國家新政對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控效果評(píng)價(jià)

王俊領(lǐng) 宋玉祿

云南大學(xué)

國家新政對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控效果評(píng)價(jià)

王俊領(lǐng) 宋玉祿

云南大學(xué)

改革開放以來，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)乎著整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的的好壞和快慢，關(guān)乎著國計(jì)民生，房地產(chǎn)是國家密切關(guān)注和調(diào)控的主要行業(yè)之一。本采用方差分析的方法具體分析了“330新政”國家政策對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控效果，結(jié)論顯示增加商品房的銷售的結(jié)論。

新政；商品房；效果

一、我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

1、房地產(chǎn)需求方面現(xiàn)狀

從個(gè)人需要來說，我國小農(nóng)思想在民眾心理上根深蒂固，每一個(gè)人對(duì)房產(chǎn)的需求比其他國家要強(qiáng)烈。另外，由于一些心理上的因素，還存在一些投機(jī)性購買和偏好性購買，總體需求旺盛。

從供需矛盾方面來看，我國目前的房地產(chǎn)供需矛盾尤其突出，這種供需矛盾是結(jié)構(gòu)性矛盾，主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：第一，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在生產(chǎn)過剩，庫存量較大，銷售不暢，房?jī)r(jià)普遍被壓低，利潤獲取相對(duì)困難，現(xiàn)金流不足，財(cái)務(wù)狀況不良，資金連瀕臨斷裂，面臨著很大風(fēng)險(xiǎn)；第二，消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)需求旺盛，急需購置房產(chǎn)不在少數(shù)，但是由于收入較低，資金不足，首付款難以支付。另外，還存在一定的貸款困難，銀行制定的貸款條件苛刻，要求較高，普通勞動(dòng)者難以籌措資金，甚至有些消費(fèi)者還存在因房致貧等許多問題。第三，由于我國貧富差距不斷拉大，貧者愈貧，富者愈富，雖然國家的調(diào)控政策不斷，力度也不斷加大，但是，可能調(diào)節(jié)不夠精準(zhǔn)，扶持不夠精準(zhǔn)，導(dǎo)致一些問題沒有能夠妥善解決。因此，我國房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨的是結(jié)構(gòu)性矛盾，即貧富差距不斷拉大與房地產(chǎn)企業(yè)庫存難以消化的矛盾。

2、房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位

在我國，房地產(chǎn)是國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，為國家的GDP增長(zhǎng)做出巨大貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著巨大的推動(dòng)作用，改革開放以來，一直支撐著我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速的發(fā)展。

在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)是核心企業(yè)，其核心性主要表現(xiàn)在：第一，房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是巨大的，一般來說，房地產(chǎn)的價(jià)值比較大，在產(chǎn)業(yè)鏈中可以迅速增值，因此，每年的GDP中有很大比重是有房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造的。第二，房地產(chǎn)企業(yè)帶動(dòng)著許多其上下游企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)是實(shí)體企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)要保持正常運(yùn)營，必須有很好的上下游企業(yè)即供應(yīng)商、經(jīng)銷商的密切合作，需要許多人力、物力、財(cái)力等。這就形成了一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)鏈條。

二、“330新政”

1、2015年3月30日，財(cái)政部，國家稅總發(fā)布政策，將個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住房免征營業(yè)稅的條件由5年降至2年，非普通住房按售價(jià)與買價(jià)差額征收營業(yè)稅。

這以政策是國家從稅收層面上對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是二手房市場(chǎng)進(jìn)行的重大調(diào)控。筆者認(rèn)為這以政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要影響有：第一，對(duì)于國家而言，國家稅收減少，財(cái)政收入減少，但是根據(jù)專家估計(jì)，該稅收在國家總體稅收中占據(jù)很小比重，不會(huì)產(chǎn)生很大影響；第二，該政策對(duì)于二手市場(chǎng)來說，免征營業(yè)稅的條件的的放寬，使得擁有多余住房或者想改善住房條件的人在出售房產(chǎn)時(shí)能夠降低成本，享受了稅收減免，就會(huì)極大的調(diào)動(dòng)人們進(jìn)入房市的積極性，對(duì)于活躍二手房市場(chǎng)具有重大影響；第三，對(duì)于經(jīng)營新建住房的企業(yè)來說，受該政策的影響，可能會(huì)出現(xiàn)銷售下滑，交易量減少，但這種影響應(yīng)該不會(huì)太大。

另外，2015年3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購房，最低首付30%。

這一政策可以使那些工作基本穩(wěn)定的已經(jīng)繳存公積金的工薪階層獲得好處。從我國目前的形勢(shì)來講，目前住房消費(fèi)的主要群體集中在剛剛從事工作不久和那些已經(jīng)有住房但是需要改善住房條件部分。這一政策能夠有效幫助而且精準(zhǔn)地幫助這些人獲得購房資金，購買或者改善住房條件。

從上面的推理分析，我們假定，“330新政”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有小幅的提升。

2、

從圖一可以看出330新政商品房月銷售的情況：受其他影響，房地產(chǎn)銷售面積從十月份呈上升趨勢(shì)，并達(dá)到最大值80000，但是從2014年12月份前后，商品房銷售額和銷售面積開始迅速滑落，到2015年2月份中旬到達(dá)低谷不足10000，房地產(chǎn)企業(yè)不景氣，銷量大幅減少，鑒于房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性，政府出臺(tái)“330新政”，3月份之后，由于新政放寬了對(duì)免除售房營業(yè)稅的條件，降低了首付款的比例，使得居民的購買能力得到提升，銷售額得到持續(xù)升高。從圖上看，330新政對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有很大的促進(jìn)作用。

表一：方差分析表

“330新政”實(shí)施前的月銷售額最大值是12023.08，但是新政實(shí)施后的幾個(gè)月中的最大值達(dá)到74522.19，增加將近6倍。計(jì)算結(jié)果顯示levene為0.123，沒有達(dá)到顯著性，說明方差是齊性的。表一中F值為6.158，達(dá)到了顯著性水平，說明330新政的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的效果是有效的：免征營業(yè)稅政策和降低首付款政策能夠調(diào)動(dòng)居民入市的積極性，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。

三、結(jié)論

以上分析的結(jié)果說明了我國國家政策對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控效果的情況，基本上與預(yù)期的假設(shè)相符：“330新政”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有重要的提升作用。

國家有必要也必須運(yùn)用必要的行政手段和經(jīng)濟(jì)手段實(shí)行強(qiáng)有力的國家宏觀調(diào)控對(duì)對(duì)我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

［1］李戰(zhàn)軍.我國房地產(chǎn)調(diào)控政策評(píng)析［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討，2008.09.

［2］劉偉萍.政府對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策研究［J］.工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2007.

［3］李晶.中國城市房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策研究［J］.社會(huì)科學(xué)輯刊，2010.06.