房地產(chǎn)土地估價(jià)市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)防

邱艷

【摘要】在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的情況下，我國(guó)的房地產(chǎn)土地估價(jià)市場(chǎng)也在不斷的發(fā)展進(jìn)步，房地產(chǎn)土地評(píng)估行業(yè)需要根據(jù)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化做出正確的評(píng)估，所以工作中存在一定的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。通過分析房地產(chǎn)土地評(píng)估市場(chǎng)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，探究評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的有效預(yù)防措施，增加經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 土地估價(jià) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 預(yù)防措施

一、前言

房地產(chǎn)土地估價(jià)市場(chǎng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的新興發(fā)展行業(yè)，能夠幫助人們更加了解房地產(chǎn)的土地價(jià)格。房地產(chǎn)土地估價(jià)行業(yè)在估價(jià)過程中需要根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)以及房地產(chǎn)行業(yè)的組成結(jié)構(gòu)等，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的動(dòng)態(tài)變化得出相應(yīng)的評(píng)估結(jié)果，但是政策、市場(chǎng)以及經(jīng)濟(jì)的變化都會(huì)影響估價(jià)結(jié)果，所以存在很大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并且對(duì)于估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的防范還沒有建立規(guī)范化組織管理機(jī)構(gòu)，目前的房地產(chǎn)土地估價(jià)結(jié)果都是通過評(píng)估報(bào)告表現(xiàn)出來，只是對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行客觀估價(jià)，并且只是在某一確定時(shí)間點(diǎn)的客觀結(jié)果，不能代表實(shí)際成交價(jià)格，也不能作為房地產(chǎn)實(shí)際成本的取得。所以房地產(chǎn)土地估價(jià)市場(chǎng)需要制定相關(guān)的有效預(yù)防措施，降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，保障經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益。

二、房地產(chǎn)土地估價(jià)市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是指國(guó)家政策的變化導(dǎo)致的評(píng)估結(jié)果的不準(zhǔn)確，如稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策以及金融政策等都可能會(huì)改變估價(jià)方法，城市拆遷過程中會(huì)使拆遷房屋的補(bǔ)償估價(jià)發(fā)生變化，政府征收農(nóng)民土地時(shí)會(huì)使企業(yè)獲得土地的使用權(quán)等，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)法律法規(guī)在逐步規(guī)范，但在產(chǎn)權(quán)方面還存在很多的不確定因素，如果在估價(jià)過程中評(píng)估機(jī)構(gòu)以及評(píng)估人員沒有準(zhǔn)確了解當(dāng)前的政策背景和進(jìn)行很好的政策預(yù)期都會(huì)影響最終的估價(jià)結(jié)果，產(chǎn)生評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

（二）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

在進(jìn)行房地產(chǎn)土地估價(jià)過程中我國(guó)對(duì)相關(guān)的評(píng)估方法、評(píng)估原則以及評(píng)估程序等有明確的規(guī)定。但是在實(shí)際的操作過程中評(píng)估人員并沒有嚴(yán)格按照評(píng)估方法以及評(píng)估程序開展評(píng)估工作，如評(píng)估抵押的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)需要使用比較法估價(jià)，并且比較時(shí)的參照對(duì)象的選擇、市場(chǎng)完善性的判斷以及根據(jù)有關(guān)影響因素進(jìn)行評(píng)估結(jié)果的修正都需要評(píng)估人員具有專業(yè)的市場(chǎng)判斷能力，遵循估價(jià)原則，采用正確的估價(jià)方法，嚴(yán)格按照估價(jià)程序完成估價(jià)過程。但是我國(guó)房地產(chǎn)土地估價(jià)市場(chǎng)起步的比較晚，短時(shí)間內(nèi)還不能確定房產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)指數(shù)，基準(zhǔn)收益的資料不夠完整。

（三）社會(huì)誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)土地估價(jià)過程中如果估價(jià)工作人員沒有對(duì)相關(guān)的法律知識(shí)以及國(guó)家政策進(jìn)行充分的了解，在估價(jià)時(shí)進(jìn)行影響分析，或者是沒有現(xiàn)場(chǎng)考察估價(jià)對(duì)象的具體情況都可能會(huì)影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，或是估價(jià)人員錯(cuò)估自己的專業(yè)能力出現(xiàn)評(píng)估偏差。如果估價(jià)人員或估價(jià)機(jī)構(gòu)缺乏職業(yè)道德，為尋求私利，違背公正、客觀原則，有意錯(cuò)估實(shí)際價(jià)值，得出虛假結(jié)果。

在評(píng)估過程中委托方提供的房產(chǎn)基本資料存在誤差或是故意提供虛假信息都會(huì)使評(píng)估結(jié)果存在很大的差異，所以委托方需用同時(shí)提供規(guī)劃調(diào)整資料，評(píng)估人員需要具備辨別信息真?zhèn)蔚哪芰Γ绻u(píng)估風(fēng)險(xiǎn)較大可以直接拒絕，評(píng)估失敗給評(píng)估機(jī)構(gòu)帶來的不僅僅是經(jīng)濟(jì)上的損失還有嚴(yán)重影響機(jī)構(gòu)聲譽(yù)。為防止委托方的刻意隱瞞或是提供的信息有問題，在接受評(píng)估工作前可以審核如產(chǎn)權(quán)證明等資料的真實(shí)性，除了復(fù)印件還需要查看原件[1]。

（四）方法使用不當(dāng)

房地產(chǎn)土地估價(jià)過程中使用的方法有收益還原、成本逼近、市場(chǎng)比較以及基準(zhǔn)地基的修正方法等，估價(jià)過程中根據(jù)具體的評(píng)估對(duì)象以及評(píng)估目的選擇合適的評(píng)估方法，不同的評(píng)估對(duì)象選擇了不適宜的評(píng)估方法也會(huì)使得評(píng)估結(jié)果出現(xiàn)較大偏差。

三、房地產(chǎn)土地估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防措施

（一）加強(qiáng)估價(jià)市場(chǎng)的誠(chéng)信建設(shè)

因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)土地估價(jià)行業(yè)起步比較晚，所以相關(guān)的法制建設(shè)還比較落后，存在較大的誠(chéng)信危機(jī)，通常為了獲得建設(shè)項(xiàng)目而私自降低價(jià)格，行業(yè)誠(chéng)信體系以及執(zhí)業(yè)規(guī)則還需要進(jìn)一步的完善，加強(qiáng)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)工作人員的信用檔案建設(shè)，細(xì)化估價(jià)工作人員的道德規(guī)范和從業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)社會(huì)公德心和職業(yè)責(zé)任心，及時(shí)進(jìn)行失信行為以及良好行為記錄在案，并進(jìn)行社會(huì)公示，建設(shè)完善的企業(yè)信用制度，嚴(yán)格執(zhí)行失信懲治，規(guī)范估價(jià)行為，降低估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）準(zhǔn)確把握市場(chǎng)宏觀走向

把握市場(chǎng)宏觀發(fā)展趨勢(shì)是房地產(chǎn)土地評(píng)估企業(yè)必須具備的能力，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中會(huì)經(jīng)歷復(fù)蘇到蕭條四個(gè)階段，在每個(gè)階段根據(jù)未來的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及周期準(zhǔn)確做好房產(chǎn)估價(jià)。房?jī)r(jià)后期的上漲或是下跌都會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生重要影響，所以在市場(chǎng)繁榮期以及衰退期把握市場(chǎng)走向，正確分析房地產(chǎn)價(jià)格。

（三）投保責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)

職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)是一種責(zé)任保險(xiǎn)，保險(xiǎn)協(xié)議簽訂后，在合同有效期里，如果參加保險(xiǎn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)或是評(píng)估師在進(jìn)行房地產(chǎn)土地評(píng)估工作時(shí)因?yàn)楣ぷ魇д`而造成委托人重大的經(jīng)濟(jì)損失，經(jīng)濟(jì)的賠償責(zé)任應(yīng)該由評(píng)估人員承擔(dān)，保險(xiǎn)公司需要承擔(dān)部分賠償資金。所以，通過購買責(zé)任保險(xiǎn)，能夠有效轉(zhuǎn)移賠償責(zé)任，而委托方在受到經(jīng)濟(jì)損失后也能夠及時(shí)的得到理賠資金，保證委托者的合法權(quán)益，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的信譽(yù)，促進(jìn)更好的發(fā)展。

（四）行業(yè)信息資源共享

目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)都是單一的經(jīng)營(yíng)企業(yè)，很少同時(shí)進(jìn)行工程造價(jià)評(píng)估以及土地經(jīng)紀(jì)方面的工作，所以在獲取估價(jià)信息資料以及技術(shù)資料時(shí)存在一定的難度，很多估價(jià)機(jī)構(gòu)為了能夠獲得土地的交易信息以及建筑物的價(jià)格信息進(jìn)行了大量的重復(fù)性工作，甚至在出現(xiàn)收集困難時(shí)編造實(shí)例，使評(píng)估工作產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)[2]。所以建立資源共享系統(tǒng)，公開交易實(shí)例，共享各種與土地估計(jì)相關(guān)的資料信息，降低工作量，提高工作效率，避免編造虛構(gòu)信息的現(xiàn)象，規(guī)范操作過程。

（五）建立專家審核制度

房地產(chǎn)土地估價(jià)市場(chǎng)中可以組織、建立具有良好職業(yè)操守以及高專業(yè)技術(shù)水平的專家委員會(huì)，可以由行業(yè)協(xié)會(huì)、估價(jià)機(jī)構(gòu)、政府部門以及研究機(jī)構(gòu)等專業(yè)人員組成，提供專業(yè)技術(shù)支持以及監(jiān)督檢查工作，并且遇到存在爭(zhēng)議的項(xiàng)目的時(shí)候及時(shí)進(jìn)行審查，降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)[3]。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)土地估價(jià)市場(chǎng)對(duì)影響估價(jià)結(jié)果的因素進(jìn)行分析，提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督，規(guī)范操作過程，能夠有效降低估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)土地估價(jià)市場(chǎng)的可持續(xù)、健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]趙鳳麟.房地產(chǎn)土地估價(jià)市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)防[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2015，（17）：22-22.

[2]白蕾，張春軼.房地產(chǎn)土地估價(jià)市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2015，（11）：263-263.