房地產(chǎn)企業(yè)成本管理芻議

姜金娥

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的主要問(wèn)題

1.房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本核算不夠重視

一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員設(shè)置簡(jiǎn)單，不能做到每個(gè)項(xiàng)目都配備專(zhuān)職成本核算會(huì)計(jì)。即使配備了成本核算會(huì)計(jì)，也只是著力于各個(gè)項(xiàng)目按部就班地記賬、算賬、報(bào)賬、報(bào)銷(xiāo)，完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的事情，不能對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目的成本情況全面顧及。更有甚者，將成本工作簡(jiǎn)化，不按財(cái)務(wù)制度進(jìn)行成本核算，而是根據(jù)主觀意愿及領(lǐng)導(dǎo)意思進(jìn)行財(cái)務(wù)核算成本結(jié)轉(zhuǎn)，更談不上認(rèn)真仔細(xì)地做每項(xiàng)工程成本分析工作。

2.財(cái)務(wù)成本核算會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)性不強(qiáng)

房地產(chǎn)企業(yè)的一些財(cái)務(wù)人員雖然具備一定專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能，但缺乏掌握知識(shí)的主動(dòng)性，缺乏創(chuàng)新精神和能力，不能及時(shí)更新成本核算的新觀念。很多企業(yè)的財(cái)務(wù)人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)學(xué)習(xí)，不是專(zhuān)業(yè)畢業(yè)，只是憑關(guān)系進(jìn)入財(cái)務(wù)系統(tǒng)工作，沒(méi)有上進(jìn)心，得過(guò)且過(guò)，做一天和尚撞一天鐘。不去認(rèn)真分析各個(gè)項(xiàng)目成本盈虧的原因，對(duì)各施工部位合同造價(jià)、項(xiàng)目已結(jié)算等經(jīng)濟(jì)情況心中無(wú)數(shù)，僅僅是到月底結(jié)轉(zhuǎn)賬務(wù)，不能提出有利于項(xiàng)目管理良性發(fā)展的合理化財(cái)務(wù)建議，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理幫助不大。成本節(jié)約超支與大多數(shù)人的個(gè)人收入沒(méi)有直接掛鉤，干多干少與收入無(wú)關(guān)。另外，有的財(cái)務(wù)人員不遵守職業(yè)道德，不真實(shí)反映施工項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)情況，而是聽(tīng)從項(xiàng)目經(jīng)理的命令做假賬，無(wú)發(fā)票入賬，白條入賬，設(shè)立小金庫(kù)，甚至挪用資金，貪污受賄等違法行為。

3.成本核算監(jiān)督不到位

房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有將成本核算作為考核各級(jí)管理人員的主要指標(biāo)，在項(xiàng)目利潤(rùn)完成情況不理想的情況下，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理及更高級(jí)別的管理者的收入影響不大。項(xiàng)目管理中，無(wú)論是從部位核實(shí)件的編制，還是到采購(gòu)、領(lǐng)料、發(fā)料到廢料回收等，再到與建設(shè)單位的簽證手續(xù)的協(xié)商確認(rèn)簽字等沒(méi)有明確的責(zé)任人。各種費(fèi)用進(jìn)賬審核手續(xù)不甚嚴(yán)格。

4.資金管理意識(shí)淡薄

房地產(chǎn)企業(yè)資金流量大，風(fēng)險(xiǎn)高。一旦資金不能及時(shí)到位，就會(huì)帶來(lái)現(xiàn)金流斷裂的資金壓力，承擔(dān)高額的財(cái)務(wù)費(fèi)用，無(wú)形中加大了企業(yè)成本。有些管理者只重視銷(xiāo)售額，不重視資金流，造成很大的資金風(fēng)險(xiǎn)。目前房地產(chǎn)企業(yè)不景氣，尤其三四線(xiàn)城市，施工企業(yè)也大舉進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，房子蓋起來(lái)卻賣(mài)不出去，造成資金壓力巨大，利息費(fèi)用居高不下，債權(quán)人、銀行天天催債。項(xiàng)目不能順利銷(xiāo)售，造成大量資金不能回收，企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受到很大影響。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的幾點(diǎn)建議

1.完善成本核算制度

成本核算制度是房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的基礎(chǔ)和標(biāo)準(zhǔn)。施工企業(yè)應(yīng)該建立健全企業(yè)內(nèi)部的成本核算制度，充分發(fā)揮成本控制對(duì)企業(yè)的監(jiān)控作用，把施工材料下放到各個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人手中的同時(shí)，應(yīng)該由總公司整體上對(duì)這些工程物資進(jìn)行統(tǒng)一核算，對(duì)于企業(yè)各個(gè)施工項(xiàng)目節(jié)省施工成本的負(fù)責(zé)人進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。這樣利用減少企業(yè)內(nèi)部物資的浪費(fèi)，降低各個(gè)項(xiàng)目成本，使得企業(yè)在保證項(xiàng)目質(zhì)量的同時(shí)盡可能降低項(xiàng)目成本，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，完成企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

2.強(qiáng)化企業(yè)管理者成本意識(shí)

企業(yè)不但要提高經(jīng)營(yíng)管理各部門(mén)人員的成本管理意識(shí)，還要注重提高企業(yè)全體員工的成本管理意識(shí)。要把企業(yè)的成本與企業(yè)各管理部門(mén)和員工的經(jīng)濟(jì)責(zé)任及利益有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，除控制生產(chǎn)成本和各項(xiàng)費(fèi)用支出以外，更注重加強(qiáng)對(duì)企業(yè)員工的培訓(xùn)，提高員工的成本意識(shí)，調(diào)動(dòng)全體人員管理成本的自覺(jué)性，從而使成本意識(shí)存在于項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程，因此要把目標(biāo)成本層層分解到各個(gè)項(xiàng)目部位直至個(gè)人。

3.提高成本核算人員素質(zhì)

意識(shí)是行動(dòng)的先導(dǎo)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)內(nèi)部員工的成本核算意識(shí)，主要是內(nèi)部成本核算人員的成本核算意識(shí)，而只有良好的成本核算技能是保證施工企業(yè)成本控制意識(shí)轉(zhuǎn)化成實(shí)際行動(dòng)的先決條件。成本核算人員是企業(yè)強(qiáng)化成本控制的基礎(chǔ)，只有提高成本核算人員的素質(zhì)，才能提高企業(yè)核算的質(zhì)量，發(fā)揮成本有效的控制作用。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)成本核算人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，用先進(jìn)的成本核算知識(shí)武裝成本核算人員的頭腦，培養(yǎng)成本核算人員成本控制的意識(shí)。鼓勵(lì)成本員學(xué)預(yù)算、看圖紙，考預(yù)算證。另外，也應(yīng)該加強(qiáng)內(nèi)部管理人員的成本核算意識(shí)，讓高級(jí)管理人員了解到成本控制在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)揮的重要作用，破除陳舊思想，改變過(guò)往只有高級(jí)管理人員有這種成本控制的意識(shí)，才能起到帶頭作用，帶領(lǐng)房地產(chǎn)企業(yè)職工形成一種成本控制的氛圍。

4.合理確定成本核算對(duì)象

成本核算對(duì)象的合理確定是企業(yè)成本核算的基礎(chǔ)，也是施工企業(yè)進(jìn)行成本控制的基礎(chǔ)，不同的施工工程應(yīng)該根據(jù)不同的方法確定施工成本對(duì)象，只有這樣才能使得核算的成本既便于成本控制又便于成本核算。對(duì)于施工周期較長(zhǎng)、預(yù)算成本較大的項(xiàng)目，應(yīng)該將項(xiàng)目分為幾個(gè)工期、工段進(jìn)行分期核算，這樣便于進(jìn)行成本分析成本控制，比如一棟塔樓按地下正負(fù)零，結(jié)構(gòu)封頂，粗裝修完畢，精裝修完畢這幾個(gè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行成本分析、成本控制、成本總結(jié)，否則核算項(xiàng)目所跨期間過(guò)長(zhǎng)，不便于成本核算。因此，可以根據(jù)施工預(yù)算圖確定建筑安裝工程的分期施工成本核算：對(duì)于單位內(nèi)部同一個(gè)施工地點(diǎn)的幾個(gè)小規(guī)模的施工項(xiàng)目可以合并成同一個(gè)成本核算對(duì)象進(jìn)行核算，方便進(jìn)行成本核算和成本控制。總之，確定成本核算對(duì)象時(shí)既不可范圍定的過(guò)大，又不可范圍定的過(guò)小，應(yīng)該合理確定成本核算對(duì)象。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，面對(duì)不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立科學(xué)的成本管理制度，不斷激發(fā)廣大職工的責(zé)任意識(shí)和成本意識(shí)，不斷探索成本管理的新方法，才能不斷降低成本，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，才能更好的立足于競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

參考文獻(xiàn)：

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王春敏/責(zé)任編輯