房地產(chǎn)業(yè)“營改增”影響及應(yīng)對策略分析

姜春鳳

【摘 要】隨著“營改增”的進一步深入，財政部、國家稅務(wù)總局在2016年3月發(fā)布《關(guān)于全面推進營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，明確從5月1日起，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融保險業(yè)和生活服務(wù)業(yè)納入“營改增”體系，并明確了適用于四大行業(yè)的相關(guān)增值稅稅率和具體政策?！盃I改增”是結(jié)構(gòu)性減稅的重要措施，對我國房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展具有重要意義。本文將分析“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)帶來的影響，并根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的特點提出相應(yīng)的應(yīng)對策略。

【關(guān)鍵詞】“營改增”；房地產(chǎn)業(yè)；影響

一、我國增值稅發(fā)展進程

1979年下半年我國開始引進增值稅并在極少數(shù)地區(qū)試點。從1983年開始，全國范圍內(nèi)的兩大行業(yè)和三種產(chǎn)品試行增值稅。1984年10月，結(jié)合國營企業(yè)第二步利改稅，我國對原工商稅進行了改革，將其劃分為產(chǎn)品稅、增值稅和營業(yè)稅。1994年，我國建立了規(guī)范的生產(chǎn)型增值稅，就銷售貨物和提供加工、修理修配勞務(wù)以及進口貨物的單位和個人以其實現(xiàn)的增值額征稅。伴隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，2009年國家推行增值稅轉(zhuǎn)型改革，允許企業(yè)抵扣新購入設(shè)備所含的增值稅，至此由生產(chǎn)型增值稅過渡到消費型增值稅。雖然我國已經(jīng)轉(zhuǎn)為消費型增值稅，但對于不動產(chǎn)還是不能抵扣，屬于不完全的消費型增值稅。伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展，特別是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展，“營改增”應(yīng)運而生，從2012年起，我國陸續(xù)開始在交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)分區(qū)域試點，截至2014年底，交通運輸業(yè)、廣播影視業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)均實現(xiàn)全國范圍的“營改增”；2016年全面“營改增”試點進入倒計時，自5月1日起，“營改增”試點范圍將進一步擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融保險業(yè)和生活服務(wù)業(yè)?！盃I改增”稅制改革旨在通過緩解抵扣鏈條斷裂而導(dǎo)致重復(fù)征稅的突出矛盾，實現(xiàn)結(jié)構(gòu)性減稅，進而大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高國家綜合實力。截至2015年底，“營改增”已累計實現(xiàn)減稅6412億元，預(yù)計2016年實施“營改增”還可減輕企業(yè)稅負5000多億元。房地產(chǎn)業(yè)作為關(guān)乎國計民生的重要行業(yè)，是2016年“營改增”試點的四大行業(yè)之一，本文將從房地產(chǎn)業(yè)實務(wù)展開分析。

二、“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的影響

“營改增”新政下，房地產(chǎn)業(yè)將適用于11%的增值稅稅率，較之營業(yè)稅5%的稅率大幅上漲。但由于增值稅實際上是基于增值額征稅，而營業(yè)稅是基于全額征稅，所以單純比較新老稅率是沒有意義的。

國家稅務(wù)總局公告2016年第18號規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總成本包括直接成本和運營成本。直接成本包括土地成本和建安成本，運營成本包括銷售費用、財務(wù)費用和開發(fā)間接費用等?！盃I改增”后，土地成本在計算銷項稅額的時候從銷售額中減除，建安成本按照11%進項抵扣，財務(wù)費用（銀行借款）按照6%進項抵扣?！盃I改增”后，房地產(chǎn)業(yè)能否實現(xiàn)稅負只減不增的目標？為更有效的進行直觀分析，我們以某應(yīng)稅房地產(chǎn)企業(yè)A舉例測算在不同條件下該企業(yè)“營改增”后的稅負變化。

某市房地產(chǎn)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元，開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出如下：土地成本占收入的30%，建安成本占收入25%，財務(wù)費用占收入的3%，其他成本中可以抵扣的占收入的5%（假設(shè)其他成本中稅率為6%）。

“營改增”前：應(yīng)交營業(yè)稅=10000х5%=500萬元；

“營改增”后：應(yīng)交增值稅=銷項稅額-進項稅額=[（10000-10000х30%）/（1+11%）] х11%-（10000х25%х11%+10000х3%х6%+10000х5%х6%）=370.69萬元；

本例中，“營改增”后比“營改增”前減稅129.31萬元。由于房地產(chǎn)企業(yè)的不同項目的成本占比不同，土地成本占總成本的比例在不同的城市也有很大的差異，基本上呈現(xiàn)出從沿海城市到中部和西部地區(qū)、從一線城市到二線和三線城市逐級遞減的趨勢，所以我們現(xiàn)在假設(shè)收入為T，土地成本占收入比為a，建安成本占收入比為b，其他可抵扣進項稅的成本（包括財務(wù)費用等，稅率為6%）占收入比為c，那么使得“營改增”后流轉(zhuǎn)稅負小于“營改增”前的關(guān)系式為：

5%T≥11%（T-aT）/（1+11%）-11%bT-6%cT （1）

整理后得到：9.91%a+11%b+6%c≥4.91%

進一步假設(shè)c=0，即假設(shè)企業(yè)的總成本中只有土地成本和建安成本可抵扣，其他均無法抵扣，則有a+1.11b≥49.55%，由于a和b都是正數(shù)，則有a+1.11b≥a+b，若a+b≥49.55%，則a+1.11b>49.55%，此時（1）式必然成立，也就是說當土地成本和建安成本（可按11%抵扣）占收入的比例超過49.55%，“營改增”后的流轉(zhuǎn)稅負小于“營改增”前的流轉(zhuǎn)稅負。

三、房地產(chǎn)企業(yè)對“營改增”應(yīng)采取的策略

1.積極轉(zhuǎn)型，由低端產(chǎn)品轉(zhuǎn)向高端產(chǎn)品

在“營改增”背景下，土地成本和建安成本成為最大的抵扣項，土地成本由市場決定，故房地產(chǎn)企業(yè)的建安成本占比越高越能增加進項抵扣。精裝修費用屬于可抵扣的建安成本，所以高端產(chǎn)品將獲得更多的進項抵扣。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極轉(zhuǎn)型，由簡單開發(fā)銷售轉(zhuǎn)型為精裝修、商住并舉的差異化銷售，加大可抵扣項目，減輕企業(yè)稅負，構(gòu)建共贏的市場競爭模式。

2.加強供應(yīng)商管理和發(fā)票管理，提升財務(wù)管理水平

“營改增”后，降低稅負的關(guān)鍵在于進項稅額的取得，即合法合規(guī)的增值稅專用發(fā)票，因此房地產(chǎn)企業(yè)在選擇施工企業(yè)、材料供應(yīng)商時，要綜合考慮各方面因素，包括資質(zhì)、質(zhì)量、報價等，并把開具增值稅專用發(fā)票作為選擇條件之一，從源頭上把關(guān)，避免無法抵扣的現(xiàn)象發(fā)生?！盃I改增”實施后，企業(yè)發(fā)票管理、會計核算、稅務(wù)管理等方面均發(fā)生復(fù)雜的變化，故應(yīng)加強對財務(wù)人員的培訓(xùn)以使其能夠及時掌握新的稅法知識，不斷提升財稅管理能力，進而提高企業(yè)的財務(wù)管理水平。

參考文獻：

[1]張印，“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策分析.財經(jīng)界2016（3）.

[2]張運賢，芻議“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)未來影響及對策.財務(wù)與管理2014（7）.

[3]王愛清，增值稅擴圍對企業(yè)財務(wù)的影響.會計之友2015（6）.