我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范研究

【摘要】房地產(chǎn)作為我國深化改革的重要項目，一直是我國重點關(guān)注的民生問題，但近幾年房地產(chǎn)市場增長趨勢逐步減緩，國家調(diào)控政策頻出，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨諸多問題。本文基于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的市場表現(xiàn)，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險提供一定的防范意見，以期房地產(chǎn)企業(yè)可以更好的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 風(fēng)險防范

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，一直備受關(guān)注。2016年北上廣出臺最嚴(yán)房價調(diào)控政策，導(dǎo)致房價大幅下降，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨危機(jī)，此時各房地產(chǎn)企業(yè)如何防范財務(wù)風(fēng)險并及時化解就成為關(guān)注重點。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的市場表現(xiàn)

（一）房地產(chǎn)整體行業(yè)告別高速增長，企業(yè)內(nèi)部改革需求加大

2015年整體樓市銷售依然呈下行趨勢沒有改變，但降幅大幅收窄。1～5月全國商品房銷售面積35，996萬平方米，商品銷售額24，409億元。但是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下行趨勢沒有改變，增速回落0.9個百分點。2015年5月國房景氣指數(shù)創(chuàng)我國歷史低值。而房地產(chǎn)的庫存和房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力又都在持續(xù)增加，房地產(chǎn)行業(yè)整體改革迫在眉睫。

（二）我國人口紅利逐步消失，城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)行業(yè)的促進(jìn)作用減慢

我國人口紅利逐步減弱，這主要由于新生兒的減少和人均壽命的持續(xù)增長，以及老齡化問題日益加重。雖然國家最新推行的戶籍制度改革，使得原常住非戶籍人口可以取得城市戶籍，但這種快速增長的城鎮(zhèn)化率卻并沒有很大程度的對房地產(chǎn)市場和我國經(jīng)濟(jì)起到帶動作用。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)中國企占比高，但運營效率相對較低

在我國房地產(chǎn)行業(yè)中，國企所占比重較大，TB股上市房地產(chǎn)公司共166家，其中央企12家，地方國企63家，兩者加起來占我國上市房地產(chǎn)企業(yè)接近一半，在房地產(chǎn)板塊中總資產(chǎn)國有權(quán)重近4成，但就運營效率分析，國有房地產(chǎn)企業(yè)的運行效率要低于整個房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平。

（四）土地供應(yīng)逐漸緊張，價格增漲幅度加大

我國土地供應(yīng)整體偏緊。在2003～2013年期間，房地產(chǎn)企業(yè)對于土地面積的購置上僅僅增長了8.7%，而同期商品房銷售面積增長了287.2%。主要城市土地供應(yīng)下滑速度尤為明顯。40個主要城市供應(yīng)土地占地面積同比增速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的-19.8%。土地價格的增速明顯超過同期商品房銷售均價的上漲。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施

針對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的市場表現(xiàn)以及房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在的發(fā)展情況和具體產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的可能方向，可以從以下幾個方面加以防范。

（一）發(fā)展多元化的融資渠道

我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段主要運用的融資渠道為銀行貸款和發(fā)行股票募集資金，曾嘗試債券籌資，但收效甚微。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時刻的明確我國對于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，利用國家放寬債券發(fā)行限制的良機(jī)，同時結(jié)合房地產(chǎn)投資信托海外地產(chǎn)基金、私募籌資、典當(dāng)融資、合作開發(fā)等多種籌資方式提高融資能力。外源融資固然重要，但是內(nèi)源資金是基礎(chǔ)，內(nèi)源資本越充盈，財務(wù)基礎(chǔ)越扎實，財務(wù)風(fēng)險的控制能力越強(qiáng)，降低籌資風(fēng)險的根本途徑就是提高盈利水平和經(jīng)營能力。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)投資項目可行性分析

房地產(chǎn)投資具有時間長，涉及面廣的特點，當(dāng)項目動工后，會難以對其進(jìn)行更改。一旦發(fā)生任何意外，會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生很大的風(fēng)險?？尚行苑治龅哪康氖菍镜捻椖刻崆白龊妙A(yù)測，將項目可能會發(fā)生的風(fēng)險進(jìn)行列示，并進(jìn)行全面的分析，以確保項目可行。

1.可行性分析的內(nèi)容要可量化。目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)可行性分析中出現(xiàn)大量模糊不清的概念，缺乏針對性與可量化性，應(yīng)加以改良。可以對具體目標(biāo)客戶群設(shè)定以年薪、背景、喜好、年齡層、購房目的等進(jìn)行詳細(xì)的量化，更有利于項目的整體規(guī)劃。

2.可行性分析的審核流程要完善?，F(xiàn)今，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目審核過程并沒有完全做到分析與審核分離，影響了審核結(jié)果的可行性。公司可以設(shè)置專門研究中心負(fù)責(zé)人房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行核實，再由財務(wù)部對其預(yù)算形成書面報告交由投資委員會進(jìn)行抉擇，更好的做到分析與審核分離，使項目成功率更高。

（三）做好現(xiàn)有項目的銷售工作

有效的銷售戰(zhàn)略有利于房地產(chǎn)企業(yè)流動資金的增加，進(jìn)而更好的運營?，F(xiàn)階段大部分房地產(chǎn)企業(yè)的銷售戰(zhàn)略缺乏根據(jù)不同的市場環(huán)境、不同層次的客戶需求做靈活變動的能力。

第一，在銷售方式上，房地產(chǎn)企業(yè)要本著創(chuàng)新的理念，時刻瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶，順應(yīng)時代和科技的進(jìn)步，勇于嘗試新的市場營銷推廣手段。不能固步自封，要敢于大膽嘗試在互聯(lián)網(wǎng)時代的營銷手段，借助網(wǎng)絡(luò)信息工具，鎖定目標(biāo)客戶。

第二，在銷售管理上，要進(jìn)行包括銷售人員薪酬管理制度等一系列的改革，研究制定符合公司實際和行業(yè)特點的管理辦法和措施，強(qiáng)化銷售員工的主觀工作意識，激勵工作的積極性。

（四）合理增加土地儲備

土地儲備是指房地產(chǎn)企業(yè)儲備用地的行為，主要是日常經(jīng)營以及未來增值預(yù)期所需的土地。土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)對已經(jīng)獲得使用權(quán)的土地資源的一種投資行為，這種行為可以稱為土地資本經(jīng)營。資本是能帶來回報的貨幣，房地產(chǎn)企業(yè)儲備土地的目的就是使土地開發(fā)利潤最大化。城市土地的稀缺決定房地產(chǎn)企業(yè)儲備土地的重要性。在房地產(chǎn)市場日趨成熟，競爭日益加劇，土地儲備可以提高房地產(chǎn)企業(yè)防范風(fēng)險的能力。同時受宏觀經(jīng)濟(jì)周期性的影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該儲備一定數(shù)量的土地，這樣在經(jīng)濟(jì)景氣時有房子可以賣，經(jīng)濟(jì)蕭條時有土地可以開發(fā)。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)獨特的經(jīng)營特點，使其財務(wù)風(fēng)險相對較大。尤其在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視財務(wù)風(fēng)險防范，強(qiáng)化對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的研究，提高房企自身抗風(fēng)險能力，這樣才能在風(fēng)云變幻的復(fù)雜環(huán)境中做大做強(qiáng)，獲得持續(xù)性核心競爭力，保證企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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作者簡介：吳威（1992-），女，山東省莒縣人，碩士學(xué)歷，研究方向：財務(wù)管理理論與方法。