樓市“去庫(kù)存”要“兩手抓”

劉英團(tuán)

樓市“去庫(kù)存”已上升到“國(guó)家任務(wù)”。截至2015年10月底，全國(guó)商品房待售面積68632萬(wàn)平方米，比2015年9月末增加2122萬(wàn)平方米，再創(chuàng)新高。而2013年9月，全國(guó)商品房待售面積44636萬(wàn)平方米，兩年間，這一數(shù)據(jù)增幅達(dá)53%。按人均住房面積30平方米計(jì)算，可供2200萬(wàn)人居住。若加上2015年前三季度新開(kāi)工、在施工及竣工住宅，未來(lái)幾年有約60億平方米住宅上市，可供至少2億多人居住。如此循環(huán)往復(fù)，庫(kù)存越積越多。盡管日前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議闡釋了2016年宏觀經(jīng)濟(jì)政策方向，其中化解房地產(chǎn)庫(kù)存將是經(jīng)濟(jì)工作的五大重點(diǎn)任務(wù)之一。但是，未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，樓市供給總量非但不會(huì)下降，反而會(huì)大幅的超量供應(yīng)。

2016年是“十三五”的開(kāi)局之年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上的表述是為未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展透露方向性的信號(hào)。擴(kuò)大需求是房地產(chǎn)政策的“常規(guī)武器”，而降房?jī)r(jià)、促重組等則是“新式武器”。2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以前所未有的篇幅對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存進(jìn)行了論述，2016年仍將是一個(gè)以樓市去庫(kù)存為首要任務(wù)的政策年。同時(shí)，針對(duì)既有政策邊際效應(yīng)減退，新一輪政策也正在相繼推出。從會(huì)議報(bào)告的表述來(lái)看，在戶(hù)籍制度改革和深化住房制度改革兩項(xiàng)重要改革措施并舉之下，進(jìn)城落戶(hù)的農(nóng)民工將成為房地產(chǎn)去庫(kù)存的重要新增需求;同時(shí)，明確租售并舉是深化住房制度的改革方向，著重強(qiáng)調(diào)租賃市場(chǎng)的完善和補(bǔ)位;在市場(chǎng)方面，政府鼓勵(lì)針對(duì)去庫(kù)存的各種降價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)以及行業(yè)內(nèi)的兼并重組。其重點(diǎn)是，對(duì)現(xiàn)有的城鎮(zhèn)住房制度進(jìn)行改革，即不能僅僅是為了消化房地產(chǎn)庫(kù)存而“去庫(kù)存”。

在2015年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)中，盡管“鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格”的要求成為不同以往的政策亮點(diǎn)。但是，樓市“去庫(kù)存”說(shuō)易行難。一是從2015年年初樓市3·30政策出臺(tái)后，多數(shù)二三四線城市的開(kāi)發(fā)商就一直按照“以?xún)r(jià)換量”的策略在出清庫(kù)存，部分標(biāo)桿房企的樓盤(pán)也加入了降價(jià)行列，原有的降價(jià)樓盤(pán)降價(jià)幅度也一再增加，部分樓盤(pán)全年降價(jià)幅度甚至累計(jì)超過(guò)25%。二是盡管許多農(nóng)民工有在城市落戶(hù)的意愿，但并不意味著這些人有能力買(mǎi)得起房子。一些地方政府也早已嘗試著把農(nóng)民工群體納入城市住房保障體系。比如，四川省在2013年就把公共租賃住房的30%定向供應(yīng)給農(nóng)民工，房租按當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)租金一半左右水平確定;在福建，多地還探索在農(nóng)民工集中的開(kāi)發(fā)區(qū)、園區(qū)，引導(dǎo)各類(lèi)投資主體面向用工單位或農(nóng)民工開(kāi)展公共租賃住房業(yè)務(wù)。同時(shí)，多地政府還通過(guò)棚改貨幣化安置方式消化庫(kù)存，但成效并不顯著。

樓市“去庫(kù)存”，降房?jī)r(jià)是關(guān)鍵?！爸挥挟?dāng)潮水退去的時(shí)候，才知道是誰(shuí)在裸泳?！边@是巴菲特的名言，用在股市里如此，用在現(xiàn)今的樓市里，也同樣如此。房地產(chǎn)的潮水正在退去，裸泳者光著屁股浮現(xiàn)出來(lái)了。即便國(guó)家再度出手，但是經(jīng)過(guò)了快速擴(kuò)張的“黃金時(shí)代”，“黃金房地產(chǎn)”這桌麻將也過(guò)了拿地即可“地胡”、定天價(jià)即可“天胡”的時(shí)代。盡管2015年全國(guó)商品房成交量有望接近甚至超過(guò)2013年的最高水平，但從全國(guó)商品房待售面積來(lái)看，截至2015年11月仍超過(guò)6.9億平方米。“2011年以來(lái)的五年中幾乎每年新增加1億平方米左右待售面積，這還沒(méi)有包括全國(guó)大批在建項(xiàng)目，以及已經(jīng)賣(mài)出土地但還未動(dòng)工的項(xiàng)目。一些城市前幾年開(kāi)發(fā)量過(guò)大，使得樓市庫(kù)存去化艱難?！币蝗缰袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一所言，“能活下去，就是萬(wàn)幸”。業(yè)界大佬王石一句“樓市不妙”，早早地為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)定下了暗淡不振的基調(diào)。隨行就市是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最基本的一個(gè)規(guī)律，價(jià)格規(guī)律不會(huì)以人的意志為轉(zhuǎn)移，房企要冷靜分析房?jī)r(jià)上漲的概率。如果再?zèng)]點(diǎn)兒讓利的誠(chéng)意，誰(shuí)會(huì)掏真金白銀救你呢？樓市“去庫(kù)存”，房企要有“誠(chéng)意”。

2011年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)投資額一直高于銷(xiāo)售額，大量的資金沉淀于存貨之中，這是一個(gè)直接關(guān)系到發(fā)展快慢甚至生死存亡的問(wèn)題。從目前的情況看，除少數(shù)地區(qū)外，全國(guó)大部分區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期已不復(fù)存在，人為（或政策）延長(zhǎng)的繁榮也正在終結(jié)。數(shù)據(jù)顯示，在公布2015年三季度報(bào)告的80家房企中，80家房企的平均凈利潤(rùn)率8%，達(dá)到歷史最低值。而2013年房企平均凈利潤(rùn)高達(dá)11.97%，2014年平均凈利潤(rùn)率則為10%。在這一背景下，一些房企轉(zhuǎn)行做體育，一些房企試水互聯(lián)網(wǎng)金融，還有一些房企玩起了石墨烯。所以，房企必須清楚自身所處于房市周期的哪個(gè)階段？是選擇與周期共舞，還是與周期抗衡？否則，就真的危險(xiǎn)了。買(mǎi)房這事兒，總經(jīng)理說(shuō)了不算，買(mǎi)不買(mǎi)房的決定權(quán)最終還在老百姓的手里。所以，拯救自己還得靠房企自己，適當(dāng)降價(jià)才是最明智的選擇。

去庫(kù)存、去庫(kù)存、去庫(kù)存！重要的事情說(shuō)三遍。但是，真要“去庫(kù)存”，一點(diǎn)兒都不容易，太不容易了。從表面上看，雖然每一個(gè)地方政府都有動(dòng)力推動(dòng)去庫(kù)存，但真正的目的還是出讓土地。從本質(zhì)上看，地方政府要政績(jī)，而沒(méi)有土地出讓就沒(méi)有錢(qián)去做政績(jī)工程、民生工程，并且各個(gè)城市之間也在相互競(jìng)爭(zhēng)，每個(gè)城市也都要爭(zhēng)取排名。所以，真正影響“去庫(kù)存”的是土地財(cái)政。而且，房?jī)r(jià)是由成本決定的，房?jī)r(jià)不穩(wěn)或持續(xù)上漲必然影響“去庫(kù)存”。一項(xiàng)調(diào)查顯示，土地成本占直接成本的比例最高達(dá)到58.2%;在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中，大約一半（49.42%）流向政府;開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總銷(xiāo)售收入中，政府份額占37.36%;同時(shí)，房企稅費(fèi)占總成本的26.06%，并呈漸增之勢(shì)。其中，各地的政府規(guī)費(fèi)“最少的37種，最多的157種”。廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)2013年發(fā)布的研究報(bào)告稱(chēng)，營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等十余種稅費(fèi)約占房?jī)r(jià)的15%左右。

降房?jī)r(jià)“去庫(kù)存”，最簡(jiǎn)單也最容易操作。對(duì)政府而言，把地價(jià)壓下去?！胺?jī)r(jià)這么高，和開(kāi)發(fā)商沒(méi)什么關(guān)系。”一如曾經(jīng)的“地產(chǎn)大佬”任志強(qiáng)所言，房企不是慈善機(jī)構(gòu)，房企的讓利空間最終還要取決于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本。所以，既不要以為政府收的是房企的稅，更不要以為地價(jià)拍成天價(jià)就是好事，房企支出的每一分錢(qián)最終一定都納入到開(kāi)發(fā)成本里，拿地的成本越高，房?jī)r(jià)也自然水漲船高。房企有權(quán)在法律的框架內(nèi)追逐超額利潤(rùn)。事實(shí)上，像房?jī)r(jià)及庫(kù)存的波瀾起伏，本就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的自然現(xiàn)象，用任志強(qiáng)的話說(shuō)，“用市場(chǎng)的辦法是可以解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的?！碑?dāng)然，政府也可以采取必要的激勵(lì)政策，或者是團(tuán)購(gòu)保障性住房的做法，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)，但不宜用行政的手段“去庫(kù)存”。

應(yīng)當(dāng)看到，樓市“去庫(kù)存”不僅僅是單一市場(chǎng)或行業(yè)的問(wèn)題，政府介入或政策調(diào)控（農(nóng)民工“市民化”）應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎。按照常住人口統(tǒng)計(jì)，我國(guó)2014年的城鎮(zhèn)化率為54.8%。按照戶(hù)籍人口統(tǒng)計(jì)，我國(guó)2014年的城鎮(zhèn)化率是35.9%。這二者之間的差額，主要構(gòu)成就是2.5億左右的農(nóng)民工。因此，按照加快提高戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化來(lái)消化庫(kù)存是一條捷徑，短期內(nèi)也確實(shí)可以消耗商品房存量。但是，大部分農(nóng)民工缺乏支付和購(gòu)房能力，這部分購(gòu)買(mǎi)需求只是“需要”而非有效需求，存在著潛在的風(fēng)險(xiǎn)。所以，鼓勵(lì)農(nóng)民工市民化需要政府“托底”。不但要通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼等政策來(lái)支持購(gòu)買(mǎi)力較低的農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房，未來(lái)還需要持續(xù)維持房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，尤其要持續(xù)穩(wěn)定的提升農(nóng)民工收入。否則，非但不一定能達(dá)到政策預(yù)設(shè)目的，還會(huì)誘發(fā)社會(huì)問(wèn)題。

樓市高庫(kù)存，自有環(huán)環(huán)相扣的邏輯。樓市去庫(kù)存，是一盤(pán)很大的棋?！叭?kù)存”，不但要打“組合拳”，還應(yīng)有系列改革作支撐。因?yàn)闃鞘小叭?kù)存”牽扯到官員的政績(jī)、GDP，以及房地產(chǎn)行業(yè)及其上下游的產(chǎn)業(yè)鏈和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及就業(yè)等諸多問(wèn)題。其中，最重要的是房地產(chǎn)業(yè)及其上下游企業(yè)均從銀行借了不少錢(qián)，如果樓市庫(kù)存無(wú)法消弭，則銀行呆壞賬勢(shì)必激增，從而引發(fā)債務(wù)危機(jī)。所以，樓市“去庫(kù)存”是不得已而為之。但是，就整體、全局和長(zhǎng)期而言，若沒(méi)有“配套措施”，而是盲目的鼓勵(lì)農(nóng)民工在城市里購(gòu)房，頗有“抱薪救火”之感。當(dāng)然，筆者持此觀點(diǎn)并非否定“通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿(mǎn)足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的政策導(dǎo)向。而是認(rèn)為，如果僅僅是發(fā)補(bǔ)貼之類(lèi)的手段，依然是飲鳩止渴?！耙匀藶楸尽北尘跋碌霓r(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，不但要有“頂層設(shè)計(jì)”上的考量，還要有一系列配套改革跟進(jìn)，比如戶(hù)籍制度改革、農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)依法有償轉(zhuǎn)讓和抵押貸款的試點(diǎn)等等。

樓市“去庫(kù)存”要打“持久戰(zhàn)”。統(tǒng)計(jì)顯示，2015年11月，各地住宅市場(chǎng)成交量繼續(xù)保持高位水平。2015年11月新建住宅成交面積較2015年10月同期微降1%，較2014年同期上升8%。其中，一線城市同比基本持平，二線城市表現(xiàn)積極，同比上升17%，而三四線城市低迷依舊，同比下降21%。所以，從短期看，“去庫(kù)存”的效果不會(huì)很明顯。這是因?yàn)?，不少地方政府以往太過(guò)于依賴(lài)于土地財(cái)政，而絕大多數(shù)的房企也認(rèn)為只要拿到地就能“數(shù)錢(qián)數(shù)到手抽筋”，以致于樓市庫(kù)存體量難以消化，加上經(jīng)濟(jì)大勢(shì)及人口老齡化等多個(gè)因素，投資樓市等于買(mǎi)個(gè)“雷”。即便是剛需購(gòu)房者，持幣觀望者也不在少數(shù)。基于此，樓市“去庫(kù)存”必須“兩手抓”：一方面通過(guò)財(cái)稅、信貸等金融政策激發(fā)合理需求，比如降低首付比例，給首套房免稅、降息、補(bǔ)貼，以及通過(guò)成本核算把房?jī)r(jià)控制的合理的范疇之內(nèi)等;另一方面要強(qiáng)化政府主導(dǎo)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)的作用，比如戶(hù)籍改革，政府從市場(chǎng)上的存量房中購(gòu)買(mǎi)保障房、廉租房，從而加快“去庫(kù)存”。

“去庫(kù)存”并不“神秘”。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，“去庫(kù)存”的核心是“保命”。盡管降息、降準(zhǔn)以及寬松性財(cái)政金融政策，會(huì)使樓市有一定的好轉(zhuǎn)。但是，市場(chǎng)會(huì)更加分化，尤其是三四線城市的中小房企可能會(huì)面臨著“洗牌”的風(fēng)險(xiǎn)。畢竟城市太小了，有錢(qián)的人早就買(mǎi)了幾套房。若房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，暫時(shí)買(mǎi)不起房的家庭及改善性購(gòu)房者依然會(huì)持幣觀望。如果看不到這一點(diǎn)而往死里扛，高企的財(cái)務(wù)成本不但會(huì)侵蝕企業(yè)利潤(rùn)，若造成虧損，還會(huì)帶來(lái)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，乃至威脅到企業(yè)生存。所以，即便項(xiàng)目無(wú)利可圖甚至輕微虧損，中小房企也應(yīng)該堅(jiān)決“去庫(kù)存”，趁市場(chǎng)反彈之機(jī)離開(kāi)。對(duì)政府而言，只有讓房?jī)r(jià)回歸到普通大眾大都可以接受的合理價(jià)位，才是真正的“去庫(kù)存”。反之，借“去庫(kù)存”給房企幫忙或抬升房?jī)r(jià)，非但挽救不了房地產(chǎn)業(yè)的頹勢(shì)，反而會(huì)累及整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。