二線城市房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)因素分析

潘月　蘇義坤

摘 要：文章對影響二線城市房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)因素進(jìn)行研究，以長春市為例，將其房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)狀況及影響房地產(chǎn)價(jià)格主要因素進(jìn)行實(shí)證分析。查閱長春市統(tǒng)計(jì)年鑒獲取2004—2015年相關(guān)數(shù)據(jù)，運(yùn)用房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)造基于數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)性質(zhì)理論.基于多元線性回歸模型，結(jié)合SPSS軟件，分析宏觀經(jīng)濟(jì)、供需關(guān)系等因素對長春市房地產(chǎn)市場價(jià)格影響程度。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格 宏觀經(jīng)濟(jì) SPSS

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2016）01-061-04

房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)核心問題，西方發(fā)達(dá)國家對房地產(chǎn)市場的研究要早于我國，其研究成果比較成熟，房地產(chǎn)價(jià)格按照勞動(dòng)價(jià)值論的觀點(diǎn)可以表述為：基于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的整生命周期，凝聚的必要?jiǎng)趧?dòng)價(jià)值。按照西方的效用價(jià)格理論，房地產(chǎn)價(jià)格表述為房地產(chǎn)的效用、房地產(chǎn)的相對稀少性及房地產(chǎn)的有效需求三者共同作用而產(chǎn)生的對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。

國內(nèi)外的眾多學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究范圍主要從消費(fèi)者需求及房地產(chǎn)市場供給、政策、宏觀經(jīng)濟(jì)等三個(gè)方面進(jìn)

行研究。運(yùn)用定量與定性結(jié)合方法對引起房地產(chǎn)市場價(jià)格的波動(dòng)做了很多分析。Abranham和Hendershott（1996）通過實(shí)證研究，采用了一系列的不同期間的經(jīng)濟(jì)變量，認(rèn)為居民收入、人口結(jié)構(gòu)以及住宅供給對住宅價(jià)格會(huì)產(chǎn)生重要影響{1}；Gabriel、Mattey和Washe（1999）在住宅供需關(guān)系的影響因素方面研究得更具體，他們研究的結(jié)論為，在房屋的供給方面，不同地區(qū)得土地有效性和土地成本很大程度上會(huì)影響住宅價(jià)格，而在需求方面，房屋的質(zhì)量、區(qū)位以及周邊商品價(jià)位層次和家庭收入會(huì)影響房屋價(jià)格{2}。

對于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的因素研究中，中國學(xué)者針對房地產(chǎn)市場，及結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)關(guān)系發(fā)展的實(shí)際，運(yùn)用定量與定性結(jié)合的方法進(jìn)行研究，得出階段性成果。吳學(xué)品和林明恒（2011）結(jié)合向量自回歸模型研究引起海南省房地產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)的原因，通過對影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的因變量做脈沖響應(yīng)分析，研究結(jié)果表明商品價(jià)格高低及旅游業(yè)繁榮情況對海南省房地產(chǎn)市場價(jià)格存在影響{3}。國內(nèi)王斌認(rèn)為隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，地區(qū)城鎮(zhèn)化水平提升，提高公共服務(wù)水平有利于房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控，宏觀經(jīng)濟(jì)與供給需求與房地產(chǎn)價(jià)格聯(lián)動(dòng)關(guān)系較為密切。

一、長春市房地產(chǎn)市場發(fā)展概述及影響因素

（一）發(fā)展概述

長春市位于東北平原，是東北第二大城市；吉林省的省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。長春市是國家重要的汽車產(chǎn)業(yè)基地，國家光電子產(chǎn)業(yè)基地，近些年來經(jīng)濟(jì)得到了飛速發(fā)展。二線城市的長春市，雖然房地產(chǎn)市場也與全國趨勢一致，但其受整個(gè)經(jīng)濟(jì)及政策影響滯后，且影響程度也沒有一線城市明顯。從投資情況看房地產(chǎn)狀況，長春市房地產(chǎn)業(yè)隨著全國房地產(chǎn)投資的形勢，大致可分為三個(gè)時(shí)期。房地產(chǎn)市場悄然興起時(shí)期起止時(shí)間（1991—1997年）；房地產(chǎn)市場迅速崛起階段（1998—2005年）；房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定階段（2006—2014年）{4}。

長春市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營一定程度是與國家房地產(chǎn)大趨勢相協(xié)調(diào)的?？v觀國民經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國重要支持產(chǎn)業(yè)。對經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展表現(xiàn)出較大的拉動(dòng)作用，與很多行業(yè)都有極大的關(guān)聯(lián)性{5}。由于其自身?xiàng)l件等區(qū)域性影響，長春市房地產(chǎn)市場價(jià)格影響因素結(jié)合長春市的城市概況、長春市房地產(chǎn)的發(fā)展的歷程，運(yùn)用多元線性回歸模型結(jié)合SPSS軟件研究各個(gè)因素相互的動(dòng)態(tài)關(guān)聯(lián)程度。房地產(chǎn)價(jià)格影響因素：本文涉及的房地產(chǎn)價(jià)格，是面向長春市房地產(chǎn)市場的整體價(jià)格水平，所以研究范圍僅限于宏觀經(jīng)濟(jì)因素研究，對微觀因素不進(jìn)行探討。由于房地產(chǎn)與眾多行業(yè)具有聯(lián)動(dòng)性，所以影響房地產(chǎn)市場價(jià)格因素有很多，本研究主要從經(jīng)濟(jì)因素、政策、區(qū)位等進(jìn)行因素間關(guān)聯(lián)程度及影響貢獻(xiàn)程度的分析。

（二）宏觀經(jīng)濟(jì)因素{6}歸納總結(jié)：國民收入（GDP）、房地產(chǎn)投資、居民可支配收入、利率及通貨膨脹率（2009）{7}

國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP：房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系密切，國內(nèi)生產(chǎn)總值對房地產(chǎn)市場價(jià)格作用方式主要體現(xiàn)：GDP上升時(shí)，表明宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境比較好，會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)商對投資的預(yù)期，從而加大房地產(chǎn)的投資力度，影響房價(jià)；此外，房地產(chǎn)與其他行業(yè)有很大的聯(lián)動(dòng)性，GDP的上漲會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的繁榮發(fā)展，這些行業(yè)的發(fā)展會(huì)使房地產(chǎn)的開發(fā)成本發(fā)生變化。一般來說，國民經(jīng)濟(jì)形勢和需求程度是正相關(guān)關(guān)系。通常經(jīng)濟(jì)形勢穩(wěn)定，居民經(jīng)濟(jì)呈上升趨勢，人民生活水平提高，對房地產(chǎn)市場有較好的預(yù)期，相對應(yīng)地需求擴(kuò)大，房地產(chǎn)價(jià)格上升；經(jīng)濟(jì)衰退，收入下降，需求數(shù)量減弱，供給和需求的不平衡則會(huì)導(dǎo)致價(jià)格下降。

利率（R）：利率作為金融市場的一種主要貨幣政策手段，一定程度上反映了資金的使用成本，借款人需要支付給貸款人一定的金額作為時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本的補(bǔ)償，調(diào)節(jié)金融市場的運(yùn)營。無論從開發(fā)商的成本角度還是從消費(fèi)者角度考慮，由房地產(chǎn)自身的巨大價(jià)值量屬性決定在進(jìn)行房地產(chǎn)交易過程中離不開銀行貸款，在眾多分析及探討中已經(jīng)證實(shí)利率是影響房價(jià)變化的宏觀經(jīng)濟(jì)因素之一。

通貨膨脹率：貨幣膨脹是指在一段時(shí)期內(nèi)貨幣供給持續(xù)、過度增長，超過經(jīng)濟(jì)實(shí)際需要貨幣量從而出現(xiàn)總體物價(jià)水平持續(xù)上漲或是幣值的持續(xù)下跌現(xiàn)象。通貨膨脹會(huì)使物價(jià)呈遞增趨勢，使開發(fā)造價(jià)增大，提高住房建設(shè)成本。通貨膨脹率增大，作用結(jié)果是大量資金涌進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)，使投資需求變大，房地產(chǎn)價(jià)格上升；房地產(chǎn)作為商品能夠起到較好的資產(chǎn)保值作用，人們?yōu)榱速Y產(chǎn)保值購入房產(chǎn)，一定程度上會(huì)推高房地產(chǎn)價(jià)格。

土地價(jià)格：房屋是建造在土地上，所以土地供給量的變化對土地價(jià)格造成變化。土地作為不可再生資源，受到政策性等因素影響{8}，房地產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)會(huì)受到土地量稀缺影響。土地價(jià)格通過影響房地產(chǎn)成本從而影響房地產(chǎn)價(jià)格，在房地產(chǎn)成本中，土地價(jià)格所占權(quán)重不斷增加，因此土地價(jià)格對房地產(chǎn)價(jià)格的影響權(quán)重也增加。

居民可支配收入：是指城鎮(zhèn)居民可支配的，用于消費(fèi)支出和儲(chǔ)蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收入{9}。這體現(xiàn)了居民家庭購買力高低，是衡量生活水準(zhǔn)的一個(gè)重要指標(biāo)。依據(jù)馬斯洛的“基本需求理論”，從中可見擁有住房是第二層次需求?；旧钚枨蟮玫捷^好的滿足后，上漲的收入可能將被優(yōu)先使用在完善生活居住的條件，這一定程度上會(huì)影響房地產(chǎn)市場，要求其增大投資開發(fā)量并提供高檔次住房，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

房地產(chǎn)投資總額：投資額越高，當(dāng)年住宅新開工面積越多，在未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)供給量會(huì)增加，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。2006年開始的股市復(fù)蘇，資本市場與房地產(chǎn)市場開始聯(lián)系緊密，在消費(fèi)投資層面，對于不動(dòng)產(chǎn)的消費(fèi)投資理念，也正在發(fā)展和漫延。伴隨著人們對住宅消費(fèi)理念的認(rèn)識(shí)加深，買房需求越來越大，呈現(xiàn)出階段性偏賣方市場發(fā)展。

綜上所述，宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)市場價(jià)格影響流圖表示，如圖1所示。

（三）需求供給因素

從人口因素看房地產(chǎn)發(fā)展，人口是房屋的主題，人口的發(fā)展與流向，必將導(dǎo)致對房屋的剛性需求。人口的數(shù)量和質(zhì)量是人口因素中對房地產(chǎn)價(jià)格影響的主要部分，我們可以簡單認(rèn)為人口數(shù)量大就決定了我國房地產(chǎn)市場的剛性需求大。房地產(chǎn)銷售面積反映了消費(fèi)者的需求?？⒐っ娣e代表著當(dāng)年竣工的各種房屋建筑面積的總和，其數(shù)量代表著當(dāng)年的供應(yīng)量。

其他因素：區(qū)位：區(qū)位因素主要指房屋周圍的體現(xiàn)交通條件、學(xué)校、購物場所、公共設(shè)施條件等。一般來說，商業(yè)繁華、周圍教育資源好的地區(qū)，開發(fā)商在對房地產(chǎn)價(jià)格定價(jià)時(shí)，具有較大的彈性空間，因此，區(qū)位是衡量房地產(chǎn)價(jià)格的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。

自然環(huán)境：使房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生波動(dòng)的自然環(huán)境因素包括房地產(chǎn)自身的設(shè)計(jì)、周圍的地形、溫度、日照、房屋朝向、施工質(zhì)量等，一般來講，周圍設(shè)施好、衛(wèi)生環(huán)境好、空氣質(zhì)量好、交通便利些的樓盤，房價(jià)會(huì)高些。

二、實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)選取

引起房價(jià)波動(dòng)的原因很多。通過以上綜述，應(yīng)用數(shù)據(jù)模型來論證各個(gè)因素對房價(jià)的影響程度。數(shù)據(jù)說明：選取2005—2014年長春市統(tǒng)計(jì)年鑒中顯示對房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的因素?cái)?shù)據(jù)。如表1所示。

對數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，得到長春市2005—2014年房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢圖，如圖2所示。

（二）數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析

第一，GDP對長春市房價(jià)作用分析。統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，至2000年長春市人均GDP達(dá)到1396美元，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入發(fā)展期，房地產(chǎn)投資進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，從2000年至2010年10年間，長春房地產(chǎn)開發(fā)投資額為2187.7億元，每年的平均上漲率為33.4%。2011年，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值已達(dá)到7965美元，接近8000美元，房地產(chǎn)發(fā)展也到達(dá)頂峰，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長達(dá)到22.8%。長春市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，僅用12年時(shí)間實(shí)現(xiàn)了發(fā)達(dá)國家20年至30年的發(fā)展態(tài)勢。超過峰值后，從2012年起長春市房地產(chǎn)開發(fā)降溫，開始出現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢，進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持了步調(diào)的一致。

第二，基于開發(fā)商投資引起長春市房價(jià)波動(dòng)分析。2006年投資達(dá)到174.2億元，上升63.4%，2007年投資259.5億元，增長49%，2008年投資352.9億元，增長36%。世界型金融風(fēng)暴的來臨對我國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了很大影響，長春市房地產(chǎn)投資從2009年進(jìn)入了平穩(wěn)增長趨勢，從2009年至2011年始終保持了增長速度24%上下浮動(dòng)，趨勢平穩(wěn)。2010年投資542.8億元，增長22.3%；2011年投資666.4億元，增長22.8%。但是2011年國內(nèi)為實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，制定相應(yīng)政策，這個(gè)數(shù)據(jù)又開始回落。2012年至2014年增速連續(xù)下降，且下降幅度加大，2012年比上一年減少2.5%，2013年比上一年減少5.6%。直至2014年下降百分比擴(kuò)大，至2014年10月下降百分比達(dá)到13%。隨著國家新政策調(diào)控，更加理性、平穩(wěn)的發(fā)展將成為長春市的房地產(chǎn)市場投資的新時(shí)期的主題。

第三，基于銷售面積引起長春市房價(jià)變化趨勢分析。從2005年到2014年這10年間，長春市房地產(chǎn)市場銷售面積經(jīng)歷了持續(xù)增長時(shí)期，即使在2008年受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，增速有過短暫放緩，但增長仍在10%以上。近年來，隨著國家調(diào)控的堅(jiān)決執(zhí)行，銷售量呈現(xiàn)出一定的波動(dòng)，從2011年開始，長春市房地產(chǎn)銷售量逐步收窄，直至下降。2011年房地產(chǎn)市場銷售總面積881萬平方米，上漲2.1%，所售金額達(dá)540.2億元，比上一年上漲20.9%。2013年，房地產(chǎn)市場所賣出房屋量持續(xù)下降，2013年房地產(chǎn)售出總面積847.1萬平方米，相對于上一年減少6.7%。由于各個(gè)因素的綜合影響，2014年長春市房地產(chǎn)市場銷售總面積758.8萬平方米，相對于上一年減少10.4%，下降程度進(jìn)一步擴(kuò)大。

第四，基于居民可支配收入引起長春市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)分析。隨著中國總體經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速發(fā)展，長春市居民收入金額也上漲較快，從2005年的10065元增加為2014年的27298.9元，每年平均增長率為17.1%；居民收入的增加直接支撐房屋銷售，特別是房屋價(jià)格占收入比的下降更加使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

第五，基于人口數(shù)量引起長春市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)分析。人口是房屋的主題，人口的發(fā)展與流向，必將導(dǎo)致對房屋的剛性需求，受到我國的歷史因素和國家政策的影響，人口年齡結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)近幾十年來的高速發(fā)展起到了重要的作用，房地產(chǎn)的剛性需求量較大推動(dòng)了人對房地產(chǎn)的需求。老齡化的趨勢明顯增強(qiáng)后，人口紅利的影響也會(huì)逐漸減弱，都有可能引起長春市房地產(chǎn)市場價(jià)格的波動(dòng)。老年人住房需求必定會(huì)引發(fā)市場的響應(yīng)，市場會(huì)針對老年人推出新的房地產(chǎn)類型，房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)也會(huì)因此而發(fā)生變化。截至2006年時(shí)，長春市統(tǒng)計(jì)局顯示總戶數(shù)223.7萬戶，截至2013年增加為266.1萬戶，增長19%，人口數(shù)量的增加一方面增加對房地產(chǎn)市場的剛性需求，另一方面也會(huì)影響部分人為現(xiàn)有住房條件（包括擴(kuò)大面積、更換區(qū)位等）進(jìn)行改善提升。所以，綜合上述基于人口對房價(jià)作用的分析，長春市的房地產(chǎn)行業(yè)還將保持在持續(xù)發(fā)展階段。

（三）模型建立

根據(jù)上述數(shù)據(jù)和變量，應(yīng)用多元線性回歸線性模型：用來解決在經(jīng)濟(jì)問題中，當(dāng)一個(gè)因變量受到多個(gè)自變量影響，確定他們之間的關(guān)聯(lián)程度及影響時(shí)應(yīng)用的數(shù)學(xué)模型{11}。多種因素會(huì)同時(shí)作用于房地產(chǎn)市場，引起價(jià)格波動(dòng)，所以可以構(gòu)建長春市房地產(chǎn)市場價(jià)格線性回歸模型。

用X1代表長春市GDP（元），用X2代表長春市的人口數(shù)量（人），用X3代表房屋銷售面積，X4代表房地產(chǎn)投資總額，用X5代表房屋竣工面積，用X6代表長春市民人均可支配收入（元/人）。構(gòu)建長春市房價(jià)模型，模型中，因變量是長春市房地產(chǎn)市場價(jià)格，宏觀經(jīng)濟(jì)等因素是自變量。

選擇SPSS軟件，首先對數(shù)據(jù)進(jìn)行初始化處理，計(jì)算出變量的相關(guān)性，得到以下數(shù)據(jù)分析結(jié)果，如表2所示。

Y=α0+α1X1+α2X2+α3X3+α4X4+α5X5+α6X6+σ

表2所顯示結(jié)果表明，影響長春市的房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)因素中，竣工面積與其他各個(gè)因素之間的相關(guān)系數(shù)小于數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)化處理得出的均值，與房價(jià)的相關(guān)性一般，在SPSS的數(shù)據(jù)計(jì)算出的變量相關(guān)性已自動(dòng)省略，故不將竣工面積這個(gè)因素考慮進(jìn)長春市房地房價(jià)各個(gè)因素中，GDP、銷售面積、長春市居民人均可支配收入、開發(fā)商投資額和房屋價(jià)格的相關(guān)系數(shù)>0.94，表明這些數(shù)據(jù)具有顯著的統(tǒng)計(jì)學(xué)意義，均需要計(jì)入線性回歸模型中對本文研究結(jié)果有重要影響。

模型數(shù)據(jù)分析：表3所得模型匯總數(shù)據(jù)顯示，計(jì)算出系數(shù)R為0.997，R2為0.994，調(diào)整R2為0.981。說明所建立的數(shù)學(xué)模型中的自變量和因變量之間存在著密切的線性相關(guān)性，假設(shè)模型合理，可以繼續(xù)應(yīng)用SPSS軟件進(jìn)行相關(guān)系數(shù)分析，得出各個(gè)因素的非標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)。進(jìn)行t檢驗(yàn)，擬合度檢驗(yàn)，確定各個(gè)影響因素的在線性回歸模型中的系數(shù)，從而得出以房地產(chǎn)價(jià)格為因變量，其他影響因素為自變量的線性回歸模型。

模型為：

Y=2575.635+3.392X1+0.239X2-0.348X3-0.583X5+σ

對SPSS軟件給出的殘差直方圖進(jìn)行觀察，圖中殘差分布是可以接受的。

綜合上述計(jì)算數(shù)據(jù)信息，將長春市的房地產(chǎn)價(jià)格回歸模型進(jìn)行殘差分析，如圖3所示。

三、結(jié)語

本研究通過概述長春市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，根據(jù)國內(nèi)外學(xué)者對房地產(chǎn)市場價(jià)格的研究，應(yīng)用多元統(tǒng)計(jì)分析及SPSS軟件，集中對引起長春市的房地產(chǎn)價(jià)格變化的重要因素完成關(guān)聯(lián)分析研究，并構(gòu)建均價(jià)模型。得出以下結(jié)論：第一，影響長春市房地產(chǎn)價(jià)格的因素是綜合性的，在影響房地產(chǎn)市場價(jià)格的各個(gè)因素中，宏觀經(jīng)濟(jì)會(huì)明顯影響房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，尤其是GDP影響非常顯著。從得出的回歸方程可以看出，GDP與房地產(chǎn)市場均價(jià)成正相關(guān)關(guān)系，GDP每增加一個(gè)單位，均價(jià)增加3.392個(gè)單位。居民可支配收入與均價(jià)成負(fù)相關(guān)，即其每增加一個(gè)單位，房屋均價(jià)減少0.583個(gè)單位。第二，縱觀長春市房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r及現(xiàn)狀，其價(jià)格受到銷售面積、開發(fā)投資等影響，在對其進(jìn)行研究分析時(shí)，需要全方位考慮，為房地產(chǎn)均價(jià)的計(jì)算及決策提供理論依據(jù)。

[本文為“十二五”科技支撐計(jì)劃項(xiàng)目“村鎮(zhèn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)體系及關(guān)鍵技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)研究”（編號(hào)：2012BAJ19B00）的階（下轉(zhuǎn)第65頁）（上接第63頁）段性成果。]

注釋：

{1}Abraham，J.M，Herdershott.P.Bulles in metropolitan hous maekers[J].Journal of Housing Research.1996，7（2）：191-203

{2}Gabriel，S.A，Mattey，J.P.andWascher.W.L.Houseprice differentials and dunamics：evidence fromtheLosAngelsandSan

Franciscometropolitanareas[M]FRBSFEconomicReview，1999.s

{3}吳學(xué)品，林明恒.海南房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證研究——基于VAR模型的分析[J].海南金融.2011（12）：21-23

{4}曹馨元.長春市地價(jià)與房價(jià)的影響關(guān)系實(shí)證研究[D].吉林：吉林大學(xué)，2009：11-14

{5}衛(wèi)娟，楊之奕.海南省旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的聯(lián)動(dòng)性探討[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究，2005（14）：141-143

{6}孟慶斌，榮晨.宏觀經(jīng)濟(jì)因素對房地產(chǎn)價(jià)格的長短期影響[J].統(tǒng)計(jì)研究，2014（6）：25-27

{7}王華欣.我國房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素研究[D].山東：山東大學(xué)，2009：9-14

{8}陳燕.中國房地產(chǎn)市場調(diào)控效果分析及房地產(chǎn)健康發(fā)展建議[J]，現(xiàn)代城市研究.2014（2）：72-74

{9}袁韶華，施松，汪應(yīng)宏等.大城市住房價(jià)格影響因素的動(dòng)態(tài)分析[J]，南京社會(huì)科學(xué).2011（12）：152-154

{10}2005-2014年長春市統(tǒng)計(jì)年鑒[M].中國統(tǒng)計(jì)出版社，2014

{11}丁曉會(huì)，王彪.房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的回歸分析.經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊[J]，2011（35）：100-102

（作者單位：東北林業(yè)大學(xué) 黑龍江哈爾濱 150040）

（作者簡介：潘月，東北林業(yè)大學(xué)，碩士研究生，研究方向：建筑經(jīng)濟(jì)與項(xiàng)目管理；通訊作者：蘇義坤，哈爾濱工業(yè)大學(xué)博士，東北林業(yè)大學(xué)教授，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。）（責(zé)編：若佳）