房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理

張倩

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展中起到至關(guān)重要的作用，房地產(chǎn)行業(yè)資金占用時間比較長，而且不論是項目建設(shè)還是后期維護，需要的資金量都比較大，所以時常會出現(xiàn)現(xiàn)金流方面的問題，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成阻礙。從當前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理工作的開展情況入手，結(jié)合近年來的工作經(jīng)驗，提出科學化的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理工作模式。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè)發(fā)展 現(xiàn)金流 現(xiàn)金流管理

近年來國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)發(fā)展速度較快，受到宏觀調(diào)控等要素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到影響?，F(xiàn)金流在房地產(chǎn)財務(wù)管理中起到的作用是十分顯著的，所以要保證現(xiàn)金流管理質(zhì)量，才能從根本上提升房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度。下文將從當前存在的問題以及解決方案兩個角度出發(fā)，提出科學化的工作模式。

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的現(xiàn)狀及存在的問題

（一）現(xiàn)金流管理戰(zhàn)略性缺失

許多房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理工作意識都相對比較淡薄，導致現(xiàn)金流在企業(yè)日常經(jīng)營管理中起不到重要作用，從整體上來看對現(xiàn)金流管理定位依然停留在日常分析的層面。首先，作為房地產(chǎn)企業(yè)來說，大部分企業(yè)現(xiàn)金流的管理工作模式都需要完善。因為在當前國家土地儲備制度的影響下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)存貨與房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流的比率都比較高，導致現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)速度緩慢。這種工作模式下，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)了現(xiàn)金流多年負增長的狀態(tài)。如果長時間處在這種狀態(tài)，對企業(yè)的影響是巨大的。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略如果沒有相互結(jié)合，也會影響企業(yè)戰(zhàn)略目標的正常實現(xiàn)，導致企業(yè)戰(zhàn)略目標基礎(chǔ)難以實現(xiàn)。在當前戰(zhàn)略管理時代背景的影響之下，相關(guān)工作人員迫切需要構(gòu)建更加科學化的企業(yè)層次，提升企業(yè)管理體系的科學性。

（二）企業(yè)現(xiàn)金流管理工作質(zhì)量低下

工作質(zhì)量低下主要表現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流預算編制執(zhí)行工作不到位上，因為房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流預算編制的預算能力，直接體現(xiàn)企業(yè)財務(wù)工作能力，所以如果將工作精力集中到財務(wù)部門上，會導致其與部門難以參與到工作中。部分企業(yè)工作人員將預算當成財務(wù)控制的一種工作模式，對預算的熱情并不高，所以在預算指標資料提供方面也不實事求是。處理現(xiàn)金流預算問題時，部分企業(yè)雖然表面上對現(xiàn)金流的安排比較妥善，但是在執(zhí)行的過程中卻經(jīng)常出現(xiàn)脫離預算目標的情況。項目決策方面，也是經(jīng)常先進行決策，之后再將決策的結(jié)果作為基礎(chǔ)，對預算進行調(diào)整，是一種逆向的思維方式，會影響企業(yè)預算目標以及企業(yè)制度實際運行狀況。除此之外，現(xiàn)金流運營管理工作也是存在誤區(qū)的，大部分企業(yè)都比較急功近利，而且房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭相對比較激烈，所以如果企業(yè)銷售政策不當、太關(guān)注銷售數(shù)據(jù)，都會影響到現(xiàn)金流回收。

（三）籌資投資平衡關(guān)系、體系不健全問題

如果企業(yè)過分關(guān)注項目購置而盲目的向銀行貸款，很有可能導致資金不能支撐企業(yè)日常運營資金的支出，所以如果資金來源受到阻礙，其后果是難以想象的。當前企業(yè)現(xiàn)金流風險管理工作體系也是不健全的，因為房地產(chǎn)行業(yè)日常經(jīng)營以及日后主要建設(shè)目標都是房地產(chǎn)建筑，體系也不健全，房地產(chǎn)行業(yè)的主要建設(shè)目標是房產(chǎn)建筑，這些房產(chǎn)建筑需要賣給全國各地不同的消費對象，所以消費對象與其余行業(yè)相比較也較為特殊。房地產(chǎn)企業(yè)在進行房產(chǎn)建設(shè)的時候，需要投入大量項目啟動資金，項目建設(shè)消耗的資金量也比較大，施工周期從幾個月到幾年不等，屬于工程周期較長的一種施工形式。并且在日常經(jīng)營過程中還會出現(xiàn)資金流動大小不一等問題，預期波動難以明確。所以房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流儲備要求要明顯的高于傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)，這些問題不僅無法避免，還會對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流帶來風險。從當前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況來看，風險管理工作并沒有成為當前企業(yè)現(xiàn)金流管理工作的重點內(nèi)容，所以不論相關(guān)風險管理部門從哪個角度去控制風險，都不能保證管理機制的正常運行，這也從側(cè)面體現(xiàn)出當前房地產(chǎn)企業(yè)管理機制不完善的特性。

（四）管理評價機制缺失

當前我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流管理體系以及現(xiàn)金流評價體系都比較表面，所以作為現(xiàn)金流管理工作部門來說，都是將現(xiàn)金流數(shù)據(jù)當成基礎(chǔ)，對日?？缙谥笜诉M行對比分析。對各種不同的分析方法進行綜合對比，分析不同工作方法的特點發(fā)現(xiàn)，這種工作模式是不適宜的，而且在適宜性特點方面也有待完善。如果從分析指標的層面上來看，這種工作模式太過于單一，而且概括性比較強，缺乏動態(tài)指標比較內(nèi)容，分析的結(jié)果也不夠準確。房地產(chǎn)企業(yè)在處理現(xiàn)金流管理問題的時候，評價結(jié)果分析的也不夠透徹，而且相應(yīng)的原因和責任追究力度也比較弱。

二、對房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化現(xiàn)金流管理的建議

（一）提升現(xiàn)金流預算以及經(jīng)營管理執(zhí)行力度

現(xiàn)金流預算是當前企業(yè)現(xiàn)金流管理事前規(guī)劃的一種形式，可以通過現(xiàn)金流的形式來提升房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理工作強度。通常情況下房地產(chǎn)企業(yè)都會通過各種方式來保證現(xiàn)金流預算科學性以及預算的合理性。因為預算編制工作部門不僅要讓財務(wù)人員參與到其中，還要讓相關(guān)管理部門工作人員、負責人參與到其中。對現(xiàn)金流預算指標進行詳細劃分，保證預算指標深入到部門內(nèi)部，想要構(gòu)建多元化的預算體系，就必須要全面綜合每個月、每個季度以及每個年度的預算情況，構(gòu)建專業(yè)化預算管理工作體系。將項目額度以及項目的開展情況作為基本依據(jù)，分別擬定不同的預算標準。還要保證現(xiàn)金流預算執(zhí)行工作質(zhì)量，保證現(xiàn)金流預算可以真正的發(fā)揮自己應(yīng)當起到的作用。房地產(chǎn)企業(yè)不可以出現(xiàn)本末倒置的現(xiàn)金流工作方式，利用動態(tài)化預算指標，并將動態(tài)化預算指標作為基礎(chǔ)來看待。嚴格關(guān)注現(xiàn)金流入量以及先進產(chǎn)出量二者之間的關(guān)系，減少大額的預算出入。在對現(xiàn)金流進行管理時，企業(yè)可以根據(jù)項目開展情況，全面提升未來現(xiàn)金流評估質(zhì)量，保證所有現(xiàn)金流出都能獲取最大的經(jīng)濟效益。

（二）完善現(xiàn)金流風險管理工作體系

可以通過完善組織保障金現(xiàn)金流管理體系的形式，提升現(xiàn)金流風險管理工作科學性。目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的工作人員也可以在財務(wù)管理部門以外，單獨的構(gòu)建專業(yè)化現(xiàn)金流管理組織，通過現(xiàn)金流管理組織的形式來管理企業(yè)的現(xiàn)金流風險。當前企業(yè)現(xiàn)金流風險管理工作體系也是不健全的，因為房地產(chǎn)行業(yè)日常經(jīng)營以及日后主要建設(shè)目標都是房地產(chǎn)建筑，體系也不健全，房地產(chǎn)行業(yè)的主要建設(shè)目標是房產(chǎn)建筑，這些房產(chǎn)建筑需要賣給全國各地不同的消費對象，所以消費對象與其余行業(yè)相比較也較為特殊。現(xiàn)金流管理工作體系主體內(nèi)容主要囊括現(xiàn)金流風險識別、現(xiàn)金流風險評估以及現(xiàn)金流風險預防等多方面的內(nèi)容， 并構(gòu)建對應(yīng)的風險管理組織工作體系。房地產(chǎn)企業(yè)還要根據(jù)企業(yè)日常工作開展情況來配備專業(yè)工作人員，讓工作人員對不同風險管理工作環(huán)節(jié)執(zhí)行情況進行關(guān)注，保證現(xiàn)金流風險預警工作可以正常開展，進而提升企業(yè)日常經(jīng)營抗風險能力。

（三）全面進行有效的現(xiàn)金流管理效果評估

通過優(yōu)化評價方法的形式，對現(xiàn)金流管理模式進行優(yōu)化。作為房地產(chǎn)企業(yè)來說，不僅要對常規(guī)分析方法進行基礎(chǔ)性擴展，同時還要通過絕對式分析法對相關(guān)數(shù)據(jù)進行分析。關(guān)注動態(tài)比例分析方法實際應(yīng)用效果，對各種可用方法進行綜合處理。強化管理效果評價后續(xù)環(huán)節(jié)內(nèi)容，針對當前工作開展情況，繼承良好的工作經(jīng)驗，并對相應(yīng)的人員使用問責制來處理現(xiàn)金流管理，全面提升現(xiàn)金流預算以及經(jīng)營管理執(zhí)行力度以及完善現(xiàn)金流風險管理工作體系，利用這兩方面工作模式來提升現(xiàn)金流管理工作質(zhì)量。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)所有企業(yè)的開展都離不開現(xiàn)金流的支持，所以現(xiàn)金流管理質(zhì)量將直接影響新項目、新市場的開發(fā)?，F(xiàn)金流同時也是當前房地產(chǎn)企業(yè)日?；顒娱_展的基礎(chǔ)組成部分，因為現(xiàn)金流代表了房地產(chǎn)企業(yè)償債能力。上文從多個角度出發(fā)，闡述了當前工作存在的問題，并提出問題的優(yōu)化方式。

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