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    淺析房屋登記疑難案例

    2016-10-20 13:08:47林雪
    關(guān)鍵詞:抵押權(quán)人

    林雪

    【摘要】目前,有關(guān)房屋登記方面的問題,已經(jīng)出現(xiàn)了很多難以解決的案例,為了有效的促進(jìn)我國房屋登記的有序化發(fā)展,我們不得不從研究房屋登記有關(guān)法律知識(shí)開始,這將是推動(dòng)社會(huì)主義和諧社會(huì)發(fā)展的關(guān)鍵。本文主要從房屋登記及退房和抵押權(quán)人等案例進(jìn)行研究,這對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展意義重大,必須給予高度重視。

    【關(guān)鍵詞】房屋登記;退房;抵押權(quán)人

    當(dāng)前,我國的房屋登記主要是一種不動(dòng)產(chǎn)形式。為了有效的促進(jìn)房屋登記的有序發(fā)展,我們必須加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的范疇的有序規(guī)劃。這將是影響我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵問題,為了使不動(dòng)產(chǎn)登記順利開展,從而確立好物的歸屬,將房屋登記發(fā)揮更好的效用,這是我們進(jìn)行有效的保護(hù)好權(quán)利人的物權(quán)重點(diǎn)所在,這也是在保障社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)有序發(fā)展的重要內(nèi)容。保護(hù)好國家基本經(jīng)濟(jì)制度,已經(jīng)顯得十分重要。我們針對(duì)目前的房屋登記現(xiàn)狀,及時(shí)采取一些應(yīng)對(duì)措施,因?yàn)榉课莸怯洉?huì)涉及到的法律方面的問題,這也是我們往往遇到疑難案例做到深入剖析的重要內(nèi)容。

    我們?cè)谧龊梅课莸怯浀倪^程中,要嚴(yán)格維護(hù)好交易的安全性,以保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益為重點(diǎn),避免出現(xiàn)一些由于房屋登記而引發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)糾紛問題。通常情況下,我們對(duì)于以往出現(xiàn)的一些房屋登記交易問題,主要在于沒有安全的法律給予保護(hù),有的缺乏對(duì)房屋交易安全防范的方法,從而造成一些不必要的損失,這是值得我們認(rèn)真對(duì)待的。目前,我國的房屋登記于2008年7月1日起實(shí)施《房屋登記辦法》對(duì)具體的操作具有指導(dǎo)作用,也為我們?cè)谶M(jìn)行房屋交易過程提供了很好的依據(jù)。通常情況下,只有依據(jù)我國相關(guān)房屋登記管理的辦法才能夠維護(hù)其享有權(quán)利,這也是我們?cè)谶M(jìn)行處理房屋登記疑難案例的重要內(nèi)容,是值得我們高度重視的。結(jié)合實(shí)際,通過相關(guān)建設(shè)部邀請(qǐng)的法學(xué)專家起草的行政規(guī)章,來合理的解決有關(guān)房屋登記案例,是解決房屋登記疑難案例的主要依據(jù)。

    一、逾期未辦理房產(chǎn)證能否退房

    張先生于2011年4月與開發(fā)商簽訂了一份《商品房買賣合同》,合同中約定要從實(shí)際交房那天起100日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)證、契證以及土地證等,可是卻沒有約定違約責(zé)任情況。張先生于2014年5月入住該房屋。時(shí)至2014年9月,該房屋的房產(chǎn)證仍然沒有辦理出,張先生是否可以要求解除《商品房買賣合同》并退房?

    按《商品房銷售管理辦法》第34條規(guī)定,開發(fā)商應(yīng)在商品房交付使用后60日內(nèi),將需由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。如開發(fā)商未按上述日期提交房屋權(quán)屬登記材料,致使購房者未能按約定期日或規(guī)定期日取得房屋權(quán)屬證書的,開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

    前述“規(guī)定期日”按下述方法計(jì)算:合同未約定的房屋權(quán)屬證書取得日期,商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,按房屋交付使用后90日計(jì)算;商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的,按合同訂立之日起 90日計(jì)算。出賣人未按期提交辦理房屋權(quán)屬登記所需材料致購房者未按期取得房屋權(quán)屬證書的,商品房買賣合同約定了違約金處理辦法的,按合同約定處理;商品房買賣合同未約定違約金處理辦法的,按已付購房款,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。因出賣人未按期提交房屋權(quán)屬登記材料,致購房者未能按約定和規(guī)定期限取得房屋權(quán)屬證書超過一年的,購房者可要求解除合同,并可要求損失賠償,損失可按銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算。

    由此得出結(jié)論,張先生暫不可以要求解除《商品房買賣合同》并退房。

    二、無民事行為能力的自然人能否是抵押權(quán)人

    9歲的孩子小張,外出玩耍時(shí)被王某駕車撞殘、經(jīng)交警部門認(rèn)定,王某負(fù)全責(zé)。因王某沒有購買車險(xiǎn),小張的父母與王某協(xié)商達(dá)一致,以小張的名義與王某簽訂賠償協(xié)議,協(xié)議約定:王某賠償小張60萬元,在協(xié)議簽訂時(shí)支付20萬元,余下的40萬元在6年內(nèi)付清。為了保證賠償協(xié)議的履行,王某以其房屋抵押擔(dān)保,小張父母又以小張的名義與王某簽訂了房屋抵押合同。然后,小張的父母與小張共同申請(qǐng)抵押權(quán)登記,抵押權(quán)人為小張。那么以小張為抵押權(quán)人申請(qǐng)的抵押權(quán)登記,登記機(jī)構(gòu)可否辦理呢?

    有人認(rèn)為,《民法通則》第12條第2款規(guī)定,不滿10周歲的未成年人是無民事行為能力人,應(yīng)由法定代理人代理民事活動(dòng)。為此,這個(gè)不滿10周歲的未成年人,是無民事行為能力人,不能參加民事活動(dòng),也就不能為自己創(chuàng)設(shè)民事權(quán)利。這個(gè)案例中,房屋抵押權(quán)是民事權(quán)利中的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利,小張對(duì)于房屋抵押合同在王某房屋上設(shè)立的抵押權(quán),這種情況不是他自己獨(dú)立進(jìn)行的民事活動(dòng),然而這應(yīng)該是由小張的父母才能參與的民事活動(dòng),為此,這種抵押權(quán)是由小張的父母參與的民事活動(dòng),所以,小張的這種抵押登記行為是不符合我國相關(guān)法律規(guī)定的。如果按照小張的父母為抵押權(quán)進(jìn)行申請(qǐng)抵押登記的情況發(fā)生,是完全符合相關(guān)法律規(guī)定。

    (一)有無資格成為抵押權(quán)人,應(yīng)當(dāng)以民事主體是否有民事權(quán)利能力作為判定標(biāo)準(zhǔn)

    《民法通則》第9條規(guī)定,當(dāng)公民從出生開始到死亡為止,都是具有民事權(quán)利能力,依法享有民事權(quán)利,承擔(dān)民事義務(wù)。為此,公民的民事權(quán)利能力,是法律賦予民事主體享有民事權(quán)利和履行民事義務(wù)的資格。民事權(quán)利能力與民事行為能力是完全不同的法律資格,這兩種不同的法律資格,是我們進(jìn)行研究的重點(diǎn),依據(jù)這兩種法律資格可以有效的辨別民事權(quán)利能力和民事行為能力。我們通過研究發(fā)現(xiàn),對(duì)于具體的民事權(quán)利能力和民事行為能力來講,都得嚴(yán)格依照我國《民法通則》進(jìn)行實(shí)施??墒?,對(duì)于無生命的自然人,不一定都具有民事行為能力,對(duì)于有生命的自然人,必然具有民事權(quán)利能力,這與其年齡、心理、精神等沒有關(guān)系。案例中,小張是無民事行為能力的自然人,是不能獨(dú)立參與民事活動(dòng),主要在于民事權(quán)利能力具備的民事權(quán)利資格,這就是說小張可以為抵押權(quán)人同時(shí)享有抵押權(quán)。

    (二)只有債權(quán)人,才能夠成為抵押權(quán)人

    按《物權(quán)法》第179條規(guī)定,抵押權(quán)人須是被擔(dān)保的主債權(quán)的債權(quán)人。《侵權(quán)責(zé)任法》第48條規(guī)定,機(jī)動(dòng)車發(fā)生交通事故造成損害的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。該法第3條規(guī)定,被侵權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求侵權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任。該法第25條規(guī)定,侵權(quán)賠償費(fèi)用可以分期支付,但應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。概言之,①交通事故的受害人與加害人產(chǎn)生的賠償關(guān)系是侵權(quán)之債,其中受害人是債權(quán)人,且受害人作為債權(quán)人是特定的;②侵權(quán)之債的債權(quán)是可以被擔(dān)保的,在抵押擔(dān)保關(guān)系中,債權(quán)人就是抵押權(quán)人。由此可知,本案中,小張是交通事故的受害人,是因交通事故產(chǎn)生的侵權(quán)之債的當(dāng)然債權(quán)人,也是擔(dān)保該債權(quán)實(shí)現(xiàn)的房屋抵押權(quán)的抵押權(quán)人。

    (三)一般情況下,代理人原則上不能替代被代理人成為抵押權(quán)人。

    按《民法通則》第12條第2款規(guī)定,無民事行為能力人由其法定代理人代理民事活動(dòng)。該通則第16條第1款規(guī)定,未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護(hù)人。代理,是指代理人在代理權(quán)限內(nèi),代被代理人參與民事活動(dòng),產(chǎn)生的后果歸被代理人的法律行為。無民事行為能力的未成年人,由其父母代為參加民事活動(dòng),產(chǎn)生的民事權(quán)利依法歸該未成年人。本案中,小張與王某之間就是交通事故賠償進(jìn)行協(xié)商,屬于民事活動(dòng),但此民事活動(dòng)由小張的父母代其完成,由此產(chǎn)生的侵權(quán)賠償債權(quán)及擔(dān)保其實(shí)現(xiàn)的房屋抵押權(quán)依法歸小張,小張父母只是進(jìn)行法定監(jiān)護(hù)義務(wù),行使代理權(quán),代小張爭取了侵權(quán)賠償債權(quán)及擔(dān)保其實(shí)惠的房屋抵押權(quán)。在房屋登記實(shí)務(wù)中,《房屋登記辦法》第14條規(guī)定,未成年人作抵押權(quán)人時(shí),應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代其申請(qǐng)登記。本案中,小張是無民事行為能力的未成年人,未成年人作抵押權(quán)人時(shí),應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代其申請(qǐng)登記。本案中,小張是無民事行為能力的未成年人,其在王某房屋上設(shè)立的抵押權(quán),就當(dāng)由其父母代為申請(qǐng)登記。 這種做法是遵照《房屋登記辦法》第14條規(guī)定,也是完全符合我國法律相關(guān)要求。

    由此得出結(jié)論:無民事行為能力的自然人因具有民事權(quán)利能力,依法具備成為抵押權(quán)等民事權(quán)利主體的資格,其享有的房屋抵押權(quán)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記。本案中,由小林父母與王某申請(qǐng),以小林為抵押權(quán)人的抵押權(quán)登記,滿足登記要求時(shí),登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)辦理。

    結(jié)語:

    通過以上的深入論述,我們可以看到當(dāng)前對(duì)于房屋登記疑難問題,已經(jīng)影響到我國的社會(huì)主義建設(shè)進(jìn)程,為了更加明細(xì)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)登記的了解,我們必須加大對(duì)現(xiàn)有一些關(guān)于房屋登記法律知識(shí)的學(xué)習(xí),逐步讓一些房屋交易安全知識(shí)走進(jìn)人們的生活,這樣才能有效的提高對(duì)法律知識(shí)的應(yīng)用,從而有效的保障無民事行為能力的自然人的權(quán)利能力。本文通過研究房屋登記疑難案例后,針對(duì)一些難以解決的案例進(jìn)行了深入的分析,這對(duì)于我國房屋登記方面的案例來講,是一次重大的探討,也是重要課題研究的內(nèi)容,我們必須高度重視,這樣才能有效的促進(jìn)我國房屋登記有序化發(fā)展。

    參考文獻(xiàn):

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    [2]佟麗華.對(duì)中國傳統(tǒng)與未成年人有關(guān)的法學(xué)研究的反思與挑戰(zhàn)[A].推動(dòng)律師參與未成年人保護(hù)工作會(huì)議暨未成年人保護(hù)專業(yè)委員會(huì)2011年年會(huì)論文集[C].2011年.

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