房企“營改增”稅收優(yōu)惠政策掃描

文/樊其國

房企“營改增”稅收優(yōu)惠政策掃描

文/樊其國

房企只要充分用好“營改增”新稅政，完全可以享受“營改增”新稅政優(yōu)惠的紅利。

房企參與“營改增”試點(diǎn)后，只要充分用好“營改增”新稅政，完全可以降低增值稅稅負(fù)。為有效解決房企“營改增”稅負(fù)可能增加的現(xiàn)實(shí)性問題，本文系統(tǒng)歸納梳理了房企“營改增”可以享受的增值稅優(yōu)惠政策，同時建議房地產(chǎn)企業(yè)從實(shí)操層面的具體要求出發(fā)，密切關(guān)注主管稅務(wù)機(jī)關(guān)營改增征管動態(tài)，以提高稅務(wù)遵從度，盡享“營改增”新稅政優(yōu)惠的紅利。

簡易計(jì)稅：過渡期銷售、出租房地產(chǎn)項(xiàng)目可自主選擇簡易計(jì)稅方式

房企一般納稅人取得以下項(xiàng)目的收入，可選擇簡易計(jì)稅方法：

（一）銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目的四種情形：過渡期政策期間，供應(yīng)商可以自主選擇簡易計(jì)稅方式，也可選擇以行業(yè)稅率為依據(jù)繳納增值稅。供應(yīng)商也可以按照不同的項(xiàng)目選擇適用不同的稅率進(jìn)行繳納增值稅。納稅人一旦選定一種計(jì)稅方式，則在之后的36個月期間不得更改。

1.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

2.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。

4.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

（二）出租不動產(chǎn)的五種應(yīng)稅行為：從稅制適用而言，一般納稅人不動產(chǎn)租賃服務(wù)適用增值稅稅率為11%，其進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。而小規(guī)模納稅人適用增值稅征收率，其進(jìn)項(xiàng)稅額不可以抵扣。簡易征收適用5%的征收率，而實(shí)際征收率會小于5%，因?yàn)樵谡鞫悤r房租等內(nèi)容會剔除掉含稅的成分，這樣就使得增值稅征收的稅費(fèi)要低于5%，從而達(dá)到節(jié)稅效果。

1.一般納稅人將2016年4月30日之前承租的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡易計(jì)稅辦法計(jì)稅；一般納稅人承租方的租賃合同簽訂日期在“營改增”試點(diǎn)前的，轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)可選擇簡易計(jì)稅方法，轉(zhuǎn)租不動產(chǎn)按照納稅人出租不動產(chǎn)繳納增值稅。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

3.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

4.2016年4月30日前開工建設(shè)的在建工程，完工后用于出租，可以選擇簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

不征收項(xiàng)目：不屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)或無形資產(chǎn)不征收增值稅

下列四種情形不屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)或者無形資產(chǎn)：

（一）境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售完全在境外發(fā)生的服務(wù)。

（二）境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售完全在境外使用的無形資產(chǎn)。

（三）境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產(chǎn)。

（四）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)：低于正常借款利率或債券票面利率的免征增值稅

統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)以及集團(tuán)所屬財務(wù)公司按不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取的利息免征增值稅。統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機(jī)構(gòu)借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應(yīng)全額繳納增值稅。

購入不動產(chǎn)：可以申報分期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

不動產(chǎn)相關(guān)進(jìn)項(xiàng)稅額可以申報抵扣。這部分可抵進(jìn)項(xiàng)分?jǐn)傇诓粍赢a(chǎn)購入后兩年內(nèi)抵扣，第一年可抵扣60%，余下的40%可于第二年抵扣。此規(guī)定同樣適用于2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，但不適用于不包括房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)、融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物。

扣減項(xiàng)目：兩類群體及個人銷售住房允許扣減增值稅

（一）退役士兵創(chuàng)業(yè)就業(yè)

1.對自主就業(yè)退役士兵從事個體經(jīng)營的，在3年內(nèi)按每戶每年8000元為限額依次扣減其當(dāng)年實(shí)際應(yīng)繳納的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和個人所得稅。限額標(biāo)準(zhǔn)最高可上浮20%。

2.對商貿(mào)企業(yè)、服務(wù)型企業(yè)、勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)中的加工型企業(yè)和街道社區(qū)具有加工性質(zhì)的小型企業(yè)實(shí)體，在新增加的崗位中，當(dāng)年新招用自主就業(yè)退役士兵，與其簽訂1年以上期限勞動合同并依法繳納社會保險費(fèi)的，在3年內(nèi)按實(shí)際招用人數(shù)予以定額依次扣減增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和企業(yè)所得稅優(yōu)惠。定額標(biāo)準(zhǔn)為每人每年4000元，最高可上浮50%。

（二）重點(diǎn)群體創(chuàng)業(yè)就業(yè)

1.對持《就業(yè)創(chuàng)業(yè)證》（注明“自主創(chuàng)業(yè)稅收政策”或“畢業(yè)年度內(nèi)自主創(chuàng)業(yè)稅收政策”）或2015年1月27日前取得的《就業(yè)失業(yè)登記證》（注明“自主創(chuàng)業(yè)稅收政策”或附著《高校畢業(yè)生自主創(chuàng)業(yè)證》）的人員從事個體經(jīng)營的，在3年內(nèi)按每戶每年8000元為限額依次扣減其當(dāng)年實(shí)際應(yīng)繳納的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和個人所得稅。限額標(biāo)準(zhǔn)最高可上浮20%。

2.對商貿(mào)企業(yè)、服務(wù)型企業(yè)、勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)中的加工型企業(yè)和街道社區(qū)具有加工性質(zhì)的小型企業(yè)實(shí)體，在新增加的崗位中，當(dāng)年新招用在人力資源社會保障部門公共就業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)登記失業(yè)半年以上且持《就業(yè)創(chuàng)業(yè)證》或2015年1月27日前取得的《就業(yè)失業(yè)登記證》（注明“企業(yè)吸納稅收政策”）人員，與其簽訂1年以上期限勞動合同并依法繳納社會保險費(fèi)的，在3年內(nèi)按實(shí)際招用人數(shù)予以定額依次扣減增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和企業(yè)所得稅優(yōu)惠。定額標(biāo)準(zhǔn)為每人每年4000元，最高可上浮30%。

（三）個人將住房對外銷售

個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

租金收入：房產(chǎn)稅計(jì)征基礎(chǔ)不含增值稅

租金收入，是指租賃經(jīng)營國有資產(chǎn)的承擔(dān)人按租賃合同規(guī)定向國家繳納的租金。《關(guān)于“營改增”后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財稅［2016］43號），明確了房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅，自2016年5月1日起執(zhí)行。

差額征稅：以取得的收入扣除支付的項(xiàng)目價款為銷售額

“營改增”差額征稅，是指“營改增”納稅人以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除支付給規(guī)定范圍納稅人的規(guī)定項(xiàng)目價款后的不含稅余額為銷售額進(jìn)行征稅的方法。房企以下六項(xiàng)可以實(shí)行差額征稅的政策：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

1.銷售額的計(jì)算公式

不含稅銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

2.當(dāng)期允許扣除的土地價計(jì)算公式

當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

（二）一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)（不含自建），適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額。

（三）一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適應(yīng)簡易計(jì)稅方法，以全部收入減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額。

（四）一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額。

（五）融資性售后回租業(yè)務(wù)，提供融資性售后回租服務(wù)，以取得的全部價款和價外費(fèi)用（不含本金），扣除對外支付的借款利息、發(fā)行債券利息后的余額作為銷售額。

（六）納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額。

此外，“營改增”的稅收制度設(shè)計(jì)上，原房地產(chǎn)業(yè)的部分營業(yè)稅政策在增值稅體系下得以延續(xù)，從而確保房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)“營改增”的平穩(wěn)過渡。比如，資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中所涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，不征收增值稅；房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金，不征收增值稅；無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)將視同銷售，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外，等等。

稅控專用設(shè)備：在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減

（一）增值稅納稅人初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備（包括分開票機(jī)）支付的費(fèi)用，可憑購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備取得的增值稅專用發(fā)票，在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減（抵減額為價稅合計(jì)額），不足抵減的可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。增值稅納稅人非初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備支付的費(fèi)用，由其自行負(fù)擔(dān)，不得在增值稅應(yīng)納稅額中抵減。增值稅稅控系統(tǒng)包括：增值稅防偽稅控系統(tǒng)、貨物運(yùn)輸業(yè)增值稅專用發(fā)票稅控系統(tǒng)、機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票稅控系統(tǒng)和公路、內(nèi)河貨物運(yùn)輸業(yè)發(fā)票稅控系統(tǒng)。增值稅防偽稅控系統(tǒng)的專用設(shè)備包括：金稅卡、IC卡、讀卡器或金稅盤和報稅盤；貨物運(yùn)輸業(yè)增值稅專用發(fā)票稅控系統(tǒng)專用設(shè)備包括稅控盤和報稅盤；機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票稅控系統(tǒng)和公路、內(nèi)河貨物運(yùn)輸業(yè)發(fā)票稅控系統(tǒng)專用設(shè)備包括稅控盤和傳輸盤。

（二）增值稅納稅人繳納的技術(shù)維護(hù)費(fèi)，可憑技術(shù)維護(hù)服務(wù)單位開具的技術(shù)維護(hù)費(fèi)發(fā)票，在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減，不足抵減的可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。技術(shù)維護(hù)費(fèi)按照價格主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（三）增值稅一般納稅人支付的二項(xiàng)費(fèi)用在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減的，其增值稅專用發(fā)票不作為增值稅抵扣憑證，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

（作者單位為深圳稅橋稅務(wù)師事務(wù)所）