再融資政策收緊 品牌房企須謹慎

齊婧

今年上半年，被業(yè)界稱為“地王”輩出的年代，在“地王”頻現(xiàn)的背后，是房企高負債率的艱難支撐。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2015年房企的公司債出現(xiàn)了明顯的井噴，全年發(fā)債超4300億元，是2014年的27倍還多；截至2016年6月13日，房企發(fā)債規(guī)模已接近4300億元，相當于2015年全年的發(fā)債金額。另據(jù)統(tǒng)計，截至5月31日，今年全國土地市場上總價超過15億元的有105宗地塊，與上一個“地王”井噴的年份——2013年相比，2013年全年全國的“地王”數(shù)量也不過60宗，且今年“地王”溢價率更是動輒高達300%-400%，讓市場瞠目結舌。

資料顯示，今年來房地產(chǎn)企業(yè)通過股份定向增發(fā)募集的資金總額接近740億元，共21家A股上市房企完成定向增發(fā)。去年全年房地產(chǎn)行業(yè)共38家企業(yè)完成了股票定向增發(fā)，募資總額約為1687億元。其中，在今年已經(jīng)完成定向增發(fā)的上市房企中，至少有12家企業(yè)將募集所得資金部分用于補充流動資金或者是償還銀行貸款。顯然，房企是在背負巨債爭“地王”。

房地產(chǎn)行業(yè)擁有強大的資金吸聚作用，在“地王”再次頻現(xiàn)市場的時候，證監(jiān)會在內的監(jiān)管層已經(jīng)開始注意市場風險。更高層面的重視已經(jīng)啟動，中央政治局7月26日召開會議稱，要全面落實去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板的五大任務，其中重點提及要抑制資產(chǎn)泡沫和降低宏觀稅負。

7月28日，人民網(wǎng)援引證監(jiān)會官員在保薦機構專題培訓會議上的會議紀要報道稱，企業(yè)再融資募集所得資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款，并需詳細披露募集資金的實際投向。該會議紀要特別關照房地產(chǎn)指出，“不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設而不能用于拿地和償還銀行貸款”。

高價地王是資產(chǎn)泡沫的典型案例，此舉意味著高層正在采取措施控制市場風險，避免過度發(fā)債導致的杠桿高度擴張。該規(guī)定的出臺，對于屬于資金密集型行業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，勢必將影響其融資信心。

最近，像天津松江等多家上市房企已調整了定增方案，從最高募27億元募資降為20億元，但除了減少募投項目及金額之外，償還銀行借款及有息負債仍為5億元。

松江并非個例，今年以來，已公告定增及配套融資預案但暫未被審核通過的重點上市房企還有中糧地產(chǎn)、中洲控股等。中糧地產(chǎn)擬定增募資50億元，其中須償還銀行貸款10.26億元，而中洲控股涉及定增總額55億元，其中須償還金融機構借款15億元。

再融資資金是從資本市場獲得的，如果這筆資金用來償還銀行貸款，某種意義上相當于拆東墻補西墻。銀行如果不能對企業(yè)經(jīng)營能力和現(xiàn)金流來源做出明確而清晰的判斷，很可能認為企業(yè)資金相當健康而無風險。一旦企業(yè)資金鏈某個環(huán)節(jié)出了問題，出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張，加倍使用的杠桿很容易出現(xiàn)集團崩塌。這一方面容易引發(fā)資本市場的債務糾紛，更重要的是可能影響到銀行資金的安全。

如今，證監(jiān)會明確表態(tài)房企再融資只能用于項目建設，估計一些房企就要被迫繼續(xù)調整方案，畢竟房企也有降低負債率的意愿。

需要指出的是，單純收緊再融資并非治本之策。如果監(jiān)管跟不上，企業(yè)同樣會出現(xiàn)資金使用不當?shù)膯栴}。因此，管理層必須對資金的使用去向加強監(jiān)管，并將其作為企業(yè)今后能否再融資的重要依據(jù)。要設定必要的融資門檻和條件。凡是不按規(guī)定用途使用資金，或在資金使用過程中出現(xiàn)嚴重違規(guī)問題的企業(yè)，要嚴格控制其今后再融資，原則上三年內不能再融資。對那些認真執(zhí)行再融資規(guī)定、資金使用規(guī)范的企業(yè)，則予以重點扶持。

對于銀行通過再融資募集資本金的行為，也應當設立一些門檻與條件。比如，在收緊房地產(chǎn)等行業(yè)企業(yè)再融資的同時，對市場有前景、效益較好、且此前沒有違規(guī)行為的實體企業(yè)，則應當放寬再融資條件，降低門檻，簡化程序，縮短審批時間，使其能夠更多地通過獲得直接融資來減輕壓力和負擔。

總之，收緊再融資只能作為目前規(guī)范融資行為的一項措施，從市場化角度出發(fā)，今后還是要放開的。關鍵還是要對資金的去向實施更加嚴厲的監(jiān)管，以此倒逼企業(yè)規(guī)范行為，明確資金的使用方向，提高資金的使用效率。

作者系本刊記者