中央商務(wù)區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)研究
——以杭州錢江新城CBD為例

劉建新

（首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，北京　100070）

中央商務(wù)區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)研究
——以杭州錢江新城CBD為例

劉建新

（首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，北京100070）

中央商務(wù)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱CBD）是城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)展水平的綜合體現(xiàn)，是城市展示自我、推廣自我的平臺(tái)。近年來，許多城市CBD提出打造特色樓宇經(jīng)濟(jì)概念，樓宇經(jīng)濟(jì)已成為CBD展現(xiàn)自我的新名片。

CBD；樓宇經(jīng)濟(jì)；錢江新城

樓宇經(jīng)濟(jì)是以樓宇為載體的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，通過開發(fā)、出租樓宇引進(jìn)各類企業(yè)從而帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是城市轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要載體。錢江新城CBD作為杭州的核心區(qū)域，隨著“地鐵時(shí)代”的到來，將作為杭州城市發(fā)展的重心，是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。目前，錢江新城CBD已有建成、在建和規(guī)劃的商務(wù)樓宇60多幢，極大地促進(jìn)了杭州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但在發(fā)展過程中也存在一定的問題。

一、存在的問題

1、企業(yè)入駐問題多

首先，錢江新城樓宇空置率較高。主要體現(xiàn)為“兩高兩低”的問題，即高售價(jià)、高租金和低入駐率、低貢獻(xiàn)率，且出現(xiàn)明顯的不均衡。對(duì)于租金較低的寫字樓，入駐情況較好，而租金較高的高端寫字樓，入駐情況不容樂觀。樓宇注冊(cè)率不高，只靠業(yè)務(wù)服務(wù)并不能說服企業(yè)落戶，需要政府給予一定的政策優(yōu)惠。錢新城CBD在配套設(shè)施上也存在很多問題，在進(jìn)行最初的設(shè)計(jì)時(shí)，未考慮到CBD總體規(guī)劃，導(dǎo)致公交路線和停車位較少，且大部分的基礎(chǔ)配套設(shè)施也沒有在政府的管轄范圍內(nèi)，在短時(shí)間內(nèi)無法解決。

2、招商引資難度大

錢江新城樓宇布局緊密，增加了招商引資及管理難度。一方面，樓宇的分割化銷售，增加了管理難度，造成了入駐企業(yè)業(yè)務(wù)分散、魚龍混雜的局面，不利于樓宇的集中化管理；另一方面，總部集聚性不強(qiáng)，按照最初的土地出讓協(xié)議，明確規(guī)定開發(fā)單位將總部遷入錢江新城，但在落實(shí)的20多個(gè)樓宇項(xiàng)目中，只有五家企業(yè)總部入駐錢江新城。雖然錢江新城的定位較高，政府也給予了入駐企業(yè)一些優(yōu)惠政策，尤其是金融企業(yè)，但是在實(shí)際的操作過程中，缺乏明顯的引導(dǎo)性。

3、公共配套不匹配

隨著錢江新城樓宇逐漸投入使用，公共設(shè)施不匹配問題逐漸顯現(xiàn)。整體環(huán)境的不相稱性，施工的噪音和粉塵對(duì)已投入使用的樓宇造成不良影響，且這種局面在短時(shí)間內(nèi)無法改觀。

4、同類競(jìng)爭(zhēng)壓力大

隨著錢江新城CBD概念的成功推出，其他城區(qū)也紛紛打造CBD，這使得投資者混淆了商業(yè)區(qū)和商務(wù)區(qū)的概念，同業(yè)過度競(jìng)爭(zhēng)的局面使得有限的資源難以聚集。

5、閑置樓宇資源缺乏統(tǒng)籌

雖然錢江新城是杭州的中心地區(qū)，但是仍有一些空置樓宇。政府沒有及時(shí)的進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，致使這部分樓宇空置浪費(fèi)，對(duì)錢江新城整體發(fā)展是不利的。如拱墅區(qū)在初期就對(duì)這些廠房進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，將空置樓宇廠房打造成了文化產(chǎn)業(yè)聚集基地。在這點(diǎn)上，錢江新城CBD的政府職能是缺失的。

二、樓宇經(jīng)濟(jì)經(jīng)驗(yàn)借鑒

1、杭州“武林CBD”——樓宇精細(xì)系統(tǒng)化管理

杭州“武林區(qū)CBD”和錢江新城CBD作為杭州最發(fā)達(dá)的兩個(gè)區(qū)域，有比較也有合作。近年來，杭州“武林CBD”努力打造金融、商貿(mào)、文創(chuàng)、中介服務(wù)等創(chuàng)新性高層次專業(yè)樓宇、特色樓宇。鼓勵(lì)引進(jìn)知名企業(yè)、新興企業(yè)、企業(yè)總部等，不斷優(yōu)化商務(wù)樓宇入駐企業(yè)結(jié)構(gòu)，繼續(xù)實(shí)行樓宇社區(qū)精細(xì)化管理，積極創(chuàng)建5A樓宇社區(qū)，加快提升樓宇軟硬件水平。

“武林CBD”的樓宇經(jīng)濟(jì)可以分為三個(gè)階段。第一個(gè)階段是2002—2007年，提出向藍(lán)天要空間，向空間要效益這一概念。第二階段是2007—2009年，樓宇經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了規(guī)范化發(fā)展階段，市委書記親抓樓宇經(jīng)濟(jì)，要求做到“五個(gè)一批”，即招商一批，管理一批，更新一批，建設(shè)一批，規(guī)劃一批。第三階段是2009年至今，“武林CBD”樓宇經(jīng)濟(jì)進(jìn)入提升階段，納入樓宇服務(wù)社區(qū)的服務(wù)范圍，提出樓宇服務(wù)社區(qū)化。目前，武林區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)取得了突出成績(jī)，2013年109幢目標(biāo)樓宇稅收達(dá)62.7億元，其中超億元的樓宇10幢，超10億元的樓宇20幢。

2、南寧五象新區(qū)CBD——“招商引資”轉(zhuǎn)向“招商選資”

為推進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)建設(shè)，五象新區(qū)逐步實(shí)現(xiàn)由“招商引資”向“招商選資”轉(zhuǎn)變，將招大商、招大項(xiàng)目作為加快建設(shè)的重要法寶。南寧市委、市政府為了加快五象新區(qū)開發(fā)建設(shè)，在促進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)、金融街、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、招商引資等方面，出臺(tái)了一系列扶持政策，對(duì)于優(yōu)質(zhì)企業(yè)在項(xiàng)目用地、投融資等方面享受更為優(yōu)惠的政策。目前，入駐新區(qū)有世界500強(qiáng)企業(yè)12家，全國500強(qiáng)企業(yè)18家；境外上市公司14家；金融機(jī)構(gòu)10家。新區(qū)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目呈現(xiàn)出集聚集群發(fā)展的態(tài)勢(shì)，加快發(fā)展、跨越式發(fā)展的能力得到有效增強(qiáng)。這對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)籌和資源整合是十分有利的。

三、樓宇經(jīng)濟(jì)量化評(píng)價(jià)

1、構(gòu)建樓宇經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系

近來，土地、空間、資源、環(huán)保等要素對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約作用進(jìn)一步顯現(xiàn)，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，已成為集約利用資源、發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、打造“生活品質(zhì)之城”的迫切要求和緊迫任務(wù)。因此，制定一個(gè)科學(xué)、有效地樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展評(píng)價(jià)方法，更好地指導(dǎo)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有十分重要的意義。圖1為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)概括。

指數(shù)的編制，可以采用線性加權(quán)綜合評(píng)價(jià)模型。線性加權(quán)綜合法對(duì)于指標(biāo)數(shù)據(jù)沒有特定的要求。這一方法的優(yōu)點(diǎn)是容易計(jì)算，便于掌握和推廣運(yùn)用。首先把某一類別各個(gè)指標(biāo)的評(píng)價(jià)指數(shù)相加，得到該類別發(fā)展指數(shù)；其次把各類別發(fā)展指數(shù)除以各類別權(quán)數(shù)，再乘以100%，得到各類別與基期水平相比的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)；最后把各類別發(fā)展指數(shù)相加即可得到樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展總指數(shù)。

如表1，為錢江新城CBD樓宇經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系。

2、構(gòu)建樓宇經(jīng)濟(jì)信息監(jiān)測(cè)平臺(tái)

通過打造樓宇經(jīng)濟(jì)信息監(jiān)測(cè)平臺(tái)，可以實(shí)時(shí)跟蹤分析錢江新城樓宇經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)變化。具體的信息包括以下幾方面。

一是樓宇資源分析。通過全方面的對(duì)錢江新城CBD樓宇資源進(jìn)行分析，可以清楚的了解內(nèi)部資源使用狀況和閑置的樓宇資源，如圖2所示。

圖1　樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)

表1　樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)指標(biāo)體系

圖2　樓宇資源分析圖示

圖3　樓宇經(jīng)濟(jì)分析圖示

二是樓宇經(jīng)濟(jì)分析。具體包括企業(yè)數(shù)量的變化、稅收貢獻(xiàn)變化、營業(yè)收入貢獻(xiàn)分析、企業(yè)遷出遷入變化。這些都對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要影響。如圖3所示。

四、結(jié)論

樓宇經(jīng)濟(jì)是近年來我國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展涌現(xiàn)的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是反映一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力、財(cái)富集聚程度的重要標(biāo)志。尤其是中央商務(wù)區(qū)，更是主推樓宇經(jīng)濟(jì)。樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必須遵循樓宇經(jīng)濟(jì)內(nèi)在發(fā)展規(guī)律，只有這樣，樓宇經(jīng)濟(jì)才能成為城市中央商務(wù)區(qū)招商引資的新名片。

[1]姜江：昆明市西山區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究[D].云南大學(xué)，2014.

[2]馮淼：中央商務(wù)區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的政府職能研究[D].復(fù)旦大學(xué)，2012.

[3]劉廣理：城市副中心樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略研究[D].天津大學(xué)，2014.

[4]何倞婧：江干區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展與政府職能研究[D].廈門大學(xué)，2013.

（責(zé)任編輯：范曦卓）

北京市哲學(xué)社會(huì)科學(xué)“十二五基金項(xiàng)目”，北京CBD定福莊傳媒走廊產(chǎn)業(yè)集群升級(jí)研究，編號(hào)：14JDJGB001。