房地產(chǎn)開發(fā)中的法制建設(shè)問(wèn)題探討

張睿

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)：A 文章編號(hào)：1674-1145（2016）08-000-02

摘 要 人民急劇上升的物質(zhì)生活水平，催化著房地產(chǎn)這一事業(yè)的蓬勃發(fā)展。法律建設(shè)是房地產(chǎn)開發(fā)良好發(fā)展的一大利器，為其盛興繁榮提供保障，同時(shí)將解決合作和交易等諸多方面的很多糾紛。法律是解決問(wèn)題的一個(gè)重要途徑，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)涉及大量資金和各方面利益，如若法律建設(shè)不健全，將直接造成大量人員的利益損失，也將對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展造成不可估量的阻礙?，F(xiàn)在我國(guó)社會(huì)的房地產(chǎn)事業(yè)大多掌握在民間投資人手中，受國(guó)家宏觀調(diào)控影響較小，房?jī)r(jià)居高不下，尤其北京、上海、廣州等一線城市的房?jī)r(jià)之高令人發(fā)指，由此可觀，房地產(chǎn)事業(yè)方興未艾，所以有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的法律建設(shè)被日益重視，法律建設(shè)問(wèn)題上升到一定高度。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā) 法制建設(shè) 法律問(wèn)題

步入二十一世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，人民物質(zhì)生活水平急速提高，住房居住問(wèn)題也上升到一定水平，經(jīng)濟(jì)推助房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的高水平急速發(fā)展。而這一過(guò)程若想要保持健康持續(xù)的良好嗜頭就需要法制建設(shè)在其中輔助，房地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀一直被學(xué)者認(rèn)為是相當(dāng)混論的，近些年的立法多了后便略有些秩序。眾所眾知，房地產(chǎn)行業(yè)投資資金量大、涉及各方面因素多、風(fēng)險(xiǎn)隱患眾多，在樓房建設(shè)和交易的過(guò)程中，法律一直是保障各方面人員切身利益的利器，在整個(gè)施工、交易和后期管理的大盤中，法律一直貫穿其中，在協(xié)調(diào)利益人、交易方等方面發(fā)揮著不可忽視的重要作用。然而不可避免的是，房地產(chǎn)的法制建設(shè)并不是很完善，諸多方面需要健全，法律實(shí)施過(guò)程仍然有很多阻礙，可以說(shuō)房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)方面的法制建設(shè)還在發(fā)展階段并未成熟，迫切走上發(fā)展的正軌。

一、房地產(chǎn)開發(fā)法制建設(shè)中存在的問(wèn)題

總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)事業(yè)雖然蒸蒸日上日進(jìn)斗金，但有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的法制建設(shè)仍不完善?，F(xiàn)如今的諸多法律糾紛無(wú)不昭示著法制建設(shè)中的漏洞，完善健全相關(guān)法律法規(guī)和將法律規(guī)定實(shí)施下達(dá)迫在眉睫。為了營(yíng)造一個(gè)更好的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境，就需要我們從問(wèn)題出發(fā)，深入本質(zhì)。

（一）土地出讓在市場(chǎng)交易中存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)行業(yè)是基于土地方面上的行業(yè)，涉及土地買賣、使用和轉(zhuǎn)讓等一系列問(wèn)題。這方面講，房地產(chǎn)的開發(fā)并不是一項(xiàng)簡(jiǎn)單的交易貿(mào)易行業(yè)。國(guó)家的也現(xiàn)存并出臺(tái)了許多有關(guān)土地在市場(chǎng)上出讓轉(zhuǎn)讓的法律政策來(lái)嚴(yán)格控制管理土地出讓的市場(chǎng)交易，比如房地產(chǎn)開發(fā)主體必須滿足國(guó)家規(guī)定的兩大限制條件：設(shè)立條件和資質(zhì)條件才可以進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)。然而卻一直存在不少?zèng)]有滿足相應(yīng)限制條件的開發(fā)商就擅自進(jìn)行開發(fā)和交易，不知情的消費(fèi)者和投資人在其中受盡苦頭損失利益。從數(shù)據(jù)上分析，開發(fā)企業(yè)的違規(guī)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，其一開發(fā)企業(yè)不滿足或不具備相應(yīng)的資質(zhì)條件而無(wú)視規(guī)定擅自經(jīng)營(yíng)，其二是土地轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的土地不具有合法的轉(zhuǎn)讓程序，房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其中需要各方面的手續(xù)或證件，缺少相應(yīng)證件手續(xù)就會(huì)對(duì)市場(chǎng)交易造成影響，繼續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的話便是違規(guī)操作。

房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)轉(zhuǎn)需要大量的資金投入，在資本金制度中提及起在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中資本金占全部總投資的比例不能低于五分之一。這是一個(gè)硬性規(guī)定，然而很多房地產(chǎn)開發(fā)商并不具備如此強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，資金短缺問(wèn)題普遍，所以市場(chǎng)的主體調(diào)動(dòng)性薄弱?；镜慕?jīng)濟(jì)問(wèn)題得不到解決時(shí)就會(huì)引發(fā)更多的其他問(wèn)題，比如開發(fā)企業(yè)對(duì)土地的非法轉(zhuǎn)讓、非法交易等，所以在這個(gè)角度來(lái)講，房地產(chǎn)開發(fā)在市場(chǎng)交易中的法制建設(shè)不夠完善。

（二）土地使用權(quán)方面和出讓問(wèn)題的爭(zhēng)議

眾所周知，在新中國(guó)成立以來(lái)，我國(guó)土地就上收為國(guó)家所有，受國(guó)家的一手支配。國(guó)家政府或相關(guān)部門可依照法律將國(guó)有土地通過(guò)不同方式支配給人們，使相關(guān)人員成為具有土地使用權(quán)的土地使用者。值得一提的是，在這一過(guò)程中，土地的分配是受國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定實(shí)施的，而且在劃撥分配時(shí)不會(huì)存在使用期限這一條款。土地使用者的使用期限方面沒(méi)有相應(yīng)規(guī)定，所以國(guó)家部門隨時(shí)有權(quán)利將劃撥的土地收回并以有償或無(wú)償?shù)姆绞椒峙鋭潛芙o另一方土地使用者，這一過(guò)程是受法律保護(hù)的。而作為第一方的土地使用者將失去土地的使用權(quán)，土地上的建筑物等不能移除的國(guó)家只是會(huì)相應(yīng)給與賠償，賠償數(shù)額恐怕并不盡人意。所以在這方面，土地使用權(quán)的紛爭(zhēng)出現(xiàn)，難免造成不平等、不公平的后果。房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)中對(duì)土地的使用權(quán)問(wèn)題難免爭(zhēng)議，相關(guān)的法制建設(shè)還待解決。

在我國(guó)開發(fā)區(qū)的建立和土地出讓都需要按照相應(yīng)的規(guī)定、立法辦理，然而現(xiàn)在社會(huì)上存在的不按規(guī)定非法轉(zhuǎn)讓出讓、非法開設(shè)開發(fā)區(qū)牟取暴利的行為屢見不鮮。這種不按規(guī)定執(zhí)行牟取暴利的行為直接造成我國(guó)目前房?jī)r(jià)的攀高，近幾年的房?jī)r(jià)攀升可謂是芝麻開花節(jié)節(jié)高。而商品房?jī)r(jià)的一路攀高削弱房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展活力。

（三）房屋拆遷中存在的糾紛

房屋是財(cái)產(chǎn)所有人所擁有并支配的財(cái)產(chǎn)，而上文中我們提到的土地使用權(quán)中的劃撥問(wèn)題中涉及到，這是一項(xiàng)國(guó)家強(qiáng)制性的行為受法律保護(hù)，所以在這點(diǎn)上講就出現(xiàn)了不公平的糾紛現(xiàn)象。被拆遷的老百姓、相關(guān)企業(yè)在這時(shí)往往是不利的一方，在拆遷合同中得到的賠償很少滿意。在被經(jīng)濟(jì)和利益驅(qū)使的時(shí)代，只顧及商品房建設(shè)開發(fā)而忽略當(dāng)事人切身利益的行為是不道德的，借助國(guó)家機(jī)關(guān)的強(qiáng)制性實(shí)施拆遷的行為應(yīng)被禁止。但有關(guān)這些方面的法律法規(guī)還未出臺(tái)或并不成熟，被拆遷人員的切身利益還需要在法制建設(shè)的完善中得到保障。

二、有關(guān)房地產(chǎn)法制建設(shè)問(wèn)題的相應(yīng)對(duì)策

（一）加快出臺(tái)相關(guān)法律

法律是實(shí)施治理和監(jiān)管的重要依據(jù)，我國(guó)向來(lái)倡導(dǎo)的就是依法治國(guó)。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)相對(duì)來(lái)說(shuō)較新的行業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)并不是很健全，這就直接造成了某些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓住法律漏洞使相關(guān)人員造成損失。老的條例和規(guī)定中難免有不適應(yīng)時(shí)代發(fā)展趨勢(shì)的地方，一個(gè)新興行業(yè)的蓬勃發(fā)展必離不開法制建設(shè)在旁輔助，所以為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大潮流和時(shí)代的變遷，不適的規(guī)章要及時(shí)更改和健全。在這一方面，我們不妨借鑒房地產(chǎn)發(fā)展更為成熟的其他國(guó)家，引其精華完善自我。

（二）建立健全土地轉(zhuǎn)讓出讓有關(guān)制度

上文中提及土地的轉(zhuǎn)讓出讓中存在眾多違規(guī)行為，“暗箱操作”行為更是屢見不鮮，想要杜絕此類行為就需要有關(guān)機(jī)關(guān)健全完善土地收購(gòu)和土地儲(chǔ)備制度，杜絕國(guó)有土地的私自轉(zhuǎn)讓出讓行為。引導(dǎo)人們正確按照手續(xù)和規(guī)章制度辦理土地的轉(zhuǎn)讓出讓問(wèn)題，使土地轉(zhuǎn)讓出讓過(guò)程更加透明化、人性化。合同是土地轉(zhuǎn)讓出讓中的一個(gè)重要憑證，務(wù)必認(rèn)真擬定合同盡量減少糾紛，認(rèn)真監(jiān)管合同的執(zhí)行，在細(xì)節(jié)中完善健全相關(guān)制度。

（三）加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的違規(guī)行為的懲處力度

房地產(chǎn)開發(fā)中存在不少開發(fā)企業(yè)并未取得相關(guān)憑證或并未滿足相關(guān)資質(zhì)的，仍然擅自開發(fā)經(jīng)營(yíng)，私自售賣商品房。這種逾越權(quán)利的行為一旦被發(fā)現(xiàn)務(wù)必嚴(yán)肅整治處理，以一儆百。有關(guān)部門的相關(guān)人員加強(qiáng)對(duì)商品房管理建設(shè)方面的監(jiān)督，從源頭上掐斷違規(guī)商品房的交易，切實(shí)保護(hù)人民的利益。各個(gè)監(jiān)督機(jī)制也要相互監(jiān)督，加強(qiáng)力度才能保障房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的良好秩序，保障各方面經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。

（四）完善土地使用權(quán)和房地產(chǎn)所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定

房地產(chǎn)所有權(quán)便包括土地的使用權(quán)和對(duì)應(yīng)土地上相應(yīng)建筑物即房屋的所有權(quán)。這項(xiàng)權(quán)利是受法律保護(hù)的，權(quán)利人可以依法享有對(duì)房屋的占有、處分、使用等權(quán)利。在房地產(chǎn)的開發(fā)中，非法拆遷侵犯了相關(guān)權(quán)利人的房地產(chǎn)所有權(quán)，這種行為必定會(huì)受到相應(yīng)制裁。同時(shí)，合法的拆遷工作，權(quán)利人是開發(fā)企業(yè)或開發(fā)商，其相應(yīng)權(quán)利也是受到保護(hù)的。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)方興未艾，起步階段的行業(yè)在法制建設(shè)方面都會(huì)存在不完善和不成熟。法律為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)保衛(wèi)護(hù)航，保障房地產(chǎn)行業(yè)的興盛蓬勃。國(guó)家在健全相關(guān)法律，配套完善制度，法制體系的成熟指日可待。

參考文獻(xiàn)：

[1] 趙文軍.房地產(chǎn)開發(fā)中的法律問(wèn)題研究[D].黑龍江大學(xué)，2004.

[2] 蒲杰.房地產(chǎn)開發(fā)法律實(shí)務(wù)與理論研究[M].法律出版社，2007.