資產(chǎn)評估基本方法的對比與選擇

王若鵬 楊景海

摘 要：資產(chǎn)評估方法，是指實(shí)現(xiàn)合理估算資產(chǎn)價(jià)值的各種技術(shù)手段，選擇不同的評估方法，不僅會關(guān)系到評估結(jié)果的合理與否，還會對評估效率的高低以及評估風(fēng)險(xiǎn)的大小產(chǎn)生直接影響。文章主要介紹了資產(chǎn)評估的三種基本方法及各自的應(yīng)用前提，并對三者之間的聯(lián)系與區(qū)別進(jìn)行了比較與分析，最后闡述了在選擇評估方法時(shí)需要考慮的因素。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評估基本方法；對比；選擇

中圖分類號：F123.7 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-8937（2016）17-0115-02

1 三種基本方法

1.1 概 念

1.1.1 成本法

也叫作重置成本法。是指在估測出被評估資產(chǎn)的重置成本的前提下，進(jìn)而對被評估資產(chǎn)已存在的各項(xiàng)貶值因素進(jìn)行估測，同時(shí)將各項(xiàng)貶值因素在重置成本中扣除，最終得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種評估技術(shù)方法，其所得出的價(jià)值亦稱“積算價(jià)值”。成本法可以通過公式簡要概括為：資產(chǎn)的評估價(jià)值=資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實(shí)體性貶值-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值。

1.1.2 市場法

是指以收集和利用公開市場上相同或類似的資產(chǎn)的近期交易價(jià)格為基礎(chǔ)，進(jìn)而通過直接比較或類比分析等手段來估測被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種評估方法。所求取的價(jià)值亦稱比準(zhǔn)價(jià)值。市場法是一種以替代原則為依據(jù)，通過采用比較和分析的總體思路及技術(shù)方法來估測資產(chǎn)價(jià)值的評估技術(shù)規(guī)程。這種方法可理解為：資產(chǎn)評估價(jià)值=若干修正后的參照物成交價(jià)格的算術(shù)平均值。

1.1.3 收益法

是指對被評估資產(chǎn)的客觀預(yù)期收益進(jìn)行預(yù)測并折現(xiàn)，以此來估測資產(chǎn)價(jià)值的評估技術(shù)方法。這種方法是通過預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，進(jìn)而利用合適的報(bào)酬率或者資本化率等等，將未來收益轉(zhuǎn)換為現(xiàn)行價(jià)值，該價(jià)值亦稱“收益現(xiàn)值”。簡單提煉為：資產(chǎn)的評估價(jià)值=資產(chǎn)在剩余收益年限內(nèi)預(yù)期收益現(xiàn)值的總和。

1.2 三種基本方法之間的聯(lián)系

三種基本方法在實(shí)施的過程中分別有他們自己的具體的技術(shù)方法，不同的方法指導(dǎo)下的各種技術(shù)方法之間同樣存在交叉關(guān)系，這就說明者三種基本方法之間相通性和關(guān)聯(lián)性，他們之間你中有我，我中有你。

首先以成本法舉例，在估算其重置成本的過程中有很多技術(shù)方法可供選擇，如可以通過查詢現(xiàn)行市價(jià)來確定，也可以通過分析重建所需的資金成本及開發(fā)者合理收益取得，還可以利用類比估價(jià)的技術(shù)方法獲取。 其次，對于市場法，既可以直接利用可比實(shí)例的近期交易價(jià)格及可比實(shí)例某一基本特征來評定估測被評估資產(chǎn)的價(jià)值，也可以利用可比資產(chǎn)的成本市價(jià)率或價(jià)值比率作為參數(shù)來估測評估對象的價(jià)值。 最后從收益法的角度，其預(yù)期收益一方面可以通過該資產(chǎn)的成本及銷量等因素確定，另一方面可以通過公開市場上的客觀收益來確定，折現(xiàn)率的數(shù)值也會受到市場條件的影響，與此同時(shí)，在它的預(yù)期收益很難確定的情況下，可以采用尋找參照物，再通過參照物的相關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo)來確定被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益。

2 三種基本方法不同之處

2.1 基本前提的不同

2.1.1 運(yùn)用成本法的前提條件

①估價(jià)對象實(shí)際上處于或被假定認(rèn)為處于繼續(xù)使用的狀態(tài)；②估價(jià)對象的實(shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)和它的功能等一定要和假設(shè)的重置全新資產(chǎn)之間存在可比性； ③被評估資產(chǎn)必須是可以再生的或是可以復(fù)制的；④應(yīng)當(dāng)具備隨時(shí)可能用到的歷史資料；⑤被評估資產(chǎn)一定是隨著時(shí)間的推移而具有貶值特性的資產(chǎn)。

2.1.2 運(yùn)用市場法的前提條件

必須具有一個(gè)充分活躍的、成熟的公開市場；在公開市場上要存在與估價(jià)對象具有可比性的相似資產(chǎn)的交易活動(dòng)；可以收集到可比的指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)。

2.1.3 運(yùn)用收益法的前提條件

估價(jià)對象的預(yù)期收益能夠預(yù)測并且能用貨幣衡量；被評估資產(chǎn)主體因獲得預(yù)期收益而承擔(dān)的一系列風(fēng)險(xiǎn)能夠預(yù)測并且能通過貨幣衡量；估價(jià)對象的收益期限能夠被準(zhǔn)確預(yù)測。

2.2 基本思路的不同

2.2.1 成本法的基本思路，即是重建或重置估價(jià)對象

任何一個(gè)理性的投資者，他在對某項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行投資決策時(shí)，其所能承受的價(jià)格不會超過他在購置或建造該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)的現(xiàn)行重置成本。該方法是從購買者的立場出發(fā)，以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，來重新購建與估價(jià)對象具有相似功能及用途的全新資產(chǎn)，就所發(fā)生的全部費(fèi)用來估算被評估資產(chǎn)的價(jià)值。

2.2.2 市場法的基本思路是以替代原則為根據(jù)，通過對比和類 比的手段來判斷資產(chǎn)的價(jià)值

任何一個(gè)理性的投資者，他在對某項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行投資決策時(shí)，其所能接受的價(jià)格一定會低于公開市場上與該資產(chǎn)用途相同或類似的替代品的價(jià)格。

2.2.3 收益法的基本思路，則是采用資本化和折現(xiàn)的方法來判 斷以及估算資產(chǎn)的價(jià)值

任何一個(gè)理性的投資者，他在對某項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行投資決策時(shí)，其所能接受的投資額不會超過該資產(chǎn)在剩余收益年限能夠?yàn)槠鋷淼念A(yù)期收益的總和。

2.3 經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)不同

成本法是運(yùn)用重建或重置即重新取得資產(chǎn)的思路來分析、估算估價(jià)對象的價(jià)值，也就是在已經(jīng)求得該資產(chǎn)的重置成本的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步予以扣除各項(xiàng)貶值項(xiàng)目來計(jì)算估價(jià)對象的價(jià)值。因此，運(yùn)用成本法必須具備四個(gè)基本參數(shù)，即估價(jià)對象的重置成本、估價(jià)對象的實(shí)體性貶值、估價(jià)對象的功能性貶值以及估價(jià)對象的經(jīng)濟(jì)性貶值。

由于市場法首先要獲取并充分利用公開市場上與估價(jià)對象類似的資產(chǎn)的成交價(jià)格信息，再以這些價(jià)格資料為基礎(chǔ)來進(jìn)行差異的修正，最終預(yù)測與評估估價(jià)對象的價(jià)值，因此在市場法的運(yùn)用過程中，主要涉及的技術(shù)參數(shù)指的是參照的成交價(jià)格以及各個(gè)可比因素的差異修正系數(shù)，如交易情況修正系數(shù)、期日修正系數(shù)、個(gè)別因素修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)以及剩余使用年限修正系數(shù)等。

收益法是通過把估價(jià)對象的預(yù)期收益額利用折現(xiàn)率折現(xiàn)來評定估測其價(jià)值，因此它涉及的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)主要有收益額、折現(xiàn)率及收益期限。

3 基本方法的選擇

為了更加合理并準(zhǔn)確地決定資產(chǎn)評估價(jià)值，在選擇資產(chǎn)評估方法的時(shí)候應(yīng)該考慮以下幾點(diǎn)。

3.1 資產(chǎn)評估方法要與評估目的相適應(yīng)

正確地使用資產(chǎn)評估方法存在著一定的前提條件，其中最基本的就是要求評估人員能夠正確認(rèn)識并深入理解資產(chǎn)評估特定的目的和評估方法之間的聯(lián)系。所謂的資產(chǎn)評估特定目的，一方面是資產(chǎn)評估活動(dòng)所要達(dá)到的目標(biāo)，即是資產(chǎn)評估活動(dòng)的起點(diǎn)，另一方面也是資產(chǎn)評估結(jié)果的最終用途，即是資產(chǎn)評估活動(dòng)的歸宿點(diǎn)。評估特定目的實(shí)現(xiàn)需要合適的評估方法。資產(chǎn)評估的特定目的在一定程度上會對估價(jià)對象及其所面臨的市場條件等眾多因素起著約束和限定的作用，由此對資產(chǎn)評估的基本思路、各種具體技術(shù)方法的選擇以及與之相關(guān)的經(jīng)濟(jì)參數(shù)的搜集產(chǎn)生重大的影響。

3.2 資產(chǎn)評估方法要與評估對象相適應(yīng)

估價(jià)對象的類型、特征、所處的使用狀態(tài)等眾多因素都會對評估方法的選擇產(chǎn)生關(guān)鍵性的影響。評估對象的存在形態(tài)不同、是否具有綜合獲利能力以及能否獨(dú)立存在，在評估時(shí)所選擇的評估方法也不盡相同。譬如，對于有大量參照物的資產(chǎn)，可以選擇市場法；對于處在經(jīng)營中的資產(chǎn)，可以優(yōu)先選擇收益法；而對于既無可比交易實(shí)例又無經(jīng)營記錄的資產(chǎn)，則只能選用成本法進(jìn)行評估。

3.3 資產(chǎn)評估方法的選擇會受到可搜集數(shù)據(jù)和信息資料 的約束

每一種評估方法的運(yùn)用都要以特定、充分的數(shù)據(jù)資料為依據(jù)，以此進(jìn)行分析、處理及轉(zhuǎn)換，有著特定影響價(jià)格的因素，若沒有相應(yīng)的數(shù)據(jù)資料，評估方法就會成為純粹的數(shù)學(xué)公式，因此對獲取信息資料的處理、分析和利用都有一定的要求。在資產(chǎn)評估的整個(gè)過程中，搜集資料的過程占據(jù)著很大的比例，可靠的資料的搜集保證著評估業(yè)務(wù)的質(zhì)量以及評估方法的科學(xué)性。

3.4 資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價(jià)值類型相 適應(yīng)

資產(chǎn)評估的價(jià)值類型決定了價(jià)格類型，評估方法作為實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評估特定目的的一種技術(shù)規(guī)程必須要與估價(jià)對象的價(jià)值類型相適應(yīng)。價(jià)值類型與評估方法分別是兩個(gè)不同層次的概念，論述著完全不同的問題。資產(chǎn)評估的價(jià)值類型說明的是“評估什么”，是對資產(chǎn)評估價(jià)值的本質(zhì)性的限定，對評估方法的選擇具有有約束作用。而資產(chǎn)評估方法是解決“怎么評估”的問題，代表著對評估價(jià)值的量的規(guī)定，而且有替代性和多樣性，并服務(wù)于估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。因此明確價(jià)值類型的準(zhǔn)確性、評估方法的科學(xué)性以及兩者是否匹配是資產(chǎn)評估價(jià)值科學(xué)與否的決定性因素。

4 案例分析

以上是對三種基本方法的對比分析的概括，在此，通過具體實(shí)例進(jìn)一步研究基本方法在實(shí)務(wù)中的應(yīng)用。

4.1 評估對象基本情況

快潔賓館，共有200張床位，總建筑面積為6 000 m2，市場價(jià)格為3 500元/m2。剩余使用年限15年。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館一般床價(jià)為每床每天120元，年平均空房率為25%，每年需支付的運(yùn)營費(fèi)用一般占年總收入的30%，資本化率為10%，房地產(chǎn)折現(xiàn)率為5%。評估該賓館在2014年6月1日的價(jià)格。

4.2 評估目的

本次評估目的是為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供價(jià)值參考依據(jù)。

4.3 評估基準(zhǔn)日

本次評估基準(zhǔn)日是2014年6月1日。

4.4 確定評估方法

由于該賓館屬于商業(yè)房地產(chǎn)，其能夠產(chǎn)生預(yù)期收益并可以預(yù)測，收益年限也可預(yù)測，因此適用收益法評估。同時(shí)，當(dāng)?shù)厥袌錾蠐碛写罅靠杀葘?shí)例及其交易活動(dòng)，因此市場法也同樣適用。

由于C參照物的修正后價(jià)格數(shù)據(jù)異常，故不予考慮。而A參照物與B參照物的修正后價(jià)格比較相近，因此以兩者的算術(shù)平均值為最終評估值，即快潔賓館的單價(jià)為：（5 250.04+ 5 131.30）÷2=5 190.67（元/m2），總價(jià)值為5 190.67×6 000 = 3 114.40（萬元）

總之，在整個(gè)資產(chǎn)評估活動(dòng)中，評估人員必須保證能夠充分掌握和理解三種基本方法各自的概念、特征、理論依據(jù)、應(yīng)用前提、技術(shù)思路、優(yōu)缺點(diǎn)以及之間的區(qū)別與聯(lián)系，做到具體問題具體分析、因地制宜和因事制宜，根據(jù)相應(yīng)的價(jià)值類型、評估目的、評估假設(shè)以及所搜集到的數(shù)據(jù)資料，來做出真實(shí)的、合法的、客觀的、具有說服力的以及能滿足交易各方需求的價(jià)值判斷。

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