化解房地產(chǎn)庫存的對(duì)策建議

徐勇

化解房地產(chǎn)庫存，已成為全國(guó)關(guān)注的焦點(diǎn)問題，并上升為國(guó)家戰(zhàn)略。習(xí)近平總書記在2015年11月中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議中指出，“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。李克強(qiáng)總理在2016年3月全國(guó)兩會(huì)作政府工作報(bào)告中指出，“要因城施策化解房地產(chǎn)庫存”。當(dāng)前，全國(guó)各地貫徹中央化解房地產(chǎn)庫存的政策精神，在維持樓市政策環(huán)境寬松格局的同時(shí)，積極出臺(tái)相應(yīng)措施，從促成交、緩供應(yīng)、調(diào)結(jié)構(gòu)等方面多管齊下來化解庫存。

一、全國(guó)房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀及影響分析

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)企穩(wěn)回暖態(tài)勢(shì)，但庫存問題日益突出且地區(qū)分化明顯，存量房消化壓力大的城市還在軟著陸的過程中，庫存問題已嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

1.房地產(chǎn)庫存持續(xù)增加，創(chuàng)下歷史新高

近年來，全國(guó)商品房待售面積以及住宅待售面積持續(xù)攀升，近期更是達(dá)到歷史峰值。2013年、2014年全國(guó)商品房待售面積分別達(dá)到49300萬平方米、62200萬平方米；到2015年末，全國(guó)商品房待售面積達(dá)71853萬平方米，比上年11月末增加2217萬平方米，其中住宅待售面積增加1155萬平方米；2016年1-2月，全國(guó)商品房待售面積又達(dá)到了73900萬平方米，增速達(dá)到了15.7%，化解房地產(chǎn)庫存壓力已刻不容緩。

2.房地產(chǎn)庫存分化嚴(yán)重，主要集中在三四線城市

雖然近期中央和地方多次出臺(tái)“降低首付比例、下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款利率、降低住房公積金貸款門檻、提供住房補(bǔ)貼”等房地產(chǎn)救市新政，樓市整體呈現(xiàn)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，但本輪市場(chǎng)回暖只是使得部分一二線城市的市場(chǎng)庫存有所回落，而三四線城市市場(chǎng)庫存仍不斷增加。三四線城市房地產(chǎn)行業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、“土地財(cái)政”依賴程度高、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱、人口流入低于預(yù)期等，是其商品房庫存出現(xiàn)階段性總量偏高、去庫存周期延長(zhǎng)的主要原因。

3.房地產(chǎn)銷售的增速出現(xiàn)下滑，導(dǎo)致庫存顯著增加

2015年，全國(guó)商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長(zhǎng)6.5%，增速比上年1-11月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額87281億元，增長(zhǎng)14.4%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。由于近年來全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)過快上漲，已嚴(yán)重超過普通購房者的購買能力，許多城市尤其是三四線城市的購房者觀望情緒較濃、購買意愿不強(qiáng)，導(dǎo)致住房市場(chǎng)的銷售增速出現(xiàn)下滑，加上有些樓盤價(jià)格虛高、有價(jià)無市、囤積量大以及部分商業(yè)性用房滯銷等因素，導(dǎo)致市場(chǎng)庫存量顯著增加。

4.在庫存高企的壓力下，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)走低

2015年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，比上年名義增長(zhǎng)1.0%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)2.8%），增速比上年1-11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，這也是該數(shù)據(jù)自2014年起連續(xù)24個(gè)月呈下滑趨勢(shì)。受前期房地產(chǎn)市場(chǎng)需求較為低迷的影響，許多房地產(chǎn)企業(yè)將重心放在消化庫存和回籠資金上，投資力度出現(xiàn)放緩，尤其是三四線城市以及縣（市）區(qū)的住房庫存壓力大、房地產(chǎn)投資下降明顯，是導(dǎo)致全國(guó)房地產(chǎn)投資增速整體出現(xiàn)下滑的重要原因。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落幅度較大，嚴(yán)重影響到全國(guó)固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，成為拖累經(jīng)濟(jì)下行的因素之一。

5.與庫存增加、投資下滑相對(duì)應(yīng)，土地購置也出現(xiàn)下降

2015年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積22811萬平方米，比上年下降31.7%，降幅比上年1-11月份收窄1.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款7622億元，下降23.9%，降幅收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)。僅有局部一線城市及個(gè)別二線城市受限于土地供需狀態(tài)的長(zhǎng)期緊張，表現(xiàn)為土地購置持續(xù)升溫態(tài)勢(shì)，而三四線城市的土地購置普遍下降。在房屋庫存高企的大背景下，房企對(duì)市場(chǎng)前景較為謹(jǐn)慎，相比加大土地存儲(chǔ)量，不少房企更愿意趁著行情好轉(zhuǎn)去庫存，土地購置意愿和開發(fā)投資意向較低。

二、化解房地產(chǎn)庫存的對(duì)策建議

深入貫徹中央“因城施策化解房地產(chǎn)庫存”精神，更加注重地方政府調(diào)控責(zé)任，在政府層面加強(qiáng)政策扶持、優(yōu)化管理服務(wù)，在企業(yè)層面加大房企購并重組、提升行業(yè)集中度，在居民層面激發(fā)住房合理消費(fèi)、適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，通過多方合力、多管齊下，有效化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

1.加大因城施策力度，調(diào)整完善房地產(chǎn)調(diào)控政策

由于當(dāng)前一線、二線、三四線城市間的庫存狀態(tài)存在巨大分化，因此在化解房地產(chǎn)庫存進(jìn)程中，必須更加注重因城施策、對(duì)癥下藥，不搞“一刀切”。

第一，對(duì)庫存壓力不大的北上廣深等一線城市，應(yīng)采取適度微調(diào)的調(diào)控政策。要繼續(xù)對(duì)其實(shí)行適度從嚴(yán)的限購政策、差別化稅收和信貸政策，避免其房?jī)r(jià)在去庫存的背景下出現(xiàn)新一輪快速非理性上漲，助長(zhǎng)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)針對(duì)一線城市二手房市場(chǎng)需求大于供給的情況，可對(duì)其二手房市場(chǎng)的限制政策進(jìn)行適度放寬，如微調(diào)二手房個(gè)稅優(yōu)惠限制或限購等。

第二，對(duì)庫存壓力較大的部分二線城市、庫存壓力巨大的三四線城市，應(yīng)完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，加快去庫存進(jìn)程。要取消過時(shí)的限制性措施，推動(dòng)更多三四線城市和部分二線城市取消限購或限貸政策；降低購房的首付比例及房貸成本，居民購買首套房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款原則上最低首付款比例為20%，居民還清住房貸款后再次貸款按照首套房認(rèn)定；加大對(duì)住房公積金的松綁，進(jìn)一步提高公積金貸款額度，放寬公積金貸款和提取條件，開展住房公積金異地個(gè)人住房貸款，逐步將符合條件的農(nóng)民工和個(gè)體工商戶納入公積金制度范圍內(nèi)；扶持剛性需求和改善性需求購房，政府對(duì)居民購買新建商品房可按所繳契稅給予獎(jiǎng)勵(lì)，政府搭建購房服務(wù)平臺(tái)并結(jié)合實(shí)際組織“團(tuán)購”；加大金融支持，推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批效率，減少貸款過程中的附加條件，建立金融機(jī)構(gòu)與政府、房企、承建商共同參與的風(fēng)險(xiǎn)處置合作協(xié)調(diào)機(jī)制；降低房地產(chǎn)稅費(fèi)，調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)以消除“高檔住宅”和普通住宅的稅負(fù)差異，出臺(tái)購房減免稅費(fèi)+補(bǔ)貼性的政策，公布房地產(chǎn)開發(fā)的收費(fèi)清單，全面清理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的行政事業(yè)性收費(fèi)等。

2.推進(jìn)戶籍制度改革，加快農(nóng)民工市民化、擴(kuò)大有效需求

目前，城市居民對(duì)住房的需求基本達(dá)到平衡，從“供給側(cè)”需求來看，真實(shí)的需求很大一部分來自進(jìn)城的農(nóng)民工，如果在購房、落戶、租房等方面提供優(yōu)惠便利條件，農(nóng)民工將成為潛力巨大的購房群體。因此，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率的要求，通過加快農(nóng)民工市民化、擴(kuò)大有效需求、打通供需通道，積極消化房地產(chǎn)庫存。

第一，落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。要放寬城鎮(zhèn)落戶條件，建立健全“人地錢”掛鉤政策，簡(jiǎn)化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購房落戶手續(xù)；要擴(kuò)大新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)范圍，全面推行居住證并提高其含金量，為農(nóng)民進(jìn)城購房提供便利條件；要加快發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移集聚、加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)、促進(jìn)產(chǎn)城融合發(fā)展，容納更多的農(nóng)民工就近就業(yè)創(chuàng)業(yè)，為其購房落戶提供根本保證；要加快實(shí)施積分落戶和工作落戶政策，使農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口享受與城市戶籍人口相同的教育、醫(yī)療、就業(yè)、住房保障等均等化的基本公共服務(wù)，激發(fā)其購房意愿。

第二，考慮到農(nóng)民工市民化等限制放開力度受到財(cái)政支出制約的因素，政府可采取分層次放開城市遷入限制，先從三四線城市入手，再逐步擴(kuò)大到部分二線城市和一線城市。

第三，考慮到大部分農(nóng)民工缺乏支付和購房能力，各級(jí)政府可通過財(cái)政補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼、與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合給予購房農(nóng)民現(xiàn)金直補(bǔ)等政策，支持購買力較低的農(nóng)民進(jìn)城買房。

第四，積極探索農(nóng)民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機(jī)制，大力推進(jìn)已在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口將農(nóng)村的宅基地、承包地和住房依法流轉(zhuǎn)，如出租或者抵押貸款等，從而提高他們?cè)诔鞘兄械馁彿颗c租房能力。

3.深化住房制度改革，滿足新市民住房需求

面對(duì)全國(guó)城鄉(xiāng)住房總體進(jìn)入飽和階段、住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性過剩的現(xiàn)實(shí)情況，必須加大住房制度改革力度，以加快化解住房庫存，支持實(shí)現(xiàn)新市民在城鎮(zhèn)“住有所居”和進(jìn)一步改善居民住房條件的住房發(fā)展新目標(biāo)。

第一，建立購租并舉的住房制度。各級(jí)政府原則上不再新建公租房，通過收購庫存商品房或長(zhǎng)期租賃住房作為公租房，并列入保障性安居工程建設(shè)年度計(jì)劃，所需資金可從保障性安居工程專項(xiàng)資金中列支。同時(shí)，要把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口，將符合條件的外來人口逐步納入公租房供給范圍。

第二，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，推動(dòng)住房租賃規(guī)模化專業(yè)化。鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者；鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)將空置的商品住房改售為租，政府對(duì)其租金收入的應(yīng)繳已繳營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅予以一定獎(jiǎng)勵(lì)；鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，對(duì)于投資購買庫存商品住房經(jīng)營(yíng)房屋出租業(yè)務(wù)的，對(duì)企業(yè)在一定年限內(nèi)繳納的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅予以適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。

第三，推進(jìn)棚改貨幣化安置，打通保障房與商品房之間的通道。從以往部分三四線城市去庫存的手段看，貨幣安置化收效快、負(fù)面影響少，更能帶動(dòng)購房需求。因此，各地在推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)中，應(yīng)減少保障性住房供地量，并通過貨幣化安置為市場(chǎng)輸送更多購房需求，通過一減一增，有效消化房地產(chǎn)庫存。要力爭(zhēng)各地棚改項(xiàng)目和房屋征收實(shí)行貨幣化安置比例原則上不低于50%-70%，貨幣化安置應(yīng)使被征遷居民拿到的補(bǔ)償款可以買到同地段等面積的普通商品住房，以鼓勵(lì)更多的人選擇貨幣補(bǔ)償，政府對(duì)接受貨幣化安置的家庭可按照其購置新房款的一定比例給予額外的補(bǔ)貼。

4.促進(jìn)房企兼并轉(zhuǎn)型，提高房地產(chǎn)行業(yè)集中度

企業(yè)兼并重組、轉(zhuǎn)型升級(jí)是化解房地產(chǎn)庫存的有效途徑之一。當(dāng)前商品房滯銷的房企主要有兩類：一類是規(guī)模較小、開發(fā)成本較高的企業(yè)；另一類是產(chǎn)品缺乏品牌附加值、降價(jià)銷售仍無人接盤的企業(yè)。通過大型企業(yè)兼并重組部分中小企業(yè)，促進(jìn)企業(yè)做強(qiáng)和轉(zhuǎn)型升級(jí)，并不一定要降價(jià)就可以化解現(xiàn)有庫存，確實(shí)需要降價(jià)的通過降低成本規(guī)?；_發(fā)也有了降價(jià)空間。

第一，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組、提高行業(yè)集中度。政府出臺(tái)相應(yīng)措施，如安排專項(xiàng)資金扶持、免征部分增值稅和營(yíng)業(yè)稅、手續(xù)辦理“一窗受理”等，引導(dǎo)有資信和品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過企業(yè)聯(lián)合、并購重組、項(xiàng)目投資、參股合作等形式形成競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)。對(duì)大型房企兼并重組有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目，金融部門應(yīng)提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。

第二，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。支持房企適應(yīng)市場(chǎng)需求，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，將庫存商品房轉(zhuǎn)為企業(yè)總部、軟件產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)、眾創(chuàng)空間和旅游、養(yǎng)老、文化地產(chǎn)，并享受國(guó)家和地方有關(guān)政策優(yōu)惠。支持房企提供更多適銷對(duì)路、綠色低碳、節(jié)能環(huán)保的高品質(zhì)住房，發(fā)展跨界經(jīng)濟(jì)。

第三，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律和消費(fèi)需求，積極調(diào)整營(yíng)銷策略，采取務(wù)實(shí)、靈活的促銷手段（如直接降價(jià)、折價(jià)、議價(jià)、送實(shí)物現(xiàn)金、降低置業(yè)門檻、活動(dòng)促銷等），適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)商品房銷售。

5.完善土地供應(yīng)機(jī)制，優(yōu)化房地產(chǎn)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

合理控制開發(fā)用地供應(yīng)節(jié)奏，壓縮高庫存區(qū)域的土地供應(yīng)，既是減少商品房庫存的有效方式，又可以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定地價(jià)的效果，防范因地價(jià)下跌加劇地方債務(wù)壓力。

第一，在土地供應(yīng)方面實(shí)行分類調(diào)控。對(duì)于庫存壓力不大的一線城市和部分二線熱門城市，應(yīng)適當(dāng)增加土地有效供給，促進(jìn)供需平衡；對(duì)于庫存高企的三四線城市和部分二線城市，應(yīng)以消化存量為主要方向，減少土地供應(yīng)。

第二，提高土地供應(yīng)的均衡性。各地政府根據(jù)本地商品房庫存情況，合理調(diào)控土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和投放數(shù)量。要合理確定商品住宅用地供應(yīng)量，加大中小戶型普通商品住房用地供應(yīng)，以滿足自住和改善性住房需求，同時(shí)嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住房用地供應(yīng)；對(duì)非住宅庫存特別是商業(yè)辦公庫存明顯供過于求的地區(qū)，要暫停商業(yè)辦公用地供應(yīng)；允許未開發(fā)用地轉(zhuǎn)換用途，房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的地區(qū)，可按規(guī)定程序調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用；建立健全土地供后監(jiān)管和服務(wù)機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)已出讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際交地情況跟蹤，增強(qiáng)房企履約意識(shí)，及時(shí)解決交地過程中遇到的問題。

6.提升政府管理服務(wù)，優(yōu)化市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境

各級(jí)政府要承擔(dān)化解房地產(chǎn)庫存、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體責(zé)任，進(jìn)一步完善工作協(xié)調(diào)機(jī)制、加大工作落實(shí)力度、提升管理服務(wù)水平。

第一，加強(qiáng)“去庫存”工作的組織協(xié)調(diào)。各級(jí)政府建立“化解房地產(chǎn)庫存”部門聯(lián)席會(huì)議制度，定期召開會(huì)議、協(xié)調(diào)解決問題、分解落實(shí)任務(wù)。各地區(qū)建立房地產(chǎn)庫存情況月報(bào)制度、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易和庫存監(jiān)測(cè)平臺(tái)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理信息系統(tǒng)區(qū)域聯(lián)網(wǎng)，適時(shí)掌握庫存動(dòng)態(tài)。

第二，優(yōu)化政府管理和服務(wù)。簡(jiǎn)化行政審批環(huán)節(jié)，縮短商品房預(yù)售審批時(shí)限，政府部門對(duì)商品房預(yù)售價(jià)格及其變動(dòng)幅度原則上不進(jìn)行限制和備案，以促進(jìn)房企商品房銷售、加快去庫存。對(duì)于開發(fā)企業(yè)為消化商品房庫存，在不變更容積率、建筑密度等指標(biāo)，并滿足停車位等公共配套設(shè)施的情況下，作出的產(chǎn)品、結(jié)構(gòu)、戶型調(diào)整，政府部門應(yīng)及時(shí)予以審批。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊市政配套設(shè)施建設(shè)，確保同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步投入使用，加快新老城區(qū)公共交通的對(duì)接，促進(jìn)產(chǎn)城融合發(fā)展。健全房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，定期開展房地產(chǎn)市場(chǎng)檢查，加大違法違規(guī)行為查處力度，為房地產(chǎn)“去庫存”工作提供良好的市場(chǎng)環(huán)境。

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