地票制度創(chuàng)新與土地發(fā)展權(quán)市場機制及農(nóng)村土地資產(chǎn)顯化關(guān)系

文蘭嬌，張安錄

（華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院，湖北 武漢 430070）

地票制度創(chuàng)新與土地發(fā)展權(quán)市場機制及農(nóng)村土地資產(chǎn)顯化關(guān)系

文蘭嬌，張安錄

（華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院，湖北 武漢 430070）

研究目的：探索地票制度的市場化運作創(chuàng)新機制及其與土地發(fā)展權(quán)市場、農(nóng)村土地資產(chǎn)顯化的關(guān)系。研究方法：文獻(xiàn)研究法、對比分析法和模型假設(shè)演繹法。研究結(jié)果：（1）建立了地票制度市場化運作分析框架；（2）構(gòu)建了土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移模型，并推導(dǎo)出地票價格應(yīng)為重慶市城郊分界點城鎮(zhèn)建設(shè)用地價格；（3）地票價格和土地出讓價格存在較大差距，但二者差距小于征地補償價格與土地出讓價格的差距。研究結(jié)論：（1）地票制度是利用了土地發(fā)展權(quán)還原機制，以地票為形式搭建了虛擬指標(biāo)交易創(chuàng)新制度；（2）地票價格是土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移價格的體現(xiàn)，當(dāng)開發(fā)總量越小時，發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移價格越高；（3）目前地票價格尚不能完全顯化土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移價值，但相對于征地補償制度，有效地提高了農(nóng)村土地資產(chǎn)價值，是更能促進(jìn)資源優(yōu)化配置的制度創(chuàng)新設(shè)計。

土地制度；地票運作機制；土地發(fā)展權(quán)市場化機制；土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移模型；資產(chǎn)顯化

1 前言

自2004年國務(wù)院出臺“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”（簡稱“掛鉤”）政策，為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地、促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展做出了制度創(chuàng)新后［1］，2005年國土資源部針對增減掛鉤政策下發(fā)了“關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點工作的意見”來指導(dǎo)城鄉(xiāng)增減掛鉤工作，緩解城市建設(shè)用地供給不足，農(nóng)村建設(shè)用地閑置現(xiàn)象［2］。截至2010年，掛鉤政策已經(jīng)在全國27個試點區(qū)域內(nèi)廣泛實施。重慶市在2008年成為試點城市后，同年設(shè)立了全國首家農(nóng)村土地交易所，在增減掛鉤的基礎(chǔ)上創(chuàng)造性地建立了“地票”交易制度。隨后，在江蘇省等地又陸續(xù)出現(xiàn)了“紅票”、“藍(lán)票”、“綠票”等指標(biāo)交易，地票交易制度盛行。

“地票”制度至今建立已有8年，其對于土地產(chǎn)權(quán)分布、人口流動、經(jīng)濟發(fā)展等的影響不容忽視［3］，但對于地票制度的評價仍然褒貶不一，主要集中在對地票交易市場機制（主要針對是否是土地發(fā)展權(quán)交易）的討論和地票價值與資產(chǎn)顯化關(guān)系的探索。關(guān)于地票和發(fā)展權(quán)的討論，有的學(xué)者認(rèn)為地票交易和美國的土地發(fā)展權(quán)［4-5］交易非常類似，是土地發(fā)展權(quán)的還原機制［6］，然而黃美均、諸培新認(rèn)為，地票在本質(zhì)上是一種指標(biāo)，是指標(biāo)的“票據(jù)化”而非土地“票據(jù)化”，因此地票交易是一種載體、一種制度工具，不能表征發(fā)展權(quán)交易本身［7］。對于地票價值和資產(chǎn)顯化關(guān)系，有的學(xué)者認(rèn)為地票制度能夠?qū)⒐潭ǖ耐恋刭Y產(chǎn)轉(zhuǎn)化成流動資產(chǎn)，這樣既能滿足建設(shè)用地指標(biāo)的需求，也能提高農(nóng)村土地的價值［8］，擴大城市帶動農(nóng)村的涓流效應(yīng)［9］。但是，也有很多學(xué)者認(rèn)為，地票制度側(cè)重于指標(biāo)的平衡而忽略了土地質(zhì)量保護(hù)［10］，與此同時，地票交易過程中政府模糊的管理權(quán)限界定容易導(dǎo)致尋租行為的出現(xiàn)，特別是對于“紅票”、“藍(lán)票”等政府部門為交易主體的地票交易［11-12］。盡管重慶地票的交易風(fēng)險尚可控［13］，“渝東南”“渝東北”等地區(qū)短期內(nèi)通過“地票”交易也獲得了土地資產(chǎn)的貨幣化收入，但卻喪失了今后進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級和工業(yè)化建設(shè)的建設(shè)用地指標(biāo)，也暫時喪失了土地發(fā)展權(quán)實現(xiàn)機會，因此地票交易忽略了農(nóng)村區(qū)域的經(jīng)濟帶動以及長久發(fā)展［14］，且統(tǒng)一的地票價格不能體現(xiàn)土地級差收益，收益分配缺乏科學(xué)依據(jù)，也不利于保護(hù)農(nóng)民利益［15］。

地票制度作為趨于市場制的治理結(jié)構(gòu)［1］，其對城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和建立城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場所發(fā)揮的積極作用毋庸置疑，因此，厘清地票創(chuàng)新制度與土地發(fā)展權(quán)市場機制和資產(chǎn)顯化的關(guān)系對重新認(rèn)識地票制度并將其嫁接、移植到城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的建設(shè)中顯得尤為重要?；诖?，本文以重慶地票交易為研究對象，通過分析地票交易的市場化機制，分別與土地發(fā)展權(quán)交易、城鎮(zhèn)建設(shè)用地市場和征地市場做比較，厘清地票交易與二者關(guān)系，以期為建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場提供科學(xué)依據(jù)。

2 地票交易的市場化機制

2.1地票交易模式

重慶地票交易模式，主要包括了4大環(huán)節(jié)——土地復(fù)墾、復(fù)墾驗收、地票交易和地票使用。首先，在確權(quán)發(fā)證的基礎(chǔ)上，具有其他合法穩(wěn)定住所的農(nóng)民有權(quán)自愿申請宅基地復(fù)墾，復(fù)墾過程由相關(guān)政府部門主導(dǎo)，農(nóng)村土地交易所受理申請后將集體建設(shè)用地的收益權(quán)集押入資到銀行獲得復(fù)墾貸款，以預(yù)付款形式先發(fā)給農(nóng)民，然后農(nóng)民交房，相關(guān)部門進(jìn)行土地復(fù)墾。復(fù)墾土地達(dá)到驗收要求后，復(fù)墾指標(biāo)形成地票。此后，進(jìn)入地票交易環(huán)節(jié)。農(nóng)村土地交易所收集、分配地票份額，對外公開交易信息，在農(nóng)村土地交易所進(jìn)行地票交易。交易過程中，農(nóng)村土地交易所具有較大的市場主控權(quán)，比如根據(jù)市場行情，決定每場交易形式。若市場需求大于地票供給，則以公開拍賣的形式交易，若供給大于需求，則以掛牌的方式進(jìn)行。同時，土地交易所會根據(jù)交易主體的地票需求，確定每張地票的額度。最后，企業(yè)、個人及相關(guān)用地單位通過申請到農(nóng)村土地交易所購買地票，所得交易費用在扣除前期復(fù)墾成本和預(yù)付款后，交易金全部返還到農(nóng)村集體，其中，85%歸還給農(nóng)民，15%歸集體所有。最后，地票持有者以地票撬動土地征收，通過使用地票，購得地票的單位或個人在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)選定待開發(fā)的土地，由區(qū)縣人民政府辦理征收轉(zhuǎn)用手續(xù)并完成補償安置后，按招拍掛有關(guān)規(guī)定取得與地票面額相當(dāng)?shù)膰薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)，指標(biāo)落地時可沖抵新增建設(shè)用地有償使用費和耕地開墾費（圖1）。

圖1 重慶地票交易過程Fig.1 The land coupon transaction procedure in Chongqing

2.2定價機制

重慶地票在進(jìn)入市場進(jìn)行拍賣、掛牌之前制定了統(tǒng)一的基準(zhǔn)底價（2011年以后最低交易保護(hù)價調(diào)整為17.8萬/畝，約267元/m2）。重慶國土房管局2010年《關(guān)于規(guī)范地票價款使用促進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾的指導(dǎo)意見》（簡稱“意見”）明確規(guī)定，地票價款使用方向包括：農(nóng)戶補償費（包括房屋和地上構(gòu)附著物補償費、土地使用權(quán)補償費、農(nóng)戶購房補助費，三項總計平均費用不低于144 萬元/hm2）、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織補償費（參照復(fù)墾項目所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)的一定比例對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織給予補償，原則上按 25.5萬元/hm2核算）、復(fù)墾項目工程成本、復(fù)墾項目融資成本、退地工作經(jīng)費等。根據(jù)該條款，可以從理論上推斷地票價格是主要是由土地復(fù)墾成本和集體補償金兩部分組成，因而地票的價格機制實質(zhì)應(yīng)該是補償機制。再根據(jù)重慶地票價款直撥的結(jié)果公示看相關(guān)權(quán)利人及其賬目明細(xì)，地票成交后，成交價由4個相關(guān)主體分割：農(nóng)民（補償費）、村集體（補償費）、地方國土房管所（土地復(fù)墾成本，55.5元/m2）和市整治中心管理成本（成交價1%），可以用成本法進(jìn)一步推導(dǎo)當(dāng)前地票的價值構(gòu)成：

式（1）中，P為地票價格，P1為農(nóng)民和集體補償費，P2為復(fù)墾成本，P3為管理運作成本，R為利潤，因此地票生產(chǎn)成本= P1+ P2+ P3，R為成交后溢價部分所得。2011年，重慶農(nóng)村土地交易所為保護(hù)農(nóng)民和集體權(quán)益，上調(diào)地票最低保護(hù)價。根據(jù)《重慶市國土房管局關(guān)于調(diào)整地票價款分配及撥付標(biāo)準(zhǔn)的通知》規(guī)定，要保障農(nóng)戶的地票收益不低于每畝12萬元，集體的收益不低于每畝2.1萬元，即可推算P1= 14.1萬元/畝，約211.5元/m2。加上復(fù)墾成本55.5元/m2，正好等于地票底價（211.5 + 55.5 = 267元/m2），而管理費用是成交價的1%，則暗含了管理成本和部分利潤。把集體和農(nóng)民所得看作土地投入，復(fù)墾成本看作資本投入，管理運作看作人力投入，則該模型符合經(jīng)濟學(xué)生產(chǎn)要素投入產(chǎn)出原理。

2.3市場交易情況

從市場交易情況，截至2015年，一共交易15.37萬畝地票，均價為20.15萬元/畝（302.23元/m2），共使用了10.17萬畝。從時間序列上看，地票交易量呈現(xiàn)出先增加后減少的趨勢，在2011年達(dá)到交易量的頂峰，約5.29萬畝；地票價格變化相較于數(shù)量變化更為波動，先從2008年的8.16萬元/畝增加到2011年的24.42萬元/畝，2012年減少到20.88萬元/畝，后又在2013年增加到22.07萬元/畝，從2014年后有所降低，截止到2015年，地票價格均價在18.70萬元/畝。地票的落地情況相對滯后，僅為地票交易量的2/3。

3 地票交易與發(fā)展權(quán)交易

3.1發(fā)展權(quán)價值

邱繼勤、邱道持認(rèn)為重慶地票交易是土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)讓市場化的創(chuàng)新探索［16］，并且構(gòu)建了重慶農(nóng)村土地交易所地票成本結(jié)構(gòu)模型，如下所示：

式（2）中，P為地票成本價格，C1為土地取得費，C2為土地復(fù)墾費，C3為利息，C4為利潤，C5為農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)補償價格。C1+ C2+ C3+ C4=地票生產(chǎn)價格，再加上農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)價格C5得地票成本價格P。而農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)價格C5= Pj- Pn，其中，Pj為復(fù)墾地塊建設(shè)用地價格，Pn為復(fù)墾地塊農(nóng)用地價格。同時，根據(jù)地票制度規(guī)定，在地票落地環(huán)節(jié)，地票可以沖抵耕地開墾費（主城區(qū)30—60萬元/hm2）和新增建設(shè)用地土地有償使用費（主城區(qū)40—80萬元/hm2），因而應(yīng)該在制定地票基準(zhǔn)價的時候加上免征兩費的金額（平均約105萬元/hm2）。邱繼勤、邱道持一文的貢獻(xiàn)在于提出了將農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)價值納入地票價格機制中，但是對發(fā)展權(quán)價格和免征兩費金額的闡述是含糊不清的。首先，在當(dāng)前農(nóng)村土地價值評估體系缺位，沒有明確的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價，發(fā)展權(quán)價格無法確定，相反，地票生產(chǎn)價格是可以推算的，實際成交價也易得，很容易讓人誤解土地發(fā)展權(quán)價格為地票價格的溢價部分（成交價-生產(chǎn)價格）；其次，對于免征的兩費沒有明確界定，如果歸于土地取得費范疇，兩費來源于地票落地區(qū)，與補償費不屬于同一地塊，不等同于地票供給區(qū)土地取得費。

因此，本文認(rèn)為免征兩費這一制度體現(xiàn)的是地票供給區(qū)農(nóng)村集體補償價值的資金來源，是一種重慶市內(nèi)的跨區(qū)補償，而農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)補償價格不是農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)的購買價值，而是土地發(fā)展權(quán)的轉(zhuǎn)移價格，因為購買發(fā)展權(quán)（Purchasable Development Right， PDR）是政府出于公共保護(hù)的目的收購地塊發(fā)展權(quán)，不涉及具體的需役地塊，而發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移（Transfer of Development Right， TDR）必然涉及發(fā)送區(qū)和接收區(qū)的發(fā)展權(quán)限市場交易和轉(zhuǎn)移。農(nóng)村集體建設(shè)用地通過復(fù)墾變成耕地，這個過程本質(zhì)上是將農(nóng)民對已經(jīng)使用的土地發(fā)展權(quán)進(jìn)行還原，使得地票發(fā)送區(qū)土地開發(fā)受到嚴(yán)格限制；然后，通過地票交易，這部分被還原的土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)建新區(qū)，使得地票接受區(qū)原耕地得以轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)建設(shè)用地，獲得更高開發(fā)強度，最終在耕地數(shù)量不減少的前提下，實現(xiàn)了農(nóng)民和地方政府之間土地發(fā)展權(quán)的轉(zhuǎn)移［17］。

3.2發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移價值

土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移是一種土地利用政策工具，旨在解決傳統(tǒng)分區(qū)過程中產(chǎn)生的暴損—暴利困境和有悖常理的經(jīng)濟激勵機制［18］。土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移早期出現(xiàn)在美國分區(qū)管制的案例分析中，主要圍繞政府是否有權(quán)有償剝奪私人的開發(fā)權(quán)利以保護(hù)歷史地標(biāo)、自然景觀［19-20］展開討論。最初的土地所有者擁有單位發(fā)展權(quán)（Development Right， DR），開發(fā)區(qū)的土地所有者想要進(jìn)行超過規(guī)劃基準(zhǔn)線的開發(fā)必須購買受限土地所有者的單位發(fā)展權(quán)［18］。如果地票交易是土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移的市場化機制，那么，地票的價格實際上應(yīng)該表征的是土地發(fā)展權(quán)的轉(zhuǎn)移價格。但是關(guān)于如何計算其土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移價值，如何用土地發(fā)展權(quán)價值核算地票價值缺乏清晰的界定，本文借鑒臺灣學(xué)者楊重信和林瑞益土地發(fā)展權(quán)空間轉(zhuǎn)移理論分析［21］，構(gòu)建地票對應(yīng)發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移價值模型。

根據(jù)需求區(qū)多為城市中心區(qū)，地票供給區(qū)多為渝東北或渝西南這一區(qū)位條件，需求區(qū)土地價格較高，供給區(qū)土地價格較低，主要與其離市中心距離有關(guān)，故r為距離城市CBD的距離，若將重慶市視為一單一核心的開放性都市，rf為以CBD為圓心向周圍擴散的中心城區(qū)的邊界。r地點的城鎮(zhèn)土地單價（樓面地價）P（r）是關(guān)于距離的函數(shù)；假設(shè)土地的生產(chǎn)函數(shù)為H（K，L），H為該地塊開發(fā)量，K和L分別代表資本和土地投入量，生產(chǎn)規(guī)模報酬固定，且具有以下特征：HK＞0，HL＞0，HKK＜0，HLL＜0，ρ，資本單價為R，由全國市場決定。農(nóng)村土地的地租為R，由土地市場決定，而復(fù)墾成本是一定的，且復(fù)墾成本由地方房管所墊付，待地票成交后再扣除，故復(fù)墾成本不納入農(nóng)村集體成本收益中。由于復(fù)墾后為農(nóng)用地，與未開發(fā)前土地租金一致，均為R0。因此，開發(fā)商的收益最大化表達(dá)式為：

式（3）中，LS為土地供給量。

而農(nóng)村集體的收益最大化在于決定最合適的土地供給量LS，以獲得最大報酬。

在沒有土地用途限制時，由于供給區(qū)和需求區(qū)土地面積相等，則市場均衡時供給區(qū)和需求區(qū)的土地利潤相等，其建筑面積均衡產(chǎn)量（用和表示）也必然相等，用H*表示?？紤]土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移后，開發(fā)總量定為，且＜H*。令土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移價格為v，此時，開發(fā)商的收益最大化表達(dá)式變?yōu)椋?/p>

土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移的市場限制式為：

并假設(shè)H（K（r），L（r））= K（r）δL（r）1-δ，0＜δ＜1，則市場均衡時：

若R（rf）= R0= 0，則土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移價格：

因等式右邊為正數(shù)1，當(dāng)r＜rf時，左邊有P（r）＞v，因此，，即當(dāng)允許開發(fā)總量越小時，發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移價格越高。

若rf是重慶市郊區(qū)到CBD的距離，那么發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移價格即地票價格則為重慶市城郊分界點城鎮(zhèn)土地樓面價格，制定基準(zhǔn)底價時，應(yīng)遵循其城郊分界點城鎮(zhèn)土地價格。

4 地票交易與資產(chǎn)顯化關(guān)系

重慶市由38個區(qū)縣組成，按照其功能區(qū)劃分為5個主體功能區(qū)：都市功能核心區(qū)、都市功能擴展區(qū)、都市發(fā)展新區(qū)、渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)和渝東南生態(tài)保護(hù)區(qū)。盡管地票需求區(qū)大部分集中在都市功能核心區(qū)、都市發(fā)展擴展區(qū)和都市發(fā)展新區(qū)，但也有少數(shù)幾個區(qū)縣在渝東南和渝東北區(qū)，并且部分都市發(fā)展新區(qū)既生產(chǎn)地票也需要地票，所以并不能清晰界定重慶市郊到CBD的距離rf。由于目前地票交易機制并不關(guān)心地票供給區(qū)和落地區(qū)具體區(qū)位條件，只關(guān)心落地區(qū)和供給區(qū)指標(biāo)是否對應(yīng)，因而也無法追蹤到具體地票使用地塊的區(qū)縣具體位置，故也不能用需求區(qū)具體地塊所在區(qū)縣郊區(qū)到縣中心距離替代。

由于地票所表征的指標(biāo)為新增建設(shè)用地指標(biāo)和占補平衡指標(biāo)，根據(jù)“同權(quán)、同地、同價”原則，那么可以假定供給區(qū)原農(nóng)村建設(shè)用地與其附近條件相同的城鎮(zhèn)土地價格相等，而需求區(qū)地票所落地塊征地補償價格代表農(nóng)地價格。最終，本文用各個區(qū)縣以每個區(qū)縣地票價格和平均城鎮(zhèn)建設(shè)用地出讓地價和征地補償價格作比較檢驗?zāi)壳暗仄眱r值與農(nóng)村土地資產(chǎn)、土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移價值的關(guān)系。

表1 供給區(qū)地票價格和土地出讓價格關(guān)系 單位：元/m2Tab.1 The relationship between land coupon price and conveyance price in supply areas unit: yuan/m2

令vi表示分布到第i區(qū)縣的地票價格，i = 1，2，3，…，27①重慶市由38個區(qū)縣組成，而全區(qū)內(nèi)共有27個縣產(chǎn)生地票，故此處縣份數(shù)量i是取的實際個數(shù)。，Pi表示第i區(qū)縣城鎮(zhèn)土地的平均出讓價， 表示第i區(qū)縣城鎮(zhèn)土地平均出讓價與地票價格的差值，Pi/ vi表征二者的比值。根據(jù)2014年實地考察和重慶市土地出讓交易結(jié)果，得到供給區(qū)地票價格和土地出讓價格的關(guān)系（表1）。從表1可以得出，地票價格和所在區(qū)縣城鎮(zhèn)土地出讓價格相差甚遠(yuǎn)，目前地票價格尚不能完全顯化土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移價值。平均而言，地票價格和城鎮(zhèn)土地差價為1706.2元/m2，二者比值達(dá)9.3937。都市功能核心區(qū)、都市發(fā)展擴展區(qū)和都市發(fā)展新區(qū)等地票需求較大而供給較小的區(qū)縣，地票價格和土地價格差距較大，其中，九龍坡城鎮(zhèn)土地價格比地票價格多8841元/m2，相當(dāng)于地票價格的40多倍；而渝東南和渝東北等地票主要供給區(qū)地票價格和土地價格差距較小，黔江區(qū)城鎮(zhèn)土地出讓價和地票價格差距最小，僅為35.38841元/m2，二者比值為1.5844。

地票需求區(qū)由于不涉及地票價格，而地票所承載的除了新增建設(shè)用地指標(biāo)外，還有占補平衡指標(biāo)，因此需求區(qū)用征地補償價格Cj和土地出讓價格進(jìn)行比較， 表示第j區(qū)縣城鎮(zhèn)土地平均出讓價與地票價格的差值，j=1，2，3，…，23①重慶市由38個區(qū)縣組成，而全區(qū)內(nèi)只有23個區(qū)縣需要地票，即23個區(qū)縣為地票落地區(qū)，故此處縣份數(shù)量j是取的實際個數(shù)。。如表2所示。從表2中可以看出，地票的需求區(qū)主要集中在都市功能核心區(qū)，都市功能擴展區(qū)和都市發(fā)展新區(qū)，征地補償價格和土地出讓價格差距非常大。平均而言，需求區(qū)土地出讓價和征地補償價格的差值達(dá)到3142.3元/m2，比值達(dá)30.1259元/m2，其中，位于都市功能核心區(qū)的江北區(qū)土地出讓價格和征地補償價格相差23631.6元/m2，相當(dāng)于該區(qū)征地補償價格的202.9799倍。

針對表1， 可以看出地票交易將地票收益返還農(nóng)村集體和農(nóng)民，在一定程度上顯化了農(nóng)村資產(chǎn)，因為這些復(fù)墾農(nóng)村建設(shè)用地多為閑置宅基地（地票管理條例明確規(guī)定有兩套以上宅基地或在城市購買者方可申請復(fù)墾），由于目前宅基地沒有流轉(zhuǎn)通道和評估體系，其資產(chǎn)價值不能得以體現(xiàn)，近似于0，而地票收益的歸還，對于供給區(qū)農(nóng)民集體無疑是一種政策激勵，不僅在保留所有權(quán)情況下獲得額外收益，也提供了包含經(jīng)濟機制的宅基地有效退出通道。結(jié)合表1和表2，可以發(fā)現(xiàn)各區(qū)縣新增建設(shè)用地出讓價格、地票價格和征地補償價格由高到低呈級差分布，根據(jù)“同權(quán)、同地、同價”原則，從供給區(qū)土地出讓價格與地票價格的比值（均值：9.3937）和需求區(qū)土地出讓價格與征地補償價格的比值（均值：30.1259），可以推斷地票需求區(qū)城鄉(xiāng)土地價值差距比地票供給區(qū)城鄉(xiāng)土價值差距大得多，地票交易機制相比征地制度是顯化農(nóng)村資產(chǎn)更優(yōu)的制度手段。綜上，盡管地票交易制度不能完全顯化農(nóng)村土地資產(chǎn)價值，但是相比土地征收，其在一定程度上顯化了農(nóng)村資產(chǎn)價值，是更優(yōu)的制度改進(jìn)。

表2 需求區(qū)征地補償價格和土地出讓價格關(guān)系 單位：元/ m2Tab.2 The relationship between compensation price of land taking and conveyance price in demand areas unit: yuan/ m2

5 結(jié)論與討論

本文以重慶地票為地票模式代表，分析了地票創(chuàng)新機制與土地發(fā)展權(quán)和農(nóng)村資產(chǎn)顯化之間的關(guān)系。首先，本文從當(dāng)前地票運行的模式、定價機制和交易情況分析了以重慶地票為代表的地票市場化機制，地票制度是利用了土地發(fā)展權(quán)還原機制，以地票為形式搭建了虛擬指標(biāo)交易創(chuàng)新制度。在此基礎(chǔ)上，通過分析地票交易和土地發(fā)展權(quán)關(guān)系，提出地票交易機制實質(zhì)上是一種重慶市內(nèi)的跨區(qū)補償機制，農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)補償價格不是農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)的購買價值，而是土地發(fā)展權(quán)的轉(zhuǎn)移價格，并構(gòu)建了土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移價值模型，確定了地票的定價依據(jù)，根據(jù)模型推導(dǎo)，在單一城市中心的假設(shè)下地票價格應(yīng)為重慶市城郊交界處城鎮(zhèn)建設(shè)用地單價。進(jìn)一步地，局限于當(dāng)前地票價格機制，將地票價格、土地出讓價格和征地補償價格分別就地票供給區(qū)和地票需求區(qū)進(jìn)行對比分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，地票價格和所在區(qū)縣城鎮(zhèn)土地出讓價格相差甚遠(yuǎn)，目前地票價格尚不能完全顯化土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移價值，而征地補償價格和土地出讓價格差距更大，最高達(dá)200多倍，因此，地票創(chuàng)新制度雖然不能完全顯化農(nóng)村土地資產(chǎn)價值，但相對于征地補償，有效地提高了農(nóng)村土地資產(chǎn)價值。

另一方面，本文關(guān)于在單一核心開放性都市在理論上是成立的，但是在實際應(yīng)用中，由于任何單一核心開放性都市都會向多核心演變，且發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移要求需役地塊和發(fā)送地塊存在一一對應(yīng)關(guān)系，因此在實際操作中，應(yīng)建立地票供給—需求地塊一對一信息公開機制，這樣重慶市郊到CBD的距離可以用需求區(qū)具體地塊所在區(qū)縣郊區(qū)到縣中心距離替代，而對應(yīng)需求區(qū)縣城郊邊界城鎮(zhèn)建設(shè)用地地價可以從城市基準(zhǔn)地價中進(jìn)行判別。同時，本文建議讓地票落地區(qū)農(nóng)民參與地票收益分配，因為當(dāng)前土地征收環(huán)節(jié)，土地征收補償是按當(dāng)前種植作物未來經(jīng)濟收益貼現(xiàn)而來，其非農(nóng)化發(fā)展權(quán)價值未能得以體現(xiàn)，而通過地票撬動土地征收的背后其非農(nóng)發(fā)展權(quán)的實現(xiàn)是顯而易見的，由地票交易帶來的那部分農(nóng)地發(fā)展價值也是一定的。實際上，在重慶地票交易和落地過程中，涉及供給區(qū)地塊土地發(fā)展權(quán)向需求區(qū)轉(zhuǎn)移和需求區(qū)包括非農(nóng)發(fā)展權(quán)在內(nèi)所有權(quán)被國家征收兩個環(huán)節(jié)，故政府應(yīng)提高需求區(qū)土地征收補償，將其非農(nóng)發(fā)展權(quán)價值應(yīng)歸還需求區(qū)農(nóng)民，還應(yīng)建立土地出讓金沖抵制度，即開發(fā)商購買的地票價值可以沖抵對應(yīng)城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)成交價以防止政府“操縱”市場，以此進(jìn)一步完善地票制度，則有利于該制度創(chuàng)新對城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的推廣作用。

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（本文責(zé)編：戴晴）

Relationship among Institutional Innovation of Land Coupon， Market Mechanism of Land Development Right and Fulfillment of Rural Land Assets Value

WEN Lan-jiao， ZHANG An-lu
（College of Land Management， Huazhong Agricultural University， Wuhan 430070， China）

The purpose of this paper is to explore the relationship among the operation mode of land coupon transaction，the market mechanism of land development right and the fulfillment of rural land assets value. Research methods include literature reviews， comparative analysis and hypothesis-deduction approach. The results show that: 1）the analytic framework for land coupon system is established； 2）the model of land development right transfer for land coupon is built，based on which the price of land coupon is calculated as the urban property price on the boundary of rural-urban areas；3）there is a great gap between land coupon price and urban land conveyance price while it is less than the difference between urban land conveyance price and compensation of land expropriation. This paper concludes that: 1）Based on the recovery mechanism of land development right， the land coupon system， namely an innovation of virtual quota tradingplatform， is established； 2）the price of land coupon can represent the value of land development right transfer on the assumption of invariable location； 3）the present price of land coupon can’t display the value of land development right transfer as a whole， but compared with the expropriation compensation， it is more efficient to allocate land resource.

land institution； operation mechanism of land coupon； market mechanism of land development right； model of land development right transfer； asset value fulfillment

F301.3

A

1001-8158（2016）07-0033-08

10.11994/zgtdkx.20160823.112448

2016-05-14；

2016-06-16

教育部社會哲學(xué)社科重大攻關(guān)項目“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”（14JZD009）；國家自然科學(xué)基金項目（71573101，71373095）。

文蘭嬌（1989-），女，四川宜賓人，博士研究生。主要研究方向為土地資源經(jīng)濟。E-mail: wenlanjiao@ webmail.hzau.edu.cn

張安錄（1964-），男，湖北麻城人，教授，博士生導(dǎo)師。主要研究方向為土地資源經(jīng)濟。E-mail: zhanganlu@ mail.hzau.edu.cn