土地財政構成要素時空差異與調控政策研究

王玉波

（東北大學文法學院，遼寧 沈陽 110169）

土地財政構成要素時空差異與調控政策研究

王玉波

（東北大學文法學院，遼寧 沈陽 110169）

研究目的：探明土地財政構成要素時空差異規(guī)律，構建差異化、具有現(xiàn)實可操作性的調控政策。研究方法：系統(tǒng)分析方法、定量比較方法、聚類分析和定性分析方法。研究結果：31?。ㄊ小^(qū)）2003—2013年土地財政各構成要素數(shù)值在時間與空間上存在的基本規(guī)律：（1）時間上土地財政各構成要素呈現(xiàn)快速上漲趨勢；（2）空間上呈現(xiàn)與經(jīng)濟社會發(fā)展水平相趨同的區(qū)域規(guī)律。將31省（市、區(qū)）土地財政構成劃分為淡出、繁榮、發(fā)展、起步時期4類區(qū)域。橫向比較4個區(qū)域時間序列上的土地出讓價格、土地財政貢獻率、協(xié)議價格、招拍掛價格、招拍掛面積比例等相對指標變化情況，測算土地財政構成要素總體活躍程度，發(fā)現(xiàn)其與各區(qū)域土地財政所處發(fā)展時期非常吻合。研究結論：應從控制高價“地王”現(xiàn)象頻出、征收持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅、發(fā)展戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造稅源、產(chǎn)業(yè)發(fā)展替代土地財政為動力的城鎮(zhèn)化、允許發(fā)行地方債券和加大中央財政轉移支付力度等方面構建區(qū)域土地財政轉型調控政策。

土地制度；土地財政； 構成要素； 時空差異； 調控政策

1 引言

土地財政是當前政府管理中的熱點問題，并受到學術界廣泛關注。已有研究主要集中在土地財政成因、正負效應及改革方向等方面。同時，現(xiàn)有研究逐步認識到土地財政情況存在的區(qū)域差異。東部區(qū)域地方政府土地財政依賴程度及其增長幅度大于中部，中部大于西部［1］，由此，土地財政規(guī)模及對地方財政貢獻率呈現(xiàn)出與經(jīng)濟社會發(fā)展水平相趨同的區(qū)域規(guī)律［2］。獲取方式上，東、中、西部區(qū)域都熱衷于招拍掛出讓方式，追求土地價格和出讓收入的雙增長；中部區(qū)域熱衷于協(xié)議出讓、以地引資方式［3］。土地財政呈現(xiàn)出“成熟→起步”階段的階梯型的發(fā)展方式，這是由城市化的區(qū)域差異所決定的；同時，土地財政確實加劇了區(qū)域之間的收入不平等程度［4］，對中部影響程度較高，而對東部的影響持續(xù)時間更長［5］。東部區(qū)域的土地財政對城市擴張的影響小于中、西部區(qū)域［6］，但是卻增加了東部區(qū)域公共品供給，減少了中、西部區(qū)域公共品供給［7］。土地財政顯著促進中部和西部區(qū)域農(nóng)村剩余勞動力轉移，但對東部影響不顯著［8］。政府間轉移支付與土地財政顯著負相關，說明加大轉移支付力度能有效緩解土地財政，在西部區(qū)域影響關系最為顯著［9］。土地出讓金對中、西部區(qū)域土地違法產(chǎn)生顯著正向作用，土地稅對土地違法產(chǎn)生顯著負向作用；東部區(qū)域土地出讓金和土地稅對土地違法的作用不顯著［10］。土地財政區(qū)域差異形成的最重要影響因素包括：第二產(chǎn)業(yè)比重及工業(yè)化進程、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、第三產(chǎn)業(yè)比重等，這些影響因素在東、中、西部和東北部區(qū)域存在較大差異［11］。

以上研究為制定區(qū)域差異化的土地財政轉型政策提供了新思路，但現(xiàn)有研究多數(shù)是以土地出讓金規(guī)模替代土地財政的全部，缺少從土地財政系統(tǒng)構成要素及其時空演化趨勢規(guī)律的分析。本文采用2003—2013年31?。ㄊ?、區(qū)）土地財政構成數(shù)據(jù)，探明土地財政構成時間與空間的差異規(guī)律，為新型城鎮(zhèn)化進程中制定差別化的土地財政調控政策提供依據(jù)與分析框架。

2 土地財政構成時空特征分析

2.1土地財政構成內涵

完整意義上的土地財政資金收入包括土地出讓金（租）、土地房產(chǎn)稅收（稅）、土地房產(chǎn)收費（費）、土地抵押融資收入。稅收包括土地增值稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅5種，土地房產(chǎn)收費各省（市、區(qū)）情況不盡一致，無法建立全國性數(shù)據(jù)庫。地方政府以土地儲備為載體向銀行進行土地抵押獲得貸款，為城市基礎設施建設先期墊付款提供了重要擔保。

“土地財政”一詞給人更多的印象是巨額的賣地收入，即“錢”，在“錢”的強化與沖擊下，國有土地出讓方式、面積與不同方式出讓的土地價格則被淡化。土地財政不僅包括上述的各類資金收入，同時還包括以各種方式出讓的國有土地面積、土地價格及獲得的土地出讓金規(guī)模。土地財政構成框架如圖1所示。

綜上，土地財政構成還包括市場與非市場方式出讓的國有土地面積、價格及獲取的出讓金規(guī)模，即土地財政是指“地”與“錢”的有機統(tǒng)一體，二者在數(shù)量與規(guī)模上相互影響、助力前行。土地儲備抵押融資是“債”，且在未來時期內是需要向銀行償還的，故土地儲備抵押融資不應計算到土地財政收入總規(guī)模中。

圖1 土地財政構成框架Fig.1 A framework of land finance components

2.2土地財政構成時間特征

依據(jù)《中國國土資源統(tǒng)計年鑒》，采用如下計算方法衡量全國（省市、區(qū)域）土地財政構成要素在2003—2013年數(shù)值變化趨勢，如圖2所示。

式（1）—式（5）中，tdcz為土地財政規(guī)模，crj為出讓金，tdzz為土地增值稅，gdzy為耕地占用稅，cztd為城鎮(zhèn)土地使用稅，fc為房產(chǎn)稅，qs為契稅，tcgxl為土地財政對于地方財政貢獻率（土地財政貢獻率），yus為預算財政收入，zpgsb為招拍掛出讓土地面積比例，zpgs為招拍掛出讓土地面積，xys為協(xié)議出讓土地面積，zpgcb為招拍掛出讓金比例，zpgc為招拍掛出讓金，xyc為協(xié)議出讓金，tdss為土地稅收比例。

圖2中土地財政構成要素數(shù)值整體上呈現(xiàn)出上漲的趨勢。土地出讓面積在2005年有所下降，源于國家土地政策（“國八條”、“新國八條”、“七部委意見”）致力于穩(wěn)定房價、從嚴控制建設用地等方面發(fā)揮作用。受2008年全球金融危機影響，土地財政規(guī)模下降，對地方財政貢獻率也有下降趨勢。土地稅收比例基本處在20.0%浮動。招拍掛出讓土地面積及出讓金比例分別從2003年的28.0%、56.7%增長到2013年的92.4%和96.3%，表明土地資源快速的市場化配置進程。衡量土地出讓價格、招拍掛與協(xié)議出讓價格變化趨勢，如圖3所示。

圖2 全國土地財政構成要素變化趨勢Fig.2 Changes of land finance components in China

圖3 全國土地出讓平均價格、招拍掛與協(xié)議出讓價格變化趨勢Fig.3 Trends of average land transfer price， market price and negotiation price in China

式（6）—式（8）中，cjg為土地出讓價格，cs為土地出讓面積，zpjg為招牌掛出讓土地價格（招拍掛價格），xyjg為協(xié)議出讓土地價格（協(xié)議價格）。

圖3顯示土地出讓價格整體呈現(xiàn)上漲趨勢。2008年是因全球金融危機致使土地招拍掛價格下降；2012年是受國家《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》等系列調控政策影響，從2011年房價開始回落，致使招拍掛出讓土地價格下降。協(xié)議出讓面積比例從2003年的72.0%下降到2013年的7.6%，但協(xié)議出讓土地價格呈現(xiàn)出平穩(wěn)上漲趨勢。

綜上，土地財政構成時間特征：土地出讓面積快速擴張，土地財政資金規(guī)模快速增長，提高了對地方財政貢獻率，增加了地方政府可支配的財政資金，維護了現(xiàn)行分稅財政體制；土地資源市場化配置程度快速提高，國有土地資產(chǎn)價值充分體現(xiàn)；土地市場與房產(chǎn)市場高度關聯(lián)，受國家房地產(chǎn)市場調控政策影響顯著。

2.3土地財政構成空間特征

考察各?。ㄊ?、區(qū)）2003—2013年土地財政規(guī)模及對地方財政貢獻率，如圖4所示。江蘇—福建土地財政規(guī)模排在前10名之內，其中有7個省份貢獻率排在前10名之內；吉林—西藏土地財政規(guī)模在后10名之內，其中有6省份土地財政對地方財政貢獻率排在后10名之內。

圖4 2003—2013年土地財政規(guī)模及對地方財政貢獻率Fig.4 Land finance scale and its contribution to local finance from 2003 to 2013

基本結論：越是東部沿海經(jīng)濟發(fā)達的省（市、區(qū)）土地財政規(guī)模越大，對地方財政貢獻率越高；越是西部、西北部、東北部經(jīng)濟欠發(fā)達省份土地財政規(guī)模越小，對地方財政貢獻率越小。土地財政規(guī)模及對地方財政貢獻率呈現(xiàn)與各省份經(jīng)濟社會發(fā)展水平相趨同的區(qū)域規(guī)律；土地稅收比例沒有顯現(xiàn)出與經(jīng)濟社會發(fā)展水平相關聯(lián)的區(qū)域規(guī)律。需要說明的是，廣東、北京、上海土地財政貢獻率排名比較靠后，反映出發(fā)達的第二、三產(chǎn)業(yè)稅收是其主要財政來源?？疾旄魇。ㄊ?、區(qū)）2003—2013年土地出讓價格與面積，如圖5所示。

圖5 2003—2013年土地出讓面積及出讓價格Fig.5 Land transfer scales and prices from 2003 to 2013

圖5顯示，北京—四川排在前11名，其中江蘇、浙江、遼寧、廣東、四川5個省份土地出讓面積排在前10名，福建排在第12名；北京、上海土地面積相比較于各省面積很小，如果考慮出讓的國有土地面積相對于其管轄總面積，則其排名是很靠前的。土地出讓價格排在后12名的吉林等省份，其中有7個省份土地出讓面積也排在后12名之內?；窘Y論是：土地出讓價格、土地出讓面積、土地財政規(guī)模及貢獻率都呈現(xiàn)出與經(jīng)濟社會發(fā)展水平相趨同的空間規(guī)律?？疾旄魇。ㄊ?、區(qū)）2003—2013年招拍掛與協(xié)議出讓土地價格及出讓金、面積比例，如圖6所示。

圖6 2003—2013年招拍掛與協(xié)議出讓土地價格及出讓金、面積比例Fig.6 Market and negotiation land transfer prices and the percentages of market

圖6顯示，北京—海南招拍掛價格排名在前11名，其中有6個省（市、區(qū)）協(xié)議價格排在前10名之內，有7個?。ㄊ校┱信膾斐鲎屆娣e比例排序在后10名之內。招拍掛價格排名在前11名?。ㄊ?、區(qū)）的招拍掛出讓金比例排序無明顯特征?；窘Y論：土地招拍掛和協(xié)議方式出讓土地價格與經(jīng)濟社會發(fā)展水平呈現(xiàn)相同的區(qū)域規(guī)律，招拍掛出讓土地面積比例則相反。

3 土地財政構成空間差異

3.1土地財政構成情況聚類分析

“聚類分析”優(yōu)點是不需要事先給出分類標準，分類過程與結果基于樣本（事物）各因素數(shù)據(jù)結構、數(shù)據(jù)性質。土地財政規(guī)模和出讓面積為土地財政構成因素絕對數(shù)據(jù)，不能有效比較省（市、區(qū)）間的差異；土地稅收與招拍掛出讓金比例不存在明顯區(qū)域規(guī)律，故以土地財政構成的相對數(shù)據(jù)——土地財政貢獻率、土地出讓價格、招拍掛與協(xié)議出讓價格、招拍掛出讓面積比例作為聚類分析指標。采用SPSS 18.0統(tǒng)計軟件聚類分析中的“層次聚類分析”方法，其4類與5類聚類結果如表1所示。

依據(jù)5類分類結果，考慮北京、上海兩個城市獨特的功能及經(jīng)濟社會發(fā)展水平相似性，將二者合并為一類。31?。ㄊ小^(qū)）土地財政構成空間差異分類結果，如圖7所示。將4類區(qū)域命名為土地財政退出時期、繁榮時期、發(fā)展時期、起步時期。

3.2土地財政構成空間差異成因

第Ⅰ區(qū)域——土地財政退出時期：北京、上海土地財政對于地方財政貢獻率排名為第21、25名，說明已不是地方主要財政來源。源于可供城市空間擴展的土地資源稀缺，“征收、批租”的土地財政模式將逐漸退出。

第Ⅱ區(qū)域——土地財政繁榮時期：該區(qū)域土地財政對于地方財政貢獻率最高，為48.6%，土地出讓價格僅低于第Ⅰ區(qū)域，如圖8所示，說明高速的經(jīng)濟社會發(fā)展過程中，土地財政提供了重要的原始資本積累。

第Ⅲ區(qū)域——土地財政發(fā)展時期：該區(qū)域是未來時期“四化同步”的主戰(zhàn)場，還需土地財政提供土地與資金的支撐作用；同時，土地（農(nóng)地）資源能夠為土地財政前行提供“原材料”支撐，故土地財政處于發(fā)展時期。

第Ⅳ區(qū)域——土地財政起步時期：需求不旺盛、剛起步的土地市場少有機會能像前3個區(qū)域協(xié)議方式出讓國有土地，結果是招拍掛方式出讓比例最高。在新型城鎮(zhèn)化、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、西部大開發(fā)戰(zhàn)略背景下，移植東部區(qū)域土地經(jīng)營模式，土地財政處于起步階段。

表1 土地財政構成4類與5類聚類結果Tab.1 Four clusters and five clusters of land finance components

圖7 土地財政構成空間差異分類結果Fig.7 Spatial disparity of land finance components

4 區(qū)域土地財政構成時間演變分析

4.1區(qū)域土地財政構成要素時間演變分析

（1）土地出讓價格：圖9（1）反映出土地價格增長速度呈現(xiàn)出經(jīng)濟社會發(fā)展水平及速度相趨同的區(qū)域規(guī)律。土地出讓價格受國家系列土地、房產(chǎn)市場調控政策影響的反應也較為明顯，第Ⅰ區(qū)域2005年、2011年、2012年土地價格下降明顯。啟示：地方政府以土地經(jīng)營運作融資規(guī)模超過其土地收益及財政還款能力時，就會增加地方及國家財政金融風險。

圖8 各區(qū)域聚類指針值比較Fig.8 Comparison of regional cluster indexes

（2）土地財政貢獻率：圖9（2）顯示出土地財政貢獻率與4個區(qū)域土地財政所劃分的發(fā)展階段相吻合。當?shù)冖騾^(qū)域類似于第Ⅰ區(qū)域完成工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展時期，土地財政也會逐漸淡出；同理，第Ⅲ、Ⅳ區(qū)域未來城鎮(zhèn)化道路還需要“征地—批租”土地財政的支撐。

（3）招拍掛面積比例：圖10（1）顯示在《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》作用下，至2007年、2008年增長幅度最大，說明土地市場化配置程度快速提升。第Ⅱ、Ⅲ區(qū)域招拍掛面積比例最高。第Ⅰ區(qū)域該值最低，原因是土地資源極為稀缺情況下（協(xié)議出讓）公益事業(yè)用地所占比例較高。第Ⅳ區(qū)域從2006年開始低于第Ⅱ、Ⅲ區(qū)域，因欠發(fā)達經(jīng)濟社會環(huán)境驅使地方政府協(xié)議（廉價）以地引資發(fā)展經(jīng)濟。

（4）招拍掛價格：源于發(fā)達的經(jīng)濟社會環(huán)境，第Ⅰ區(qū)域招拍掛價格上升趨勢最快，另外3個區(qū)域呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢，如圖10（2）所示，其整體規(guī)律與土地出讓價格類似。

圖9 區(qū)域土地出讓價格與土地財政貢獻率時間變化趨勢Fig.9 Regional land transfer price and land finance contribution rate in time seriels

（5）協(xié)議價格：各區(qū)域協(xié)議價格呈現(xiàn)上漲趨勢，如圖10（3）所示。第Ⅰ區(qū)域協(xié)議價格與其他3個區(qū)域之間的差距沒有像招拍掛價格那樣顯著，且該區(qū)域受國家調控政策影響，協(xié)議價格下降反應尤為明顯。

圖10 區(qū)域土地財政構成（土地市場）要素時間變化趨勢Fig.10 Temporal trends of regional land finance components （land market components）

（6）土地市場價格分化程度：采用如下計算方法各區(qū)域土地市場價格分化程度（fhcd）數(shù)值，其變化趨勢如圖10（4）所示。

圖10（4）顯示，4個區(qū)域土地市場價格分化程度呈現(xiàn)出倒“U”型趨勢?！墩袠伺馁u掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》推動招拍掛出讓方式在全國開展，導致各區(qū)域土地市場價格分化程度越來越高。政績考核作用下，不同轄區(qū)地方政府競爭策略是協(xié)議（廉價）出讓土地，如圖10（2）、（3）所示。在《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》的影響下，協(xié)議與招拍掛方式出讓土地數(shù)量增長及結構出現(xiàn)非對稱性“此消彼長”規(guī)律，可協(xié)議出讓的土地顯得稀缺，價格快速上漲，土地市場價格分化程度從2008年開始整合、下降。

4.2區(qū)域土地財政構成要素總體活躍程度

土地財政活躍程度是指土地出讓價格、土地財政貢獻率、招拍掛面積比例、招拍掛價格、協(xié)議價格等相對值越高，意味著土地財政活躍程度越高?？疾?個區(qū)域土地財政構成總體活躍程度計算方法如下：首先進行數(shù)據(jù)極差標準化處理，消除量綱差別，得到值域為［0，1］并且極性一致的數(shù)值。

式（10）中，C為土地出讓價格標準化值，i為第i個區(qū)域（i=1，2，…，4），j為年份（j = 2003年，2004年，…，2013年）。同理，可計算出另外4項要素的標準化值。

式（11）中，H為土地財政活躍程度，G為土地財政貢獻率標準化值，Z為招拍掛價格標準化值，X為協(xié)議價格標準化值，S為招拍掛面積比例標準化值。

土地財政貢獻率能夠有效反映土地財政規(guī)模及地方財政對其依賴程度，故其權重確定為0.4；土地出讓價格、招拍掛價格、協(xié)議價格都是從價格方面反映土地財政活躍程度，賦予每項要素權重為0.1；招拍掛面積比例反映國有土地市場化程度的高低，其權重確定為0.3，計算出各區(qū)域土地財政活躍程度變化趨勢，如圖11所示。

圖11顯示第Ⅰ區(qū)域變化幅度最大，根源在于該區(qū)域土地（房地產(chǎn)）市場最為繁榮，土地市場價格分化程度自2007年最高，圖10（4）所示。第Ⅱ區(qū)域除2004年土地財政活躍程度略低于第Ⅰ區(qū)域外，其他年份都是最高。第Ⅲ區(qū)域土地財政活躍程度相對于其他區(qū)域呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢。第Ⅳ區(qū)域除在2007年略高于第Ⅰ區(qū)域外，其他年份都最低。結論：土地財政活躍程度與各區(qū)域土地財政所處發(fā)展時期非常吻合。

圖11 各區(qū)域土地財政活躍程度變化趨勢Fig.11 Trends of regional land finance active degree

5 區(qū)域土地財政轉型調控政策建議

研究結論：（1）土地財政各構成要素上漲速度在空間上呈現(xiàn)與經(jīng)濟社會發(fā)展水平（增速）趨同規(guī)律；（2）后城市化時期的第Ⅰ區(qū)域土地出讓價格最高，土地財政已不是主要財政來源；（3）招拍掛面積比例（土地市場化程度）呈現(xiàn)與經(jīng)社會發(fā)展水平相反的區(qū)域規(guī)律；（4）土地市場價格分化程度第Ⅰ區(qū)域持續(xù)增長，其他3個區(qū)域呈現(xiàn)先分化、后整合的倒“U”型趨勢；（5）土地財政活躍程度最高的第Ⅱ區(qū)域，其對地方財政貢獻率也最高，第Ⅳ區(qū)域情況則完全相反。

新型城鎮(zhèn)化不可能完全摒棄土地財政，建議采取如下調控政策推動各區(qū)域土地財政轉型與升級：

第Ⅰ區(qū)域：（1）極為稀缺的土地資源除保障國家公益事業(yè)用地外，盡量安排給貢獻豐厚稅源的高端產(chǎn)業(yè)；（2）住宅用地供給側重于普通商品房，控制招拍掛方式催生出的“地王”帶動房地產(chǎn)價格飆漲；（3）在控制“地王”現(xiàn)象頻出的基礎上，提升招拍掛出讓土地面積比例，整合土地市場價格分化程度；（4）全面開啟持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅征收，推動土地財政由資產(chǎn)型向稅收型財政轉型。

第Ⅱ區(qū)域：（1）約束地方政府以地引資行為，提升國有土地配置市場化程度；（2）編制科學的規(guī)劃引控為獲取土地財政收入的城市外延擴張；（3）發(fā)展信息、生物、新能源與材料等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，剔除土地、房產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中的支柱型地位；（4）全面征收持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅；（5）有限的土地資源難以長久維繼繁榮的土地財政，要約束“制度慣性”作用導致的地方政府風險性與破壞式的財政汲取行為。

第Ⅲ區(qū)域：（1）以“四化同步”帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展和結構升級，替代以土地財政為動力來源的城鎮(zhèn)化；（2）用地計劃向吸納人口多的縣城和重點鎮(zhèn)傾斜，抑制大城市為獲取土地財政產(chǎn)生的低效用地；（3）土地整治工程增加建設用地指標，繼續(xù)發(fā)揮土地財政正向效應；（4）允許地方政府發(fā)行城市公共基礎設施建設債券。

第Ⅳ區(qū)域：（1）采用透明清晰的供地計劃保障土地資源有序入市；（2）依托土地資源優(yōu)勢承接以上區(qū)域產(chǎn)業(yè)梯度轉移，提升土地資產(chǎn)價值；（3）法規(guī)制度實現(xiàn)城鎮(zhèn)化進程中的生態(tài)補償機制；（4）城市公共基礎設施與重點公益項目加大國家財政轉移支付力度。

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［11］ 鄒秀清.中國土地財政區(qū)域差異的測度及成因分析——基于287個地級市的面板數(shù)據(jù)［J］ .經(jīng)濟地理，2016，36（1）：18 - 26.

（本文責編：仲濟香）

Temporal and Spatial Difference of Land Finance Components and Its Control Policy

WANG Yu-bo
（School of Humanities and Law， Northeast University， Shenyang 110169， China）

Ascertaining the spatial and temporal difference of land financial components is important for launching differentiated and realistic operational measures to control land finance. Components system of land finance is analyzed from the following aspects: land transfer pattern， scale， transfer fee， price， real estate taxes and land reserve finance. Data of 31 provinces from 2003 to 2013 are used to analyze the temporal and special discipline of each component. The results show: 1）land finance elements show a rapidly increasing trend； 2）in special dimension， land finance elements show similar regional discipline with social-economic development level. Using cluster analysis and qualitative methods， land finance of 31 provinces （municipalities） are classified into four stage clusters: fade out area， prosperity area， developing area and preliminary area. This paper compares relative changes of land transfer price， land finance contribution rate， recommended prices， bid and auction price and scales of the four cluster regions in time sequence and calculates active degree of land finance components. The results just fit the development stageof each cluster region. The paper proposes regional land finance reform countermeasures from the following aspects: controlling high land transfer price， levying real estate taxes， developing new strategy industries to create new tax sources， replacing land finance by promoting industry development， issuing local bones and increasing the intensity of central government transfer payment.

land institution； land finance； components； temporal and spatial difference； control policy

F301.0

A

1001-8158（2016）07-0022-11

10.11994/zgtdkx.20160816.093345

2016-05-28；

2016-06-31

國家自然科學基金項目（41401635）；教育部人文社會科學項目（14YJC790128）；中央高?；究蒲袠I(yè)務費資助項目（N141402001）；遼寧省財政科研基金項目（15C016）。

王玉波（1980-），男，黑龍江齊齊哈爾人，博士，副教授。主要研究方向為土地財政轉型政策。E-mail: wangyubo5230@163.com