房地產(chǎn)稅可以充當(dāng)中國地方稅主體稅種嗎？
——兼論房地產(chǎn)稅多重職能的定位*

王生發(fā)

(中共寧夏回族自治區(qū)區(qū)委黨校 哲學(xué)教研部，銀川 750021)

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房地產(chǎn)稅可以充當(dāng)中國地方稅主體稅種嗎？
——兼論房地產(chǎn)稅多重職能的定位*

王生發(fā)

(中共寧夏回族自治區(qū)區(qū)委黨校 哲學(xué)教研部，銀川 750021)

通常認(rèn)為，縮小財富分配差距、充當(dāng)?shù)胤蕉愔黧w稅種、平抑房價是房地產(chǎn)稅被賦予的職能。利用CHNS家戶調(diào)查微觀數(shù)據(jù)估算不同稅率水平下房地產(chǎn)稅的收入規(guī)模，結(jié)果表明現(xiàn)有稅率下房地產(chǎn)稅收入規(guī)模無力充當(dāng)我國地方稅主體稅種。采用2004—2013年全國省級面板數(shù)據(jù)的GMM回歸結(jié)果顯示，地方政府房地產(chǎn)稅收收入的提高不會抑制房價，反而將會促使地方政府從“經(jīng)營企業(yè)”向“經(jīng)營城市”轉(zhuǎn)變，通過大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)來獲取更多的財政利益。因此，房地產(chǎn)稅無論是在現(xiàn)實規(guī)模充分性上還是在邏輯合理性上都無法成為我國地方稅主體稅種，縮小財富分配差距的公平職能才是其唯一的核心職能。因此，應(yīng)構(gòu)建征收偏向于高收入群體和高檔住宅的房地產(chǎn)稅制，并控制房地產(chǎn)稅在地方稅中所占的比例。

房地產(chǎn)稅；主體稅種；地方稅；地方政府行為；經(jīng)營城市；公平職能；矯正職能；財政職能；房地產(chǎn)價格

一、引言

2010年，中央將“研究推進房地產(chǎn)稅改革”寫入了國家“十二五”規(guī)劃，在此指導(dǎo)下，2011年1月28日在上海、重慶兩直轄市率先開始了房產(chǎn)稅改革試點。從“房產(chǎn)稅改革”到“房地產(chǎn)稅改革”的一字之差，其實體現(xiàn)了中央政府改革思路的延伸，期望將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等看作是一個完整的稅收體系，它們的改革是相輔相成的，而非僅僅視為房產(chǎn)稅單一稅種的變革。另一方面，從國外的實踐經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅的區(qū)別在于計稅依據(jù)中的價格是否包含了地價，如果體現(xiàn)了地價部分，就稱之為“房地產(chǎn)稅”，反之，如果分別對房產(chǎn)和土地征稅，則稱之為“房產(chǎn)稅”?？紤]到我國房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)中包含了房產(chǎn)價值和土地價值，因而，稱之為房地產(chǎn)稅也更為合理。

房產(chǎn)稅改革在上海和重慶的試點工作啟動已經(jīng)過去五年，但至今沒有確定的征稅方案出臺，對房地產(chǎn)稅職能界定的爭議是重要原因之一。房地產(chǎn)稅改革主要基于三點背景：一是房地產(chǎn)稅收偏重于動態(tài)交易環(huán)節(jié)，靜態(tài)持有環(huán)節(jié)稅收缺失，不利于壓制房屋投機需求；二是作為財產(chǎn)稅而言，交易環(huán)節(jié)的一次性稅收無助于調(diào)節(jié)公平，對于中國這種財產(chǎn)分配不公平性甚于收入分配不公平性的國家而言，充實以不動產(chǎn)為主的財產(chǎn)稅體系顯得尤為緊迫；三是1994年“分稅制”改革以來，地方稅收體系相對分散，特別是隨著“營改增”的實施，地方稅主體稅種出現(xiàn)缺失。因此，推進房地產(chǎn)稅改革就是要圍繞三大職能展開：一是縮小財富分配差距，二是平抑房價，三是充當(dāng)?shù)胤蕉愔黧w稅種。根據(jù)馮海波和劉勇政(2012)的觀點，我們分別稱之為公平職能、矯正職能和財政職能。

縮小財富分配差距的公平職能既是財產(chǎn)稅本義所在，也為歐美發(fā)達(dá)國家稅收實踐所證實。根據(jù)中國的現(xiàn)實情況，財產(chǎn)分配的不公平要甚于收入分配的不公平，后者是流量，而前者是存量，財產(chǎn)本身就是收入的一大來源，因此，通過房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)財產(chǎn)分配差距是首要目標(biāo)(高培勇，2006)。歐美發(fā)達(dá)國家也都在房地產(chǎn)稅制中融入了針對不同財產(chǎn)存量納稅人的累進性特征，如澳大利亞根據(jù)不動產(chǎn)價值設(shè)定免征額，并輔以多級差別稅率以體現(xiàn)累進性；美國則針對不同人群設(shè)置了差別稅率和減免稅優(yōu)惠，以體現(xiàn)累進性。

與之相比，矯正職能和財政職能的邏輯卻值得商榷。財政職能方面，從OECD國家經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)稅雖然普遍存在，但占省(州)以下地方政府的稅收比例差異較大(如圖1所示)。雖然英國、澳大利亞等國家房地產(chǎn)稅占到了地方政府稅收的100%，但也有相當(dāng)一部分國家如韓國、德國占比不足20%，韓國地方政府稅收主要來自于貨勞稅和資本交易稅，德國地方政府稅收則主要來自于所得稅。這表明，即使是在稅收制度業(yè)已成熟的OECD國家，房地產(chǎn)稅也并不必然地承擔(dān)地方稅主體稅種角色。矯正職能方面，縱觀各國稅制歷史，僅有法國、韓國曾經(jīng)利用房地產(chǎn)稅控制房價非理性上漲，而且這兩個國家原本就有房地產(chǎn)稅，但房地產(chǎn)稅本身并沒有起到平抑房價的作用，法國更多依賴于額外征收的住宅空置稅來打擊投機需求，而韓國則更多依賴于額外開征的綜合不動產(chǎn)稅和不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅來打擊投機需求。以上事實促使我們對房地產(chǎn)稅的財政職能和矯正職能作重新思考：第一，中國房地產(chǎn)稅的未來規(guī)模能否充當(dāng)?shù)胤蕉愔黧w稅種？第二，中國房地產(chǎn)稅的征收是否有助于平抑房價？換言之，中國房地產(chǎn)稅是否具備充當(dāng)?shù)胤蕉愔黧w稅種的規(guī)模充分性和邏輯合理性？

圖1　OECD國家地方稅收中房地產(chǎn)稅占比

本文余下部分安排如下：第二部分是相關(guān)文獻(xiàn)綜述；第三部分利用中國家庭健康營養(yǎng)調(diào)查(以下簡稱CHNS)*中國家庭健康調(diào)查(The China Health and Nutrition Survey，CHNS)是中國疾病預(yù)防控制中心營養(yǎng)與食品安全所(原中國預(yù)防醫(yī)學(xué)科學(xué)院營養(yǎng)與食品衛(wèi)生研究所)和美國北卡羅來納大學(xué)人口中心合作的追蹤調(diào)查項目，其目的在于探討中國社會的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和計劃生育政策的開展對國民健康和營養(yǎng)狀況的影響。家戶調(diào)查數(shù)據(jù)測算不同方案下房地產(chǎn)稅占地方稅收比重，衡量其是否具備充當(dāng)?shù)胤蕉愔黧w稅種的現(xiàn)實充分性；第四部分利用2004—2013年分省份歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)驗證房地產(chǎn)稅收規(guī)模的增長對房價的影響，以考察房地產(chǎn)稅充當(dāng)?shù)胤蕉愔黧w稅種的邏輯合理性；最后得出本文主要結(jié)論和啟示。

二、相關(guān)文獻(xiàn)綜述

1.房地產(chǎn)稅充當(dāng)?shù)胤蕉愔黧w稅種的現(xiàn)實充分性研究

安徽省財政廳財政科學(xué)研究所課題組(2013)根據(jù)上海、重慶試點方案，利用兩市宏觀數(shù)據(jù)估算了房地產(chǎn)稅規(guī)模，發(fā)現(xiàn)其占地方財政收入的比重基本在10%以下，增收效應(yīng)明顯，但相對規(guī)模不足。張學(xué)誕(2013)利用2010年中國城鎮(zhèn)住房宏觀數(shù)據(jù)，借鑒國外不同稅率測算了多種方案下房地產(chǎn)稅占地方財政收入比重，發(fā)現(xiàn)只有在房地產(chǎn)稅稅率達(dá)到2%以上且征收率較高時才能保證房地產(chǎn)稅占地方財政收入的比重達(dá)到20%以上。李文(2014)利用全國層面城鎮(zhèn)人口、不同類型住宅等宏觀數(shù)據(jù)測算了四種口徑下房地產(chǎn)稅的收入規(guī)模，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)稅只有在對經(jīng)營性房地產(chǎn)實行2.4%、對非經(jīng)營性房地產(chǎn)實行1.6%的高稅率組合下才能夠達(dá)到市縣級地方稅收入的20%以上，勉強能夠擔(dān)當(dāng)?shù)胤街匾惙N而非主體稅種。司言武等(2014)利用浙江省某縣宏觀數(shù)據(jù)測算了未來房地產(chǎn)稅在地方稅收收入中的比例，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)稅和土地增值稅、契稅等合計在地方財政收入中的占比也僅僅達(dá)到10.56%，根本不足以充當(dāng)?shù)胤蕉愔黧w稅種。

考慮到房地產(chǎn)稅實施中會規(guī)定一定的扣減面積，李文(2014)等學(xué)者基于宏觀數(shù)據(jù)的計算無法體現(xiàn)居民住房面積的分布特征，使得測算結(jié)果出現(xiàn)高估。相比較而言，利用大樣本微觀調(diào)研數(shù)據(jù)來分析稅收累進性和征收比率是一種更好的手段，這一方法在我國個人所得稅的研究上已經(jīng)獲得了充分運用(岳希明 等，2012a，2012b)，但在房地產(chǎn)稅方面的運用仍然非常有限，僅有鄭思齊等(2013)利用中國245個地級及以上城市大樣本家庭調(diào)查數(shù)據(jù)，模擬測算了不同征稅方案下房地產(chǎn)稅對地方財政收入的貢獻(xiàn)率，發(fā)現(xiàn)其對地方財政收入的貢獻(xiàn)率均在15%以下，即使是與土地出讓金規(guī)模相比也非常有限。遺憾的是，鄭思齊等(2013)是通過計算征收范圍(征稅住房面積占城鎮(zhèn)總面積之比)來估算新房產(chǎn)稅數(shù)額的，沒有考慮到國內(nèi)居民住房的價值分布特征，例如，單價較高地區(qū)的人均居住面積一般較小。

2.房地產(chǎn)稅充當(dāng)?shù)胤蕉愔黧w稅種的邏輯合理性研究

房地產(chǎn)稅符合受益原則，能夠一定程度上看作是享受地方公共服務(wù)的對價，公共服務(wù)的提供會使房地產(chǎn)發(fā)生價值增值，因而從房地產(chǎn)價格中獲得稅收實質(zhì)上就是將資本化的公共服務(wù)價值兌現(xiàn)為地方政府收入，有助于降低房價投機回報(Fischel，1992)。大多數(shù)國內(nèi)學(xué)者傾向于認(rèn)為，平抑房價的矯正職能是房地產(chǎn)稅在財政職能之外的額外紅利，使得房地產(chǎn)稅成為地方稅主體稅種更具合理性(安體富 等，2012)。但這部分學(xué)者忽視了中國特殊的政府治理體系和激勵機制。如周黎安(2008)所言，“分稅制”改革之后土地制度的松綁和縱向財權(quán)的重新劃分促使地方政府從“經(jīng)營企業(yè)”向“經(jīng)營城市”轉(zhuǎn)變，通過盤活城市資產(chǎn)發(fā)展本地經(jīng)濟?！敖?jīng)營城市”的核心是實現(xiàn)土地增值，不良后果是帶來房地產(chǎn)市場的非理性繁榮。換言之，地方政府行為是促成房價不斷上漲的重要原因之一。一旦房地產(chǎn)稅規(guī)模達(dá)到地方稅主體稅種的程度，在不取消土地出讓金的前提下，地方政府財政收入對房地產(chǎn)的依賴度進一步提高，財政的房地產(chǎn)化將推動地方政府主導(dǎo)下的經(jīng)濟的房地產(chǎn)化，加重地方政府從“經(jīng)營企業(yè)”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營城市”的傾向(劉金東，2014)。很多國內(nèi)學(xué)者，如杜雪君等(2009)持相同觀點，認(rèn)為房地產(chǎn)稅雖然對房價有抑制作用，但地方公共支出對房價有促進作用，兩者的凈效應(yīng)為正。

相應(yīng)的實證分析主要分為三種角度：一是通過數(shù)值模擬方法檢驗房地產(chǎn)稅改革對房價的影響，如駱永民和伍文中(2012)構(gòu)建動態(tài)隨機一般均衡(DSGE)模型進行的數(shù)值模擬結(jié)果顯示，新房產(chǎn)稅在長期有助于降低房價。二是利用滬、渝試點改革進行事件研究，檢驗房地產(chǎn)稅改革對房價是否有顯著的負(fù)面沖擊，如Bai et al(2014)利用處理效應(yīng)模型分析了滬、渝房產(chǎn)稅改革試點對兩地房價的政策效應(yīng)，發(fā)現(xiàn)重慶試點中針對不同類型住宅設(shè)置的差別稅率容易造成購房人群的溢出效應(yīng)，助漲低稅率房屋的市場價格。三是利用國外歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)分析已有的房地產(chǎn)稅對房價是否有抑制作用，如況偉大等(2012)利用OECD國家1980—2009年數(shù)據(jù)的實證分析顯示，雖然房地產(chǎn)稅對房價有顯著的負(fù)向作用，但該影響相對有限，顯著性低于收入變量、人口變量和對房價的預(yù)期變量。無一例外，上述研究均未將地方政府行為納入分析框架，只是單純考慮房地產(chǎn)稅如何影響房價，且缺乏對中國已有的歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)的考察。

綜上所述，本文的研究貢獻(xiàn)在于：首先，在CHNS微觀數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上利用價值的征收比率而非面積的征收比率估算多種情景下的房地產(chǎn)稅規(guī)模，避免了宏觀模擬的高估，發(fā)現(xiàn)未來中國房地產(chǎn)稅在規(guī)模上無法承擔(dān)起地方稅主體稅種的財政職能；其次，利用中國已有的房地產(chǎn)稅收經(jīng)驗數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)稅收增長率對房價的不利影響，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收規(guī)模的擴張會促使地方政府從“經(jīng)營企業(yè)”向“經(jīng)營城市”轉(zhuǎn)變。因此，房地產(chǎn)稅改革后隨著房地產(chǎn)相關(guān)稅收規(guī)模的擴張，將拉升房價而非平抑房價，從而否定了房地產(chǎn)稅充當(dāng)?shù)胤蕉愔黧w稅種的邏輯合理性；最后，本文認(rèn)為需要重新思考房地產(chǎn)稅的多重職能定位，應(yīng)聚焦在其基本的公平職能上，而其財政職能和矯正職能很難兼顧。

三、房地產(chǎn)稅充當(dāng)?shù)胤蕉愔黧w稅種的現(xiàn)實充分性分析

本文使用CHNS數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)稅進行微觀模擬測算。CHNS數(shù)據(jù)相對其他微觀數(shù)據(jù)庫的優(yōu)勢在于，在成人個體調(diào)查以外還做了詳盡的家戶調(diào)查，包括家庭住房的市場價值、建筑面積以及家庭人口數(shù)，這為本文的微觀模擬測算提供了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)?？紤]到房地產(chǎn)稅未來只針對城鎮(zhèn)地區(qū)征收，因此，我們只截取了2011年CHNS家戶調(diào)查中的城鎮(zhèn)家庭樣本做測算，有效樣本數(shù)共計4 468個。圖2中，折線呈現(xiàn)的是城鎮(zhèn)家庭人均居住面積的樣本分布，總體呈拋物線特征*2012年全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為32.9平方米，恰好與樣本分布最高點位置的人均居住面積接近，表明CHNS城鎮(zhèn)家庭樣本代表性較好。；直方圖呈現(xiàn)的是每平方米單價的樣本分布。值得注意的是，人均居住面積0～10平方米的城鎮(zhèn)家庭樣本住房平均單價最高，接近每平方米6萬元。這一點也易于理解，房價越高的地方，普通工薪家庭人均居住面積是越小的。這也表明，鄭思齊等(2013)以面積征收比率為計算基礎(chǔ)的模擬，由于無法考慮不同人均居住面積的單價異質(zhì)性而會產(chǎn)生高估。

圖2　按人均居住面積計算的樣本分布和每平方米單價分布

在開始估算房地產(chǎn)稅前，需要確定基準(zhǔn)稅率。本文選取了三檔不同的基準(zhǔn)稅率：0.6%、0.8%和1%，它們屬于不同的情境假設(shè)：0.6%是上海試點過程中實行的稅率，屬于偏低的優(yōu)惠稅率；0.8%是胡海生等(2012)、李文(2014)等學(xué)者廣泛采用的稅率，此處我們將其作為水平適中的參照稅率；1%則屬于水平偏高的一檔稅率*考慮到現(xiàn)行房產(chǎn)稅另行設(shè)定了20%～30%的扣除比例，1%的稅率實際上已經(jīng)超過了現(xiàn)行房產(chǎn)稅1.2%的法定稅率。。為了增強不同征收方案之間的對比性，這里針對0.8%和1%的兩檔較高稅率結(jié)合10、15、20、25、30、35平方米六種人均扣減面積的征收方案分別測算。

房地產(chǎn)稅包括兩部分：一是營業(yè)用房房產(chǎn)稅，下文簡稱營業(yè)房產(chǎn)稅；二是居住用房房產(chǎn)稅，下文簡稱住宅房產(chǎn)稅。營業(yè)房產(chǎn)稅是現(xiàn)行稅制已有的部分，可以直接從2012年《中國稅務(wù)年鑒》中獲取，住宅房產(chǎn)稅則需要通過CHNS家戶調(diào)查數(shù)據(jù)進行測算，最后加總起來就得到全口徑房地產(chǎn)稅規(guī)模?？梢?，要估算房地產(chǎn)稅的收入規(guī)模，關(guān)鍵是估算住宅房產(chǎn)稅。此處估算住宅房產(chǎn)稅的方案分兩步：首先，利用CHNS城鎮(zhèn)家庭樣本計算出住宅房產(chǎn)稅占房屋總價值的平均征收比率；然后，用宏觀數(shù)據(jù)計算出全國城鎮(zhèn)存量住宅房產(chǎn)總價值，將該總價值乘以平均征收比率就是住宅房產(chǎn)稅的估計值。計算結(jié)果見表1。

表1　我國房地產(chǎn)稅收入的相對規(guī)模測算

根據(jù)李文(2014)的研究，地方稅主體稅種的標(biāo)準(zhǔn)是在地方稅中所占比例達(dá)到30%以上；在地方稅中所占比例為20%～30%的稅種可以稱為地方重要稅種。從表1可以看到，在各種人均扣減面積下，兩種稅率估算的房地產(chǎn)稅占地方稅比重均低于30%，最高僅達(dá)到18.18%。這意味著，房地產(chǎn)稅不足以成為地方稅主體稅種，連重要稅種的標(biāo)準(zhǔn)也難以達(dá)到。進一步，如果將保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和交易環(huán)節(jié)的土地增值稅、契稅加總計算房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入規(guī)模，發(fā)現(xiàn)最高能達(dá)到28.06%，最低為18%，可以達(dá)到地方重要稅種的標(biāo)準(zhǔn)，但仍然無法成為地方稅主體稅種。

值得強調(diào)的是，上文中所涉及的人均扣減面積均取值偏小，因而房地產(chǎn)稅收入規(guī)模的估算已然偏高。上海試點的人均扣減面積為60平方米，而我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為32平方米，人均扣減面積必然要照顧到普通家庭基本生活需求，最終方案可能的設(shè)定數(shù)值應(yīng)該在32平方米左右，這從2014年媒體報道的北京擬定的24平方米人均扣減面積方案中也可得到印證。

圖3是根據(jù)Musgrave和Thin(1948)提出的方法計算的房地產(chǎn)稅MT指數(shù)，能夠反映出房地產(chǎn)稅的累進程度。MT指數(shù)最高點均對應(yīng)于35平方米的人均扣減面積，也即是說，無論在哪種稅率下，35平方米的人均扣減面積均能保證房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)財富分配的公平職能發(fā)揮最大效應(yīng)。從可行性角度來看，35平方米略高于全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積，如果將人均扣減面積設(shè)置為35平方米，既能最大化地調(diào)節(jié)財產(chǎn)分配，又能夠兼顧居民基本的住房需求，保證了征稅方案的合理性。如果按照這一方案來算，則房地產(chǎn)稅占地方稅比重最高僅達(dá)到7.7%，連10%都不到，加上交易環(huán)節(jié)的土地增值稅和契稅之后，占地方稅比重最高也僅為18.84%，連地方重要稅種的標(biāo)準(zhǔn)也達(dá)不到。綜上所述，寄望于房地產(chǎn)稅甚至是房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收收入充當(dāng)?shù)胤蕉愔黧w稅種，填補“營改增”后地方稅主體稅種的空白，目前在規(guī)模充分性上是無法實現(xiàn)的。

圖3　三種稅率下的房地產(chǎn)稅MT指數(shù)

四、房地產(chǎn)稅充當(dāng)?shù)胤蕉愔黧w稅種的邏輯合理性分析

胡怡建和劉金東(2013)指出，房地產(chǎn)業(yè)涉及大量資產(chǎn)性稅收，具有重復(fù)交易、雙軌征收等特點，可以帶動稅收超速增長。根據(jù)劉金東和馮經(jīng)綸(2014)的Divisia指數(shù)分解顯示，房地產(chǎn)業(yè)在GDP中份額不足6%，在稅收超GDP增長中的直接貢獻(xiàn)率卻達(dá)到了15.23%，僅次于工業(yè)(17.52%)和金融業(yè)(15.75%)。房地產(chǎn)稅收的這種特性，使得地方政府有足夠的激勵大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。趙文哲和楊繼東(2015)言簡意賅地闡述了地方政府利用房地產(chǎn)業(yè)獲取超額財政利益的兩種渠道：一是靠賣地獲取一次性先付租金的土地出讓金，此被稱為“以地生租”；二是開發(fā)房地產(chǎn)后續(xù)獲得的城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅等稅收收入，此被稱為“以房生稅”。他們均強調(diào)了地方政府在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的內(nèi)生性行為特征，這恰恰是以往分析房地產(chǎn)稅矯正職能時最容易被忽視的一點。大多數(shù)學(xué)者在研究房地產(chǎn)稅與房價互動關(guān)系時往往先入為主地設(shè)想房地產(chǎn)稅如何通過市場渠道影響房價，而沒有考慮到房地產(chǎn)稅如何引導(dǎo)政府行為從而影響房價。此外，已有的實證研究也缺乏利用我國歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)稅的先例。從“以房生稅”的視角來看，稅收的房地產(chǎn)化會帶動經(jīng)濟的房地產(chǎn)化，地方政府為了追求超額財政回報，會加速從“經(jīng)營企業(yè)”向“經(jīng)營城市”轉(zhuǎn)變，通過大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)、提升土地增值來獲取房地產(chǎn)發(fā)展的稅收利益。在這一假設(shè)下，房地產(chǎn)稅收收入的提高本身就會推動房價上升。只要我們能夠證實這個命題，就足以說明：開征房地產(chǎn)稅并不能平抑房價，相反的，開征房地產(chǎn)稅后會帶來地方稅收的房地產(chǎn)化，促使地方政府更為迫切地轉(zhuǎn)向“經(jīng)營城市”，從而加大經(jīng)濟的房地產(chǎn)化，帶動房價上漲。

考慮到中國稅收增長的指令性特征和“數(shù)目字管理”方式，地方政府管理者更加關(guān)注的是稅收增長率指標(biāo)，我們以房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入增長率為解釋變量，反映中國地方稅收的房地產(chǎn)化速度，由于契稅等稅種的省級數(shù)據(jù)缺失，采用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅三者之和衡量房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入(RHT)。被解釋變量選擇了房價、地價和房地產(chǎn)業(yè)增加值占比(RHG)三種指標(biāo)，其中房價指標(biāo)是商品房平均銷售價格增長率(RHP)，地價指標(biāo)是土地購置價格增長率(RLP)。控制變量包括本地區(qū)人均生產(chǎn)總值(RPG)、人均財政支出(RPE)和地區(qū)生產(chǎn)總值增長率(RG)?？紤]到變量之間的因果內(nèi)生性，如被解釋變量同樣也是解釋變量的影響因素，因此，選擇用系統(tǒng)GMM方法進行估計。構(gòu)建GMM估計的動態(tài)面板模型如下：

(RHP,RLP,RHG)it=α0+α1RHTit-1+α2RPGit+α3RPEit+α4RGit+ui+ut+εit

ui表示不可觀測的省際效應(yīng)，ut表示年度虛擬變量，εit表示隨機誤差項。估計時，各個變量均視為內(nèi)生變量，以各自的二階滯后項作為工具變量。面板數(shù)據(jù)涵蓋2004—2013年全國31個省份，稅收數(shù)據(jù)整理自各年《中國稅務(wù)年鑒》，其他數(shù)據(jù)均來自各年《中國統(tǒng)計年鑒》。模型估計結(jié)果如表2所示，Arellano-Bond自相關(guān)檢驗和Hansen檢驗表明系統(tǒng)GMM模型適用。

模型1是以商品房零售價格增長率為被解釋變量，模型2是以土地購置價格增長率為被解釋變量，模型3是以房地產(chǎn)業(yè)增加值占比為被解釋變量。三種模型下，RHT的系數(shù)估計值均在5%水平上顯著，這意味著剔除兩者的反向因果關(guān)系以外，房地產(chǎn)稅收增長對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有正面的促進作用。換言之，地方政府對房地產(chǎn)業(yè)稅收收入的依賴度增加會刺激本地房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展?？紤]到地價本身就是影響房價的重要因素，在進一步在控制“以地生租”的前提下考察地方政府是否存在“以房生稅”的動機：對模型1和模型3進一步加入了土地購置價格增長率作為控制變量構(gòu)建模型4和模型5，考察房地產(chǎn)稅收增長率的系數(shù)是否依然顯著。如表2所示，RHT系數(shù)依然在1%水平上顯著為正，表明地方政府既要“以地生租”，也要“以房生稅”，而“以房生稅”的傾向?qū)?yán)重影響開征房地產(chǎn)稅的效果。一旦房地產(chǎn)稅開征，房地產(chǎn)業(yè)稅收收入進一步增加，地方政府有更強的激勵大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，地價和房價同時上漲，市場機制下房地產(chǎn)稅對房價自發(fā)的矯正作用將被地方政府的行為選擇所抵消。因此，從促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的邏輯合理性上而言，目前房地產(chǎn)稅不宜在地方政府稅收收入中占比過高。

表2　系統(tǒng)GMM估計結(jié)果

注：(1)括號內(nèi)為對應(yīng)z統(tǒng)計值，***、**、*分別表示在1%、5%、10%水平上顯著；(2)Arellano-Bond自相關(guān)檢驗和Hansen過度識別約束檢驗列示的是對應(yīng)的P值。

五、結(jié)論與啟示

本文利用CHNS家戶調(diào)查微觀數(shù)據(jù)估算了房地產(chǎn)稅的收入規(guī)模，發(fā)現(xiàn)以現(xiàn)有的稅率設(shè)計，房地產(chǎn)稅收入規(guī)模無力充當(dāng)?shù)胤蕉愔黧w稅種；利用2004—2013年全國省級面板數(shù)據(jù)進行系統(tǒng)GMM回歸的結(jié)果顯示，房地產(chǎn)稅收收入的提高會促使地方政府從“經(jīng)營企業(yè)”向“經(jīng)營城市”轉(zhuǎn)變，通過大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)來獲取更多的財政利益，結(jié)果將不會抑制房價，反而會助推房價上漲。因此，無論是從現(xiàn)實充分性上還是邏輯合理性上看，房地產(chǎn)稅都不能，也不應(yīng)成為地方稅主體稅種。

本文的研究也是對通常認(rèn)為的房地產(chǎn)稅三種職能的重新思考。研究結(jié)論肯定了房地產(chǎn)稅的公平職能，并利用MT指數(shù)工具發(fā)現(xiàn)最優(yōu)人均扣減面積為35平方米；同時全部否定了房地產(chǎn)稅的矯正職能，部分否定了房地產(chǎn)稅的財政職能。房地產(chǎn)稅雖然能夠為地方政府增加稅收收入，但以現(xiàn)有的可能征收方案來計算其規(guī)模上根本無法達(dá)到地方稅主體稅種的水平。目前，在對我國地方政府行為的激勵效應(yīng)上，流轉(zhuǎn)稅要好于房地產(chǎn)稅，流轉(zhuǎn)稅的增長能夠促使地方政府招商引資、發(fā)展經(jīng)濟，而房地產(chǎn)稅的增長則有可能促使地方政府想方設(shè)法提高本地區(qū)房價，從而提高房地產(chǎn)稅收入。因此，中央政府必須警惕房地產(chǎn)稅對地方政府行為可能帶來的錯誤引導(dǎo)。中國目前仍是雙主體稅制的國家，在完成向單主體稅制國家的轉(zhuǎn)型之前，財產(chǎn)稅比例不宜太高。一方面，在未來房地產(chǎn)稅的最終方案中應(yīng)盡量控制房地產(chǎn)稅稅率，并設(shè)定合理的減免標(biāo)準(zhǔn)，形成征收偏向于高收入群體和高檔住宅的房地產(chǎn)稅制；另一方面，可逐漸提高增值稅的地方分成比例，保證在增值稅擴圍改革完成后，地方政府來自于貨勞稅的稅收比例不低于改革前水平。通過以上措施，可以有效控制房地產(chǎn)稅在地方稅中的比例，進而降低地方政府可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)依賴傾向和行為。

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(編輯：楊睿；段文娟)

Can Property Tax Act as China’s Main Body of the Local Tax?—On the Multiple Function Definitions of Property Tax

WANG Sheng-fa

(Philosophy Teaching Department, Party School of Ningxia Autonomous District of CPC,Yinchuan 750021, China)

It is regarded that the functions of property tax are to adjust wealth distribution as well as to inhibit housing price and to enrich the main category of local tax system. This paper uses microscopic data of CHNS household survey to estimate property tax revenue scale under different tax rates, and the results show that property tax revenue at present tax rate can not act as the main body of China’s local tax. System-GMM regression estimation with provincial panel data of 2004-2013 shows that the increase of real estate tax revenue of local governments can not inhibit housing price but can boost the transformation of local governments from the “being engaged in enterprise business” to “being engaged in city business” so as to obtain more financial interests by the development of the real estate industry. Therefore, the property tax, whether on scale or in logic, cannot be the main body of the local tax of China. To narrow the gap of wealth distribution is its only core function. Thus, China should have the tax system to collect property tax from those who have high income or who buy high-class houses and should control the proportion of property tax to local tax.

property tax; main body of the tax; local tax; local government behavior; running city business; fair function; correcting function; financial function; real estate price

F812.42；F812.7 Document code：AArticle ID：1674-8131(2016)03-0078-08

10.3969/j.issn.1674-8131.2016.03.010

2016-02-15；2016-03-19

國家社會科學(xué)基金資助項目(13BJY164)；山東省社科規(guī)劃青年項目(15DJJJ10)

王生發(fā)(1981—)，男，寧夏銀川人；講師，法學(xué)博士，在中共寧夏回族自治區(qū)區(qū)委黨校哲學(xué)教研部任教，主要從事地方財政研究；Tel：13895375900，E-mail：wangsf_2011@163.com。

F812.42；F812.7

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