淺談我國房地產(chǎn)調(diào)控政策下對房地產(chǎn)市場價格的影響分析

崔蓉蓉

【摘 要】房地產(chǎn)政策的調(diào)整對市場的影響越加清晰?；诖耍J清房地產(chǎn)市場應(yīng)對調(diào)控政策相關(guān)內(nèi)容的反應(yīng)是當(dāng)前的主要工作，正確梳理這些現(xiàn)狀，也將是政府部門對房地產(chǎn)市場采取何種調(diào)控手段的關(guān)鍵。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；調(diào)控政策；市場價格；影響

此次房地產(chǎn)政策調(diào)整不僅力度大，對供求總量和結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，說明政府當(dāng)前的工作中心就是有效的降低房價，將房地產(chǎn)市場價格控制在合理的范圍內(nèi)。房地產(chǎn)調(diào)控政策的頒布和實施可以影響市場主體的行為、心理，不僅可以實現(xiàn)房地產(chǎn)商品供應(yīng)和需求之間的平衡，使自住式住宅消費者購房行為不再盲目，還能使開發(fā)商的周轉(zhuǎn)速度加快，最終達到穩(wěn)定并降低房地產(chǎn)市場的目的。

一、房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容解讀

1.調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策

我國出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策中最關(guān)鍵的一項內(nèi)容就是對個人住房貸款利率進行調(diào)整，給予一定的優(yōu)惠，并確保其在基準(zhǔn)利率標(biāo)準(zhǔn)以下。具體政策如下：（1）使房貸利率圍繞基本貸款的利率處浮動。僅對利率的下限進行嚴(yán)格的控制，使其執(zhí)行利率為相同期限內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)的0.9倍，具體的房產(chǎn)價格、利率則取決于銀行法人；（2）對房產(chǎn)首付款進行適當(dāng)?shù)脑龃?。地區(qū)房地產(chǎn)市場價格過高，需要提高首付比例，可以將比例提升10%至30%，同時還要考慮實際狀況，不能過于死板；（3）實施動態(tài)化的放貸罰息，增大罰息。規(guī)定商業(yè)銀行要轉(zhuǎn)變原有固定化的模式，在對房地產(chǎn)貸款利率進行提升的過程中，計收的逾期罰息應(yīng)于合同貸款利率的基礎(chǔ)上增大30%～50%，控制權(quán)利掌握在商業(yè)銀行的手中；（4）降低規(guī)定存款準(zhǔn)備金的超出額度。應(yīng)將法律限定的存款準(zhǔn)備金利率下調(diào)0.63%，使金融機構(gòu)的超額準(zhǔn)備金存款利率保持在0.99%的水平。

2.控制房地產(chǎn)價格，對市場進行宏觀管控

國務(wù)院出臺的政策對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的內(nèi)容如下：（1）將發(fā)展關(guān)注點轉(zhuǎn)移到價格較低、套型較小普通商品房上，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H狀況，合理的規(guī)劃和設(shè)計住房建設(shè)格局，避免房地產(chǎn)市場價格的快速增長；（2）維持和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，制定一套針對性的市場監(jiān)管體制，對肆意提高剛地產(chǎn)價格、違規(guī)囤積土地等行為進行嚴(yán)厲的懲治，并加強房屋租賃、二手房的市場發(fā)展行情的管理力度，使整個房地產(chǎn)市場系統(tǒng)更加健全化，將全過程管理制度落實到整個房地產(chǎn)市場中；（3）對房屋拆遷建造的規(guī)模和范圍進行有效的管理，盡可能的降低被動性住房用地需求量，從而更好地對房地產(chǎn)價格進行調(diào)控；（4）使收入水平處在中低階段的住房需要同市場供給保持均衡的狀態(tài)，杜絕住房投資投機炒作現(xiàn)象的發(fā)生，從根本上消除貪污行為，營造健康的社會環(huán)境，加快和諧社會的構(gòu)建及發(fā)展進程，。

3.使土地管控制度更加完善化

國家政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，針對土地管理和控制工作提出了明確的規(guī)定：（1）土地及耕地的保護、管理責(zé)任應(yīng)由當(dāng)?shù)卣畽C構(gòu)承擔(dān)，并在土地利用規(guī)劃列出詳細的新增建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)。在開展政府機構(gòu)責(zé)任落實考核工作時，可以從新增建設(shè)用地規(guī)模、耕地保護規(guī)模等角度入手，要求政府部門嚴(yán)格落實各項規(guī)定，對未履行職責(zé)的政府機構(gòu)進行處罰；（2）嚴(yán)厲打擊自行將農(nóng)民耕地作為建設(shè)用地的行為，降低非法租地行為的發(fā)生幾率，對土地使用制度進行進一步的細化，明確非法占地的懲治辦法和土地出讓基準(zhǔn)；（3）對土地分配機制進行有效的調(diào)控，使土地財產(chǎn)分配更加公正、合理，彌補傳統(tǒng)土地分配體系的缺陷和不足，使用地行為更加科學(xué)化和合理化。

二、房地產(chǎn)市場價格對調(diào)控政策的反應(yīng)及相關(guān)分析

1.增強房地產(chǎn)市場資本運營管理力度

自國家頒布和執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策后，房地產(chǎn)的銀行信用貸款標(biāo)準(zhǔn)明顯提高，例如：土地儲備貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款。商業(yè)銀行在批準(zhǔn)房地產(chǎn)貸款項目的過程中，審核標(biāo)準(zhǔn)更加嚴(yán)格，房地產(chǎn)市場的資本運營控制力度顯著增強，房地產(chǎn)開發(fā)商取得的貸款額度、方式更加有限，提高了房地產(chǎn)開發(fā)管理工作效率。但是就整體角度來看，房地產(chǎn)累放額比累收額要低，這就表明還款狀況得到了顯著的改善。

筆者認為，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢基本處于穩(wěn)定的狀態(tài)，然而一些地區(qū)仍存在房地產(chǎn)泡沫的問題，影響了整個市場的發(fā)展。針對這一問題，政府部門要提高重視，應(yīng)基于整體的角度實施統(tǒng)籌、全局化的管控，在宏觀調(diào)控、科學(xué)決策的正確引導(dǎo)下，適時監(jiān)測，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。

2.有效平抑了房地產(chǎn)市場價格

國家針對房地長市場出臺的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》等制度，只是屬于階段化的控制。但是這些政策制度在一定程度上均為房地產(chǎn)市場價格的調(diào)整、管理提供了可靠的依據(jù)和制度保障，對住房價格、房地產(chǎn)商品的供應(yīng)狀況進行了宏觀調(diào)整。要將收入處于中低水平的人群作為房地產(chǎn)商品的主要顧客群體，做好相應(yīng)的住房保障工作，為住房改革工作的有序開展提供堅實的保障。政府部門必須要發(fā)揮到引導(dǎo)和帶頭作用，對房地產(chǎn)市場價格進行高效管控，嚴(yán)格執(zhí)行和落實各項房產(chǎn)價格管理制度。

筆者認為，政府不僅要堅持實施貨幣從緊政策，有效降低房地產(chǎn)投機需求，發(fā)揮提升貸款利率或利息等管控方式的作用，并使住房保障機制向著多層次化方向發(fā)展，使用戶的住房需求都得到滿足。除此之外，國家政府機構(gòu)也可以推進建設(shè)保障住房的進程，將房地產(chǎn)市場消費處在可控范圍內(nèi)，運用多種有效的管理對策和調(diào)控策略，改善市場管理質(zhì)量。同時，應(yīng)規(guī)定開發(fā)商樓盤在一定的期限予以出售，超過期限的予以征稅，促使開發(fā)商盡快銷售。

3.強化土地管理效力

要嚴(yán)格按照國家政策規(guī)定執(zhí)行土地管理工作：首先，要在法律允許范圍內(nèi)對土地進行占用和建設(shè)，確保建設(shè)項目符合法規(guī)政策的規(guī)定，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)要盡快停建；其次，使房地產(chǎn)建設(shè)項目滿足城市發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)銀行信用貸款、國家節(jié)能環(huán)保規(guī)定等制度，否則也要停建，在規(guī)定期限內(nèi)對項目進行整改；然后，建設(shè)房地產(chǎn)項目的過程中，應(yīng)依據(jù)法規(guī)政策對項目進程、質(zhì)量等內(nèi)容進行科學(xué)的控制。若建設(shè)項目與法規(guī)制度相違背，必須要取消立項，嚴(yán)禁擅自開工建設(shè)。

在土地管理力度方面，筆者期望政府能夠?qū)ν恋氐膰?yán)格有效管理，結(jié)合實際住房需求狀況來提供房地產(chǎn)商品，使供需達到均衡。同時國家還要通過招投標(biāo)的方式來出讓土地，確保開發(fā)商擁有良好的專業(yè)能力和較高的綜合實力。面對土地招拍掛盛行的狀況，還會出現(xiàn)其他與之相輔的土地運營方式，土地運轉(zhuǎn)方式將出現(xiàn)多元化趨勢，政府的房地產(chǎn)管控工作還有很長的路要走。

4.構(gòu)建房地產(chǎn)市場的預(yù)測體制

國家新出臺的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》及《意見》均針對房地產(chǎn)市場價格列出了詳細的規(guī)定，要求強化房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，穩(wěn)定市場發(fā)展秩序，構(gòu)建信息披露制度。鑒于房地產(chǎn)市場的特殊性質(zhì)，政府機構(gòu)必須要使市場信息更加公開化，動態(tài)的掌握市場發(fā)展情況、形勢，消除暗箱操作、腐敗等問題，推行房地產(chǎn)登記、備案及實名等政策。在房地產(chǎn)市場預(yù)測體制的保障下，能夠使投資費用、風(fēng)險性提升，有效保障了住房消費者的利益。

筆者考慮是否能夠通過一種政策調(diào)整讓空置房的急于出手，而且價格也不高，又能抑制新建商品房的高價呢？可以這樣設(shè)想，在房產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)上對于二套以上的通過稅收手段，迫使投機性炒房的或者其他擁有多套房產(chǎn)的因為稅收原因出手，轉(zhuǎn)入市場供應(yīng)中，而對于賣給無房戶的同時低于同地區(qū)商品房均價的可以考慮減征20%的稅收，這樣既解決了低收入或者購置首套房的住房需求，又讓原先擁有多套房的出手，從而解決空置房的利用率，盤活更可避免重復(fù)建設(shè)的浪費，也有利于小區(qū)物管費征收的問題。因為免稅的原因，同時二手房價格低于新建的商品房價格，這樣可以自然地抑制新建商品房的價格，達到良性的循環(huán)。

三、結(jié)語

單一的政策很難抑制房價的不合理上漲，必須考慮政策的整合效果。如大力執(zhí)行保障性住房政策，完善土地供給制度，建立和完善政策性住房金融制度、規(guī)避金融風(fēng)險，加大金融創(chuàng)新力度，提高房地產(chǎn)業(yè)信息透明度，研究房地產(chǎn)稅費政策等方面都必須作為重點來考慮。另外，我們還應(yīng)注意要使短期措施和長期政策相配合。

參考文獻：

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