基于房地產信貸背景下商業(yè)銀行壓力測試研究

陳劉春

摘 要：近年來，隨著我們國家經濟的發(fā)展，房地產經濟成為國家經濟發(fā)展的重要動力。在當前房地產信貸背景下商業(yè)銀行的壓力不斷增加，如何增強我國商業(yè)銀行風險管理能力，做好風險把控，預防和控制房地產的信貸風險也是當前我國商業(yè)銀行發(fā)展的重中之重。本文基于房地產新的背景下，通過對商業(yè)銀行壓力測試進行分析，希望提出更好的措施來減輕商業(yè)銀行壓力。

關鍵詞：房地產信貸背景下;商業(yè)銀行;壓力測試

一、房地產信貸背景

我國房地產的發(fā)展經歷了幾十年的變革，從規(guī)模以及經營范圍等各方面都發(fā)生了非常大的變化，隨著房地產的發(fā)展，逐漸成長為我們國家經濟發(fā)展的重要支柱。隨著我們國家經濟結構的不斷變化，我國現(xiàn)階段房地產經濟的發(fā)展暴露出了越來越多的問題，對當然房地產的發(fā)展形成了非常大的阻礙，對我們國家的經濟以及社會的發(fā)展都造成了不利的影響。具體來看，當前我國房地產行業(yè)存在著嚴重的供需不足，房價上漲，給人們造成了非常大的壓力。而且當時我國房地產企業(yè)融資方式比較單一、融資渠道相對來說比較少，大多數的資金主要來源于銀行貸款和預收房款，而房地產行業(yè)的發(fā)展則需要大量的現(xiàn)金支持，這也造成了房地產行業(yè)的發(fā)展過度依賴銀行貸款，導致了部分風險轉嫁給銀行，使銀行房貸存在著非常大的風險。

二、當前我國商業(yè)銀行存在的壓力

（一）沒有建立完善的風險控制體系

從當前我們國家房地產經濟的發(fā)展來看，由于存在投資和投機行為，導致了房價出現(xiàn)價格泡沫，這就導致了房地產信貸抵押品不能充分的發(fā)揮其價值。當前，由于我們國家其他投資渠道的發(fā)展遇到了障礙，所以大量的社會資金為了實現(xiàn)保值目標，大部分都投入了房地產行業(yè)。然而投資房地產并不屬于實際消費，這也導致了房價的進一步上漲。

（二）材料分析不到位

在當前，部分商業(yè)銀行并沒有清楚的認識到房地產信貸業(yè)務存在的風險，沒有建立好風險評估體系。在房地產信貸項目中，工作人員在進行項目審查時存在主觀意圖，在進行數據分析時往往根據房地產企業(yè)提供的各項資料以及數據等來進行分析，沒有科學、完整的分析方式，而且部分商業(yè)銀行也未能充分的掌握市場環(huán)境的變化、沒有從自身的實際狀況出發(fā)。由于缺乏這些基礎的分析，導致了房地產信貸項目的風險加劇，也使得房地產信貸風險難以控制。

（三）考慮因素不全面

當前我們國家的部分商業(yè)銀行過分的重視房地產信貸項目的發(fā)展，卻忽視了房地產信貸項目的風險。由于我國房地產經濟的發(fā)展，房地產信貸項目的風險在不斷的增加。在進行房地產項目開發(fā)審批時，大多數工作人員沒有充分的考慮土地成本和自籌資金比例這兩個最重要的點，而是會把開發(fā)土地價格低于周邊樓盤的項目作為首要選擇，沒有考慮到自有資金和貸款資金的到位情況，沒有嚴格按照銀監(jiān)會的管理規(guī)定去發(fā)放貸款。

（四）投資風險不斷加大

從當然我國房地產信貸的發(fā)展來看，房價呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢，商業(yè)銀行的壓力不斷上漲，維持房價的運行就需要不斷的進行商業(yè)貸款。在當前這種情況下，商業(yè)銀行為了降低風險，維持社會的穩(wěn)定發(fā)展，往往不會輕易的改變政策，不會輕易的對房地產信貸進行緊縮政策，否則，極易導致房價迅速下降，資金迅速縮水，加劇商業(yè)銀行的資金風險，加大商業(yè)銀行的壓力。隨著我國經濟結構的不斷變化，商業(yè)銀行只有不斷增加房地產信代才能維持房價的穩(wěn)定，才能降低投資風險，才能保證貸款的安全性，以及保證抵押物的價值。除此之外，房地產經濟作為國家財政的主要收入，國家和政務只有提供積極的政策才能保證房地產經濟的穩(wěn)定發(fā)展，降低商業(yè)銀行的風險。

三、降低商業(yè)銀行壓力的舉措

（一）完善風險監(jiān)測體系，提高監(jiān)測能力

在當前房地產信貸背景下，一定要重視國家政策的變化和房地產行業(yè)變化的研究，商業(yè)銀行一定要重視市場變化，掌握市場發(fā)展的趨勢，盡量降低或者避免風險的發(fā)生。由于當前我們國家存在非常嚴重的經濟發(fā)展不均衡情況，這就需要商業(yè)銀行根據各地不同的發(fā)展情況，完善相應的資料，針對各地區(qū)的發(fā)展制定詳細的策略。同時，商業(yè)銀行一定要注重項目的開發(fā)與管理，不斷收集和完善各項信息，密切注意項目的發(fā)展，杜絕一切不規(guī)范行為的發(fā)生，盡量避免風險的出現(xiàn)。

（二）建立第三方監(jiān)督評估體制

隨著銀行系統(tǒng)的不斷完善，我國的商業(yè)銀行也都得到了比較完善的發(fā)展，形成了非常大的規(guī)模，通常情況下商業(yè)銀行的運行成本呈現(xiàn)了不斷上漲的趨勢。因此，在房地產信貸背景下商業(yè)銀行的壓力與日俱增，在對商業(yè)銀行的壓力和風險進行監(jiān)測時，便需要耗費非常多的人力、物力以及財力，這也導致了商業(yè)銀行運轉風險的增加。為了更好的保障商業(yè)銀行在不斷加強自身運營的基礎上，還能及時的做好房地產信貸的風險監(jiān)控，這就需要商業(yè)銀行建立第三方監(jiān)督評估體系，以便于及時的處理相關問題。通過引進第三方監(jiān)督評估機構，可以使商業(yè)銀行的信貸風險得到有效的控制，極大的降低風險成本。對于當前階段商業(yè)銀行的發(fā)展來說，可以在對房地產信貸項目進行基礎的評估后轉交給第三方機構。對此就需要商業(yè)銀行積極需求合作伙伴，尋找資質過硬且信譽度較高的評估機構，同時要明確相關條例規(guī)定，避免出現(xiàn)任何非法或者不正當行為。通過第三方機構引入的方式，可以有效的提高商業(yè)銀行的風險控制率，降低商業(yè)銀行的運營成本。

（三）嚴格把控項目資金監(jiān)管

在進行房地產信貸項目評估和審批的過程中，一定要把握好項目資金監(jiān)管的風險，項目資金監(jiān)管作為房地產信貸項目的重要環(huán)節(jié)，對商業(yè)銀行的影響是不言而喻的。在項目資金監(jiān)管的過程中，商業(yè)銀行一定要對項目銀行進行長期且有效的監(jiān)管，項目所需要的一切資金一定要在監(jiān)管的賬戶下進行往來，商業(yè)銀行要及時的做好監(jiān)管，掌握每天項目的進度和資金的使用情況。在商業(yè)銀行進行審批的過程那種，還要做好抵押物品的估值，盡量選擇能夠在近期可以變現(xiàn)的項目作為抵押物品，謹慎選擇有爭議的抵押物品。在對抵押物進行評估時一定要遵循謹慎的原則，要以市場價格為導向，及時了解市場的變動狀況，盡量減少因市場變動帶來的影響。

（四）建立統(tǒng)一的風險管理政策

對于房地產信貸項目，商業(yè)銀行應當建立統(tǒng)一且完善的風險管理政策，保證各商業(yè)銀行之間的政策要具有統(tǒng)一性，能夠合理的監(jiān)控風險，既要符合基本的市場規(guī)定，又能保障商業(yè)銀行的基本利益。商業(yè)銀行在建立統(tǒng)一的風險管理政策時，要根據自身的發(fā)展狀況和行業(yè)的相關規(guī)定和標準建立完善的政策。商業(yè)銀行在建立管理政策時，要充分的考慮其內容和管理方式。對于其內容，要由單一的管理向多方面的管理轉變，要考慮市場、法律、信用等各方面的問題;在風險管理模式上，應當將直接審批模式逐漸轉變?yōu)橹苯庸芾砗瓦\用模型等方式進行風險定量分析的方式來評估風險;以及對于風險管理的對象，要盡可能的由單筆或個人逐漸向整體企業(yè)轉變。

四、結束語

總的來說，在當前形勢下，房地產行業(yè)的發(fā)展帶來的問題受到了人們的廣泛關注。雖然我們國家不能采取一些的政策措施，這也導致了我國商業(yè)銀行所面臨的房地產信貸風險也在逐步的增長。因此，這就需要我們國家在加強房地產在信貸風險控制的基礎上，商業(yè)銀行也要從自身做起，建立完善的風險評估和控制體系，進一步減輕商業(yè)銀行的壓力。

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