環(huán)北京土地出讓“潛規(guī)則”

王玉光

二三線城市應(yīng)加快落實(shí)招拍掛制度，亂象嚴(yán)重的城市“應(yīng)該管一管”。

建設(shè)經(jīng)營性用地實(shí)行招拍掛公開出讓是國家一項(xiàng)基本制度，是以市場為核心進(jìn)行土地資源配置的制度保障。

然而《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，環(huán)首都周邊河北地區(qū)土地出讓存在暗箱操作、地方保護(hù)主義、阻撓外來投資者競標(biāo)等現(xiàn)象。當(dāng)?shù)匾恍┢髽I(yè)為壓低土地成交價(jià)格，對外來競爭者威逼利誘，甚至采取暴力公然破壞土地出讓市場秩序。

2015年出臺(tái)的《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》曾提出要在京津冀地區(qū)“推動(dòng)土地要素市場一體化”。接受記者采訪的諸多業(yè)內(nèi)專家普遍表示，此舉應(yīng)盡快提上議程，京津冀三地土地管理部門應(yīng)加強(qiáng)合作，盡快建立信息共享、規(guī)則透明的區(qū)域土地交易協(xié)作平臺(tái)，以實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)土地資源的規(guī)劃銜接、協(xié)同配置。

土地交易地方保護(hù)

香河縣香三路南側(cè)，兩臺(tái)碎石機(jī)正在對地樁進(jìn)行清理。受益于京津冀協(xié)同發(fā)展、首都非核心功能疏解等政策利好，環(huán)北京周邊河北地區(qū)的一些縣級市區(qū)位價(jià)值上漲。

受益于京津冀協(xié)同發(fā)展、首都非核心功能疏解等政策利好，環(huán)北京周邊河北地區(qū)的一些縣級市區(qū)位價(jià)值上漲。然而一些土地交易市場被地方保護(hù)勢力所籠罩。

此前，據(jù)媒體報(bào)道，2016年7月，萬科北京公司在河北省香河縣參與拿地時(shí)，被當(dāng)?shù)睾趷簞萘ψ曹嚉?，引發(fā)京城地產(chǎn)業(yè)輿論嘩然。

隨后，旭輝集團(tuán)北京事業(yè)部員工在河北大廠參與土地投標(biāo)時(shí)，也被當(dāng)?shù)匾换锊幻魃矸萑藛T搶走標(biāo)書，并揚(yáng)言威脅“不許再來拍地”。

《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述兩起嚴(yán)重?cái)_亂土地交易市場秩序的惡性事件中，均有當(dāng)?shù)亻_發(fā)商上下其手，地方政府則未公開表態(tài)。

而碧桂園控股集團(tuán)近日在河北省任丘市投標(biāo)土地時(shí)，也曾被地方政府以“文件不齊”為由拒之門外，公司最終被迫放棄報(bào)名。該公司環(huán)北京區(qū)域副總裁任儒鵬告訴記者，在整個(gè)環(huán)首都經(jīng)濟(jì)帶，土地出讓中地方保護(hù)主義、暗箱操作“大量存在”。

即便是省會(huì)城市石家莊，土地出讓過程中也不乏惡性事件。

北京蔚藍(lán)海房地產(chǎn)公司給土地督察部門提供的材料顯示，9月8日，該司到石家莊市公共資源交易中心提交土地出讓競標(biāo)材料時(shí)，被多位不明身份人員阻礙，并搶走競標(biāo)資料。

萬科北京公司副總裁陳嘉慶告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者，土地交易“潛規(guī)則”大致可歸結(jié)為三類：一是以政府部門某些個(gè)人打招呼的方式勸退;二是設(shè)置傾向于定向企業(yè)的招標(biāo)條款;三是對外來競爭者威逼利誘甚至暴力驅(qū)逐。

業(yè)內(nèi)人士反映，近年來環(huán)首都地區(qū)土地出讓大都被本地開發(fā)商以低價(jià)壟斷，土地價(jià)格嚴(yán)重扭曲。河北香河、大廠一帶房價(jià)已在每平方米1萬元-2萬元區(qū)間，“但地價(jià)卻還停留在幾年前約3000元/平方米的水平?！?/p>

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，土地交易暗箱操作、地方保護(hù)主義盛行，不僅限于環(huán)京周邊地區(qū)，一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、市場不完全開放的二三線城市也是“重災(zāi)區(qū)”。

例如此前不久，北京房企K2地產(chǎn)在河南鄭州公開拿地時(shí)，先是遭到當(dāng)?shù)赝恋匾患夐_發(fā)商威逼利誘、阻止進(jìn)場拍地。隨后，公司通過網(wǎng)上競價(jià)成功摘得的一宗地塊，被鄭州市國土局以競買材料不全為由宣布無效，2.6億元競買保證金至今仍未退回。

一二級市場“聯(lián)動(dòng)”

環(huán)首都經(jīng)濟(jì)帶乃至一些二三線城市土地交易“潛規(guī)則”盛行，與土地收儲(chǔ)機(jī)制不完善、招拍掛貫徹落實(shí)不到位，以及近年來城市運(yùn)營模式發(fā)生的新變化有關(guān)。

首先，環(huán)首都地區(qū)城市的土地一級開發(fā)與二級出讓往往是一種“聯(lián)動(dòng)”狀態(tài)。地方政府限于財(cái)力不足，往往將土地征遷和收儲(chǔ)委托給當(dāng)?shù)匾患夐_發(fā)商。但由于財(cái)政預(yù)算制度對土地出讓金的使用方向有嚴(yán)格限制，導(dǎo)致一級開發(fā)商無法直接從土地二級市場出讓中分得溢價(jià)收益。

地方政府為了保護(hù)其積極性，通常會(huì)與這些企業(yè)達(dá)成“桌下交易”，如默許其做高土地收儲(chǔ)成本、允諾其在二級市場低價(jià)優(yōu)先獲取出讓地塊，等等。在北京大學(xué)法學(xué)院教授樓建波看來，這些做法明顯有違現(xiàn)行土地招拍掛制度，也為各種尋租腐敗埋下伏筆。

其次，土地招拍掛制度貫徹執(zhí)行不力，也是滋生各種亂象的土壤。環(huán)北京周邊地區(qū)受益于京津冀協(xié)同發(fā)展和首都功能疏解，房地產(chǎn)市場瞬間從區(qū)域性市場轉(zhuǎn)變?yōu)槿珖_發(fā)商聚焦的投資熱土，習(xí)慣了靠“關(guān)系”拿地的本土企業(yè)顯然還不適應(yīng)這種規(guī)則的變化。國土資源部調(diào)控與監(jiān)測司巡視員董祚繼認(rèn)為，二三線城市應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)招拍掛制度的貫徹落實(shí)，亂象嚴(yán)重的城市“應(yīng)該管一管”。

此外，近年來興起的PPP城市投融資新模式客觀上也對傳統(tǒng)土地招拍掛制度也提出了改革要求。地方政府以此為名，在一些城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目上先行“變通”，也為土地出讓亂象開了一道后門。

推進(jìn)京津冀土地市場一體化

2015年出臺(tái)的《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》明確提出，要推動(dòng)土地要素市場一體化。接受《財(cái)經(jīng)國家周刊》采訪的專家指出，建立一個(gè)統(tǒng)一的土地要素市場，是破除京津冀土地供應(yīng)各自為政、實(shí)現(xiàn)三地城市群規(guī)劃銜接呼應(yīng)、土地資源協(xié)同配置的機(jī)制保證。

國土資源部原副部長胡存智認(rèn)為，在京津冀協(xié)同發(fā)展大背景下，當(dāng)前區(qū)域內(nèi)城市群已經(jīng)形成聯(lián)動(dòng)，一些對區(qū)域總體發(fā)展有較大影響的大型土地開發(fā)項(xiàng)目，有必要拿到京津冀區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的土地交易服務(wù)平臺(tái)上進(jìn)行招標(biāo)公示。

萬科北京公司副總裁陳嘉慶、碧桂園集團(tuán)環(huán)北京區(qū)域副總裁任儒鵬等地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士建議，對于招拍掛制度貫徹執(zhí)行不力的環(huán)北京周邊縣級市，可將其土地交易活動(dòng)納入到地級市或省級的更高平臺(tái)上來加強(qiáng)監(jiān)管，也可以委托給第三方中介機(jī)構(gòu)來透明化操作。

此外，在胡存智看來，對招拍掛制度本身存在的問題也要進(jìn)行改革和完善，比如明確土地一級開發(fā)與二級出讓必須分離的原則;允許部分劃撥土地入市，以體現(xiàn)對不同性質(zhì)的項(xiàng)目實(shí)施差別化供地。

董祚繼還提出，為了順應(yīng)PPP土地投融資新業(yè)態(tài)的需要，及時(shí)調(diào)整和完善相關(guān)的配套制度，這也將是今后土地出讓制度改革的一項(xiàng)重要課題。