淺談物業(yè)維修基金的管理

朱惠紅

杭州市蕭山區(qū)物業(yè)維修基金收繳工作自1993年開始啟動(dòng)，經(jīng)過不斷完善和規(guī)范，使物業(yè)維修基金繳存、管理、使用等工作逐步走向制度化、科學(xué)化、規(guī)范化。

一、杭州市蕭山區(qū)物業(yè)維修基金管理概況

1.收繳依據(jù)

杭州市蕭山區(qū)的物業(yè)維修基金從1993年開始收繳，當(dāng)時(shí)根據(jù)《蕭山市城鎮(zhèn)住房制度改革實(shí)施方案》的規(guī)定，在公房出售時(shí)，由售房單位按售房款的10%繳交，個(gè)人按購房款的1%繳交。2001年12月1日后公房出售時(shí)，由售房單位按售房款的20%繳交，個(gè)人按購房款的2%繳交。而商品房的物業(yè)維修基金收繳是從1997年12月1日開始，分三個(gè)階段：第一階段是1997年12月1日至2001年11月30日，根據(jù)《蕭山市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》第二十八條的規(guī)定，由建設(shè)單位在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)按15元/平方米繳費(fèi)，購房人在辦理房產(chǎn)證時(shí)再繳交房價(jià)款的1%；第二階段是2001年12月1日后新建的住宅小區(qū)，根據(jù)蕭財(cái)綜〔2001〕247號、蕭價(jià)〔2001〕161號、蕭建設(shè)房〔2001〕238號的規(guī)定，統(tǒng)一由建設(shè)單位在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)預(yù)繳。收繳的標(biāo)準(zhǔn)為多層30元/平方米，高層、別墅為60元/平方米；第三階段是2008年1月1日以后領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，建設(shè)單位不再預(yù)繳物業(yè)維修基金，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記前，由建設(shè)單位向杭州市蕭山區(qū)物業(yè)維修基金管理中心預(yù)繳，待物業(yè)交付時(shí)向業(yè)主收取。

2.收繳情況

多年來，杭州市蕭山區(qū)物業(yè)維修基金管理中心在相關(guān)部門的配合下，采取強(qiáng)有力的措施，確保物業(yè)維修基金歸集到位。至2015年底，全區(qū)共有500余個(gè)住宅小區(qū)繳交物業(yè)維修基金，累計(jì)繳交物業(yè)維修基金本金12億元，增值收入1.6億元，增值部分支取共計(jì)6500萬元。物業(yè)維修基金實(shí)行專戶儲(chǔ)存、專款專用，無截留、挪用、侵占物業(yè)維修基金現(xiàn)象。

二、物業(yè)維修基金的籌集途徑及繳交標(biāo)準(zhǔn)

1.物業(yè)維修基金的籌集途徑

新建住宅物業(yè)，由建設(shè)單位在辦理產(chǎn)權(quán)初始登記前，向杭州市蕭山區(qū)物業(yè)維修基金管理中心預(yù)繳，待物業(yè)交付時(shí)向業(yè)主收?。汗凶》砍鍪蹠r(shí)，由售房單位向杭州市蕭山區(qū)物業(yè)維修基金管理中心繳交；分戶對外銷售的公寓式辦公樓等非住宅類物業(yè)維修基金比照商品住宅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；對以前按規(guī)定應(yīng)繳而未繳的房屋，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)向物業(yè)所有權(quán)人收取。

2.物業(yè)維修基金的繳交標(biāo)準(zhǔn)

現(xiàn)行杭州市蕭山區(qū)物業(yè)維修基金繳交標(biāo)準(zhǔn)及政策依據(jù)（見表1）。

三、物業(yè)維修基金的管理和使用

1.強(qiáng)化信息管理，促進(jìn)公開透明

一是已實(shí)現(xiàn)物業(yè)維修基金的年度自動(dòng)計(jì)息。當(dāng)年繳存物業(yè)維修基金以繳存次日為結(jié)息起始日，以每年12月31日為結(jié)息終止日。當(dāng)年繳存或使用的部分按結(jié)息起始日對應(yīng)活期存款利率計(jì)息。繳存和使用部分以外的物業(yè)維修基金，每年按一年期定期存款計(jì)息，存款利率以當(dāng)年1月1日一年定期存款利率為準(zhǔn)。

二是已實(shí)現(xiàn)物業(yè)維修基金的實(shí)時(shí)查詢。業(yè)主憑產(chǎn)權(quán)證明及身份證明可電話或書面查詢個(gè)人基金信息；業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可查詢小區(qū)物業(yè)維修基金信息。

三是采用媒體公告和進(jìn)小區(qū)公告兩種形式，公開物業(yè)維修基金信息。每年的物業(yè)維修基金的收繳、使用等信息以小區(qū)為單位在相應(yīng)小區(qū)開展公告工作，同時(shí)在《蕭山日報(bào)》和杭州市蕭山區(qū)政府網(wǎng)站上公布上一年度物業(yè)維修基金管理情況，以更多渠道落實(shí)業(yè)主的知情權(quán)，進(jìn)一步增強(qiáng)物業(yè)維修基金管理工作透明度。

2.完善內(nèi)控機(jī)制，保障資金安全

一是建立聯(lián)系單制度。為了加強(qiáng)物業(yè)維修基金繳交工作，杭州市蕭山區(qū)物業(yè)維修管理中心與杭州市蕭山區(qū)房產(chǎn)登記管理中心、測繪所之間建立了物業(yè)維修基金繳交聯(lián)系單，新建商品房必須在繳納物業(yè)維修基金后才能辦理產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù)，確保了及時(shí)、足額繳交。

二是保障資金安全。根據(jù)《杭州市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法》（杭州市政府令第209號）第十條的規(guī)定是，物業(yè)維修基金閑置期間，市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)將其存放于銀行，嚴(yán)禁挪作他用。杭州市審計(jì)局和杭州市蕭山區(qū)審計(jì)局多次對蕭山區(qū)的物業(yè)維修基金管理和使用情況進(jìn)行了審計(jì)，審計(jì)肯定物業(yè)維修基金管理規(guī)范，符合相關(guān)規(guī)定。

3.業(yè)主決策，建立監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)

本著“基金專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督”的原則，對有業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)審批物業(yè)維修基金要明確“本次物業(yè)維修基金使用計(jì)劃為業(yè)主大會(huì)作出的決定，已經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意”。未建立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，原則上不動(dòng)用物業(yè)維修基金，如確實(shí)需要?jiǎng)佑茫瑒t由物業(yè)項(xiàng)目所持投票權(quán)2/3以上的業(yè)主簽署書面同意意見（書面同意意見上要明確表示維修內(nèi)容和動(dòng)用物業(yè)維修基金數(shù)額），并經(jīng)屬地社區(qū)居委會(huì)簽署意見。

房改房和零星商品房的物業(yè)維修基金使用，由相應(yīng)業(yè)主或所屬社區(qū)提出申請，并在小區(qū)進(jìn)行為期七天的公示，最后申請使用物業(yè)維修基金。

物業(yè)維修基金的使用，在業(yè)主決策基礎(chǔ)上，業(yè)主委員會(huì)和社區(qū)居民委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)督，切實(shí)維護(hù)住宅區(qū)業(yè)主合法權(quán)益，使用好物業(yè)維修基金。

四、物業(yè)維修基金管理中存在的問題

1.物業(yè)維修基金使用率偏低

雖然物業(yè)維修基金使用申請的相關(guān)材料均由業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)審核蓋章，尤其是業(yè)主意見是否過雙2/3是由業(yè)主委員會(huì)和社區(qū)居委會(huì)審核同意后提出申請時(shí)，雖然業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)在申請表上已書面承諾“征求業(yè)主意見如有虛假，愿承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”，但書面征求業(yè)主意見仍存在業(yè)主身份難以確認(rèn)、參與投票意愿低、表決的真實(shí)性無法確認(rèn)、耗費(fèi)比較大等問題，極大地制約了物業(yè)維修基金的使用效率。

2.物業(yè)維修基金續(xù)籌工作難度大

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)物業(yè)維修基金余額不足首期交存額的30%時(shí)應(yīng)續(xù)籌。業(yè)主委員會(huì)在資金續(xù)籌過程中困難較大，很難續(xù)籌成功。資金續(xù)籌不到位，勢必會(huì)影響后續(xù)維修費(fèi)用的申請。

五、物業(yè)維修基金管理工作的建議

1.加強(qiáng)宣傳，普及物業(yè)維修基金知識

物業(yè)維修基金是小區(qū)業(yè)主的一個(gè)物權(quán)，業(yè)主作為決策者應(yīng)了解相關(guān)的法律、法規(guī)。杭州市蕭山區(qū)物業(yè)維修基金管理中心編制了大量的《基金知識問答》小冊子印發(fā)至各物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)，開展政策解讀、業(yè)務(wù)培訓(xùn)交流等多種形式宣傳物業(yè)維修基金政策法規(guī)及業(yè)務(wù)知識。讓廣大業(yè)主進(jìn)一步了解小區(qū)的物業(yè)狀況，自主地參與到小區(qū)的物業(yè)管理中去，推動(dòng)了小區(qū)的物業(yè)管理更上一個(gè)新臺階。

2.擴(kuò)大公告范圍，增加物業(yè)維修基金管理透明度

為了增進(jìn)物業(yè)維修基金管理的透明度，在《蕭山日報(bào)》和區(qū)政府網(wǎng)站上公布基金使用情況的基礎(chǔ)上，結(jié)合蕭山區(qū)各小區(qū)物業(yè)管理實(shí)際情況，向小區(qū)業(yè)主委員會(huì)郵寄送達(dá)物業(yè)維修基金年度帳單，并以電話回訪的形式，了解收集業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主對郵寄帳單送達(dá)工作的意見和建議，以便更好地落實(shí)業(yè)主的知情權(quán)。

3.優(yōu)化審批流程，提高物業(yè)維修基金申領(lǐng)服務(wù)效率

進(jìn)一步優(yōu)化維修基金使用流程，即服務(wù)前移至征求業(yè)主意見之前，提前察看現(xiàn)場，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范填寫申請材料，提前審核要件，避免申請單位多次返往，提高申領(lǐng)業(yè)務(wù)的服務(wù)效率。

4.啟動(dòng)物業(yè)維修基金簡易申請程序，提高基金使用效率

新修訂的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》已于2014年5月1日起開始施行，第五十六條規(guī)定，電梯、消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞，危及公共安全的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)書面同意，可以按簡易程序申請使用物業(yè)維修基金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要持質(zhì)監(jiān)或消防部門的確認(rèn)書和業(yè)主委員會(huì)書面同意等資料，即可申請物業(yè)維修基金，無需征求專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。物業(yè)維修基金簡易申請程序，將最大限度地方便物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)申領(lǐng)物業(yè)維修基金，提高使用效率。

5.制定配套政策，推進(jìn)基金續(xù)籌工作

為妥善解決物業(yè)維修基金續(xù)籌難問題，建議業(yè)主大會(huì)在議事規(guī)則中明確物業(yè)維修基金續(xù)籌方案，制定議事規(guī)則示范文本和物業(yè)維修基金續(xù)籌方案示范文本，明確續(xù)籌原則、續(xù)籌方式等，積極引導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)維修基金續(xù)籌工作。

陳品祿/責(zé)任編輯