論對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房法律制度的法律思考

何舒婷 李政毅

摘 要：隨著我國(guó)城市住房制度改革的深化和城市化進(jìn)程的加快，城市中低收入住房問(wèn)題日益突出，如果不妥善解決，勢(shì)必會(huì)影響社會(huì)和諧穩(wěn)定。為中低收入者提供廉租房，為中等收入者提供經(jīng)濟(jì)適用住房，為高收入者提供商品房，建立了以經(jīng)濟(jì)適用房為中心的多層次住房體系，使廣大人民群眾實(shí)現(xiàn)有房可居。其中公示制度是確保經(jīng)濟(jì)適用房公平公正公開(kāi)的重要依據(jù)和體現(xiàn)。

本文擬從經(jīng)濟(jì)適用房大形勢(shì)出發(fā)，從其制度整體和具體各項(xiàng)規(guī)定上進(jìn)行分析。其次著重闡釋了其中公示部分的具體規(guī)定、影響、存在的弊端及改進(jìn)辦法。最后從經(jīng)濟(jì)適用房和公示宏觀前景上進(jìn)行論述。具體分為以下幾部分：經(jīng)濟(jì)適用房制度及其存在意義、我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度具體規(guī)定及影響、經(jīng)濟(jì)適用房中公示制度具體分析及我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房中公示與其它方面公示制度的比較、公示存在的不足、公示制度完善、公示及經(jīng)濟(jì)適用房整體發(fā)展趨勢(shì)及前景。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房；公示；住房保障

讓中低收入者負(fù)擔(dān)得起住房是政府提供的優(yōu)惠政策，有限的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，限制令供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，形成了保護(hù)性的商品住房政策的性質(zhì)。其中，“經(jīng)濟(jì)”是指相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格是溫和的，與低收入的負(fù)擔(dān)能力適應(yīng)；“適用”指的是住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)，以滿足人口居住需求。人們需要的，不僅建設(shè)在適當(dāng)?shù)膮^(qū)域，兼具功能性和實(shí)用性，而且交通便利，公共設(shè)施齊全，即在住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)的是適用住房的效果，而不是降低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)豆腐渣工程。其中，公示制度發(fā)揮著重要作用，是民眾對(duì)于國(guó)家實(shí)施保障房制度監(jiān)督的重要手段。

一、經(jīng)濟(jì)適用房制度含義

隨著我國(guó)城市住房制度改革的深化和城市化進(jìn)程的加快，城市中低收入住房問(wèn)題日益突出，如果不妥善解決，勢(shì)必會(huì)影響社會(huì)和諧穩(wěn)定。為中低收入者提供廉租房，為中等收入者提供經(jīng)濟(jì)適用住房，為高收入者提供商品房，本系統(tǒng)所需的形式，同時(shí)這一制度建立了以經(jīng)濟(jì)適用房為中心的多層次住房體系，使廣大人民群眾實(shí)現(xiàn)有房可居。

這是在2004年4月13日的住房需求的主流觀念，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部、國(guó)土資源部和人民銀行聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。新《保障性住房管理辦法》明確規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供優(yōu)惠政策、有限的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格、保障性質(zhì)的住房政策。其中，“經(jīng)濟(jì)”是指相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格是溫和的，低收入的負(fù)擔(dān)能力適應(yīng)；“適用”指的是住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)，以滿足人們需要的住房。具體而言，經(jīng)濟(jì)適用住房原則上的行政劃撥方式是指建設(shè)用地供應(yīng)，享受政府扶持政策，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其價(jià)格由主管建設(shè)部經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)同物價(jià)管理部門按照建設(shè)成本確定，報(bào)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)后實(shí)施，開(kāi)發(fā)商不得超過(guò)3%的利潤(rùn)，房源用于向中低收入家庭銷售。[1]住房政策是利用市場(chǎng)機(jī)制和宏觀調(diào)控措施來(lái)解決中低收入住房問(wèn)題的住房問(wèn)題，兼具對(duì)住房市場(chǎng)的調(diào)控和收入分配的功能。與一般商品房相比，兩者在價(jià)格構(gòu)成、成本構(gòu)成、價(jià)形成機(jī)制、利潤(rùn)形成機(jī)制、聯(lián)應(yīng)對(duì)象和購(gòu)買條件以及租售和轉(zhuǎn)讓政策等方面均存在較大差異。

由建設(shè)部，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)，國(guó)土資源部，人民銀行聯(lián)合頒布了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》指出，經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展應(yīng)堅(jiān)持“根據(jù)國(guó)家宏觀政策指導(dǎo)，適應(yīng)當(dāng)?shù)氐貐^(qū)決策，分別施行”根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平，居民住房條件和收入水平等因素，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房的政策目標(biāo)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)范圍和目標(biāo)，并重新負(fù)責(zé)組織實(shí)施。對(duì)購(gòu)房者的具體規(guī)定：第一，購(gòu)買者必須具備相應(yīng)的資格條件方可購(gòu)買；第二，滿一定年限方可按市價(jià)出售；第三，超核準(zhǔn)面積部分不享受優(yōu)惠；第四，購(gòu)買者條件須向社會(huì)公示。

二、經(jīng)適房公示制度在法律上的規(guī)定

《保障性住房管理辦法》第二章一般規(guī)定5條規(guī)定：“購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請(qǐng)、審批和公示制度”。第四章第十七條規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格應(yīng)在社會(huì)公示后確定”。公示制度的重點(diǎn)是住房的公平性和公開(kāi)性。所謂的宣傳，是黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等事先通知的人所知，以供咨詢、改進(jìn)工作的一種實(shí)用方法。我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策的性質(zhì)是政策性的商品房，是國(guó)家解決住房困難的低收入家庭和建設(shè)的，有以下四個(gè)特點(diǎn)：1.開(kāi)放。所謂“開(kāi)放性”是指文字內(nèi)容、所攜帶的信息，在一定范圍內(nèi)或者在特定范圍內(nèi)的人員公開(kāi)出來(lái)，就是讓你知道和理解，具有很好的透明性，不會(huì)有任何秘密和黑盒子的操作。2.知名。所謂“知名”就是指寫(xiě)它的人要注意它和他們所知道的信息是如何回報(bào)的一種責(zé)任，去參與活動(dòng)。3.科學(xué)。所謂科學(xué)，指的是宣傳的時(shí)間要科學(xué)合理，不僅要反映過(guò)程的宣傳，而且要反映結(jié)果的宣傳，反映群眾的愿望。公示是在事前公示，不是公示后。宣傳的內(nèi)容是一個(gè)初步的決定，而不是最后的決定。如果是最后的決定，必須在“宣傳”的序言中予以解釋。4.民主。所謂“民主”，指的是過(guò)程和結(jié)果的公示，都是公開(kāi)、公平、公正的，有人參與和監(jiān)督，并為他們的認(rèn)可。宣傳作為一種新的風(fēng)格，有自己更固定的格式。一個(gè)完整的標(biāo)題，正文和落款三部分宣傳。公共住房政策規(guī)定符合下列條件的家庭可以申請(qǐng)購(gòu)買或租賃住房經(jīng)濟(jì)：一、地方城鎮(zhèn)戶口（包括符合條件的地方軍隊(duì)人員安置），或市、縣人民政府確定的供應(yīng)對(duì)象；二，沒(méi)有住房或住房面積不到城市和縣人民政府設(shè)定的住房困難家庭的標(biāo)準(zhǔn)；第三，家庭收入達(dá)不到市和縣人民政府的收入標(biāo)準(zhǔn)。其中，公示制度充分體現(xiàn)了公平公正原則，是人民群眾最根本利益的保障，是經(jīng)濟(jì)適用住房政策的重要組成部分。市、縣人民政府的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)刈》績(jī)r(jià)格、居民可支配收入和生活水平和家庭人口結(jié)構(gòu)等因素，規(guī)定享受購(gòu)買或租賃經(jīng)濟(jì)適用住房條件和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，并向公眾公開(kāi)。申請(qǐng)者須有相關(guān)證明材料，經(jīng)市、縣人民政府經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門審核。主管部門應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成核查，符合條件的應(yīng)予以公示。公示后的投訴，經(jīng)濟(jì)適用房部門會(huì)同有關(guān)部門調(diào)查核實(shí)；無(wú)投訴或經(jīng)過(guò)調(diào)查核實(shí)投訴后，在申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)表上簽字確認(rèn)意見(jiàn)，并注明可購(gòu)買特許區(qū)或總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此，2001年初，北京市政府出臺(tái)了《北京市城鎮(zhèn)居民購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房問(wèn)題暫行規(guī)定》，明確了購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房必須符合以下條件：一是年收入低于60000元；二是購(gòu)房者必須是無(wú)房戶或住房面積不符合規(guī)定的城市住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)商，首先，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法確定經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格應(yīng)保證利潤(rùn)的原則，基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)范圍應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的規(guī)定。租金標(biāo)準(zhǔn)由主管部門會(huì)同物價(jià)部門會(huì)同經(jīng)濟(jì)適用房的經(jīng)濟(jì)適用房主管部門綜合考慮施工、管理費(fèi)用和不超過(guò)3%的利潤(rùn)。其次，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格應(yīng)確定后進(jìn)行社會(huì)宣傳。18條經(jīng)濟(jì)適用住房銷售要實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，銷售價(jià)格不得超過(guò)公示的基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度，不得收費(fèi)和價(jià)格的任何標(biāo)記。物價(jià)部門依法進(jìn)行監(jiān)督管理。

與其他領(lǐng)域公示制度不同，經(jīng)濟(jì)適用房公示旨在明確開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的資格現(xiàn)狀，以確定其是否有開(kāi)發(fā)、購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的資格。借助公示來(lái)保證經(jīng)濟(jì)適用房政策的公平公正公開(kāi)性。其中與行政領(lǐng)域的任前公示相比較有以下不同：1.出發(fā)點(diǎn)不同。經(jīng)濟(jì)適用房公示是以百姓住房問(wèn)題為出發(fā)點(diǎn)，而官員任前公示是以對(duì)官員考核為出發(fā)點(diǎn)；2.所需條件不同。二者均在其法律規(guī)制中有不同的具體規(guī)定；3.過(guò)程不同。二者經(jīng)歷的具體程序和所需公示時(shí)間不同；4.目的不同。經(jīng)濟(jì)適用房上的公示目的在于實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)公正公平，解決大多數(shù)中產(chǎn)階級(jí)者的住房難問(wèn)題。任前公示目的在于在官員選拔上面實(shí)現(xiàn)公開(kāi)透明化，更加注重民意；5.影響不同。經(jīng)濟(jì)適用房公示影響面積更大，波及社會(huì)絕大多數(shù)人利益。而任前公示影響范圍相對(duì)較小。

三、經(jīng)濟(jì)適用房公示制度發(fā)展現(xiàn)狀

對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的問(wèn)題，央視國(guó)際網(wǎng)站的調(diào)查顯示，14.79%大戶型太大、質(zhì)量差。[2]甚至出現(xiàn)了富人搭乘政策的順風(fēng)車，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的情形，甚至在實(shí)踐中存在某富家女“炫富”兩百多平米的“豪宅”型經(jīng)濟(jì)適用房，并譏笑稱窮人不配住這樣的經(jīng)濟(jì)適用房，不得不說(shuō)是個(gè)令人寒心的怪圈，不得不引發(fā)我們更深入的思考！這些問(wèn)題的原因在于現(xiàn)代民族國(guó)家的建設(shè)，長(zhǎng)期斗爭(zhēng)不利于社會(huì)文化轉(zhuǎn)型，本身在中國(guó)，法國(guó)，意大利，被批判和拋棄法律意識(shí)的規(guī)則，大多數(shù)時(shí)候，缺乏內(nèi)在的道德品質(zhì)和邏輯力量，也缺乏外部的技術(shù)質(zhì)量。同時(shí)，由于住房的存在，使目前的住宅市場(chǎng)實(shí)際上是在“雙軌制”的狀態(tài)。“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”中的住房性質(zhì)，顯然擾亂了正常的“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”的秩序，這是房地產(chǎn)一直被批評(píng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們的批評(píng)。微觀、宏觀兩個(gè)方面的住房問(wèn)題是主要問(wèn)題。而這兩個(gè)方面的問(wèn)題其實(shí)就是經(jīng)濟(jì)適用房不應(yīng)該存在。事實(shí)上，在解決低收入家庭住房問(wèn)題時(shí)，政府應(yīng)把重點(diǎn)放在幫助那些家庭有房住，而不是變相的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

公共審查階段的問(wèn)題導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)適用房本來(lái)是為低收入家庭準(zhǔn)備的，但在實(shí)際操作中，存在著許多問(wèn)題：第一，低收入人群仍然不能承受。雖然住房?jī)r(jià)格比商品房便宜，但對(duì)于許多低收入家庭仍然可以預(yù)期到巨大的壓力。第二，房型一般面積較大。根據(jù)此前的報(bào)道，北京市的經(jīng)濟(jì)適用房一般在100平方米以上或更大，甚至是一個(gè)復(fù)式結(jié)構(gòu)的出現(xiàn)，這使得許多低收入家庭被擋在門口；第三是資格審查不嚴(yán)格，使高收入者混入其中，而這些高收入常常因?yàn)椤瓣P(guān)系”，加重了房源吃緊。有報(bào)道稱，北京的經(jīng)濟(jì)適用房不僅僅是一個(gè)家庭的住房！對(duì)于房型大問(wèn)題，北京等地出臺(tái)了一項(xiàng)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。但“資格”的問(wèn)題并沒(méi)有得到有效解決，這確實(shí)是一個(gè)非常艱巨的任務(wù)。因此，住房部門是有限的人力，是不可能申請(qǐng)一個(gè)由一個(gè)調(diào)查和驗(yàn)證；其次，即使在手，行政資源成本巨大，這很可能會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房成本的提高。事實(shí)上，這部分的政府承擔(dān)直接“委托”的開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。然而，商人的天性，也是嫌貧愛(ài)富的，只要房子賣得快。他們?cè)趺磿?huì)愿意用艱苦的努力來(lái)調(diào)查購(gòu)買真正的“低收入”？他們更希望獲得更多的成交量。于是，資格審查不過(guò)是走走過(guò)場(chǎng)而已。在這樣的背景中，公示也不能發(fā)揮多大的作用。

結(jié)合以上實(shí)際問(wèn)題我們可以總結(jié)出，經(jīng)濟(jì)適用房公示制度存在以下不足：第一，機(jī)構(gòu)在組織管理工作時(shí)，普遍存在資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，審核工作效率較低，工作人員態(tài)度惡劣等不良風(fēng)氣，這嚴(yán)重挫傷了我國(guó)人民作為民事主體，行使自己的權(quán)利，履行配合國(guó)家公示的積極性與自覺(jué)性，影響經(jīng)濟(jì)適用房公示的公信力；第二，登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的規(guī)定過(guò)于抽象，沒(méi)有規(guī)定土地權(quán)利登記機(jī)關(guān)因錯(cuò)誤、公示疏漏給有關(guān)當(dāng)事人造成損害的賠償問(wèn)題；第三，公示的法律性質(zhì)規(guī)定不明確，造成其效力的認(rèn)定不統(tǒng)一，無(wú)法充分保護(hù)進(jìn)行公示人的合法權(quán)利；第四，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房制度的公示標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有系統(tǒng)統(tǒng)一的限制，這對(duì)善意第三人的保護(hù)將收效甚微，在維護(hù)交易秩序的公平誠(chéng)信上也顯得力不從心。第五，對(duì)公示過(guò)程監(jiān)督體制不完善，不利于實(shí)現(xiàn)公平公正；第六，沒(méi)有詳細(xì)具體的對(duì)公示責(zé)任承擔(dān)上的系統(tǒng)規(guī)定。

四、經(jīng)濟(jì)適用房公示制度的完善

針對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度上的主要問(wèn)題，現(xiàn)提出以下完善措施：

1.嚴(yán)格規(guī)范公示事務(wù)辦理機(jī)構(gòu)，明確機(jī)關(guān)職責(zé)，系統(tǒng)整合整個(gè)辦事體制，使機(jī)關(guān)有條不紊，層級(jí)、責(zé)任明確。2.對(duì)公示機(jī)關(guān)實(shí)行嚴(yán)格有效的歸責(zé)制度，落實(shí)責(zé)任后果到人。3.對(duì)公示制度實(shí)行明確定性制度，從宏觀上把握經(jīng)濟(jì)適用房制度中公示的重要性，[3]4.雖然法律中對(duì)于公示制度有條件性規(guī)定，限制了部分人的購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用房的資格，但是，在公示內(nèi)容和過(guò)程應(yīng)制定一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行明確細(xì)化規(guī)定體制，只有這樣才能從公示操作上面找得到依據(jù)，第五，在公示監(jiān)督上面不能只單一的依靠群眾舉報(bào)及提出異議，應(yīng)該把監(jiān)督放在更加重要的位置上面，實(shí)行專門機(jī)構(gòu)監(jiān)督，從而系統(tǒng)規(guī)制公示制度，第六，在被公示人有申請(qǐng)意愿，并進(jìn)行公示以后，應(yīng)對(duì)其申請(qǐng)和公示承擔(dān)一定的責(zé)任，對(duì)于虛假信息應(yīng)給予嚴(yán)厲懲罰，不能將為百姓謀福利的事情辦成某一部分人投機(jī)倒把的樂(lè)園。

五、結(jié)語(yǔ)

經(jīng)濟(jì)適用房制度的施行是我們黨和政府構(gòu)建和諧社會(huì)的重要舉措。進(jìn)行公開(kāi)透明的經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)、購(gòu)買資格等的公示有利于經(jīng)濟(jì)適用房這一制度更好地貫徹實(shí)行，具有利國(guó)利民的真正效用。完善公示制度刻不容緩。我們要從自身的角度出發(fā)，對(duì)自己的國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施保護(hù)工作進(jìn)行適度的建設(shè)，積極配合政府和有關(guān)部門的工作，只有這樣才能使我們的國(guó)家更加繁榮，使絕大多數(shù)人居者有其屋。

注釋：

[1]范海燕. 經(jīng)濟(jì)適用住房制度中的法律問(wèn)題研究[D].華中科技大學(xué)，2007.

[2]錢海玲. 完善我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律制度的思考[J]. 法律適用，2004，06：57-59.

[3]劉旭霞，韓慧玥. 經(jīng)濟(jì)適用房成本價(jià)格公開(kāi)宏觀調(diào)控的法律思考[J]. 經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展，2008，05：24-26.

作者簡(jiǎn)介：何舒婷（1991—），女，云南省昆明市人，云南大學(xué)法學(xué)院法律碩士研究生，研究方向：刑事訴訟法。

李政毅（1991—） ，男，廣東深圳人 云南大學(xué)法學(xué)院法律碩士研究生，研究方向：金融法學(xué)。