樓市新政策出臺(tái)，又一個(gè)調(diào)控輪回？

付曉英

控制房?jī)r(jià)不是一個(gè)短期政策的問題，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題不能靠調(diào)控輪回，而應(yīng)該深入制度層面。

2015年，為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，政府相繼出臺(tái)利好房地產(chǎn)的各項(xiàng)政策，在降低首付、降低貸款利率、降低稅費(fèi)等政策的刺激下，今年4月份，房?jī)r(jià)大規(guī)模反彈，從深圳開始，一直蔓延到杭州、上海、北京等十幾個(gè)熱點(diǎn)城市，成交量和房?jī)r(jià)飆升，并且在不同城市之間擴(kuò)散傳染。在宏觀數(shù)據(jù)上7月份的新增貸款中房地產(chǎn)行業(yè)占比接近為100%，非房地產(chǎn)貸款下降了幾十億，市場(chǎng)面臨失控局面。9月30日，北京市政府首先出臺(tái)調(diào)控政策，抑制市場(chǎng)過熱，之后，包括杭州、上海、南京、成都、濟(jì)南等20多個(gè)城市也紛紛出臺(tái)政策對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控。時(shí)隔一年半，從扶持到調(diào)控，政府對(duì)房地產(chǎn)的政策完全轉(zhuǎn)向。因此，我們采訪了兩位房地產(chǎn)行業(yè)的研究者，中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立和中國社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)所研究員汪利娜，對(duì)本輪漲價(jià)、調(diào)控政策以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化等問題進(jìn)行分析解讀。

房?jī)r(jià)上漲與分化

三聯(lián)生活周刊：房?jī)r(jià)大規(guī)模上漲好像是從2015年4月份開始，先是深圳，之后杭州、上海、北京等熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)全都漲起來了，感覺有點(diǎn)像羊群效應(yīng)。這一輪漲價(jià)是哪些因素引起的？

汪利娜：因?yàn)槿ツ攴康禺a(chǎn)投資大幅度下滑，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的占有率下降，而且中國現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)下滑壓力比較大，制造業(yè)和其他固定資產(chǎn)投資跟不上來，所以政府出臺(tái)了穩(wěn)增長(zhǎng)的政策，提出房地產(chǎn)去庫存，采取了一系列的刺激政策，比如降首付、降低貸款利率、降稅等，來拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)。很多城市還有首付貸、消費(fèi)貸等形式，通過非銀行渠道可以獲得首付貸款，大大降低了購房難度，也刺激了住房需求。資金充沛的同時(shí)又是資產(chǎn)荒，股市從去年之后一直低迷，匯率和黃金也在往下走，給了這么多刺激政策，大家感覺投資房子更可靠，投資的時(shí)候融資也很便利，房?jī)r(jià)順勢(shì)而為就漲上去了，而房?jī)r(jià)一旦進(jìn)入上漲渠道，就是一個(gè)加速上漲的趨勢(shì)。

三聯(lián)生活周刊：國家去庫存的政策與漲價(jià)直接相關(guān)，但是現(xiàn)在看來，去庫存的目標(biāo)似乎并沒有實(shí)現(xiàn)，三、四線城市的房地產(chǎn)庫存量很大，但市場(chǎng)冷清;樓市火熱的反而是庫存量并不大的一二線城市，像北京、上海、深圳等，房?jī)r(jià)漲勢(shì)非常兇猛。

尹中立：房地產(chǎn)去庫存的一些刺激需求的政策，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期起到了非常大的刺激作用，比如減稅、貸款的優(yōu)惠利率、降低首付比等，這些措施暗示了房?jī)r(jià)要上漲，而投資市場(chǎng)很容易出現(xiàn)群體性的情緒失控。在投資市場(chǎng)里，如果有人看漲有人看跌，這就是一個(gè)正常交易市場(chǎng);如果所有投資人的投資方向和預(yù)期目標(biāo)都一致，一定會(huì)出問題。

北京、上海、深圳這些一線城市，它的土地資源有限，尤其是深圳，沒有開發(fā)的土地資源已經(jīng)很少了。而北京雖然土地資源相對(duì)充足，但對(duì)人口控制有一個(gè)總體的規(guī)劃，中央政府要求北京人口擴(kuò)張不能過快，所以也會(huì)控制北京土地的供應(yīng)。人口還是在往大城市集中，土地供應(yīng)卻跟不上人口增長(zhǎng)，導(dǎo)致住房需求緊張。市場(chǎng)比政府更聰明，既然有優(yōu)惠的利率、優(yōu)惠的首付比，那炒房肯定是去住房相對(duì)短缺的城市，所以有十幾個(gè)城市出現(xiàn)“失控”，政府雖然希望資金進(jìn)入三、四線城市，但投資是為了賺錢，三、四線城市本身就需求不足，資金是不會(huì)去的。

汪利娜：現(xiàn)在雖然一、二線城市房?jī)r(jià)漲了很多，但是實(shí)際上很多二線城市和三、四線城市的庫存房并沒有消費(fèi)，全國待銷售商品房的總面積還有7億多平方米，比如你去沈陽、大連等城市看看，房?jī)r(jià)沒有漲起來，還有大量閑置的房子。很多三線城市的房子是賣不動(dòng)的，沒有市場(chǎng)吸引力。

住宅有兩個(gè)屬性，一個(gè)是消費(fèi)屬性，一個(gè)是投資屬性。人口和收入決定真正的住房剛需，這些人在哪兒呢？當(dāng)然主要是在大城市。從投資來講，投資肯定是買漲不買跌，誰能到房?jī)r(jià)沒有任何波動(dòng)而且還有下跌可能的三、四線城市呢？肯定去找有升值潛力的地方去投資，這都決定了錢肯定是要往房?jī)r(jià)上漲的城市流，就會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)這些地方的房?jī)r(jià)上漲。而這種趨勢(shì)在未來很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都不會(huì)改變，這取決于中國區(qū)域發(fā)展的均衡程度，如果中長(zhǎng)期內(nèi)仍然是發(fā)展不均衡的狀況，房?jī)r(jià)的分化肯定也會(huì)繼續(xù)存在。

調(diào)控政策轉(zhuǎn)向

三聯(lián)生活周刊：9月30日北京市出臺(tái)樓市調(diào)控政策后，其他很多城市也在國慶長(zhǎng)假期間紛紛出臺(tái)政策，以限購、限貸、提高首付比例等措施抑制樓市過熱。目前看來，出臺(tái)的調(diào)控政策是比較嚴(yán)厲的，比如北京前些年被取消的“90/70”政策再次提出來，第一套房的首付比例也提高到35%，這些政策會(huì)對(duì)樓市起到哪些影響？

尹中立：其實(shí)主要是供求兩方面。一個(gè)是增加供給，比如北京的政策里明確提到要增加土地供應(yīng)，這就是增加住房的供給;供給不僅是總量問題，還有結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，比如“90/70”政策重新提出來，不僅是總量的增加，90平方米以下的住宅還要占到70%，這意味著總量增加的同時(shí)，也增加對(duì)中低收入階層的傾斜。還有通過降低杠桿率、增加首付比等措施扼制投資或者投機(jī)性需求，雙管齊下。

抑制房地產(chǎn)需求的政策在短期內(nèi)是有效的，政策出臺(tái)后，國慶節(jié)期間的交易量就下降了，但是長(zhǎng)期不起作用。從以往經(jīng)驗(yàn)來看，政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響大概能持續(xù)半年左右，半年之后要再根據(jù)外圍的條件和情況判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)之后是什么走向，現(xiàn)在還沒有明確的答案。

三聯(lián)生活周刊：大城市的土地資源緊張，即使目前住房需求被調(diào)控政策短暫抑制了，將來政策放寬，需求釋放出來，土地供給卻不夠，房?jī)r(jià)應(yīng)該還是會(huì)繼續(xù)上漲吧？

尹中立：中國城鎮(zhèn)的占地面積只有國土面積的1%多一點(diǎn)，與美國3%左右的數(shù)據(jù)相比，我們還有很大的空間，中國城鎮(zhèn)占地面積并沒有達(dá)到發(fā)達(dá)國家的國土比例水平。關(guān)于土地的問題，要看你怎么認(rèn)定，都是在中國的領(lǐng)土，如果一個(gè)城市的土地不夠用，可以把其他地方多余的土地拿來補(bǔ)充?？傮w上來說，近兩年一線城市土地供應(yīng)很少，一方面建設(shè)用地指標(biāo)比較緊張，另一方面是出于土地財(cái)政的考慮，政府為了賣出更高的價(jià)錢，有意識(shí)減少土地供應(yīng)，而年初中央部署的房地產(chǎn)去庫存的統(tǒng)一要求，也要求各個(gè)地方減少土地供應(yīng)。

但是，按照行政區(qū)劃來說，真正缺少土地的是深圳，深圳整個(gè)區(qū)劃所有耕地面積基本上被開發(fā)了。相對(duì)來講，北京、上海其實(shí)不缺地，只是因?yàn)橛修r(nóng)業(yè)用地的保護(hù)，所以沒有建設(shè)用地指標(biāo)。其實(shí)在2004年之前，中國有很好的土地指標(biāo)調(diào)節(jié)機(jī)制，發(fā)達(dá)地區(qū)和不發(fā)達(dá)地區(qū)的土地指標(biāo)可以拿來進(jìn)行平衡，因?yàn)橹袊约河?8億畝耕地的紅線，為了確保紅線，建設(shè)用地增加一塊，必須要在別的地方開墾土地進(jìn)行補(bǔ)充，保證耕地的平穩(wěn)機(jī)制。比如，北京的建設(shè)用地多占用了1000畝，可以到甘肅或其他不發(fā)達(dá)省份去開墾增加1000畝耕地，這樣一來指標(biāo)就平衡了，耕地面積沒有減少，而發(fā)達(dá)地區(qū)的建設(shè)用地增加了，土地指標(biāo)實(shí)現(xiàn)了占補(bǔ)平衡。

但之后土地調(diào)節(jié)機(jī)制停掉了，因?yàn)檎加玫目赡苁羌Z田，補(bǔ)充的可能是沙漠或者半沙漠化的地帶，耕地的產(chǎn)量、質(zhì)量比較低。這在一定程度上導(dǎo)致發(fā)達(dá)地區(qū)土地相對(duì)不足，中國房?jī)r(jià)上漲也與停掉的土地調(diào)節(jié)機(jī)制有很大關(guān)系。所以作為一個(gè)建議，不同地區(qū)之間，土地指標(biāo)應(yīng)該用市場(chǎng)化的方式進(jìn)行交易，比如三、四線城市人口少，但它有用地指標(biāo)，我們可以把這些用地指標(biāo)有償賣給大城市，這樣一來，欠發(fā)達(dá)地區(qū)得到資金補(bǔ)償，發(fā)達(dá)地區(qū)得到土地供應(yīng)，兩全其美。

三聯(lián)生活周刊：國內(nèi)針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策非常多，去年“兩會(huì)”結(jié)束后，出臺(tái)了很多利好政策，從土地供應(yīng)、信貸、稅收等方面促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展;而時(shí)隔一年半，政策就完全轉(zhuǎn)向了，又開始抑制房地產(chǎn)。這應(yīng)該怎么理解？

尹中立：房地產(chǎn)調(diào)控其實(shí)是有規(guī)律的，實(shí)際上從2004年之后就一直沒有間斷過。比如，2005年5月份，國務(wù)院出臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的八點(diǎn)建議，被稱為“國八條”;2006年5月份，又出臺(tái)了一個(gè)“國六條”，2007年下半年又出臺(tái)了一個(gè)文件也是關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的？？這里面有一個(gè)共同的規(guī)律，房?jī)r(jià)上漲過快或者經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過熱的時(shí)候，政府都會(huì)出手調(diào)控來反擊。房?jī)r(jià)上漲過快和經(jīng)濟(jì)過熱不一定同時(shí)出現(xiàn)的，比如說2005、2006、2007這三年，經(jīng)濟(jì)過熱和房地產(chǎn)上漲過快是同時(shí)產(chǎn)生的，肯定要扼制一下，通過調(diào)控房地產(chǎn)起到穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，讓它從過快、過熱的狀態(tài)回歸正常的狀態(tài)。

2015年，我們出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)際上是反向的，經(jīng)濟(jì)下滑，房?jī)r(jià)也處在下跌的狀態(tài)，出臺(tái)政策是為了刺激房地產(chǎn)從而達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，而不像以前從過高、過熱的狀態(tài)調(diào)控降溫。

今年國慶節(jié)期間的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，是在經(jīng)濟(jì)下滑狀態(tài)沒有得到改善但房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)失控的狀態(tài)下出臺(tái)的，就顯得比較糾結(jié)。以前的房地產(chǎn)調(diào)控都是中央政府統(tǒng)一出政策，但這一次沒有統(tǒng)一出政策，而是十幾個(gè)二線城市根據(jù)自己的情況分別出政策，實(shí)際上背后也是中央政府統(tǒng)一安排的，但這也顯示出這一輪房地產(chǎn)調(diào)控跟以前都不一樣，它有不同的背景和特點(diǎn)。

以前房地產(chǎn)過熱或者過冷，全國情況都是一樣的。但這次不一樣，有的地方房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，交易量不斷創(chuàng)歷史新高，房?jī)r(jià)處于一種“失控”的狀態(tài)，增長(zhǎng)速度過快;而有的地方房地產(chǎn)市場(chǎng)偏冷，交易量沒有跟上，房?jī)r(jià)甚至還在下跌，出現(xiàn)了分化的特點(diǎn)。另外一個(gè)顯著的不同是，以前房?jī)r(jià)上漲過快和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過熱通常是并行出現(xiàn)的，但這一次房?jī)r(jià)失控并沒有扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)下行的局面，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍然處在下滑狀態(tài)。

三聯(lián)生活周刊：房地產(chǎn)一直以來都是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，以前通過刺激房地產(chǎn)來保住經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，這種方式現(xiàn)在為什么失效了？

尹中立：從外圍因素來看，全球經(jīng)濟(jì)處在一個(gè)需求緊縮的狀態(tài)，中國經(jīng)濟(jì)的外需、進(jìn)出口并沒有得到回升。在金融危機(jī)之前，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都非常好，中國的進(jìn)出口貿(mào)易每年以20%的速度在增長(zhǎng)，所以那個(gè)時(shí)候進(jìn)出口對(duì)中國經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用非常強(qiáng)勁，但是現(xiàn)在外需比較疲弱，經(jīng)濟(jì)當(dāng)然也會(huì)受到影響。另外就是房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)，在2010年之前，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在一個(gè)供不應(yīng)求的狀態(tài)，相對(duì)比較短缺，所以對(duì)房地產(chǎn)的刺激往往是立竿見影的，而現(xiàn)在是過剩的狀態(tài)，城鎮(zhèn)家庭人均一套以上住房，住房短缺時(shí)代已經(jīng)不存在了，因此，當(dāng)前的刺激政策更多地表現(xiàn)為部分城市的房?jī)r(jià)上漲，很難表現(xiàn)為房地產(chǎn)投資的大幅度提高。在以前的幾次房地產(chǎn)上升周期中，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度都在30%左右，而此次房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度已經(jīng)難以超過10%了，因此房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用減弱。

制度變革是根本之策

三聯(lián)生活周刊：房地產(chǎn)雖然對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率下降，但是在經(jīng)濟(jì)下行的壓力下出臺(tái)抑制房地產(chǎn)的政策，是否會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生更加消極的影響？出臺(tái)了這么多針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策，是否意味著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理思路已經(jīng)發(fā)生變化？

汪利娜：房?jī)r(jià)漲了大家去投資買房，會(huì)促進(jìn)一些城市去庫存、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是泡沫吹大一旦破滅了，整個(gè)消費(fèi)者家庭財(cái)富會(huì)縮水，銀行要承擔(dān)大量的負(fù)債和壞債，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系穩(wěn)定都談不到了，那還談什么增長(zhǎng)呢？保障經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)和保障國家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、財(cái)富安全之間要有一個(gè)平衡，不能把泡沫吹得太大，吹壞了就麻煩了。

政府不希望房?jī)r(jià)過快上漲，老百姓會(huì)有怨言，也擔(dān)心泡沫被刺破，但是過去這些年，中國的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)依賴很大，房地產(chǎn)投資占整個(gè)固定資產(chǎn)投資的20%，是個(gè)很大的比重，要把這個(gè)比重降下來，必須有其他的投資去彌補(bǔ)，沒有其他產(chǎn)業(yè)替代的話，政府肯定還是靠老法子，即便不愿意搞房地產(chǎn)依賴，也沒有別的可選擇。尤其地方政府，主要依賴出賣土地來進(jìn)行城市建設(shè)，雖然它有一定的合理性，但是如果過度依賴土地，60%的財(cái)政來源依靠土地的話，那當(dāng)然要搞房地產(chǎn)了，否則錢從哪來呢？整個(gè)財(cái)稅體制不變的話，政府靠土地發(fā)家致富，還是會(huì)回到老路子。

三聯(lián)生活周刊：房地產(chǎn)的調(diào)控政策出臺(tái)頻繁，但政策的持續(xù)性卻不強(qiáng)，就以前調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)來看，樓市過熱后出臺(tái)政策讓市場(chǎng)冷卻，需求暫時(shí)被抑制，等到成交量低迷的時(shí)候又出臺(tái)政策刺激樓市，需求釋放出來，成交量和價(jià)格就又上去了，周而復(fù)始，好像陷入了一個(gè)螺旋的怪圈，似乎并不能從根本上帶來改變。

尹中立：我是希望這次調(diào)控能在一定程度上觸及一些制度問題。如果還是按照老路走下去，會(huì)影響到中國制造業(yè)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的提升，現(xiàn)在房?jī)r(jià)會(huì)轉(zhuǎn)化為未來制造業(yè)或者其他行業(yè)的成本，房?jī)r(jià)過快上升意味著未來成本在不斷上升，整個(gè)國家的競(jìng)爭(zhēng)力在衰減，從這個(gè)角度來看，控制房?jī)r(jià)不是一個(gè)短期政策的問題，應(yīng)該從制度層面去觸及，不能再用以前“面多了加水、水多了加面”的調(diào)控輪回。

要解決中國住房?jī)r(jià)格離譜反彈的現(xiàn)象，更重要的是從土地制度、住房制度的設(shè)計(jì)上去考慮。

全世界沒有哪個(gè)國家像中國這樣，把住房當(dāng)成純粹的商品去買賣，從國際經(jīng)驗(yàn)看，住房是一個(gè)準(zhǔn)公共產(chǎn)品，所謂準(zhǔn)公共產(chǎn)品就是像飛機(jī)場(chǎng)、道路、交通一樣，它不能夠全部成為商品。住房是不動(dòng)產(chǎn)，無法像蘿卜、青菜那樣在市場(chǎng)上自由流通，因此，住房市場(chǎng)無法實(shí)現(xiàn)自由競(jìng)爭(zhēng);另外，住房除了滿足生活消費(fèi)外，它還是一種投資品，價(jià)格不是由供求關(guān)系決定，而是由預(yù)期決定的，因此住房市場(chǎng)不存在市場(chǎng)均衡價(jià)格，其價(jià)格容易出現(xiàn)劇烈波動(dòng)。所以，住房不能任憑市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)，需要政府的積極干預(yù)。

我國住房制度設(shè)計(jì)的最大缺陷是過度強(qiáng)調(diào)住房商品化和市場(chǎng)化，忽視了住房是一個(gè)準(zhǔn)公共產(chǎn)品的屬性。住房商品化和市場(chǎng)化的最大受益者是地方財(cái)政，因此，住房市場(chǎng)化一旦實(shí)施就呈現(xiàn)出強(qiáng)大的自我強(qiáng)化和路徑依賴特征，需要強(qiáng)大的外力作用才能改變其軌跡，這個(gè)強(qiáng)大的外力只能來自中央政府。

從長(zhǎng)期制度層面，可以通過立法的形式將現(xiàn)代住房制度理念確立為我國住房制度的指導(dǎo)思想，盡快啟動(dòng)《住宅法》的立法工作。用法律的方式重新確定政府在住房保障方面的責(zé)任和義務(wù)。這是一項(xiàng)艱巨的工作，需要壯士斷臂的勇氣。在地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴日益加重的背景下，斷掉土地的收入來源，痛苦是不言而喻的。

從短期政策操作來看，可以從下幾點(diǎn)著手：首先，修改土地拍賣制度，實(shí)現(xiàn)以建設(shè)目標(biāo)為主線的招標(biāo)制度，建設(shè)目標(biāo)的制定，必須考慮房?jī)r(jià)目標(biāo)，房地產(chǎn)數(shù)量、質(zhì)量、環(huán)境目標(biāo)，吸納移民目標(biāo)，保障住房最低剛性需求的目標(biāo)等。地方政府不是以獲得最大土地轉(zhuǎn)讓金為目的，而是以實(shí)現(xiàn)城市長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)為目的。第二要調(diào)整土地政策，適當(dāng)放松少數(shù)中心城市的耕地保護(hù)力度，擴(kuò)大中心城市的土地供應(yīng)面積。適當(dāng)減少三、四線城市的土地出讓規(guī)模，以適應(yīng)供給側(cè)改革的需要，以緩解這些城市的住房庫存形勢(shì)，可以采取不同城市之間有償調(diào)劑用地指標(biāo)的辦法，把部分三、四線城市的用地指標(biāo)有償調(diào)劑到土地緊張的中心城市。第三，推進(jìn)房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，用稅收的手段調(diào)節(jié)有房者和無房者的收入差距。該項(xiàng)改革阻力巨大，可以通過新老劃斷的方式進(jìn)行，即新購置的房子適用新稅制，暫時(shí)不對(duì)存量住房征稅。

汪利娜：要改變地方政府依賴土地財(cái)政的狀況，就要讓城鄉(xiāng)土地制度并軌，打破城鄉(xiāng)二元土地制度。農(nóng)民雖然有土地資源，但是房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲不上來，城市的土地資源在政府的管理之下老覺得不夠用，城市的資本不能進(jìn)入農(nóng)村，農(nóng)村的資源也不能進(jìn)入城市，二元結(jié)構(gòu)的土地制度肯定會(huì)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)。另外，在國外，租房和買房這兩個(gè)市場(chǎng)是互補(bǔ)的，而且是并行存在的;而在中國大家都想要買房，一方面原因就是租賃市場(chǎng)不成熟，很多租房人覺得權(quán)益沒法保障，每天面臨著搬家、房租不穩(wěn)定等因素，如果租房市場(chǎng)發(fā)展起來，讓大家看到租房和買房都一樣，就不會(huì)把買房看得那么重要，所以租房制度上也應(yīng)該有所改進(jìn)。

中國社科院金融所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立