房產(chǎn)稅改革對房價的影響及對策建議

趙宇 焦明月

【摘要】隨著房價的逐年上漲，財(cái)政部和稅務(wù)局提出要加快制定個人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。在此背景下，本文圍繞上海和重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的實(shí)施效果，重點(diǎn)分析房產(chǎn)稅對房價的影響，為我國房產(chǎn)稅制度的完善提出可行性建議。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅改革 房價 完善稅制

近年來，由于投資需求和投機(jī)需求的不斷膨脹，再加上開發(fā)商的嚴(yán)重壟斷和市場監(jiān)管的缺失，房價上漲的趨勢速度過快，消費(fèi)者對住房的剛性需求很難得到滿足，使得房地產(chǎn)市場的供需矛盾加劇，這種非理性現(xiàn)象表明房產(chǎn)稅改革勢不容緩。2011年我國60%以上的大中小城市的房價都超過合理的價格區(qū)間，為了抑制房價這種非合理化的上漲，政府先后出臺了多項(xiàng)調(diào)控房價的政策，但效果甚微。2011年1月28日，上海和重慶兩市施行的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，被人們認(rèn)為是調(diào)控房價的“終極武器”，對于房產(chǎn)稅改革是否能夠調(diào)控房價已成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

一、房產(chǎn)稅政策回顧

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅始于1986年，主要對房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅。自1986年10月1日實(shí)行以來，為了使房產(chǎn)稅適應(yīng)經(jīng)濟(jì)改革發(fā)展的需要，政府也對其政策規(guī)定進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，但是沒有什么本質(zhì)的差別。自2003年～2005年，十六屆二中全會提出對不動產(chǎn)征收“物業(yè)稅”，并對房地產(chǎn)企業(yè)信貸政策和個人住房貸款政策進(jìn)行調(diào)整，使得房價加速上漲。2005年～2007年，為抑制房地產(chǎn)投資過熱，房價上漲速度過快，相繼出臺了國八條、新國八條、國六條等，但房價仍呈快速增長趨勢。07年下半年房價上漲速度放緩。2008年～2010年期間，由于08年出現(xiàn)世界金融危機(jī)，為確保GDP，08年實(shí)施對個人購房降稅、降利率和降首付比例，09年、10年房價“再創(chuàng)輝煌”。10年為再次抑制房價，又出臺新國十條，進(jìn)行限購。2011年1月28日，上海、重慶正式啟動房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，對部分個人住房征稅。2013年“新國五條”提出完善穩(wěn)定房價工作、抑制投機(jī)投資性購房等。2014年，房地產(chǎn)雙向調(diào)控，“央五條”提出支持首套房貸，11月22日央行決定降息利率下調(diào)至2.75%。2015年，政府提出穩(wěn)定房產(chǎn)需求穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮了支柱產(chǎn)業(yè)的作用。

二、房產(chǎn)稅改革對房價的影響

（一）從長短期來分析對房價的影響

房產(chǎn)稅的開征在短期內(nèi)不會對消費(fèi)者需求產(chǎn)生太大影響，但開征后對于投資者成本將會上升，會使投資性需求逐漸減少，對房屋價格抑制效果明顯，但由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，短期內(nèi)對房屋的供給沒有太大的影響。

從長期來看，由于擁有第二套住房的成本增高，會降低購買欲望，擁有多套商品房的人會拋售二手房，即房屋的供應(yīng)增加，但會對出租房影響極大。由于人們不敢擁有多套住房，導(dǎo)致出租房房源減少，價格上升。近年來隨著農(nóng)民工進(jìn)城導(dǎo)致城市人口增加，又會帶來需求增加和供應(yīng)減少，所以長期來看，房產(chǎn)稅改革難以抑制總體房價上漲趨勢。

（二）房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)影響房價的實(shí)證研究

1.上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案內(nèi)容比較。自2011年1月28日起，上海和重慶兩市分別開始實(shí)施了房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)政策。房產(chǎn)稅改革政策在上海是對全部行政區(qū)域征稅，其基本稅率為0.6%，每平方米市價如果不高于上年度平均房價2倍（含2倍）的納稅住房，則按0.4%征收，征稅對象主要是本地居民家庭新購的第二套（含第二套）以上的住房以及非本地居民家庭新購的住房，其次新購的二手住房和新建商品住房也要征收房產(chǎn)稅，其中，人均面積60平方米內(nèi)的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

重慶房產(chǎn)稅征收主要針對主城九個行政區(qū)，稅率為0.5%、1%、1.2%三擋，征稅對象主要是獨(dú)棟商品住宅和新購的高檔住房，以及同時滿足“三無”條件的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房，其中，面積180平方米內(nèi)的存量獨(dú)棟商品住宅及其面積100平方米內(nèi)的新購獨(dú)棟商品住宅、高檔住宅免征房產(chǎn)稅。

通過以上兩地的試點(diǎn)方案的內(nèi)容對比，有以下相同點(diǎn)：第一，兩地比較注重稅收政策的公平性，都實(shí)行低稅率與差別稅率相互結(jié)合；第二，兩地都是以房產(chǎn)的交易價格為稅基；第三，兩地都實(shí)行稅收優(yōu)惠；第四，征收而來的稅收收入都用于建設(shè)保障房和公租房。

其次，兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案也存在不同點(diǎn)，一是征稅對象不同。上海對已存在的存量房并不征稅，主要是對新購住房和新出現(xiàn)的存量房進(jìn)行征稅。重慶的征稅對象是新購住房和存量房，其中并不涉及普通住宅。另外，上海規(guī)定非本市家庭新購住房不論是否為第一套都要征稅，而重慶則規(guī)定新購第二套住房需要征稅，從中可以看出上海的房產(chǎn)政策主要用于抑制投資和投機(jī)需求。

2.上海市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)效果分析。對于上海市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的效果分析，本文著重研究房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)對房價的影響，由于2011年上海的改革試點(diǎn)主要以商品住宅為征稅對象，所以本文選用了上海市商品住宅2006年～2015年的房屋成交均價、年度增長率，進(jìn)行改革前后對比（如圖一所示），進(jìn)而分析得出上海市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的效果。

如圖一所示，房產(chǎn)稅改革前五年上海商品房價格呈高速增長趨勢，2010年增長率達(dá)到了40.9%的最高點(diǎn)。2011年上海開始實(shí)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)房價增長速度明顯放緩，2012年商品房的銷售價格相較于2011年的房價變化不大，這說明房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革對抑制上海房價上漲起到了一定的作用。但從近十年房價變化趨勢看，上海房價仍然呈上漲趨勢，從2006年的9472元/平方米，至2015年的32001元/平方米，漲幅近338%。

3.重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)效果分析。對于重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的效果分析，選取重慶市住宅商品房近十年來的房價以及平均銷售價格增長率對試點(diǎn)改革后的房價進(jìn)行具體比較（如圖二所示），從而分析出重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的效果。

由圖二所知，重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)前住宅商品房的價格從每平方米2081.31元提高到每平方米4040.00元，2010年的房價已經(jīng)接近2006年房價的兩倍，房價呈非合理性的上漲趨勢。但2011年實(shí)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，房價的增長幅度開始逐年降低。這說明房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)有效地抑制了重慶房價的非合理化上漲并起到了穩(wěn)定房價的作用，但房價仍呈上升趨勢。

三、解決房產(chǎn)稅現(xiàn)存問題的政策建議

（一）擴(kuò)大征稅范圍

基于以上對兩市試點(diǎn)效果分析可知，筆者認(rèn)為必須擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅范圍。對自有住宅征稅，征稅范圍除了包含新購的增量房和高檔商品住房之外，還應(yīng)該包括已有的存量房和普通商品住宅，這樣不僅增強(qiáng)了房產(chǎn)稅對于住宅投機(jī)需求的抑制作用，而且更有利于體現(xiàn)稅收政策的公平性。另外，我們也應(yīng)將征稅范圍拓寬至整個行政區(qū)，對商業(yè)、工業(yè)以及農(nóng)業(yè)房產(chǎn)進(jìn)行合理征稅，但要考慮不同地區(qū)的具體經(jīng)濟(jì)狀況，以達(dá)到地區(qū)間稅負(fù)的相對公平。

（二）統(tǒng)一計(jì)稅依據(jù)

我國原有房產(chǎn)稅的計(jì)稅沒有統(tǒng)一的計(jì)稅依據(jù)，缺乏公平性，在我國現(xiàn)有的國情下，筆者認(rèn)為房產(chǎn)的評估價值作為征收房產(chǎn)稅的統(tǒng)一依據(jù)會更加合理。評估房產(chǎn)的現(xiàn)時價值時，政府要充分考慮房屋的地理位置、占地面積以及用途等因素，將3-5年作為一個評估調(diào)整周期。采用房產(chǎn)的評估價值作為計(jì)稅依據(jù)，比較客觀公正，能夠充分考慮房產(chǎn)的價值，，其次也有利于政府對房產(chǎn)稅的征收統(tǒng)一的管理，使得政府的財(cái)政收入得到了保障。

（三）設(shè)置科學(xué)合理的稅率

上海和重慶的房產(chǎn)稅改革方案按照房屋價值的高低來制定不同的稅率，雖然具有較強(qiáng)的針對性，但是稅率設(shè)計(jì)偏低，沒有達(dá)到預(yù)期的效果。結(jié)合我國實(shí)際情況，可對稅率的設(shè)置做出以下調(diào)整：第一，中央制定基準(zhǔn)稅率并將稅率進(jìn)行層次劃分，地方考慮房屋地理位置、用途、以及種類等因素后合理選擇稅率層次，從而保持稅率靈活性；第二，照顧低收入群體，對于第一套普通住宅實(shí)行較低稅率，對第二套普通住宅及高檔住宅按照房屋價值實(shí)行較高的累進(jìn)稅率，從而引導(dǎo)居民對房產(chǎn)的合理消費(fèi)。這樣既發(fā)揮了中央的宏觀調(diào)控權(quán)，又給予了地方一定的自由裁決權(quán)，為政府籌集了更多的財(cái)政收入。

（四）健全房產(chǎn)評估體系

依據(jù)國際一般經(jīng)驗(yàn)，我國現(xiàn)階段應(yīng)以建立科學(xué)的房產(chǎn)評估機(jī)制為首要任務(wù)，可以細(xì)分為以下四點(diǎn)：第一，設(shè)立專門的評估機(jī)構(gòu)，并對評估機(jī)構(gòu)的設(shè)立執(zhí)行嚴(yán)格的審批，保證評估機(jī)構(gòu)能夠規(guī)范運(yùn)作；第二，培養(yǎng)專業(yè)的評估人才，可對機(jī)關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，也可與高校合作培養(yǎng)高素質(zhì)的評估人員，此外，還要加強(qiáng)對評估人員的日常管理；第三，選擇合理的評估方法，政府可以引入國外先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)評估軟件，再搭配不冗雜的評估程序，使得評估結(jié)果更加權(quán)威；第四，完善房產(chǎn)評估的法律制度，以法律制約各項(xiàng)評估行為，嚴(yán)厲打擊違反法律規(guī)定的評估行為，從而力保評估工作的公平性和合理性。

（五）加大房產(chǎn)稅的監(jiān)督力度

對居民住房征收房產(chǎn)稅，涉及全體國民的生計(jì)，因此必須建立一套完善的監(jiān)督體系，可以從以下兩個方面著手：第一，制定評估爭議機(jī)制，網(wǎng)上設(shè)置房產(chǎn)稅的評估體系，民眾可以根據(jù)該機(jī)制評估任何房屋的價值，還可以及時更新房產(chǎn)評估價值，對于評估結(jié)果有疑義的，可隨時上訴；第二，加強(qiáng)監(jiān)督房產(chǎn)稅收入的使用，要對房產(chǎn)稅的支出公開透明，便于監(jiān)督。其次要對房產(chǎn)稅收入的用途加以規(guī)定，在滬、渝兩地的試點(diǎn)方案中，規(guī)定了房產(chǎn)稅所得需用于建設(shè)保障性住房，監(jiān)督房產(chǎn)稅的整體運(yùn)行有利于保證房產(chǎn)稅改革的順利實(shí)施。

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