淺談農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押價值評估

【摘要】金融機構(gòu)積極貫徹落實國家的政策要求，切實把握農(nóng)村土地改革機遇，契合農(nóng)業(yè)集約化、規(guī)模化發(fā)展的需要，開辦了農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款。農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押價值評估的合理性和有效性就顯得尤為重要。本文是從評估方法的角度，對農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押價值評估進行了探討。

【關(guān)鍵詞】承包土地 經(jīng)營權(quán) 抵押價值 評估 研究

農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款作為一種農(nóng)村普惠金融措施，對創(chuàng)新農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營方式，提升農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力、拓寬“三農(nóng)”融資渠道，緩解農(nóng)戶和企業(yè)融資抵押擔(dān)保難的問題都具有深遠的影響。金融機構(gòu)積極貫徹落實國家的政策要求，切實把握農(nóng)村土地改革機遇，契合農(nóng)業(yè)集約化、規(guī)?；l(fā)展的需要，加大對“三農(nóng)”領(lǐng)域的金融支持力度，開辦了農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款。

農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押價值評估既是金融機構(gòu)貸前審查的必要程序、合理確定貸款額度的依據(jù)，也是維護金融機構(gòu)信貸資產(chǎn)安全，防范風(fēng)險的防線。

一、農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)的特征

農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)，是指通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包，或者以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等其它符合有關(guān)法律法規(guī)和國家政策規(guī)定的方式，取得的農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)并享有占有、使用、收益和一定處分的權(quán)利。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是一個不很完整和明晰的土地使用權(quán)。法律規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)僅限于從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，無權(quán)將土地經(jīng)過開發(fā)用于非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

二、農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)價值內(nèi)涵

農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)價值不能等同于農(nóng)用地的價格。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)作為用益物權(quán)，進一步衍生出了承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)。中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》（2014年11月20日）提出的“堅持農(nóng)村土地集體所有，實現(xiàn)所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置，引導(dǎo)土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，堅持家庭經(jīng)營的基礎(chǔ)性地位，積極培育新型經(jīng)營主體，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營，鞏固和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度”。農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)僅僅是把土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)濟主體使用。農(nóng)村土地的承包權(quán)是不能轉(zhuǎn)讓的，農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的表現(xiàn)形式是經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

三、農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押價值評估

農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押價值評估，應(yīng)遵循農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)合法取得、產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰并經(jīng)登記、不改變土地所有權(quán)性質(zhì)、符合土地用途規(guī)劃管制等基本要求，有符合規(guī)定的承包與轉(zhuǎn)包合同、權(quán)屬登記證明等。

農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押價值需要依據(jù)市場水平確定，其價值類型是市場價值，但是由于要考慮到農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)變現(xiàn)的因素，對價值的確定應(yīng)持保守原則。

根據(jù)農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)類型、租金繳納方式、流轉(zhuǎn)市場發(fā)育等情況，選用適當(dāng)?shù)脑u估方法進行評估測算。目前，農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)評估所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)主要是《農(nóng)用地分等、定級規(guī)程》、《農(nóng)用地估價規(guī)程》兩部國家標(biāo)準(zhǔn)，一些開展土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、抵押試點的地區(qū)也發(fā)布了當(dāng)?shù)氐膬r值評估辦法和指導(dǎo)意見，一些金融機構(gòu)也制定了承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押價值的評估方法和規(guī)定。但是目前缺少全國性的土地承包經(jīng)營權(quán)估價準(zhǔn)則或技術(shù)指引，農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)評估理論及技術(shù)支撐供給不足。

農(nóng)用地價值評估的方法主要有收益還原法、市場比較法、成本逼近法等，每一種估價方法都有其特點和局限性，選用什么樣的方法，需要根據(jù)具體的情況確定。收益還原法是將待估農(nóng)用地未來各期正常純收益（地租）以適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率還原，從而估算出土地價格的一種方法。市場比較法是根據(jù)替代原理，將待估農(nóng)用地與近期市場上已發(fā)生交易的類似農(nóng)用地進行比較，并對類似農(nóng)用地的成交價格進行適當(dāng)修正，以此估算待估農(nóng)用地價格的方法。

目前農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)交易市場尚不完善，與估價對象類似的交易案例不易獲取，絕大多數(shù)承包土地的經(jīng)營權(quán)以出租方式流轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包情況很少，市場的特殊性決定了成交案例收集難度大。成本逼近法適用于經(jīng)過未利用土地開發(fā)或土地整理后的農(nóng)用地價格評估。一般來說，土地價值由市場供求決定，而非開發(fā)成本。如果在地理條件惡劣的區(qū)域開墾出一塊貧瘠的農(nóng)用地投資巨大，若按成本逼近法很容易估出高價，但這種價格在市場中很難實現(xiàn)，開發(fā)成本高不代表土地的價值高。

應(yīng)用收益還原法的前提條件是：第一，被評估農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；第二，農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；第三，被評估農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。

從農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押價值評估的目的看，農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押價值評估是為金融機構(gòu)確定貸款額度提供參考依據(jù)。價值評估過低，會導(dǎo)致融資額度的減少，無法滿足經(jīng)營主體擴大再生產(chǎn)需要，也容易導(dǎo)致農(nóng)民利益受到損害；如果評估價值過高，會放大融資風(fēng)險。因此，農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押價值評估重點應(yīng)放在對其未來收益的貨幣預(yù)測上，選用收益還原法對其進行評估是最適當(dāng)?shù)摹?/p>

四、收益還原法下農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押價值評估

（一）估價公式

按照收益還原法的評估原理，農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押價值V是在承包土地經(jīng)營權(quán)剩余流轉(zhuǎn)年限n年內(nèi)，農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)經(jīng)營每年的預(yù)期收益額A（為方便計算預(yù)期收益按每年不變考慮），用適當(dāng)收益還原利率Y折現(xiàn)后，累加得出的評估基準(zhǔn)日的收益現(xiàn)值。其評估的基本公式為：

（二）影響因素的確定

從上述估價公式看，影響農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押價值的三大因素是剩余流轉(zhuǎn)年限n、經(jīng)營權(quán)的年預(yù)期收益額A和收益還原利率Y這三大因素，其中經(jīng)營權(quán)的年預(yù)期收益額A在農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押價值的評估中都具有較大的不確定性。

（1）剩余流轉(zhuǎn)年限n。按照農(nóng)村土地承包合同、《農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)證》以及農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同等權(quán)屬證明資料確定。

（2）年預(yù)期收益額A。農(nóng)用地的收益應(yīng)根據(jù)估價對象收益能力結(jié)合區(qū)域平均收益能力計算。農(nóng)地的費用主要包括土地開開發(fā)費和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)每年經(jīng)常性費用。如當(dāng)?shù)卣邪l(fā)布土地平均收益和費用水平，可作為估算參考。另外，土地承包費用或租金應(yīng)計入農(nóng)地費用。

（3）收益還原利率Y的確定。具體測算農(nóng)業(yè)用地收益還原利率時，一般可以采用“安全利率+風(fēng)險調(diào)整值”的方法進行測算。評估農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押價值時可按貸款合同利率確定。這是因為收益還原利率也稱為報酬率，對于金融機構(gòu)而言，發(fā)放貸款的回報就是貸款利息。

五、結(jié)束語

農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款是新生事物，農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押價值評估作為農(nóng)用地金融中的一個環(huán)節(jié)，是金融機構(gòu)、政府有關(guān)部門和估價機構(gòu)面對的一個新課題，如何建立完善農(nóng)村土地市場評估配套機制，為農(nóng)村土地制度的改革提供服務(wù)，尚需積極研究和探討。

參考文獻

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作者簡介：劉韻檸（1968-），女，四川崇州人，經(jīng)濟學(xué)學(xué)士，任職于建行云南省分行風(fēng)險管理部，擔(dān)任風(fēng)險經(jīng)理，負(fù)責(zé)押品價值評估審查工作。