論房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”財稅風(fēng)險及控制策略

沈穎年

隨著經(jīng)濟及企業(yè)多樣化經(jīng)營的發(fā)展，現(xiàn)行的財稅制度的局限性逐步凸顯出來。為減少財務(wù)管理對企業(yè)發(fā)展的制約效應(yīng)。2011年國務(wù)院頒發(fā)了《營業(yè)稅改增值稅試點方法》[1]。制度一經(jīng)頒布受到相關(guān)部門及企業(yè)的高度關(guān)注。很多企業(yè)都在積極推進“營改增”制度的實施。

一、“營改增”制度及其對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

“營改增”是指將企業(yè)繳納的營業(yè)稅改為增值稅的一種財稅制度。[2]這一制度的實施可以有效規(guī)避重復(fù)征稅問題，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，激活企業(yè)的市場競爭活力。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，“營改增”涉及的領(lǐng)域及主體比較多，不僅涉及房地產(chǎn)業(yè)銷售、租賃、使用等環(huán)節(jié)，更是牽扯到房地產(chǎn)生產(chǎn)商、銷售企業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)等。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的“營改增”征管制度、征稅程序等也較為復(fù)雜。再加上，我國不動產(chǎn)行業(yè)重復(fù)征稅問題嚴(yán)重。因此，房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”改革難度及風(fēng)險也比較大。一旦處理不好，很有可能會嚴(yán)重影響企業(yè)的運營。

二、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”的必要性及存在的財務(wù)風(fēng)險

（一）房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”的必要性

通過對“營改增”及房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性的介紹可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”不僅是制度改革的內(nèi)在要求，也是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的必然選擇。具體來說，主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

1.“營改增”可以有效避免重復(fù)征稅現(xiàn)象。營業(yè)稅是價內(nèi)稅，而增值稅是價外稅。因此，“營改增”可以避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)重復(fù)征稅的現(xiàn)象。雖然“營改增”會在一定程度增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本，但增值稅的抵扣特性，可以通過正規(guī)增值稅專用發(fā)票降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。雖然這種降低的幅度不大，但是整體上，還是呈現(xiàn)下降趨勢的。

2.“營改增”可以有效增加企業(yè)效益。房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”改革將會降低企業(yè)的稅負(fù)。[3]因為“營改增”的主要目的之一就是降低企業(yè)的稅負(fù)。在企業(yè)業(yè)務(wù)量不變的情況下，“營改增”改革后，企業(yè)需要支付的稅款會相應(yīng)地有所降低，從而有效緩解房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流流通壓力，從而提高企業(yè)凈利潤，增加企業(yè)的經(jīng)濟效益，促進企業(yè)的市場競爭力的提升。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”存在的財務(wù)風(fēng)險

從宏觀層面看，房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”勢在必行，而且對于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，具有很大的促進作用。但是在微觀執(zhí)行的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”改革不可避免地會存在一些財務(wù)風(fēng)險問題。

1.在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，很多建筑材料，比如沙子、土方、石灰等基本建筑材料、公共配套實施、安裝建筑、財務(wù)費、房屋裝修、土地用等費用構(gòu)成房地產(chǎn)項目的主要成本，但由于獲得途徑的不同，很多環(huán)節(jié)無法獲得正規(guī)的增值稅發(fā)票，或者要獲得正規(guī)發(fā)票比較困難，因此在改革推行初期，不可避免會出現(xiàn)企業(yè)存貨、固定資產(chǎn)將無法被抵扣的情況。而這一問題，正是限制很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。要消除存貨少則1～2年，多則3～5年。因此，“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)來說，無疑會帶來很大的財務(wù)風(fēng)險，公司增值稅稅負(fù)有可能會出現(xiàn)成倍增長。

2.在改革的過渡期，很有可能會出現(xiàn)，同一個項目在改革前后采用的財務(wù)處理方式不一樣，導(dǎo)致開發(fā)初期增值稅的進項稅額留底抵扣，而產(chǎn)生前期偷稅或漏稅、后期多交的現(xiàn)象。這樣對財務(wù)人員的素質(zhì)及水平提出了更高的要求，企業(yè)財務(wù)人員必須要對新舊稅制的稅務(wù)核算、財務(wù)核算等問題有全面的了解。這在很大程度上增加了導(dǎo)致財務(wù)核算申報不準(zhǔn)確、不規(guī)范等財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)的概率。

三、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”財務(wù)風(fēng)險控制策略

（一）加強宣傳培訓(xùn)力度

房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”作為一項新的改革制度，很多財務(wù)管理及會計人員對制度的了解不是很全面深刻。因此，企業(yè)要加強對相關(guān)工作人員的宣傳及培訓(xùn)力度。具體來說，企業(yè)可以強制要求相關(guān)管理者及財務(wù)人員學(xué)習(xí)《營業(yè)稅改增值稅試點方法》，并對核心的知識點進行一定的考評。其次，“營改增”相關(guān)的制度及知識也要加強宣傳，宣傳的方式可以是發(fā)放政策資料，也可以通過企業(yè)的內(nèi)部網(wǎng)站加強宣傳，引導(dǎo)相關(guān)工作人員自主學(xué)習(xí)。其次，企業(yè)可以定期組織財稅人員進行稅務(wù)籌劃、財務(wù)處理等專業(yè)技能的專項培訓(xùn)，幫助企業(yè)財稅人員，了解掌握“營改增”改革的內(nèi)容及實施的要點。另外，值得強調(diào)的是，對于企業(yè)其他人員，也要加強對“營改增”知識的宣傳。

（二）調(diào)整企業(yè)經(jīng)營模式

“營改增”改革過渡期，可能會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來資金短缺的問題。因此，筆者建議在“營改增”改革過渡期，企業(yè)可以適當(dāng)調(diào)整自身的經(jīng)營模式。具體可以采用以下幾種方式。第一，縮短房地產(chǎn)開發(fā)周期，降低資金占用成本。第二，加強企業(yè)間的相互合作。通過聯(lián)合開發(fā)、購地、資金拆借、項目股份制等形式開展項目合作，達(dá)到降低經(jīng)營風(fēng)險的目的。第三，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)方向，向高質(zhì)量房地產(chǎn)方向發(fā)展。比如智能化住宅以及環(huán)保型園林建筑等。以提高企業(yè)的市場競爭力。

四、結(jié)束語

通過論文的研究可以看出，“營改增”改革對房地產(chǎn)企業(yè)來說有利有弊。利在于“營改增”可以有效控制企業(yè)的成本，減免企業(yè)的稅負(fù)，增加企業(yè)的效益。弊在于在改革初期會帶來一系列的財務(wù)問題，增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。但從長遠(yuǎn)來說，“營改增”改革對于房地產(chǎn)企業(yè)來說利大于弊。企業(yè)在推行“營改增”制度時，要加強對財務(wù)風(fēng)險的控制，加強對“營改增”相關(guān)制度及政策的宣傳培訓(xùn)力度，并在改革過渡期，適當(dāng)調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營模式，降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

參考文獻：

[1]王本宗.房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”財稅風(fēng)險探討[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2014（24）：266.

[2]焦婷.房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”風(fēng)險初探及應(yīng)對策略[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2015 （10）：341.

[3]高峰.房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”財稅風(fēng)險探討[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2016（03）：268.

（作者單位：連云港國瑞稅務(wù)師事務(wù)所有限公司）