北京房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究

房鑫 王翠云 曹力 李澤京 楊武建

一、研究背景及意義

近年來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得了迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)迅速成為消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)。尤其是最近一段時(shí)間，頻頻出現(xiàn)房地產(chǎn)利好消息。在2016年兩會(huì)召開期間，政府工作報(bào)告明確指出要因城施策化解房地產(chǎn)庫存，可以看出，未來很長一段時(shí)間內(nèi)中央政府會(huì)將固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資作為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的主力。在這種利好消息的影響下，北京、上海、深圳等一線城市的房價(jià)直線飆升。尤其是北京的房價(jià)，在北京市委十一屆八次全會(huì)正式公布了北京行政功能搬到通州的消息的影響下，京郊房產(chǎn)交易市場(chǎng)出現(xiàn)了凌晨開始排隊(duì)買房號(hào)的現(xiàn)象，京東燕郊等北京郊區(qū)的房價(jià)飆升。這種房地產(chǎn)價(jià)格飆升的現(xiàn)象值得我們關(guān)注。

居住是人類的基本生活需要。住房問題不僅僅是個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，而且是一個(gè)社會(huì)問題。北京作為我國的首都，每年都有大量人口涌入，這些人的住房問題是影響北京健康發(fā)展的關(guān)鍵問題，而這些外來人口房屋選址的主要地點(diǎn)在北京郊區(qū)。弄清北京房價(jià)影響因素，進(jìn)而有效控制房價(jià)，成為政府和學(xué)者們關(guān)注的焦點(diǎn)。而且，基于房地產(chǎn)對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大市場(chǎng)內(nèi)需、提高人民生活水平的作用，該行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展對(duì)一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展有著不可忽視的作用。因此，理順影響北京房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)因素，對(duì)打破當(dāng)前制約城鎮(zhèn)居民的住房問題、培育住房市場(chǎng)有效需求、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長等，具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

二、北京房價(jià)影響因素的理論分析

（一）消費(fèi)者因素

1.居民收入水平。近幾年，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國居民的收入水平有了很大的提升。收入的提高使得人們除了滿足日常生活的需要還能有一定的積蓄用于購房，即購買能力提高；同時(shí)，收入的提高使人們生活條件有了很大的改善，從而產(chǎn)生了改善居住條件的欲望。因此，收入的提高會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求增加，引起房價(jià)的上漲。

本文用城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入來作為居民收入水平的替代變量，來反映市場(chǎng)的需求，反映人們的支付能力，以X1來表示，單位為元。

2.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)通常能夠反映一定時(shí)期內(nèi)的物價(jià)水平，物價(jià)水平的高低決定了居民存有人民幣的實(shí)際價(jià)值，會(huì)影響購買力的高低，從而影響購房的能力。

本文選取每月發(fā)布的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，來反映物價(jià)水平，以X2來表示，單位為%。

3.消費(fèi)者對(duì)房價(jià)的預(yù)期。通常情況下，價(jià)格越高需求量越小。但加入預(yù)期因素后，則完全不同。當(dāng)預(yù)期商品價(jià)格在未來會(huì)漲的時(shí)候，消費(fèi)者會(huì)增加當(dāng)期對(duì)產(chǎn)品的需求，反之對(duì)商品的需求減少。但由于消費(fèi)者預(yù)期屬于消費(fèi)者心理范疇，很難以數(shù)據(jù)度量，所以在本文中不加以測(cè)量。

（二）房產(chǎn)商因素

1.土地價(jià)格。房產(chǎn)商在開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)候，有很大一部分的成本就是來自于購買土地。隨著我國城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市的土地資源越來越稀缺，土地的價(jià)格也逐年提升。尤其是對(duì)于北京來說，北京是首都，走的是國家化的發(fā)展路線，城市功能及市政規(guī)劃等政策性因素，引發(fā)地價(jià)明顯上升。

由于各統(tǒng)計(jì)部門并沒有發(fā)布北京地價(jià)的月度數(shù)據(jù)，所以只能用北京土地購置費(fèi)，來反映土地購置價(jià)款，以X3來表示。

2.建造成本。房地產(chǎn)開發(fā)中，除了土地價(jià)格，成本中另一個(gè)比較大的部分就是建造成本了。一般來說，成本越高，商品的價(jià)格自然也會(huì)越高。房地產(chǎn)與其他傳統(tǒng)行業(yè)相比，需要有很大的成本的投入，所以成本的變動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)也會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

本文這里選取中國產(chǎn)業(yè)分析平臺(tái)發(fā)布的建材類價(jià)格指數(shù)，來反映普通住宅的建造成本，以X4來表示，單位為%。

（三）供給因素

房地產(chǎn)作為一種商品，必然符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，所以供給因素的變動(dòng)會(huì)影響均衡價(jià)格水平。

1.商品房竣工面積。商品房竣工面積相當(dāng)于庫存因素，已經(jīng)存在的商品房的數(shù)量越多，房價(jià)相對(duì)會(huì)有所下降。

選取每月發(fā)布的北京房屋房竣工面積，來反映市場(chǎng)的供給，以X5來表示，單位為萬平方米。

2.住宅投資。住宅投資是指本期內(nèi)對(duì)于住宅的投資，反映在一定經(jīng)濟(jì)水平下對(duì)住宅投入的力度，投入越多，則未來房屋數(shù)量可能會(huì)越多，這也就使得房屋未來供給增加。

選取每月發(fā)布的北京房地產(chǎn)開發(fā)額，以X6來表示，單位為億元。

（四）政府因素

1.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。在我國土地公有的背景下，政府對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)有很大的影響力。并且由于居民買房時(shí)大多數(shù)人都會(huì)考慮房屋周邊的環(huán)境，包括空氣環(huán)境、交通便利情況、小區(qū)配套設(shè)施、周圍商圈情況等，這些都與政府的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計(jì)劃密不可分。所以政府開通新的地鐵、公路，或是開發(fā)新的商圈時(shí)都會(huì)對(duì)房屋的價(jià)格造成影響。

選取北京固定資產(chǎn)投資額來反映基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，以X7來表示，單位為億元。

2.政策因素。政府頒布的新的政策可能會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生很大的影響，比如：近期提出的去庫存的政策，以及有去庫存政策所產(chǎn)生的一系列包括信貸門檻降低、貸款利率降低等輔助的政策，就使得房價(jià)飛漲。但由于政府政策因素難以測(cè)量，所以在本文中不加以體現(xiàn)。

三、實(shí)證研究

本文擬用北京樣本住宅平均價(jià)格Y作為被解釋變量，以城鎮(zhèn)居民人均可支配收入X1、居民消費(fèi)指數(shù)X2、北京土地購置費(fèi)X3、建材類價(jià)格指數(shù)X4、北京房屋竣工面積X5、北京房地產(chǎn)開發(fā)投資額X6、北京固定資產(chǎn)投資完成額X7作為解釋變量，建立多元回歸方程。

設(shè)定模型的函數(shù)形式為：

Y=α0+α1X1+α2X2......+α7X7+ξ

其中，α0為常數(shù)項(xiàng)，αi（i=1，2，3，4，5，6，7）為回歸參數(shù)，ξ為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

利用SPSS 19.0回歸分析的進(jìn)行分析，以確定各解釋變量對(duì)住宅價(jià)格的影響程度。先對(duì)7個(gè)變量進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，之后將標(biāo)準(zhǔn)化后的7個(gè)變量進(jìn)行回歸分析，得到的調(diào)整后的R方為0.892，X1、X2、X6、X7這四個(gè)變量的sig較小，分別為0.11、0.12、0.04及0.02，說明這四個(gè)變量對(duì)于住宅價(jià)格有很好的解釋力。

得到的公式為：

Y=-1.22+0.478X1+0.516X2+0.399X3-0.273X4-0.344X5- 1.346X6+1.421X7

從方程式中可以看出：北京固定資產(chǎn)投資完成額對(duì)房價(jià)的影響最大，每上升1個(gè)百分點(diǎn)，房屋銷售價(jià)格會(huì)相應(yīng)上升近1.42個(gè)百分點(diǎn)。排在第二位的是北京房地產(chǎn)開發(fā)投資額，京房地產(chǎn)開發(fā)投資額的絕對(duì)數(shù)每增加1個(gè)百分點(diǎn)，房屋銷售價(jià)格會(huì)上升約1.346個(gè)百分點(diǎn)。之后對(duì)房價(jià)影響較高的是居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)每增加1個(gè)百分點(diǎn)，房屋銷售價(jià)格會(huì)上升約0.516個(gè)百分點(diǎn)，說明房價(jià)的變動(dòng)在一定程度上是由于物價(jià)的高漲。而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說的土地購置費(fèi)用、建材價(jià)格等指標(biāo)則對(duì)房價(jià)沒有很大的影響，這在一定程度上也說明了目前的房價(jià)已經(jīng)脫離了成本的限制，而是單純的有人民收入水平的提高和物價(jià)提升等其他因素決定。

因此我國政府針對(duì)北京房地產(chǎn)要采取通過提高對(duì)房產(chǎn)商的開發(fā)房屋的審批門檻，降低可貸款額度，降低對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的金融支持，將房地產(chǎn)開發(fā)的速度降下來，減少空置房，使有效供給比例增多，才能從根本上解決北京房價(jià)問題。