限購令后以“公司”名義買房風(fēng)險(xiǎn)大

文/吳　楊

限購令后以“公司”名義買房風(fēng)險(xiǎn)大

文/吳楊

根據(jù)北京市通州區(qū)最新的限購政策，現(xiàn)在要想在通州區(qū)購買商住公寓基本只有兩種方式，第一就是有購房資質(zhì)，北京當(dāng)?shù)厝嘶蜻B續(xù)繳納5年社保的外地人；第二種就是注冊公司，以公司的名義全款買房。第一種方式對于投資者以及大量外來購房者來說很難實(shí)現(xiàn)，于是很多人都會選擇第二種方式。

不僅僅是通州，隨著各地限購政策的啟動，很多土豪朋友們?nèi)绻€要購買房屋，既不想寫別人的名字又不想走擦邊球，也會選擇以注冊公司的方式購買房屋。這種“曲線救國”的方法看似有能夠躲避政策的限制，但是其不僅交易成本高，而且交易風(fēng)險(xiǎn)也非常大。

【案例】2012年6月下旬，劉先生和李小姐簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》及附件，雙方約定：李小姐將其名下位于北京市朝陽區(qū)的一處房屋出售給劉先生；房屋成交價(jià)格為1100萬元，定金為220萬元。在簽訂合同3個(gè)工作日內(nèi)支付定金，2012年7月15日前，劉先生支付880萬元；逾期付款在7日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付逾期應(yīng)付款萬分之五的違約金，并與實(shí)際支付應(yīng)付款之日起7日內(nèi)向李小姐支付違約金，合同繼續(xù)履行；逾期付款超過7日后，李小姐有權(quán)解除合同，劉先生應(yīng)當(dāng)自解除通知送達(dá)之日起7日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款的20%向李小姐支付違約金，并由李小姐退還全部已付款；李小姐應(yīng)在2012年7月15日前將房屋交付給劉先生；合同履行過程中所有的稅費(fèi)由劉先生承擔(dān)；同時(shí)，因李小姐和劉先生均了解劉先生可能存在購房資格的問題，所以合同中特別注明買房姓名可變更一次。

2012年6月30日，劉先生依約向李小姐支付了220萬元。后，因劉先生不符合《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》等規(guī)定的購房人資格條件，劉先生于是想通過以公司的名義買房的方法逃避限購政策，然后再將該房屋轉(zhuǎn)到自己的名下，于是劉先生、李小姐協(xié)商變更買房人為愛美公司，即李小姐與愛美公司簽訂了《存量房屋買賣合同》，在買受人處蓋有愛美公司的公章并由劉先生的簽字，雙方約定：李小姐將該房屋出售給愛美公司，建立了愛美房地產(chǎn)公司與李小姐之間的房屋買賣合同。同時(shí)簽訂《關(guān)于〈北京市存量房屋買賣合同〉的補(bǔ)充協(xié)議》約定：愛美公司以750萬元的價(jià)格購買李小姐的房屋，房內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施、裝修和廚房設(shè)備等共計(jì)350萬元不可分割的同時(shí)轉(zhuǎn)讓，合計(jì)1100萬元；其他條款不變。

后來愛美公司、劉先生得知假借公司名義買房違法且危害很大。首先，無論是否為普通住宅，只要是以公司名義購房，均需按照房款的3%繳納契稅，不享受稅率減半的優(yōu)惠。其次，公司購房還得多交納房產(chǎn)稅和印花稅。以公司名義購房，房產(chǎn)就將被視為公司固定資產(chǎn)，需要每年列入財(cái)務(wù)報(bào)表計(jì)算折舊。要想將公司購房轉(zhuǎn)到個(gè)人名下，也必須通過轉(zhuǎn)售程序，交納相關(guān)稅費(fèi)后辦理過戶手續(xù)。這不僅得再多交一次稅，而且依然得符合外地人連續(xù)5年的納稅證明或社保證明的購房條件。劉先生不可能接受1000多萬買下的住房，每年還要在物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)之外還支付幾十萬元的各種稅費(fèi)的沉重負(fù)擔(dān)，而且，公司如有對外負(fù)債，還會導(dǎo)致個(gè)人房產(chǎn)的損失。而公司的股東們也不愿意替?zhèn)€人背負(fù)一套住房而增加稅費(fèi)開支。

于是愛美公司、劉先生就以下兩個(gè)理由：1.對稅收政策即房屋使用過程中和房屋再次過戶至劉先生名下所產(chǎn)生的稅費(fèi)存在重大誤解；2.愛美公司的其他股東不同意劉先生借公司名義購房。要求撤銷劉先生與李小姐于2012年6月23日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及2012年7月11日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議、劉先生以愛美公司名義與李小姐于2012年7月11日簽訂的《存量房屋買賣合同》。

【法官說法】本案的爭議焦點(diǎn)劉先生、愛美公司簽訂合同的行為是否構(gòu)成重大誤解。所謂的合同的重大誤解是指合同訂立時(shí)，合同當(dāng)事人對于合同中某重要因素主觀上錯(cuò)誤認(rèn)識而訂立合同，合同訂立后該合同會導(dǎo)致合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)顯失公平。本案中，愛美公司、劉先生主張重大誤解的理由是借名買房及稅費(fèi)問題。

對于借名買房的問題。首先，愛美公司的性質(zhì)是有限公司，劉先生作為愛美公司的法定代表人，對于公司財(cái)產(chǎn)與個(gè)人財(cái)產(chǎn)的區(qū)分應(yīng)當(dāng)明知，不應(yīng)當(dāng)存在主觀上認(rèn)識錯(cuò)誤的問題。其次，劉先生作為愛美公司的法定代表人，其應(yīng)當(dāng)知道愛美公司經(jīng)營的決策程序，且公司股東是否同意，屬于公司內(nèi)部經(jīng)營決策的問題，不屬于本合同簽訂的重大誤解。

對于稅費(fèi)問題。在房屋的買賣中，需要交納相應(yīng)的稅費(fèi)以及稅費(fèi)率，國家有明確的規(guī)定，愛美公司、劉先生認(rèn)為對稅費(fèi)問題存在重大誤解的理由是不能成立的。另外，在雙方簽訂的合同中，對于房屋的性質(zhì)、位置坐落、面積、價(jià)格等合同基本因素約定是明確的，愛美公司、劉先生對該房屋買賣的基本要素并沒有提出重大誤解，僅僅是對房屋買賣中的相關(guān)稅費(fèi)提出異議，而稅費(fèi)屬于國家規(guī)定并不屬于雙方約定，故稅費(fèi)的問題不屬于訂立合同的重大誤解。

因此，不管是愛美公司還是劉先生簽訂合同的行為都是其真實(shí)的意思表示，不構(gòu)成重大誤解。

【法官提示】對于想以出借公司名義買房，存在很多風(fēng)險(xiǎn)。首先，無論是普通住宅還是非普通住宅，只要是以公司名義購房，均需按照房款的3%繳納契稅，不享受稅率減半的優(yōu)惠。其次，公司購房還得多繳納房產(chǎn)稅和印花稅。即使是以本人名義注冊的公司，要想把公司購房轉(zhuǎn)到個(gè)人名義下，也必須通過轉(zhuǎn)售程序，繳納相關(guān)稅費(fèi)后辦理過戶手續(xù)。這不僅得再多繳一次稅，而且依然得符合外地人連續(xù)5年的納稅證明或社保證明的購房條件。再次，以公司名義購房，房產(chǎn)就將被視為公開固定資產(chǎn)，需要每年列入財(cái)務(wù)報(bào)表計(jì)算折舊。另外，一旦公司財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)問題，房產(chǎn)也有可能被抵押、變賣等來彌補(bǔ)欠債損失。

責(zé)任編輯/鄭潔