關于二手房房價預測的分析研究

張雨 顧俊

摘 要 隨著社會經濟的迅猛發(fā)展，房地產開發(fā)建設的速度越來越快，二手房市場迅猛發(fā)展，對二手房房產價格評估的需求也隨之增大。因此，對二手房房價預測進行研究是必要的。本文一方面就影響二手房房價的因素進行了深入研究，另一方面也對中國二手房市場房價預測的方法進行了研究和綜合，近而得出更為合理科學的二手房市場預測模型，對二手房購房者和投資者了解二手房的價格區(qū)間，進行購房、投資有一定的引導意義。

關鍵詞 二手房；特征價格模型；房價；預測

1 研究背景

自改革開放以來，我國房地產業(yè)迅速發(fā)展，帶動國民經濟實現(xiàn)了快速持續(xù)的增長，因此被視為我國的支柱產業(yè)[1]。目前，我國的房產交易市場以新盤和二手房市場為主導。同時，中國房地產市場正處于從新房主導向二手房主導的轉換階段，未來十年中，二手房交易將持續(xù)上升[2]。巨大的利益充斥于房地產市場并呈現(xiàn)出愈加激烈的形式，因此科學地，深入地對二手房地產進行分析，研究顯得極為重要。過去，我國較多地借鑒美國的房產估價理論，而現(xiàn)實中卻主要憑借以往的經驗進行住宅價格的評估[3]。這導致了直接服務于買賣雙方的專業(yè)評估機構房地產評估機構在目前的普通二手房交易過程中基本處于缺失狀態(tài)，給買賣雙方帶來風險和損失。近年來相關學者開始將多種新技術與方法，如神經網絡[4]、隨機森林模型、灰色系統(tǒng)方法等引入房產的評估中，這些方法雖然對于傳統(tǒng)方法進行了有效的改進，但對于應用到實際情況中還有助于進一步提高。

2 房價預測方法

2.1 傳統(tǒng)方法

房地產物業(yè)的估價原理和方法尚處在發(fā)展與完善階段，市場比較法、成本估價法、收益還原法這三種方法都是實際操作中經常被采用的方法[5]。市場比較法從經濟學上的替代原理或替代原則來理解和評估房價的[5]。市場比較法一般適用于房地產市場較為發(fā)達、活躍和完善的地區(qū)，如果在一些房地產市場尚不夠發(fā)達的地區(qū)，很難采用這種估價方法進行估價；成本估價法是經濟學中的生產費用價值理論來理解和評估房價的。適用于居住房地產的估價、拆遷估價以及當前的在建工程估價，同時也主要適用于成色較新的建筑物的估價，不適用于評估過于老舊的房地產價值；收益還原法則是從是房地產價格形成的預期原理來理解和評估房價的，主要用于商業(yè)用房、出租型公寓等方面。

2.2 特征價格法

特征價格法就是通過人們購買具有一定屬性的商品的價格，來推斷人們賦予各屬性價值量大小的一種價值評估方法。特征價格，英文為“Hedonic Price”，指的是住宅的每個特征都對應著一個價格，通過分析每增加一單位屬性，消費者愿意額外支付的費用，就可以評估這種無法直接從市場上得到的影響因素的隱含價格。

3 二手房價格的影響因素的選擇分析

回歸預測就是基于事物之間這種相關關系的一種數(shù)理統(tǒng)計預測方法，對這種相關關系定量描述的數(shù)學模型為回歸模型?；貧w預測法在二手房房價預測中應用較為普遍，它是從事物變化的因果關系出發(fā)進行預測的一種方法，其可靠性高，實用價值大。本文運用spss軟件的多元線性回歸分析二手房房價特征。本節(jié)重點分析各個影響因素對二手房價格影響的作用大小。

4 模型的建立

4.1 特征價格模型的構建

（1）建立特征價格模型

（2）函數(shù)的確定

因為經濟學理論并沒有指明住宅價格和特征之間究竟適合哪種函數(shù)關系，都是憑經驗初步設定函數(shù)形式，然后不斷地嘗試和修正，直到認為能夠解釋樣本數(shù)據(jù)的差異，并使得模型對樣本數(shù)據(jù)的擬合滿足要求為止。

4.2 特征價格因素的量化

本文搜集了大量的二手房交易數(shù)據(jù)，經過分析和處理采用點量化表的形式來對特征價格因素的量化。

近幾年，我國在基于特征價格因素的二手房房價預測方面的學者大多采用如下量化指標：區(qū)域按與商業(yè)中心的距離一般分為：1（遠），2（中），3（近）；附近設施，以附近設施的個數(shù)進行量化，有1個為1，依個數(shù)累加；房齡就按距調查年份的年數(shù)；所在樓層根據(jù)樓型分為①小型樓；②大型樓。再依據(jù)所在樓層進行量化，朝向一般認為南北為1，其他為0。

參考文獻

[1]唐永忠.房地產價格影響因素分析[M].2007：3.

[2]王崢.二手房中介再創(chuàng)O2O新模式[N].證券日報.地刊，2015-1-2，（A04）：1-2.

[3]葉劍平.房地產估價[M].北京：中國人民大學出版社，2002：16.

[4]EM Worzala， M Lenk， A Silva. An exploration of neural networks and its application to real estate valuation[J].Journal of Real Estate Research，1995，10（10）：201-208.

[5]殷琳.市場比較法在房地產估價中的應用[J].陜西經貿學院學報，200114（5）：69-71.

[6]王秀麗，駱漢賓.市場比較法估價中可比案例選擇研究[J].華中科技大學學報，2003，12（4）：89-91.