淺析房屋登記疑難案例

文/林雪　大連金州新區(qū)房屋登記管理中心　遼寧大連　116600

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淺析房屋登記疑難案例

文/林雪大連金州新區(qū)房屋登記管理中心遼寧大連116600

【摘要】目前，有關(guān)房屋登記方面的問題，已經(jīng)出現(xiàn)了很多難以解決的案例，為了有效的促進我國房屋登記的有序化發(fā)展，我們不得不從研究房屋登記有關(guān)法律知識開始，這將是推動社會主義和諧社會發(fā)展的關(guān)鍵。本文主要從房屋登記及退房和抵押權(quán)人等案例進行研究，這對于我國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展意義重大，必須給予高度重視。

【關(guān)鍵詞】房屋登記；退房；抵押權(quán)人

當前，我國的房屋登記主要是一種不動產(chǎn)形式。為了有效的促進房屋登記的有序發(fā)展，我們必須加強對不動產(chǎn)登記的范疇的有序規(guī)劃。這將是影響我國經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵問題，為了使不動產(chǎn)登記順利開展，從而確立好物的歸屬，將房屋登記發(fā)揮更好的效用，這是我們進行有效的保護好權(quán)利人的物權(quán)重點所在，這也是在保障社會主義市場經(jīng)濟有序發(fā)展的重要內(nèi)容。保護好國家基本經(jīng)濟制度，已經(jīng)顯得十分重要。我們針對目前的房屋登記現(xiàn)狀，及時采取一些應對措施，因為房屋登記會涉及到的法律方面的問題，這也是我們往往遇到疑難案例做到深入剖析的重要內(nèi)容。

我們在做好房屋登記的過程中，要嚴格維護好交易的安全性，以保護權(quán)利人的合法權(quán)益為重點，避免出現(xiàn)一些由于房屋登記而引發(fā)的不動產(chǎn)糾紛問題。通常情況下，我們對于以往出現(xiàn)的一些房屋登記交易問題，主要在于沒有安全的法律給予保護，有的缺乏對房屋交易安全防范的方法，從而造成一些不必要的損失，這是值得我們認真對待的。目前，我國的房屋登記于2008年7月1日起實施《房屋登記辦法》對具體的操作具有指導作用，也為我們在進行房屋交易過程提供了很好的依據(jù)。通常情況下，只有依據(jù)我國相關(guān)房屋登記管理的辦法才能夠維護其享有權(quán)利，這也是我們在進行處理房屋登記疑難案例的重要內(nèi)容，是值得我們高度重視的。結(jié)合實際，通過相關(guān)建設(shè)部邀請的法學專家起草的行政規(guī)章，來合理的解決有關(guān)房屋登記案例，是解決房屋登記疑難案例的主要依據(jù)。

一、逾期未辦理房產(chǎn)證能否退房

張先生于2011年4月與開發(fā)商簽訂了一份《商品房買賣合同》，合同中約定要從實際交房那天起100日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)證、契證以及土地證等，可是卻沒有約定違約責任情況。張先生于2014年5月入住該房屋。時至2014年9月，該房屋的房產(chǎn)證仍然沒有辦理出，張先生是否可以要求解除《商品房買賣合同》并退房？

按《商品房銷售管理辦法》第34條規(guī)定，開發(fā)商應在商品房交付使用后60日內(nèi)，將需由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。如開發(fā)商未按上述日期提交房屋權(quán)屬登記材料，致使購房者未能按約定期日或規(guī)定期日取得房屋權(quán)屬證書的，開發(fā)商應承擔相應的違約責任。

前述“規(guī)定期日”按下述方法計算：合同未約定的房屋權(quán)屬證書取得日期，商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，按房屋交付使用后90日計算;商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，按合同訂立之日起 90日計算。出賣人未按期提交辦理房屋權(quán)屬登記所需材料致購房者未按期取得房屋權(quán)屬證書的，商品房買賣合同約定了違約金處理辦法的，按合同約定處理;商品房買賣合同未約定違約金處理辦法的，按已付購房款，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。因出賣人未按期提交房屋權(quán)屬登記材料，致購房者未能按約定和規(guī)定期限取得房屋權(quán)屬證書超過一年的，購房者可要求解除合同，并可要求損失賠償，損失可按銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率計算。

由此得出結(jié)論，張先生暫不可以要求解除《商品房買賣合同》并退房。

二、無民事行為能力的自然人能否是抵押權(quán)人

9歲的孩子小張，外出玩耍時被王某駕車撞殘、經(jīng)交警部門認定，王某負全責。因王某沒有購買車險，小張的父母與王某協(xié)商達一致，以小張的名義與王某簽訂賠償協(xié)議，協(xié)議約定：王某賠償小張60萬元，在協(xié)議簽訂時支付20萬元，余下的40萬元在6年內(nèi)付清。為了保證賠償協(xié)議的履行，王某以其房屋抵押擔保，小張父母又以小張的名義與王某簽訂了房屋抵押合同。然后，小張的父母與小張共同申請抵押權(quán)登記，抵押權(quán)人為小張。那么以小張為抵押權(quán)人申請的抵押權(quán)登記，登記機構(gòu)可否辦理呢？

有人認為，《民法通則》第12條第2款規(guī)定，不滿10周歲的未成年人是無民事行為能力人，應由法定代理人代理民事活動。為此，這個不滿10周歲的未成年人，是無民事行為能力人，不能參加民事活動，也就不能為自己創(chuàng)設(shè)民事權(quán)利。這個案例中，房屋抵押權(quán)是民事權(quán)利中的財產(chǎn)性權(quán)利，小張對于房屋抵押合同在王某房屋上設(shè)立的抵押權(quán)，這種情況不是他自己獨立進行的民事活動，然而這應該是由小張的父母才能參與的民事活動，為此，這種抵押權(quán)是由小張的父母參與的民事活動，所以，小張的這種抵押登記行為是不符合我國相關(guān)法律規(guī)定的。如果按照小張的父母為抵押權(quán)進行申請抵押登記的情況發(fā)生，是完全符合相關(guān)法律規(guī)定。

（一）有無資格成為抵押權(quán)人，應當以民事主體是否有民事權(quán)利能力作為判定標準

《民法通則》第9條規(guī)定，當公民從出生開始到死亡為止，都是具有民事權(quán)利能力，依法享有民事權(quán)利，承擔民事義務。為此，公民的民事權(quán)利能力，是法律賦予民事主體享有民事權(quán)利和履行民事義務的資格。民事權(quán)利能力與民事行為能力是完全不同的法律資格，這兩種不同的法律資格，是我們進行研究的重點，依據(jù)這兩種法律資格可以有效的辨別民事權(quán)利能力和民事行為能力。我們通過研究發(fā)現(xiàn)，對于具體的民事權(quán)利能力和民事行為能力來講，都得嚴格依照我國《民法通則》進行實施?？墒?，對于無生命的自然人，不一定都具有民事行為能力，對于有生命的自然人，必然具有民事權(quán)利能力，這與其年齡、心理、精神等沒有關(guān)系。案例中，小張是無民事行為能力的自然人，是不能獨立參與民事活動，主要在于民事權(quán)利能力具備的民事權(quán)利資格，這就是說小張可以為抵押權(quán)人同時享有抵押權(quán)。

（二）只有債權(quán)人，才能夠成為抵押權(quán)人

按《物權(quán)法》第179條規(guī)定，抵押權(quán)人須是被擔保的主債權(quán)的債權(quán)人。《侵權(quán)責任法》第48條規(guī)定，機動車發(fā)生交通事故造成損害的，應當承擔賠償責任。該法第3條規(guī)定，被侵權(quán)人有權(quán)請求侵權(quán)人承擔賠償責任。該法第25條規(guī)定，侵權(quán)賠償費用可以分期支付，但應當提供擔保。概言之，①交通事故的受害人與加害人產(chǎn)生的賠償關(guān)系是侵權(quán)之債，其中受害人是債權(quán)人，且受害人作為債權(quán)人是特定的;②侵權(quán)之債的債權(quán)是可以被擔保的，在抵押擔保關(guān)系中，債權(quán)人就是抵押權(quán)人。由此可知，本案中，小張是交通事故的受害人，是因交通事故產(chǎn)生的侵權(quán)之債的當然債權(quán)人，也是擔保該債權(quán)實現(xiàn)的房屋抵押權(quán)的抵押權(quán)人。

（三）一般情況下，代理人原則上不能替代被代理人成為抵押權(quán)人。

按《民法通則》第12條第2款規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理民事活動。該通則第16條第1款規(guī)定，未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護人。代理，是指代理人在代理權(quán)限內(nèi)，代被代理人參與民事活動，產(chǎn)生的后果歸被代理人的法律行為。無民事行為能力的未成年人，由其父母代為參加民事活動，產(chǎn)生的民事權(quán)利依法歸該未成年人。本案中，小張與王某之間就是交通事故賠償進行協(xié)商，屬于民事活動，但此民事活動由小張的父母代其完成，由此產(chǎn)生的侵權(quán)賠償債權(quán)及擔保其實現(xiàn)的房屋抵押權(quán)依法歸小張，小張父母只是進行法定監(jiān)護義務，行使代理權(quán)，代小張爭取了侵權(quán)賠償債權(quán)及擔保其實惠的房屋抵押權(quán)。在房屋登記實務中，《房屋登記辦法》第14條規(guī)定，未成年人作抵押權(quán)人時，應當由其監(jiān)護人代其申請登記。本案中，小張是無民事行為能力的未成年人，未成年人作抵押權(quán)人時，應當由其監(jiān)護人代其申請登記。本案中，小張是無民事行為能力的未成年人，其在王某房屋上設(shè)立的抵押權(quán)，就當由其父母代為申請登記。這種做法是遵照《房屋登記辦法》第14條規(guī)定，也是完全符合我國法律相關(guān)要求。

由此得出結(jié)論：無民事行為能力的自然人因具有民事權(quán)利能力，依法具備成為抵押權(quán)等民事權(quán)利主體的資格，其享有的房屋抵押權(quán)由其監(jiān)護人代為申請登記。本案中，由小林父母與王某申請，以小林為抵押權(quán)人的抵押權(quán)登記，滿足登記要求時，登記機構(gòu)應當辦理。

結(jié)語：

通過以上的深入論述，我們可以看到當前對于房屋登記疑難問題，已經(jīng)影響到我國的社會主義建設(shè)進程，為了更加明細對房屋產(chǎn)權(quán)登記的了解，我們必須加大對現(xiàn)有一些關(guān)于房屋登記法律知識的學習，逐步讓一些房屋交易安全知識走進人們的生活，這樣才能有效的提高對法律知識的應用，從而有效的保障無民事行為能力的自然人的權(quán)利能力。本文通過研究房屋登記疑難案例后，針對一些難以解決的案例進行了深入的分析，這對于我國房屋登記方面的案例來講，是一次重大的探討，也是重要課題研究的內(nèi)容，我們必須高度重視，這樣才能有效的促進我國房屋登記有序化發(fā)展。

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