基于ArcGIS的大洼縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新研究

么欣欣，張玉樓，郭欣（盤錦明鑫土地評(píng)估事務(wù)所有限公司，遼寧盤錦124000）

基于ArcGIS的大洼縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新研究

么欣欣，張玉樓，郭欣
（盤錦明鑫土地評(píng)估事務(wù)所有限公司，遼寧盤錦124000）

本文在介紹大洼縣2015年基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的基礎(chǔ)上，分別在空間和時(shí)間維度對(duì)其結(jié)果的科學(xué)性進(jìn)行分析，運(yùn)用ArcGIS空間分析技術(shù)，將2015年基準(zhǔn)地價(jià)更新成果與2009年基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行比較，分析了2015年大洼縣基準(zhǔn)地價(jià)更新的合理性。

基準(zhǔn)地價(jià)；更新；大洼縣

基準(zhǔn)地價(jià)是指在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商服、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格［1］。國(guó)土資源部《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的通知》（國(guó)土資發(fā)［2001］174號(hào)）規(guī)定基準(zhǔn)地價(jià)原則上每三年更新一次，并根據(jù)市場(chǎng)變化，適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。大洼縣現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)自2009年公布執(zhí)行以來(lái)，至今已有六年，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，現(xiàn)行的土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)已不能準(zhǔn)確反映土地市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)狀況，為進(jìn)一步規(guī)范和完善地價(jià)管理，促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展，提高集約節(jié)約利用土地水平，亟需對(duì)大洼縣基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行全面更新。本文結(jié)合大洼縣實(shí)際情況，利用ArcGIS對(duì)大洼縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更新，并將本輪更新成果與上輪成果進(jìn)行對(duì)比分析。

1　研究區(qū)域概況

大洼縣位于遼寧省西南部、盤錦市南部，東經(jīng)121°48′至122°21′，北緯40°41′至41°09′之間，屬溫帶大陸性半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，四季分明，氣候溫和，雨量集中，光照充足。大洼縣城地勢(shì)平坦，多水無(wú)山，地貌景觀單一，海拔高程介于1.7-4.0米之間。全縣常住人口為38.6萬(wàn)，其中，城鎮(zhèn)人口20.3萬(wàn)人，占總?cè)丝诒戎貫?2.6％。2014年，大洼縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2411877萬(wàn)元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值66260元。

2　本輪基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定

基準(zhǔn)地價(jià)是分用途的土地使用權(quán)法定最高出讓年限的區(qū)域平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)具有全域性、平均性、時(shí)效性、分用途和有限期的特點(diǎn)。結(jié)合大洼縣土地利用狀況，本輪基準(zhǔn)地價(jià)更新確定基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵［2］如下：①基準(zhǔn)地價(jià)的估價(jià)基準(zhǔn)日為2015年1月l日；②基準(zhǔn)地價(jià)的使用年期為各類用地法定最高出讓土地使用年期，即商服用地為40年，住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年；③開發(fā)程度的設(shè)定為商服用地“六通一平”（即宗地紅線外通路、供水、排水、通電、通訊、供熱及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整），住宅用地“七通一平”（即宗地紅線外通路、供水、排水、通電、通訊、供熱、通氣及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整），工業(yè)用地“五通一平”（即宗地紅線外通路、供水、排水、通電、通訊及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整）；④平均容積率設(shè)定為商服用地和住宅用地1.6，工業(yè)用地0.8。

3　基準(zhǔn)地價(jià)更新成果分析

本輪基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作，采用“樣點(diǎn)地價(jià)與樣點(diǎn)所在的網(wǎng)格單元定級(jí)因素總分值建立數(shù)學(xué)模型”來(lái)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)，同時(shí)“以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，用市場(chǎng)交易價(jià)格等資料分商服、住宅和工業(yè)用地評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)來(lái)檢驗(yàn)”的技術(shù)路線，最終得出大洼縣分用途的各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。

3.1基準(zhǔn)地價(jià)的級(jí)差比較分析

各級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格水平反映了土地級(jí)別與地價(jià)相關(guān)關(guān)系，應(yīng)該客觀反映城鎮(zhèn)中心到城鎮(zhèn)邊緣的地價(jià)等級(jí)落差。土地級(jí)別地價(jià)關(guān)系曲線的特征一般與更新區(qū)域的城鎮(zhèn)化水平相關(guān)，在城鎮(zhèn)化建設(shè)比較成熟，發(fā)展比較均勻的城鎮(zhèn)，由于各級(jí)別之間的差別不十分明顯，級(jí)別和價(jià)格關(guān)系趨于線性關(guān)系，反之，則呈指數(shù)關(guān)系。大洼縣各類用地地價(jià)級(jí)別關(guān)系曲線如下圖1所示。

圖1　三類用地的基準(zhǔn)地價(jià)與級(jí)別關(guān)系圖

大洼縣商服用地最高級(jí)與最末級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)比值為2.94，住宅用地最高級(jí)與最末級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)比值為2.83，工業(yè)用地最高級(jí)與最末級(jí)比值為1.42。數(shù)據(jù)表明，大洼縣各類用地基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)差較為合理，符合大洼縣城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展水平。

3.2各用地類型收益比較分析

根據(jù)用地類型對(duì)應(yīng)的行業(yè)特性，一般情況下對(duì)于同一宗地塊的土地利用收益排序?yàn)樯谭玫兀咀≌玫兀竟I(yè)用地。將大洼縣城區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)按照本次基準(zhǔn)地價(jià)更新的還原利率和設(shè)定的使用年限計(jì)算各級(jí)別三類用地的土地年收益進(jìn)行比較分析。年收益按照公式：基準(zhǔn)地價(jià)×土地還原利率/（1-1/（1+土地還原利率）使用年限）計(jì)算，結(jié)果見圖2。

圖2　三類用地各級(jí)別平均年收益曲線圖

由于大洼縣基準(zhǔn)地價(jià)采用全域覆蓋評(píng)估，因此同一地塊同時(shí)具有商服、住宅和工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)，土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)合理與否需要分用地類型進(jìn)行比較分析。采用空間疊加的方法獲取所有評(píng)估單元的商服、住宅和工業(yè)用地所在級(jí)別的年土地收益進(jìn)行對(duì)比分析，所有地塊的收益排序保證了商服用地＞住宅用地＞工業(yè)用地。綜上所述，大洼縣的各類用地基準(zhǔn)地價(jià)分布級(jí)差結(jié)構(gòu)是合理的。

3.3基準(zhǔn)地價(jià)空間變化分析

本輪基準(zhǔn)地價(jià)為全面更新，城區(qū)定級(jí)范圍和各級(jí)別范圍與上輪基準(zhǔn)地價(jià)不一致，若采用將新舊基準(zhǔn)地價(jià)按各級(jí)別價(jià)格直接比較的常規(guī)方法，由于各級(jí)別價(jià)格位置不對(duì)應(yīng)，難以體現(xiàn)地價(jià)變化的空間分布特點(diǎn)，缺乏科學(xué)性，可比性差。

為了更科學(xué)、精確地分析大洼縣2015年基準(zhǔn)地價(jià)與2009年基準(zhǔn)地價(jià)的空間差異性，本文利用ArcGIS10.1的空間分析模塊，對(duì)2015年和2009年基準(zhǔn)地價(jià)成果進(jìn)行空間分析，生成大洼縣城區(qū)2009-2015年基準(zhǔn)地價(jià)各用途空間變化圖（見圖3），通過(guò)圖件形式量化城區(qū)范圍內(nèi)任意空間基準(zhǔn)地價(jià)的變化情況，使其空間變化更加清晰、直觀［3-6］。

圖3　大洼縣城區(qū)2009-2015年各用途基準(zhǔn)地價(jià)空間變化圖

由圖3可以看出，與2009年基準(zhǔn)地價(jià)相比，2015年工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)總體上漲幅度最小，商服用地上漲幅度最大，各類用途的基準(zhǔn)地價(jià)變化幅度與其對(duì)應(yīng)的土地級(jí)別基本成正比，即基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別越高的區(qū)域地價(jià)變化幅度越大。2009年基準(zhǔn)地價(jià)為綜合定級(jí)，本輪基準(zhǔn)地價(jià)采用分類分用途定級(jí)更能符合現(xiàn)實(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要。

從整體上說(shuō)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市規(guī)模的擴(kuò)大，大洼縣城區(qū)地價(jià)呈上升趨勢(shì)。分析其地價(jià)變動(dòng)原因，主要有以下幾個(gè)方面：

（1）地價(jià)上漲的自身特性。土地資源具有稀缺性，其供給彈性很小，而隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口不斷增加，人類對(duì)土地的需求總是持續(xù)增加，土地在供不應(yīng)求的市場(chǎng)條件下，必然導(dǎo)致地價(jià)自身呈逐年上升的趨勢(shì)；其次由于整個(gè)社會(huì)的資本有機(jī)構(gòu)成的提高，使得社會(huì)平均利潤(rùn)率下降，從而使地價(jià)呈上升趨勢(shì)。

（2）基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展和完善。近年來(lái)，大洼縣城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)發(fā)展較快，城區(qū)內(nèi)給水、排水、供電等各項(xiàng)設(shè)施都已具有相當(dāng)規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施條件的改善促進(jìn)了大洼縣整體地價(jià)的上升。

（3）城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展從供需方面決定了房地產(chǎn)的發(fā)展，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越快對(duì)房地產(chǎn)的需求越多，土地價(jià)格上升幅度越高。近幾年，大洼縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)及人民生活水平的提高帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，從而導(dǎo)致地價(jià)的上升。

4　結(jié)語(yǔ)

本輪更新后的基準(zhǔn)地價(jià)與上輪基準(zhǔn)地價(jià)成果差異顯著，說(shuō)明本輪基準(zhǔn)地價(jià)的更新工作非常必要，近幾年隨著大洼縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，地價(jià)水平也有較大提高，本輪基準(zhǔn)地價(jià)更新成果更能科學(xué)合理反應(yīng)當(dāng)前大洼縣的地價(jià)水平。

［1］城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程［s］.GB/T 18508-2014.

［2］歐陽(yáng)安蛟，葛昂揚(yáng).城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵及“基準(zhǔn)條件”界定研究.浙江大學(xué)學(xué)報(bào)（理學(xué)版），2002，29（5）：585-588.

［3］崔繼昌，于永建.德州市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)比分析.黑龍江農(nóng)業(yè)科學(xué)，2012（4）：119-123.

［4］蘇蒙蒙，馬仁會(huì)，張聰聰，等.河北省城鎮(zhèn)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)比率關(guān)系空間分布格局.地域研究與開發(fā)，2013（4）：129-134.

［5］陳宇萍，錢文君，劉紅健.基于ArcGIS的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)空間變化分析的新方法.信息科技，2013（5）：217-218.

［6］馬金鳳，于婧，吳飛，李雪冰.基于ArcGIS的住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)空間變化分析—以鄂州市城區(qū)為例.湖北大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2015，37（1）：48-53.

（2016-02-23收稿M編輯）

Studies On The Update Of The Benchmark Land Price Of Dawa County In 2015 Based On The ArcGIS

YAO Xin-xin et al
（Panjin Ming Xin Land Appraisal Office Co.，Ltd.，Liaoning Panjin 124000，China）

On the basis of introducing the the benchmark land price update results of Dawa county in 2015，analyze the scientific of the result in the space and time dimension respectively. Comparing the 2015 benchmark land price update results with the standard land price in 2009，the 2015 benchmark land price update results more reasonable.

benchmark land-price；renewal of benchmark land-price；Dawa county

F301

A

1003-7853（2016）02-0031-03

么欣欣（1987-），女，河北唐山人，碩士，研究方向：土地資源管理。