下半年樓市走勢(shì)三大政策影響

張宏偉

7月18日，住建部部長(zhǎng)陳政高親自主持，邀請(qǐng)萬科、融創(chuàng)、恒大、碧桂園、保利、綠地六家房企董事長(zhǎng)與會(huì)，對(duì)2016年樓市進(jìn)行摸底，尤其是一二三四線城市的土地市場(chǎng)情況和去化及存量壓力，并為下一步政策調(diào)整支招。

湊巧的是，7月18日這一天也是國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)的日子，數(shù)據(jù)顯示，6月55城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，合肥領(lǐng)漲。與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有10個(gè)，上漲的城市有55個(gè)，持平的城市有5個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為4.9%，最低為下降0.5%。

另外，從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，去年下半年至今，大部分一二線城市樓市出現(xiàn)復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)，甚至北上廣深、合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、東莞、佛山等二三線城市樓市出現(xiàn)“買漲不買跌”的火熱局面，甚至土地市場(chǎng)也是“地王”頻現(xiàn)。

筆者認(rèn)為，住建部選擇在7月18日約談房企意味著中央層面已經(jīng)開始注意到城市之間樓市分化越來越明顯，尤其是針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快與“地王”頻現(xiàn)的城市來講，未來這些樓市走勢(shì)仍然面臨不確定性，尤其是當(dāng)樓市進(jìn)入下半年之后，上述城市樓市將受到各方面不確定性因素的影響。比如，政府開始出臺(tái)措施“控地王”、個(gè)別熱點(diǎn)城市信貸政策開始收緊、市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期等，在這樣的市場(chǎng)背景下，樓市會(huì)進(jìn)入調(diào)整期，甚至個(gè)別房?jī)r(jià)上漲過快的城市會(huì)出現(xiàn)下跌。同時(shí)，對(duì)于大多數(shù)非熱點(diǎn)城市（中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四城市等）來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實(shí)質(zhì)性改變，這時(shí)“去庫存”的樓市政策仍然是這些城市的主旋律。

一、“控地王”成為下半年土地市場(chǎng)核心主題

住建部約談房企之后，下半年熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的重點(diǎn)將是“控地王”。那么，怎樣可以防止熱點(diǎn)城市“地王”頻現(xiàn)？哪些措施可以減少“地王”的發(fā)生？筆者認(rèn)為，對(duì)于京滬深等“地王”頻現(xiàn)一線城市、蘇州、南京、鄭州、合肥、杭州、武漢等“地王”二線城市，下半年土地市場(chǎng)的重點(diǎn)是防“地王”?？梢酝ㄟ^增加有效土地供應(yīng)、改變土地出讓方式、加強(qiáng)土地市場(chǎng)監(jiān)管等諸多方面防止“地王”再現(xiàn)。

首先，針對(duì)熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)供求矛盾的問題，不僅僅要想方設(shè)法增加土地供應(yīng)，緩解供求矛盾，還應(yīng)該適時(shí)引導(dǎo)市場(chǎng)輿論和預(yù)期，緩解由于地價(jià)上漲而帶來的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

一是，針對(duì)新增建設(shè)用地市場(chǎng)的供求矛盾問題，建議各熱點(diǎn)城市土地事物交易中心每年盡早公布當(dāng)年的土地供應(yīng)計(jì)劃，盡量避免市場(chǎng)等待與供求緊張預(yù)期的積累。

二是，就供地節(jié)奏來講，一般上半年供地較少，下半年供地較多，建議適當(dāng)加大上半年供地節(jié)奏，避免供地量過于集中或有的時(shí)間段出現(xiàn)“零供地”的不合理供地現(xiàn)象，也可以避免由于企業(yè)集中拿地而導(dǎo)致“地王”頻現(xiàn)。

三是，對(duì)于盤活存量用地方面，當(dāng)前政策層面仍然缺乏盤活存量用地“操作細(xì)則”與“成功案例解讀”的推廣，政策在執(zhí)行層面也會(huì)遇到困境，比如土地轉(zhuǎn)性方面。因此，當(dāng)務(wù)之急就是盡快出臺(tái)盤活存量用地“操作細(xì)則”，掃清盤活存量用地政策執(zhí)行的障礙，然后進(jìn)行“成功案例解讀”的推廣，讓更多的企業(yè)切實(shí)感受到操作的可行。熱點(diǎn)城市每年推出一批“盤活存量用地”的地塊或項(xiàng)目，根據(jù)計(jì)劃使更多的存量用地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，緩解當(dāng)前供求相對(duì)緊張的市場(chǎng)局面。

四是，推動(dòng)非住宅用地轉(zhuǎn)性住宅，這也是增加住宅市場(chǎng)有效供應(yīng)的手段。

其次，從政府土地出讓的目的來看，主要還是為了盡快緩解樓市供求矛盾的問題，起碼通過近期土地出讓可以調(diào)節(jié)未來1-2年內(nèi)供求關(guān)系，并且可以起到初步效果。然而當(dāng)前的土地市場(chǎng)上出現(xiàn)的“地王”一般而言也要“囤地”4-5年之后方可入市解套銷售，因此，當(dāng)前土地供應(yīng)對(duì)于未來1-2年樓市難以起到市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用，反而因?yàn)榈貎r(jià)的攀升而推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。因此，針對(duì)房企頻拿“地王”而“囤地”或“捂盤惜售”等狀況，筆者建議：

一是，加快已經(jīng)出讓地塊的項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，對(duì)于新出讓的地塊給予明確的開工、竣工、交付等時(shí)間限制，以防止部分開發(fā)企業(yè)拿“地王”后“囤地”，防止開發(fā)企業(yè)“捂盤惜售”，通過加快開發(fā)節(jié)奏與供應(yīng)節(jié)奏調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求關(guān)系。

二是，對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)階段的項(xiàng)目，建議出臺(tái)相關(guān)措施，加快開發(fā)進(jìn)入，加快發(fā)放預(yù)售許可證，加快市場(chǎng)供應(yīng)。同時(shí)，一方面通過預(yù)售許可證的審批控制房?jī)r(jià)過快上漲，另一方面打擊捂盤惜售，讓已經(jīng)獲得預(yù)售許可證的項(xiàng)目盡快進(jìn)入銷售階段，緩解短期內(nèi)市場(chǎng)供求關(guān)系緊張的局面。

三是，改變土地出讓金的支付方式，降低激進(jìn)的房企拿地杠桿。為了規(guī)避樓市投資的金融風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前銀行、金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房企的開發(fā)貸周期已經(jīng)由2年期的中期貸款改為半年期的短期貸款，此時(shí)房企的短期貸款資金還是較為緊張的。因此，在土地出讓金支付上可以針對(duì)房企短期資金較為緊張的現(xiàn)狀而制定相對(duì)應(yīng)的措施，以防止“地王”的產(chǎn)生。

最后，加強(qiáng)土地市場(chǎng)監(jiān)管，全國范圍內(nèi)建立土地利用動(dòng)態(tài)巡查制度，對(duì)建設(shè)用地開發(fā)利用情況實(shí)行全程監(jiān)管，防止土地閑置浪費(fèi)。同時(shí)，針對(duì)存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，住建部、國土資源部可對(duì)典型房企進(jìn)行約談，證監(jiān)會(huì)可以暫停上市，再融資和重大資產(chǎn)重組。

二、“收信貸”降杠桿為下半年熱點(diǎn)城市樓市降溫

7月9日，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)布通知，宣布自7月15日起調(diào)整住房信貸政策，對(duì)樓市進(jìn)行新的調(diào)控。至此，廈門成為合肥之后第二個(gè)出臺(tái)限貸政策的二線城市（盡管后期因?yàn)檎咧贫?quán)限等問題官方撤銷該政策，但是由于房?jī)r(jià)上漲幅度過快，信貸政策收緊也是遲早的事情）。

此外，從7月1日合肥樓市新政的核心內(nèi)容來看，二套房最低首付款比例為40%，購買第三套及以上住房，最低首付款比例均為60%，且停止住房公積金個(gè)人住房貸款，其政策的主要出發(fā)點(diǎn)也是降低信貸桿杠，限制投資客，為火熱的樓市降溫。

從近期銀行等金融機(jī)構(gòu)的政策面動(dòng)作來看，據(jù)媒體報(bào)道，已經(jīng)有部分銀行開始通過“降杠桿”的方式控制投資樓市的風(fēng)險(xiǎn)。比如，風(fēng)控較嚴(yán)的興業(yè)銀行已經(jīng)開始大幅收縮開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款的額度，利率上也可能上調(diào)；其他部分銀行也開始“有條件”上調(diào)首付比例；部分基金開始上調(diào)利率。

此外，從開發(fā)貸款的角度來看，為了規(guī)避樓市投資的金融風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前銀行、金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房企的開發(fā)貸周期已經(jīng)由2年期的中期貸款改為半年期的短期貸款（全國范圍內(nèi)的措施，不僅僅針對(duì)上海），此時(shí)房企的短期貸款資金還是較為緊張的。

總的來看，對(duì)于住宅市場(chǎng)來講，由于市場(chǎng)過熱，除了京滬深等一線城市外，合肥、廈門等核心二線城市樓市也開啟了信貸政策收緊的大門。住建部約談房企之后，熱點(diǎn)城市也應(yīng)該開始思考接下來樓市政策走勢(shì)了，尤其是國家統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)上漲幅度排名TOP10以內(nèi)的城市來講，未來政策層面面臨收緊的可能性。筆者認(rèn)為，預(yù)計(jì)南京、蘇州、武漢、杭州、東莞、佛山等上述核心二三線城市也會(huì)在三季度跟進(jìn)提高首付“降杠桿”的信貸政策。從上述城市政策面變化的趨勢(shì)來看，通過提高二套房首付比例“降杠桿”成為未來核心二三線城市樓市政策的重要特征。

由此可見，表面上來看，去年下半年以來，上述核心一二線城市商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，“地王”頻出也推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但是，由于首付比例的提高導(dǎo)致的杠桿率降低、政策面預(yù)期收緊與市場(chǎng)調(diào)整的來臨，上述城市樓市火熱的之后將面臨調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)也會(huì)因此而降溫。

三、“去庫存”仍然為下半年非熱點(diǎn)城市樓市主流政策

對(duì)于大多數(shù)非熱點(diǎn)城市（中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四城市等）來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實(shí)質(zhì)性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會(huì)面臨階段性調(diào)整的市場(chǎng)壓力。

事實(shí)上，從短期內(nèi)來看，當(dāng)前上述城市樓市仍然是調(diào)整期，市場(chǎng)基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場(chǎng)主旋律，這個(gè)基調(diào)并不會(huì)因?yàn)橐痪€城市、部分二線城市成交量?jī)r(jià)的回升而明顯改變；此外，去年下半年以來，由于上述部分城市銷售面積的回升，東部的三四線城市房地產(chǎn)投資增速開始回升。筆者認(rèn)為，這些城市的房地產(chǎn)投資的回升并不是好事情，因?yàn)楸緛磉@些城市就存在去庫存壓力，如果此時(shí)房地產(chǎn)投資再次回升，也就意味著樓市庫存也會(huì)進(jìn)一步增加，這些城市未來仍然將面臨去庫存壓力。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至6月末，商品房待售面積71416萬平方米，比5月末減少753萬平方米。其中，住宅待售面積減少770萬平方米，辦公樓待售面積減少86萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加44萬平方米。雖然住宅待售面積減少，但是待售面積絕對(duì)量還是較大，另外，從商辦市場(chǎng)來看，庫存面積并未明顯減少，也存在“去庫存”壓力。

因此，對(duì)于大多數(shù)非熱點(diǎn)城市（中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四城市等）來講，下半年及明年，“去庫存”仍然是上述城市政策的主旋律。這些城市的地方政府仍然會(huì)采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇和回升，鼓勵(lì)住房消費(fèi)，包括暫停供地、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、契稅優(yōu)惠等稅費(fèi)措施、鼓勵(lì)人才購房等人才類政策、鼓勵(lì)購房入戶等戶籍政策、允許商品房沖抵保障房等“救市”措施。

作者系上海同策房產(chǎn)咨詢研究部總監(jiān)