稅收制度在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的問題及建議

曹一

摘要：本文通過分析我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度的發(fā)展、現(xiàn)狀和存在的問題，得出了我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的基本思路。即建立以房地產(chǎn)稅交易、持有、利用三個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)征稅的房地產(chǎn)稅收體系，形成科學(xué)合理的房地產(chǎn)租、稅、費(fèi)體系，同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的立法并適當(dāng)放權(quán)，建立完善的房地產(chǎn)稅收制度和房地產(chǎn)評(píng)估制度，以適應(yīng)不斷發(fā)展的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收制度；財(cái)產(chǎn)稅

在我國(guó)，房地產(chǎn)稅制不僅是保證房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)家財(cái)政收入來(lái)源的重要條件，也是維護(hù)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的有力杠桿，但由于現(xiàn)行的各房地產(chǎn)稅是在經(jīng)濟(jì)體制改革過程中陸續(xù)設(shè)置的，缺乏明確的總體設(shè)計(jì)思路，因此，盡管從表面上看稅收體系較為全面，實(shí)際上卻存在著結(jié)構(gòu)不合理、稅種設(shè)置重復(fù)、配套措施不完善等諸多方面的問題，房地產(chǎn)稅制的改革也開始被提上議事日程。然而，房地產(chǎn)課稅領(lǐng)域存在的大量理論分歧和空白對(duì)改革形成了強(qiáng)大的制約。因此，有必要對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀進(jìn)行認(rèn)真的整理并加以分析，探索現(xiàn)有稅制的不足以及其原因，并對(duì)現(xiàn)有稅制可能的改革提出一些初步的建議。

一.房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度存在的主要問題

1、稅種設(shè)計(jì)不合理。個(gè)別稅種之間交叉重疊，存在重復(fù)課稅的情況。一是對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓收入既按全額課征營(yíng)業(yè)稅，又按增值額課征土地增值稅；二是對(duì)納稅人房產(chǎn)坐落地，既要從量課征城鎮(zhèn)土地使用稅，又要從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅；三是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移所簽訂的契約或合同的雙方均要課征印花稅，對(duì)承受方還要課征契稅；四是對(duì)土地課稅設(shè)置城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅；五是對(duì)房屋租金收入既征收5%的營(yíng)業(yè)稅，又征收12%的房產(chǎn)稅；六是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的增值額既要計(jì)征土地增值稅，又要計(jì)征企業(yè)所得稅。從而造成了房地產(chǎn)稅種多，環(huán)節(jié)多，又有征收不到位的情況。對(duì)房地產(chǎn)的重復(fù)收稅和多層次收費(fèi)，是商品房的房?jī)r(jià)居高不下的一個(gè)重要原因之一，對(duì)房地產(chǎn)健康發(fā)展帶來(lái)很大的障礙。

2、缺乏指導(dǎo)性的整體框架。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)形勢(shì)變化， 國(guó)家有關(guān)部門不斷出臺(tái)的房地產(chǎn)稅收政策， 只是對(duì)當(dāng)時(shí)發(fā)展形勢(shì)的抑制或調(diào)整， 缺乏一個(gè)房地產(chǎn)稅收體系的框架。1993 年前后， 土地炒買炒賣獲取暴利直接導(dǎo)致土地增值稅的出爐； 2005年， 投機(jī)性房地產(chǎn)買賣的增多使房?jī)r(jià)一路飆升促使房地產(chǎn)二手房市場(chǎng)營(yíng)業(yè)稅革新； 今年， 針對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅又出臺(tái)新的規(guī)定。和土地有關(guān)的城鎮(zhèn)土地使用稅由地稅局征收， 對(duì)耕地和非耕地使用不同政策。以至于到目前為止， 房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種達(dá)十多個(gè)、所交的費(fèi)用幾十種， 稅與稅之間稅與費(fèi)之間免不了會(huì)有交叉和重疊， 這些問題都是缺乏行業(yè)整體稅制框架所造成的。

3、稅收政策存在一定程度不公平。我國(guó)房地產(chǎn)稅收是內(nèi)外兩套稅制， 內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)繳納與房地產(chǎn)有關(guān)的十三個(gè)稅種， 外資企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)低于內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)。房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值即賬簿上“固定資產(chǎn)”科目中的原值， 一次減扣 10～30%后的余值計(jì)算繳納，而處于黃金地段的舊房產(chǎn)由于建成時(shí)間較早而造成賬面價(jià)值低， 如果出租承擔(dān)的房產(chǎn)稅要遠(yuǎn)高于自用所承擔(dān)的房產(chǎn)稅。這無(wú)疑又給企業(yè)增添了一層薄霜，在一定程度上不利于企業(yè)間的公平競(jìng)爭(zhēng)。

4、對(duì)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)不夠適度。？從計(jì)稅環(huán)節(jié)來(lái)看，房地產(chǎn)稅收集中在建設(shè)的增量方面，即在房產(chǎn)和地產(chǎn)的流通交易環(huán)節(jié)設(shè)置了主要的稅種，而在房地產(chǎn)保有期間設(shè)計(jì)的稅種非常少。這種典型的窄稅基模式造成了房地產(chǎn)稅制沒有形成對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行自動(dòng)調(diào)節(jié)的靈活機(jī)制體系，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展設(shè)置了障礙。一方面，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)過于集中勢(shì)必提高新建商品房的價(jià)格，從而帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的上揚(yáng)，造成商品房的積壓和空置，制約市場(chǎng)正常的生產(chǎn)與再生產(chǎn)進(jìn)程。另一方面，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)種類過少，阻礙了土地有償使用市場(chǎng)的建立與健全。對(duì)土地的保有稅負(fù)過低，使得大多數(shù)由使用者無(wú)償取得的土地仍然近似無(wú)償?shù)乇怀钟兄?。這不僅抑制了土地的正常交易，使得土地作為資產(chǎn)的要素作用無(wú)法得到發(fā)揮，土地閑置與浪費(fèi)的現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。

二、完善房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度的措施

國(guó)家應(yīng)從結(jié)構(gòu)性宏觀調(diào)控出發(fā)， 立足于公平和效率有機(jī)結(jié)合的原則， 進(jìn)一步完善房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度。

1、提高房地產(chǎn)行業(yè)稅制的前瞻性和系統(tǒng)性

當(dāng)前形勢(shì)下，地方財(cái)政收入主要依靠出讓土地和房地產(chǎn)稅收的狀況不利于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，這種依賴作用嚴(yán)重阻礙了經(jīng)濟(jì)的理性發(fā)展。面對(duì)現(xiàn)階段我國(guó)存量房隨著開發(fā)面積攀升而水漲船高的形勢(shì)， 國(guó)家必須站在立法高度， 利用稅收來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)模和住房供給結(jié)構(gòu)， 提高住房資源利用效率， 解決城市居民住房需求。逐步建立起合理的有效的制度規(guī)范約束。房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)應(yīng)系統(tǒng)考慮各個(gè)環(huán)節(jié)， 適當(dāng)提高保有階段稅負(fù)， 從而抑制房地產(chǎn)投機(jī)、鼓勵(lì)自主性購(gòu)房。稅制的操作性主要體現(xiàn)在征收環(huán)節(jié)該如何具體落實(shí)。筆者建議，改革土地出讓制度，降低土地價(jià)格，將應(yīng)收取的土地出讓金逐步以土地持有稅的形式收上來(lái)，嚴(yán)控開發(fā)商利潤(rùn)，規(guī)定不同地段的最高銷售價(jià)格。真正的讓利于民。

2、調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的稅款征收標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)采用預(yù)收房款方式使得其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?，F(xiàn)在購(gòu)房?jī)H僅預(yù)交房款 30%左右， 且房屋封頂后經(jīng)政府機(jī)關(guān)批準(zhǔn)發(fā)證才能銷售， 開發(fā)企業(yè)對(duì)于預(yù)收款用來(lái)投入商品房建設(shè)并未形成真實(shí)收入， 且對(duì)營(yíng)業(yè)稅征收是以收據(jù)為計(jì)稅依據(jù)， 而不是按銷售發(fā)票征收， 所以應(yīng)根據(jù)形勢(shì)變化以銷售實(shí)現(xiàn)為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間， 與其它稅種一樣享受平等待遇。城建稅是 1994 年分稅制前制定的， 爾后， 三大稅種中大部分由國(guó)稅局征收管理， 而城建稅由地稅局征收管理， 不但會(huì)出現(xiàn)繳稅入庫(kù)時(shí)間不一致，還會(huì)出現(xiàn)偷漏稅情況， 可將城建稅逐步改造成獨(dú)立稅種而不是附加稅。

3、完善房地產(chǎn)課稅的配套制度與政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的征管力度

（1）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。首先要清查土地，建立土地位置、權(quán)屬及面積臺(tái)賬；其次，盡快實(shí)行房屋和土地產(chǎn)權(quán)證書合一制度，避免房地產(chǎn)私下交易，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法交易行為，增強(qiáng)房地產(chǎn)稅收課征的有效性和嚴(yán)肅性。

（2）善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，建立房地產(chǎn)評(píng)稅機(jī)構(gòu)。一方面，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法體系，為房地產(chǎn)稅收計(jì)征提供科學(xué)的依據(jù)；另一方面，要在稅務(wù)部門內(nèi)部建立評(píng)稅機(jī)構(gòu)和專職評(píng)稅人員，加大房地產(chǎn)稅收征管的力度。

（3）.理順城市土地和房屋管理體制，建立一個(gè)“精簡(jiǎn)、高效、權(quán)威、統(tǒng)一”的房地產(chǎn)管理體制，為房地產(chǎn)稅收的課征創(chuàng)造良好的環(huán)境。

三、結(jié)束語(yǔ)：

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅制繁多、保有環(huán)節(jié)稅負(fù)過輕，城鄉(xiāng)、內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度不統(tǒng)一，計(jì)稅依據(jù)和稅率設(shè)計(jì)不科學(xué)、不合理，稅收征管輔助制度不健全，導(dǎo)致稅負(fù)不公、重復(fù)課稅以及稅收流失。應(yīng)對(duì)現(xiàn)行的涉及房地產(chǎn)方面的稅種進(jìn)行整合，取消不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種，將開發(fā)、交易環(huán)節(jié)過重的稅收負(fù)擔(dān)后移到房產(chǎn)保有階段。建立一個(gè)以土地年租金為基礎(chǔ)、物業(yè)稅為先導(dǎo)、其他房地產(chǎn)稅費(fèi)為輔助的科學(xué)合理的房地產(chǎn)租、稅、費(fèi)體系。提升房地產(chǎn)稅收的立法層次，并適度分權(quán)，完善房地產(chǎn)估價(jià)制度等稅制改革的配套措施，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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