)品創(chuàng)新

周建成

中國房地產(chǎn)企業(yè)尤其是百強(qiáng)企業(yè)始終將產(chǎn)品創(chuàng)新置于企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度來考慮。長(zhǎng)期以來，雖然在工藝創(chuàng)新、材料創(chuàng)新、流程創(chuàng)新等方面取得了一些進(jìn)步。但是，如何能夠直面購房者痛點(diǎn)，真正實(shí)現(xiàn)空間創(chuàng)新、功能創(chuàng)新，使購房者得到切切實(shí)實(shí)的實(shí)惠，有效提升購房者的生活品質(zhì)，形成產(chǎn)品和項(xiàng)目的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，始終是房地產(chǎn)企業(yè)需要攻克的難題。

一、“送面積”：始終都是最得民心的產(chǎn)品創(chuàng)新

從住宅需求端來看，在北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢等大城市，居民的住房空間壓力越來越大。如何能夠獲得額外的空間，釋放住宅空間壓力，讓自己生活得更加舒適，幾乎成為每一個(gè)人、每一個(gè)家庭的強(qiáng)烈渴望。毋庸置疑，居民最渴望得到的是空間。因此，對(duì)于五花八門的住宅產(chǎn)品創(chuàng)新來說，誰能夠幫助購房者得到額外的空間，緩解他們的住房空間壓力，誰就能牢牢地贏得購房者的信任，最終贏得市場(chǎng)。

從住宅供應(yīng)端來看，中國房地產(chǎn)企業(yè)尤其是百強(qiáng)企業(yè)始終將產(chǎn)品創(chuàng)新置于企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度來考慮，大多都會(huì)設(shè)置專門的產(chǎn)品研發(fā)部門。然而，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)部門都將主要精力用于產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化方面，在規(guī)范產(chǎn)品工藝標(biāo)準(zhǔn)、材料標(biāo)準(zhǔn)、流程標(biāo)準(zhǔn)等方面取得了一些進(jìn)步。但是，在直面購房者痛點(diǎn)，真正推動(dòng)空間創(chuàng)新、功能創(chuàng)新，使購房者得到切切實(shí)實(shí)的實(shí)惠，有效提升購房者的生活品質(zhì)，打造產(chǎn)品和項(xiàng)目的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)方面富有創(chuàng)見的革新卻乏善可陳。

無怪乎很多人認(rèn)為，如今住宅產(chǎn)品研發(fā)的實(shí)效大不如前。畢竟，在過去，由于各項(xiàng)規(guī)章制度不健全，各種打“擦邊球“的“偷面積”創(chuàng)新眾多。而“送面積”是當(dāng)時(shí)博取產(chǎn)品高溢價(jià)的重要武器。近幾年來，伴隨各項(xiàng)規(guī)章制度的日趨完善，一種老生常談而又似是而非的觀點(diǎn)認(rèn)為，“偷面積”已經(jīng)再無可能，所以，“送面積”已經(jīng)無法達(dá)到。事實(shí)上，這種觀點(diǎn)根源于畫地為牢的思維模式。目前，就是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)章制度進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的前提下，“送面積”也比往日更容易實(shí)現(xiàn)。

二、“送面積”：送不了居住面積就送存儲(chǔ)面積

大城市從來就是很多人向往的地方。以上海為例，作為中國第一、全球第三大超級(jí)城市，僅常住人口就高達(dá)2400多萬。隨之而來的是人口持續(xù)膨脹、房?jī)r(jià)急劇飆升、住房空間越來越局促。其中，生活用品的存儲(chǔ)占去了大量寶貴的居住空間。

牛津大學(xué)丹尼·多林教授調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在物質(zhì)生活上，我們這一代人擁有的生活用品比我們的父輩多6倍，多出來的東西主要是服裝、家具、玩具和工藝品。然而，我們擁有的這些東西被我們使用的次數(shù)卻在降低。我們會(huì)發(fā)現(xiàn)屋子里到處都是閑置的物品。如何讓生活更舒適，如何安置這些閑置的物品，成為一個(gè)全球性的話題。

冬夏換季的衣服、鞋包、被褥，不能都堆在家里啊？戶外郊游的帳篷、燒烤爐、山地車、運(yùn)動(dòng)器械、釣具放哪好?。窟€有閑置的家具、暫時(shí)不用的家用電器；收藏的書籍、偶爾用的著的資料；閑置房屋出租，但自家東西沒處放；家庭裝修、搬家，需要臨時(shí)寄放的小倉庫；孩子兒時(shí)的書畫、玩具、衣物，想留作紀(jì)念；二胎政策的開放，可以重復(fù)使用的嬰兒用品、孩子衣物玩具需要儲(chǔ)存 .......

如果房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)能夠?qū)崿F(xiàn)一種真正的功能性創(chuàng)新，為居民提供住宅之外的延伸空間，完美地解決居民的日常存儲(chǔ)問題。那么，居民就可以把過去屋子里大量物品堆放所占去的空間解放出來，實(shí)現(xiàn)“選擇一平方米存儲(chǔ)空間，享受一百平方米自由生活”的迫切愿望。

顯而易見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給購房者“送”存儲(chǔ)面積，其實(shí)也等于是給購房者“送”居住面積，因?yàn)橘彿空哳~外獲得的存儲(chǔ)空間能夠置換出被大量物品堆放所占據(jù)的居住空間，居住空間將會(huì)變得更大，居民的居住空間壓力就會(huì)得到有效的緩解。

三、“送面積”：送不了地上面積就送地下面積

在過去，由于各項(xiàng)規(guī)章制度不健全，各種“打擦邊球“的“偷面積”和“送面積”主要指的是地上面積?，F(xiàn)在，“偷面積”這條路走不通了。在一線城市，地上面積的單價(jià)動(dòng)輒都在50000元以上，有些樓盤的單價(jià)甚至超過100000元。無論哪一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都難以送得起地上面積。然而，所有項(xiàng)目開發(fā)都是立體開發(fā)，分地上面積和地下面積兩個(gè)部分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給購房者“送面積”時(shí)，如果送不了地上面積，還可以送地下面積。就政府層面來說，加強(qiáng)地下空間的有效利用是各地政府鼓勵(lì)和支持的發(fā)展方向。

以上海為例，早在2013年，上海市為了促進(jìn)地下土地資源的合理利用，就制定并發(fā)布了《上海市地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)定》，推動(dòng)了地下空間開發(fā)建設(shè)商業(yè)、辦公、倉儲(chǔ)物業(yè)的制度建設(shè)。進(jìn)而，上海市在2015年制定并發(fā)布了《上海市地下經(jīng)營性用途建筑面積計(jì)算及分類規(guī)劃》，不僅重申了鼓勵(lì)和支持地下空間利用的原則，并出臺(tái)了面積計(jì)算和分類規(guī)劃的細(xì)則。

由此可見，政府鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行地下經(jīng)營性物業(yè)的開發(fā)建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過繳納地下土地使用出讓金，獲得土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證，合法擁有這些地下經(jīng)營性物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)等完整權(quán)利。政府的鼓勵(lì)和支持，消除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的很多顧慮。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以按照相關(guān)制度，合理、合法、合規(guī)地開發(fā)建設(shè)經(jīng)營性地下物業(yè)，并通過給購房者“送面積”的方法提升整個(gè)樓盤的銷售價(jià)值。

四、送存儲(chǔ)面積+送地下面積=開發(fā)建設(shè)社區(qū)自存?zhèn)}

在住宅社區(qū)里面，利用地下空間，打造為社區(qū)居民服務(wù)的配備智能門禁、高清監(jiān)控、恒溫恒濕，并悉心提供安全私密、全年無休的各類物品保管服務(wù)的存儲(chǔ)設(shè)施，就是目前歐美、日本、新加坡、我國香港等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)居民普遍使用的自存?zhèn)}。

上世紀(jì)60年代，為了緩解人口激增而帶來的住房空間壓力，大小不等、獨(dú)立門鎖的自存?zhèn)}在美國德克薩斯州應(yīng)運(yùn)而生。自存?zhèn)}的出現(xiàn)，極大地優(yōu)化了人們的生活空間利用，滿足了人們對(duì)于存儲(chǔ)空間的渴望，因此獲得居民普遍接受，迅速在美國、歐洲、日本、新加坡、我國香港等地普及，成為城市居民生活空間的重要延伸。

近年來，伴隨中國城市化進(jìn)程的高速發(fā)展。自存?zhèn)}作為國際大都市重要的生活配套產(chǎn)品，已經(jīng)進(jìn)入北京、上海、廣州、深圳。自存?zhèn)}是城市發(fā)展到“寸土寸金”階段的必然需要，也是城市經(jīng)濟(jì)向智能化、專業(yè)化、集約化發(fā)展的一個(gè)標(biāo)志。自存?zhèn)}這種新型的都市存儲(chǔ)服務(wù)，必將成為中國城市居民追求高品質(zhì)生活的新選擇和必然選項(xiàng)。

五、開發(fā)建設(shè)社區(qū)自存?zhèn)}是多贏的產(chǎn)品創(chuàng)新

1、地下土地使用出讓金往往只是地上土地使用出讓金的百分之二三

隨著大城市土地價(jià)格的不斷飆升，在項(xiàng)目總成本中，相對(duì)穩(wěn)定的建安成本占比越來越小，土地成本占比越來越大。地下土地使用出讓金的形成機(jī)制與地上土地使用出讓金的形成機(jī)制區(qū)別極大。地上土地使用出讓金主要是通過競(jìng)價(jià)機(jī)制，最終價(jià)高者得之。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的時(shí)候，往往會(huì)出現(xiàn)很高的溢價(jià)現(xiàn)象。而地下土地使用出讓金是按照土地基準(zhǔn)價(jià)的一個(gè)固定百分比來征收。因此，不僅不會(huì)因?yàn)榈厣贤恋厥褂贸鲎尳鸬囊鐑r(jià)而出現(xiàn)溢價(jià)，而且相對(duì)于地上土地使用出讓金來說，地下土地使用出讓金的絕對(duì)值很低。

以2016年5月18日出讓的上海浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-03-11地塊為例，該地塊的起拍樓面地價(jià)為11604元/平方米。經(jīng)過多家企業(yè)輪番競(jìng)價(jià)，最終溢價(jià)276%，樓面地價(jià)由11604元/平方米飆升到43607元/平方米。一般來說，土地的起拍價(jià)往往都會(huì)高于基準(zhǔn)價(jià)。為了簡(jiǎn)便，就拿起拍價(jià)作為基準(zhǔn)價(jià)來計(jì)算地下土地使用出讓金的數(shù)額。根據(jù)《上海市地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)定》，該地塊地下土地使用出讓金應(yīng)該是基準(zhǔn)價(jià)的6%，即696元/平方米，僅僅是地上樓面地價(jià)的1.6%。由此可見，無論是地上空間，還是地下空間，都能為社區(qū)居民提供額外的空間。相對(duì)于提供額外的地上空間來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為社區(qū)居民提供額外的地下空間的土地成本要少得多。

2、價(jià)值60多億元的樓盤配套自存?zhèn)}的全部成本僅為800多萬元

對(duì)于一個(gè)地上建筑面積在8萬平方米的住宅社區(qū)來說，一般只需要1000平方米的地下空間，就可以打造出一個(gè)擁有400多個(gè)存儲(chǔ)單元的高標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)自存?zhèn)}，充分滿足社區(qū)居民的日常存儲(chǔ)需要。400多個(gè)存儲(chǔ)單元的平均面積在1.8平方米（合4.68立方米）左右。如果拿自存?zhèn)}與車位相比較的話，同樣1000平方米的地下空間，僅僅能夠分割出25個(gè)停車位。由于自存?zhèn)}的存儲(chǔ)單元面積相對(duì)較小，因此，同樣1000平方米的地下空間，分割出的存儲(chǔ)單元的數(shù)量是車位數(shù)的16倍之多。如果一個(gè)存儲(chǔ)單元帶動(dòng)一套住房銷售，一個(gè)車位也同樣帶動(dòng)一套住房銷售的話，那么，在同樣的地下空間里，自存?zhèn)}帶動(dòng)住房銷售的套數(shù)是車位的16倍。而開發(fā)建設(shè)1000平方米自存?zhèn)}的全部成本，包括土地成本、建安費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備加在一起，僅為800萬元左右。如果以上海內(nèi)環(huán)、中環(huán)新開樓盤動(dòng)輒8萬元以上的單價(jià)水平來計(jì)算，花費(fèi)800萬元開發(fā)建設(shè)的社區(qū)自存?zhèn)}帶動(dòng)的是價(jià)值60多億元的住宅銷售。其以小博大的杠桿效應(yīng)可見一斑。

3、社區(qū)自存?zhèn)}是一種能為開發(fā)企業(yè)帶來較高租金收益的優(yōu)質(zhì)稀缺物業(yè)

按照上海中城倉儲(chǔ)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：上海中城）2016年7月發(fā)布的調(diào)研數(shù)據(jù)，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的自存?zhèn)}平均租金報(bào)價(jià)為205元/月/平方米；上海內(nèi)中環(huán)的自存?zhèn)}平均租金報(bào)價(jià)為189元/月/平方米；上海中外環(huán)自存?zhèn)}的平均租金報(bào)價(jià)為223元/月/平方米；上海外環(huán)外自存?zhèn)}的平均租金報(bào)價(jià)為189元/月/平方米。由此可見，自存?zhèn)}因?yàn)槟軌驖M足消費(fèi)者的真實(shí)需要，因此租金水平相對(duì)較高。持續(xù)的租金收益能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來源源不斷的現(xiàn)金流收益。而在寸土寸金的大城市，由于物業(yè)的稀缺性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)哪怕?lián)碛械氖堑叵挛飿I(yè)，其未來的價(jià)值也是巨大的。同時(shí)，由于這些地下自存?zhèn)}物業(yè)能夠產(chǎn)生持續(xù)的租金收益，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以借此向銀行申請(qǐng)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，作為其重要的融資方式。

六、中城MIDTOWN自存?zhèn)}引領(lǐng)中國社區(qū)自存?zhèn)}的創(chuàng)新實(shí)踐

中城MIDTOWN自存?zhèn)}是上海中城的自存?zhèn)}產(chǎn)品和服務(wù)品牌，致力于中國社區(qū)自存?zhèn)}的創(chuàng)新實(shí)踐，推動(dòng)自存?zhèn)}在商品住宅、保障性住房、商業(yè)物業(yè)、人才公寓、辦公樓宇中的創(chuàng)新應(yīng)用。上海中城經(jīng)過對(duì)國內(nèi)外自存?zhèn)}行業(yè)長(zhǎng)期、大量的深入調(diào)研，科學(xué)配置，模式創(chuàng)新，經(jīng)精細(xì)測(cè)算，如果按照中城MIDTOWN自存?zhèn)}的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營管理模式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入僅需要增加1.5‰，就能帶來4倍以上的經(jīng)濟(jì)收益并收獲極具價(jià)值的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，同時(shí)還能獲得巨大的社會(huì)效益。

那么，上海中城是憑借什么幫助開發(fā)企業(yè)做到這一點(diǎn)的呢？簡(jiǎn)要地說，中城MIDTOWN自存?zhèn)}具有兩大創(chuàng)新性利器。

一是創(chuàng)造性地把自存?zhèn)}產(chǎn)品與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，為開發(fā)企業(yè)提供自存?zhèn)}產(chǎn)品決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)管理、工程管理、成本管控、整合營銷全程咨詢顧問服務(wù)，具體包括自存?zhèn)}產(chǎn)品定位、投資測(cè)算、規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書編制、設(shè)計(jì)交底與效果監(jiān)控、審圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、地下建筑面積計(jì)算及分類政策、地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓政策、工程質(zhì)量目標(biāo)、施工質(zhì)量預(yù)控管理、工程施工質(zhì)量過程管理、工程驗(yàn)收、供方資源、成本數(shù)據(jù)庫、整合營銷政策制定、宣傳展示物料制作、營銷賣點(diǎn)提煉、產(chǎn)品解說與接待、經(jīng)營管理技術(shù)展示、存儲(chǔ)單元收納實(shí)例展示、自存?zhèn)}示范區(qū)展示等全過程顧問咨詢服務(wù)，指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)科學(xué)高效地開發(fā)建設(shè)出滿足消費(fèi)者切實(shí)需要的自存?zhèn)}產(chǎn)品。

二是創(chuàng)造性地把委托經(jīng)營管理模式引入到了自存?zhèn)}領(lǐng)域，解決了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自存?zhèn)}后續(xù)經(jīng)營管理方面的后顧之憂。上海中城向開發(fā)企業(yè)提供10到15年的委托經(jīng)營管理服務(wù)，植入中城MIDTOWN自存?zhèn)}VI體系、經(jīng)營管理理念、經(jīng)營管理方式、經(jīng)營管理制度、企業(yè)會(huì)計(jì)制度，憑借中城MIDTOWN自存?zhèn)}專業(yè)的經(jīng)營管理技術(shù)，不僅幫助開發(fā)企業(yè)獲得可觀的經(jīng)營收益，而且能夠幫助開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。