基于灰色關(guān)聯(lián)分析法的房價(jià)影響因素研究

【摘要】隨著我國住房市場的快速發(fā)展，住房價(jià)格不斷上升，近年來出現(xiàn)了過度上漲的現(xiàn)象。本文分析了我國近年平均房價(jià)以及房價(jià)收入比的變化趨勢，在此基礎(chǔ)上，建立了房價(jià)灰色關(guān)聯(lián)分析模型，得到影響房價(jià)的因素重要性依次為：房地產(chǎn)投資額、人口數(shù)、貨幣供應(yīng)量、城鎮(zhèn)人均可支配收入、GDP以及人民幣匯率。最后結(jié)合不同的密切程度提出調(diào)控房價(jià)的政策建議。

【關(guān)鍵詞】房價(jià) 灰色關(guān)聯(lián)分析 投資額 貨幣供應(yīng)量

隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展。通常，房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)的GDP比重在10%以上，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中地位日益重要，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為我國強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)支柱之一。但我國近年來房價(jià)一直上漲，已經(jīng)嚴(yán)重影響了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。因此正確分析我國房地產(chǎn)價(jià)格影響因素及其影響程度，找出重點(diǎn)，是破解房價(jià)難題必須首先解決的問題。

一、我國近年房價(jià)變化概況

近幾年來，我國房價(jià)一路攀升，已經(jīng)偏離了正常的價(jià)格軌道，使得絕大多數(shù)居民對于只升不減的房價(jià)只能望而止步，這也嚴(yán)重影響了我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。尤其一線、二線城市的房價(jià)近乎達(dá)到高于一倍的增長，三線、四線城市的房價(jià)增長雖然較為緩慢，但是整體上我國平均房價(jià)還是處于上漲狀態(tài)。根據(jù)我國從2001年到2015年的全國平均房價(jià)、人均月收入以及房價(jià)收入比的數(shù)據(jù)，做出其變化趨勢圖，如圖1所示。

根據(jù)圖1可以看出，我國平均房價(jià)從2001年到2007年增幅都比較小，人均月收入也增長緩慢，此時(shí)房價(jià)收入比處于下降狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)景氣度不高。其中，2008年房價(jià)明顯有所下降，由于美國次貸危機(jī)引發(fā)全球金融動(dòng)蕩，進(jìn)而傳導(dǎo)至實(shí)體經(jīng)濟(jì)，我國房地產(chǎn)業(yè)受到巨大影響。在經(jīng)歷一段低迷后，2009年房地產(chǎn)價(jià)格迅速回升，上漲幅度大大高于危機(jī)之前，超乎正常水平。2010年以后，平均房價(jià)以較小的增長率在上漲，人均月收入增長率近乎不變，房價(jià)收入比在下降?？傮w看來，隨著人均月收入的提高，全國平均房價(jià)一直在上漲。照這種趨勢下去，如果沒有外界因素的干擾，我國房價(jià)只會(huì)越來越高，低收入階層或許永遠(yuǎn)都買不起房子。

二、影響因素及數(shù)據(jù)的選取

在國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中，各產(chǎn)業(yè)之間存在著廣泛、復(fù)雜和密切的技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，這種經(jīng)濟(jì)聯(lián)系也被稱為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，既是眾多要素的供給者，也是眾多要素的需求方，由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大，其基礎(chǔ)性地位決定了它對其他產(chǎn)業(yè)影響的廣泛性。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格也受到眾多因素的影響。為了更好地緩解房價(jià)一直上漲的壓力，通過其他因素的改變進(jìn)而影響房價(jià)，本文從房價(jià)影響因素出發(fā)，通過灰色關(guān)聯(lián)分析得到眾多影響因素與房價(jià)的關(guān)聯(lián)度，改變關(guān)聯(lián)度較大的影響因素來調(diào)控房價(jià)，為政府制定宏觀調(diào)控政策提供依據(jù)。

這里主要對全國平均房價(jià)的影響因素進(jìn)行分析，從供給和需求兩方面來選取影響房價(jià)的因素，科學(xué)的選取對房價(jià)有重要影響的因素指標(biāo)。根據(jù)數(shù)據(jù)的可得性及驗(yàn)證分析，可選取GDP（X1）、城鎮(zhèn)人均可支配收入（X2）、全國年末總?cè)丝冢╔3）、房地產(chǎn)投資額（X4）、貨幣供應(yīng)量（X5）以及人民幣匯率（X6）等六項(xiàng)指標(biāo)作為影響需求的因素。從中國統(tǒng)計(jì)年鑒查找從2000年至2015年的全國平均房價(jià)及各因素?cái)?shù)據(jù)進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)分析。

三、我國房價(jià)的灰色關(guān)聯(lián)分析

作為一個(gè)關(guān)聯(lián)性極強(qiáng)的綜合性產(chǎn)業(yè)，房價(jià)的變動(dòng)受到眾多因素的影響。灰色關(guān)聯(lián)分析即指運(yùn)用一定的方法，來找出影響某一個(gè)具體問題的各個(gè)因素之間的數(shù)值關(guān)系。對于房價(jià)變動(dòng)與其相關(guān)因素之間關(guān)系的研究，建立了灰色關(guān)聯(lián)分析模型，比較房價(jià)與各因素之間的關(guān)聯(lián)度大小，分析得出影響房價(jià)變動(dòng)的主要因素，進(jìn)而通過改變該種因素來調(diào)控房價(jià)。

（一）建模準(zhǔn)備

根據(jù)查找的從2000～2015年房價(jià)及其6個(gè)影響因素的原始數(shù)據(jù)，以房價(jià)為參考序列，其他因素為比較序列，建立灰色關(guān)聯(lián)分析模型來研究各因素與房價(jià)的關(guān)聯(lián)度。由于各個(gè)序列單位和量級(jí)不同而無法直接進(jìn)行比較，為了更好地進(jìn)行分析，對原始數(shù)據(jù)無量綱化處理。

具體關(guān)聯(lián)度排序?yàn)椋悍康禺a(chǎn)投資額>年末總?cè)丝?gt;貨幣供應(yīng)量>城鎮(zhèn)人均可支配收入>GDP>人民幣匯率。房地產(chǎn)投資額對房價(jià)影響最大，對房地產(chǎn)的投資額加大，使得房地產(chǎn)業(yè)有更多的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，就可以建造更多的房屋來售賣，此時(shí)房子供給增多，相對價(jià)格就會(huì)下降。同時(shí)，總?cè)丝跀?shù)對房價(jià)影響次之，當(dāng)人口增多時(shí)，需要更多的房子居住。尤其是隨著我國二胎政策的執(zhí)行，人口會(huì)相對增加，對房屋需求加大，此時(shí)引起房價(jià)的上漲。貨幣供應(yīng)量與房價(jià)關(guān)聯(lián)度為0.6602，貨幣政策是政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策的一個(gè)重要組成部分，而通過改變貨幣供應(yīng)量來對宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控是貨幣政策中一個(gè)重要手段。從國內(nèi)看，房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展需要投入大量的資金，目前房地產(chǎn)業(yè)的貸款在商業(yè)銀行的貸款業(yè)務(wù)中占據(jù)了相當(dāng)大的比重。加大貨幣的供給，一定程度上可以加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，影響其房價(jià)變動(dòng)。城鎮(zhèn)人均可支配收入決定了城鎮(zhèn)居民的購買力大小，進(jìn)而決定了市場需求量的大小。GDP可以衡量一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，GDP越高，說明這個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展越好。而經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好壞又影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來房價(jià)的變動(dòng)。人民幣匯率與房價(jià)關(guān)聯(lián)度雖然只有0.48，但是也可以說明有一定的關(guān)系。人民幣升值升值會(huì)導(dǎo)致大量“熱錢”涌入中國市場，投資于房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而影響房價(jià)。人民幣貶值，也會(huì)使得“熱錢”流出中國市場，房價(jià)開始出現(xiàn)下行壓力。

四、結(jié)論及建議

基于對房價(jià)上漲的預(yù)期，政府可以從房地產(chǎn)投資額、人口數(shù)控制、貨幣供給量等方面著手，來進(jìn)行調(diào)控房價(jià)。

房地產(chǎn)投資對房地產(chǎn)價(jià)格的影響最大，同時(shí)房價(jià)對房地產(chǎn)投資變化影響也較大。針對這一現(xiàn)象，政府部門要加強(qiáng)規(guī)范房地產(chǎn)市場的投資行為，嚴(yán)厲打擊投機(jī)性投資行為，加強(qiáng)對房地產(chǎn)價(jià)格的控制。對于我國人口數(shù)對于房價(jià)影響，可以通過計(jì)劃生育政策實(shí)施來加以控制。貨幣供給量對于房價(jià)影響較大，隨著房地產(chǎn)市場的膨脹，商業(yè)銀行為了獲得更多的利潤必然減少超額準(zhǔn)備金和降低超額準(zhǔn)備金率，巨大的信貸擴(kuò)張使得貨幣供給量擴(kuò)大，從而又刺激了房地產(chǎn)業(yè)對資本的投機(jī)需求，而基于投機(jī)目的的房地產(chǎn)投資必然會(huì)造成房價(jià)的大幅上升，一定程度之后可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的“泡沫”。所以對于貨幣供給量必須有一定的控制，要加強(qiáng)對影響貨幣供給量的因素研究。其中既有需求如收入水平、財(cái)富等，也有機(jī)會(huì)成本變量如利率、價(jià)格水平等，要對其需求總量準(zhǔn)確的判斷，避免貨幣供給量實(shí)際值與目標(biāo)值的不一致。

國家應(yīng)該正確分析、區(qū)別對待，對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控。可以從影響力較大的幾個(gè)因素著手，制定相關(guān)的經(jīng)濟(jì)政策，將房地產(chǎn)價(jià)格控制在一個(gè)合理范圍內(nèi)有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。

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作者簡介：劉明婷（1994-），漢族，安徽池州人。研究方向：投資學(xué)。