云南省房地產(chǎn)去庫存政策效果情況報(bào)告

王春橋 胡維金 方瑩 夏祥謙 李源倍

2015年下半年以來，云南省政府及部分州市政府陸續(xù)出臺(tái)了房地產(chǎn)去庫存、促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的相關(guān)政策，為了解云南省房地產(chǎn)去庫存政策效果，昆明中支及時(shí)組織了問卷調(diào)查，到有關(guān)政府部門及銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下。

一、云南省房地產(chǎn)去庫存政策出臺(tái)情況及其效果

（一）文件出臺(tái)情況

2015年下半年以來，云南省政府在支持房地產(chǎn)去庫存方面主要出臺(tái)了3份文件，云南省16個(gè)州市中，有10個(gè)州市出臺(tái)了13份房地產(chǎn)去庫存方面的政策文件。主要分為三個(gè)方面的政策：

1.擴(kuò)大市場需求方面的政策。第一，鼓勵(lì)農(nóng)民購房方面。一是加快農(nóng)民工市民化，建立新市民住房補(bǔ)貼制度；二是鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房，進(jìn)城購房農(nóng)民的集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份不變，原土地承包經(jīng)營權(quán)和集體經(jīng)濟(jì)組織收益權(quán)不變等；三是各州、市、縣、區(qū)人民政府要制定出臺(tái)鼓勵(lì)農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城購房的政策措施。

第二，鼓勵(lì)境外人員機(jī)構(gòu)購房方面。取消對(duì)境外個(gè)人、境外機(jī)構(gòu)的購房限制，支持在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)以及在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個(gè)人購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，逐步形成與建成面向南亞東南亞輻射中心相適應(yīng)的房地產(chǎn)供應(yīng)類型和規(guī)模。

第三，住房保障貨幣化方面。一是大力推動(dòng)住房保障方式由實(shí)物保障逐步向貨幣化保障轉(zhuǎn)變；二是因重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)征地拆遷的，原則不再建設(shè)回遷安置房，按照“以購代建”方式進(jìn)行安置。

第四，落實(shí)稅收政策方面?！盃I改增”試點(diǎn)工作啟動(dòng)后，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅，個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅等。

2.金融支持購房方面的政策。第一，金融產(chǎn)品創(chuàng)新方面。各地人民政府要積極協(xié)調(diào)對(duì)接農(nóng)業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)，推行“農(nóng)民安家貸”等信貸產(chǎn)品，支持農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城購房。第二，住房公積金貸款方面。一是全面放寬住房公積金提取貸款使用條件，取消住房公積金貸款購房套數(shù)和面積限制，非房屋共有人的直系親屬間可以共同使用公積金貸款和支取住房公積金，適當(dāng)提高住房公積金最高貸款額度。比如：昆明市上調(diào)住房公積金貸款額度為單職工40萬元，雙職工80萬元；二是提高住房公積金繳存覆蓋率，放開異地貸款戶籍限制，提高公積金個(gè)貸率等；三是適度提高住房公積金貸款額度，住房公積金貸款最低首付比例調(diào)整為20%，執(zhí)行住房公積金基準(zhǔn)利率；四是全面落實(shí)住房公積金異地貸款政策，省內(nèi)連續(xù)足額繳存住房公積金3個(gè)月以上的職工即可在購房地申請(qǐng)貸款。

3.調(diào)整和控制房地產(chǎn)供給方面的政策。第一，控制房地產(chǎn)供給總量方面。對(duì)于庫存總量消化周期明顯過長的州、市、縣、區(qū)，暫緩或減少房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)。第二，調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)方面。一是從2016年起，全省原則上不再新建公共租賃住房，新建商品住房項(xiàng)目也不再配建公共租賃住房；二是允許商業(yè)地產(chǎn)的大土地證換發(fā)小土地證；三是房地產(chǎn)項(xiàng)目未預(yù)售的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請(qǐng)調(diào)整商住比例；四是在規(guī)劃條件許可的前提下，經(jīng)申請(qǐng)審核，允許庫存房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整房屋用途、套型結(jié)構(gòu)；

（二）去庫存政策效果逐步顯現(xiàn)

2015年下半年以來，隨著國家和各級(jí)地方政府一系列房地產(chǎn)去庫存政策的出臺(tái)和實(shí)施，云南省房地產(chǎn)市場逐步回暖，顯示出政策效果正在逐步顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。2016年1-5月，云南省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資892.46億元，同比增長2.8%，增速較上年的-6.2%提高9.0個(gè)百分點(diǎn)，較今年1-3月的1.5%提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，昆明市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資490.12億元，同比增長21.2%，是拉動(dòng)全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回升轉(zhuǎn)正的主要因素。

2.商品房銷售增速持續(xù)擴(kuò)大。2016年1-5月，云南省商品房銷售建筑面積1145.57萬平米，同比增長20.5%，增速較上年和今年1-3月分別提高22.0和13.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售建筑面積917.86萬平方米，同比增長14.8%，增速較上年1-12月和今年1-3月分別提高16.4和16.2個(gè)百分點(diǎn)。

3.主要城市房價(jià)運(yùn)行趨穩(wěn)。今年以來，云南省昆明市、大理市房價(jià)運(yùn)行總體呈現(xiàn)環(huán)比由降轉(zhuǎn)升、同比降幅收窄的特點(diǎn)。其中5月份，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，昆明市和大理市新建商品住房價(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.6%，同比分別持平和下降-0.3%。

4.商品房待售面積由高位回落。截至2016年5月末，云南省商品房待售面積1915.40萬平方米，同比增長36.0%，待售面積較3月末減少52.37萬平方米；商品住宅待售面積1158.20萬平方米，同比增長29.2%，較3月末減少96.94萬平方米，較2月末減少122.76萬平方米，今年以來已連續(xù)3個(gè)月減少。

二、云南房地產(chǎn)市場存在的問題及其對(duì)經(jīng)濟(jì)金融的影響

（一）房地產(chǎn)市場存在的問題

1.商品房庫存結(jié)構(gòu)性問題比較突出。5月末，按物業(yè)類型商品房待售面積情況分析顯示：以2015年以來（過去17個(gè)月）月均商品房銷售面積測算，云南省住宅已竣工待售面積消化周期相對(duì)偏短，但非住宅已竣工待售面積消化周期較長。不同物業(yè)類型已竣工商品房待售面積消化周期分別為：住宅5.6個(gè)月、辦公樓10.9個(gè)月、商業(yè)營業(yè)用房14.7個(gè)月、其他房屋（如車位等）22.2個(gè)月。

2.商品房庫存區(qū)域性不平衡。4月末，按州市已竣工商品房待售面積情況分析顯示：以2015年以來（過去16個(gè)月）月均商品房銷售面積測算，昆明市已竣工商品房待售面積725.7萬平方米，占到全省的36.6%，但消化周期為6.93個(gè)月，低于全國和全省平均值（7.07和7.99個(gè)月）。除昆明市外，麗江、普洱、楚雄、紅河、文山、西雙版納等6個(gè)州市已竣工商品房待售面積消化周期低于全省平均值。而部分州市已竣工商品房待售面積消化周期偏長，如：德宏州22.47個(gè)月、保山市18.52個(gè)月和昭通市16.58個(gè)月。

3.云南省商品房銷售增速仍然低于全國平均水平。截至5月末，全省商品房銷售面積同比增長20.5%，滯后于全國33.2%的平均增速。從4月份來看，曲靖、麗江、臨滄、紅河、西雙版納、德宏、怒江、迪慶8個(gè)州市商品房銷售面積同比下降。上述數(shù)據(jù)，一方面表明全省房地產(chǎn)去庫存效果弱于全國平均水平；另一方面表明全省部分州市房地產(chǎn)市場觀望氣氛仍然濃厚，去庫存路徑有待進(jìn)一步打通，分類施策的力度需要進(jìn)一步加大。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)走勢對(duì)云南經(jīng)濟(jì)的影響

房地產(chǎn)作為支持云南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)之一，去庫存短期內(nèi)將導(dǎo)致房地產(chǎn)對(duì)云南省經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率下降；中長期來看，將有助于房地產(chǎn)投資回歸適度增長，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)正增長。

1.在過去十幾年中，房地產(chǎn)業(yè)成為影響云南省經(jīng)濟(jì)變化的重要因素之一。一是固定資產(chǎn)投資對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴度日益提高。從2004年開始，云南省房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資總額中的占比呈上升趨勢，其占比從21.7%攀升至2014年的34.3%。二是地方財(cái)政收入與房地產(chǎn)行業(yè)的興衰息息相關(guān)。2015年云南省地方政府綜合財(cái)政收入（包括地方公共財(cái)政收入和地方政府性基金收入）合計(jì)2210.3億元，較2014年減少199.4億元。其中，2015年云南省國有土地出讓收入302.5億元，較2014年減少237.37億元。以2014年及2015年的數(shù)據(jù)來估算，云南省國有土地出讓收入占地方政府綜合財(cái)政收入的18.2%，若考慮上房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收收入（房地產(chǎn)營業(yè)稅、契稅、房產(chǎn)稅等），房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)地方財(cái)政的直接貢獻(xiàn)將高于20%，房地產(chǎn)行業(yè)已成為地方財(cái)政的主要收入來源之一。三是房地產(chǎn)開發(fā)投資和GDP存在顯著正相關(guān)關(guān)系。為了探究房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP增長之間的量化關(guān)系，采用2004年至2015年云南省房地產(chǎn)開發(fā)投資與云南省GDP的季度數(shù)據(jù){1}，統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)表明二者存在長期均衡關(guān)系，因此選取向量誤差修正模型（VECM）來測度房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系，根據(jù)模型結(jié)果，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速上升1個(gè)百分點(diǎn)時(shí)，GDP增速將增加0.524個(gè)百分點(diǎn)，反之，若房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降1個(gè)百分點(diǎn)，將對(duì)GDP增長形成0.524個(gè)百分點(diǎn)的負(fù)拉動(dòng)。

2.短期來看，房地產(chǎn)去庫存將導(dǎo)致房地產(chǎn)對(duì)云南省的經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率下降，但中長期來看，庫存的去化的完成，將會(huì)帶動(dòng)未來房地產(chǎn)行業(yè)投資回歸適度增長軌道，對(duì)中長期經(jīng)濟(jì)增長正向拉動(dòng)作用將進(jìn)一步加大。雖然云南省房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值在GDP中的占比僅在3%左右，但由于其為最終需求行業(yè)，決定上游產(chǎn)業(yè)鏈，包括建筑業(yè)以及部分工業(yè)行業(yè)的需求，所以房地產(chǎn)市場的變化對(duì)云南省經(jīng)濟(jì)增長至關(guān)重要?？傮w看，由于房地產(chǎn)對(duì)支撐財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資等方面的重要性，加之地方政府穩(wěn)增長政策的需要，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速會(huì)有所回升，但房地產(chǎn)去庫存又會(huì)壓制房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回升，短期看，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)云南省經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率會(huì)下降。而中長期，隨著庫存去化的完成，房地產(chǎn)行業(yè)投資有望回升，從而進(jìn)一步拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)正向增長。

（三）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)情況

目前，云南省房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款目前總體上風(fēng)險(xiǎn)可控，但潛在風(fēng)險(xiǎn)有所上升；庫存去化周期延長將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來違約風(fēng)險(xiǎn)。

1.房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)均有所上升。截至2016年3月末，全省房地產(chǎn)貸款不良率為0.61%，較去年同期上升0.29個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款不良率為0.58，較去年同期上升0.34個(gè)百分點(diǎn)。全省房地產(chǎn)貸款質(zhì)量整體較好，風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但是潛在風(fēng)險(xiǎn)有所上升。

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來看，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受商品房滯銷影響，資金回籠困難，不能按期歸還銀行開發(fā)貸款本息，依靠展期重組暫時(shí)延緩了風(fēng)險(xiǎn)暴露。據(jù)一季度房地產(chǎn)問卷調(diào)查{2}顯示：有4.23%的企業(yè)不能按期償還銀行貸款，有9.86%的企業(yè)反映有過延期情況，但大多能按期償還。另外，有26.76%的房地產(chǎn)企業(yè)反映目前資金略有緊張，有22.54%的資金非常緊張。企業(yè)資金緊張的主要原因依次為：融資難度增加（77.14%）、銷售資金回籠不暢（62.86%）、在建項(xiàng)目較多，資金占用較大（22.86%）、其他資金來源資少（20.00%）、以及建安成本提高（14.29%）。同時(shí)，有9.26%的金融機(jī)構(gòu)反映與2015年末相比，今年1季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款中逾期90天以上部分占比小幅上升，并有12.97%的金融機(jī)構(gòu)預(yù)期2016年房地產(chǎn)開發(fā)貸款的不良率上升。

從購房人來看，部分地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，在建項(xiàng)目停工，甚至存在爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)；且隨著經(jīng)濟(jì)下行，居民收入增速放緩、少數(shù)購房者還款壓力較大；或房價(jià)下行過多致使商品房價(jià)值低于貸款額，上述多因素或?qū)⑹股贁?shù)使用按揭貸款的購房人違約和斷供。據(jù)一季度房地產(chǎn)問卷調(diào)查顯示，有44.44%的金融機(jī)構(gòu)預(yù)期個(gè)人住房按揭貸款不良率將上升，新形成不良貸款的主要原因依次為：購房者工薪收入或工作穩(wěn)定性下降（74.07%）、小微企業(yè)主/個(gè)體工商戶資金鏈斷裂（62.96%）、項(xiàng)目嚴(yán)重延期/爛尾導(dǎo)致購房者斷供（25.93%）、購售雙方法律糾紛（11.11%）。

2.庫存去化周期延長恐將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)。一季度調(diào)查問卷顯示，有近三分之一的金融機(jī)構(gòu)預(yù)期今年房地產(chǎn)去庫存周期將較去年延長。若新竣工商品房增速快于商品房銷售增速，其庫存去化周期進(jìn)一步延長。若企業(yè)自籌資金中有部分來源于民間借貸，則會(huì)導(dǎo)致企業(yè)債務(wù)滾雪球式的增長，將會(huì)對(duì)企業(yè)正常經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生影響，甚至出現(xiàn)企業(yè)債務(wù)違約的情況。

三、政策建議

（一）房地產(chǎn)去庫存要因地制宜、分城施策

為應(yīng)對(duì)高企的房地產(chǎn)庫存，中央及各地出臺(tái)了一系列組合拳，包括取消限購、采取稅收優(yōu)惠、降低首付比例、減少土地供應(yīng)等政策，但由于各地庫存彈性不一，在政策落地執(zhí)行過程中，應(yīng)因地制宜，區(qū)別對(duì)待，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)去庫存。比如，在庫存量大、去化周期長的城市，要主動(dòng)暫停土地供應(yīng)；在非住宅類庫存較高去化周期較長的城市，要暫停商業(yè)用地的出讓，減少城市商業(yè)中心的規(guī)劃，從供給端加大房地產(chǎn)去庫存力度。

（二）多措并舉消化房地產(chǎn)庫存

一是搭建電子選房平臺(tái)，優(yōu)化供需渠道。近幾年，隨著商業(yè)形態(tài)的變化，二手房交易市場已逐步搭建完善電子選房平臺(tái)，但新建商品房大部分還延續(xù)著傳統(tǒng)的看房選房模式，供需渠道未完全打通。二是利用貨幣化安置打通保障房與商品房去庫存之間的通道。進(jìn)一步提高棚戶區(qū)改造的貨幣化安置率，將戶型合適的存量商品住房納入棚戶區(qū)改造安置房源計(jì)劃，幫助消化商品房庫存。三是積極推動(dòng)有條件的城市建立新市民住房補(bǔ)貼制度，引導(dǎo)和支持農(nóng)民工購房，擴(kuò)大住房消費(fèi)途徑。

（三）加強(qiáng)各部門、金融機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)企業(yè)之間的協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)

房地產(chǎn)涉及到眾多的上下游行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)容易在不同行業(yè)、不同部門間傳導(dǎo)。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場分化加劇的情況下，相關(guān)政府部門、金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)之間應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，加大對(duì)房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的監(jiān)測力度，及時(shí)通報(bào)突發(fā)情況，形成各部門共同參與的處置機(jī)制，做好市場預(yù)期的引導(dǎo)工作，共同維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

注釋

{1}數(shù)據(jù)來源WIND，建模時(shí)已對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行季節(jié)調(diào)整和對(duì)數(shù)處理。

{2}1季度，在全省10個(gè)州市的54家金融機(jī)構(gòu)、71家房地產(chǎn)企業(yè)及20家中介開展了房地產(chǎn)問卷調(diào)查。