住房產(chǎn)權(quán)與家庭行為研究進(jìn)展

孫三百 董建秋

摘 要：住房是當(dāng)前我國(guó)居民面臨的最重要的問(wèn)題之一，住房帶來(lái)的相關(guān)問(wèn)題直接關(guān)系到我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)穩(wěn)定。而住房具備廣義虛擬經(jīng)濟(jì)的特征，同時(shí)滿(mǎn)足人的物質(zhì)需求和心理需求，其對(duì)家庭行為決策所產(chǎn)生的影響也是多方位的。本文梳理國(guó)內(nèi)外關(guān)于住房產(chǎn)權(quán)對(duì)家庭行為決策影響的研究，發(fā)現(xiàn)這一影響大體上可以分為正外部性和負(fù)外部性?xún)深?lèi)，其影響范疇涉及到金融投資、政治參與、子女教育、幸福感、遷移和就業(yè)等物質(zhì)層面和心理層面的需求。當(dāng)前這些問(wèn)題的研究中以國(guó)外學(xué)者居多，為更好地理解我國(guó)住房市場(chǎng)及其對(duì)家庭行為決策的影響，國(guó)內(nèi)相關(guān)問(wèn)題的研究有待進(jìn)一步展開(kāi)。

關(guān)鍵詞：住房產(chǎn)權(quán)；家庭行為；研究進(jìn)展

中圖分類(lèi)號(hào)：F063.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-1722 （2016） 02-0005-xx

Research of Homeownership and Family Behavior

SUN San-bai1 DONG Jian-qiu2

（1.Chinese Academy of Social Science，Beijing， 100836， China；

2.Social Science in China Press， Beijing， 100026. China）

Abstract： Housing has the characteristics of the generalized virtual economy； it meets the needs of peoples physical and psychological needs. This paper combs the domestic and foreign research on the effect of house ownership on family behavior， we find these effects can be divided into two types in general： positive and negative externalities， and relate to financial investment， political participation， childrens education， happiness， migration and employment， psychological and physical level of demand. At present， in the research of this kind of problem， the majority of scholars are in foreign countries， in order to understand the effect of Chinas housing market and its family behavior decision-making better， domestic research needs to be further expanded.

Key words： Homeownership， Family Behavior， Research Progress

一、引 言

住房是當(dāng)前我國(guó)居民面臨的最重要的問(wèn)題之一，住房帶來(lái)的相關(guān)問(wèn)題直接關(guān)系到我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)穩(wěn)定。住房具有廣義虛擬經(jīng)濟(jì)的特征，其影響十分廣泛。按照劉俊民（1998）的界定：“‘虛擬經(jīng)濟(jì)的概念可分為廣義和狹義兩種，廣義的虛擬經(jīng)濟(jì)是指物質(zhì)生產(chǎn)活動(dòng)和與其有關(guān)的一切勞務(wù)以外的所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，房地產(chǎn)（出去建筑業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值）、教育、廣告業(yè)等。狹義虛擬經(jīng)濟(jì)僅指所有的金融活動(dòng)和房地產(chǎn)業(yè)?！绷肿篪Q（2009）則認(rèn)為從一個(gè)更具體的層面上把滿(mǎn)足人們生理需求或功能要求同時(shí)又滿(mǎn)足人們心理需求，以及只滿(mǎn)足人們心理需求的經(jīng)濟(jì)定義為廣義虛擬經(jīng)濟(jì)，它包含著純粹的實(shí)體經(jīng)濟(jì)和純粹的虛擬經(jīng)濟(jì)兩個(gè)因素。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，住房屬于廣義虛擬經(jīng)濟(jì)中一個(gè)較為重要的研究范疇，房地產(chǎn)業(yè)屬于同時(shí)滿(mǎn)足人們生理需求和心理需求的廣義虛擬經(jīng)濟(jì)。從廣義虛擬經(jīng)濟(jì)視角對(duì)住房問(wèn)題進(jìn)行研究，可以拓展這一研究領(lǐng)域的視野。正如黃純純等（2011）認(rèn)為廣義虛擬經(jīng)濟(jì)的價(jià)值創(chuàng)造還應(yīng)該突出包括從傳統(tǒng)的虛擬資本衍生出來(lái)的金融資本、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的價(jià)值創(chuàng)造，以及基于個(gè)人偏好給其社會(huì)網(wǎng)絡(luò)帶來(lái)的價(jià)值增值。房地產(chǎn)業(yè)的虛擬性使其帶來(lái)的福利影響體現(xiàn)在眾多方面，如居住隔離、子女教育、社區(qū)關(guān)系、政治參與、幸福感、就業(yè)和遷移決策等，這些關(guān)系到城市住房保障體系的構(gòu)建、流動(dòng)人口市民化問(wèn)題，以及城市化進(jìn)程的順利推進(jìn)。因此，研究住房特征對(duì)家庭行為的影響，對(duì)于城市化、和諧城市建設(shè)以及促進(jìn)社會(huì)流動(dòng)都具有重要的指導(dǎo)意義。

長(zhǎng)期以來(lái)，自有住房被視為“美國(guó)夢(mèng)”的基礎(chǔ)，大量研究指出自有住房對(duì)家庭和社區(qū)的社會(huì)效益（Manturuk et al.，2009）。而在中國(guó)同樣如此，自有住房仍然是居民的普遍需求，特別是在新型城鎮(zhèn)化背景下，擁有住房是許多居民心中的“中國(guó)夢(mèng)”?；?000—2010年中國(guó)35個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，居民住房買(mǎi)租選擇中更傾向于購(gòu)房居住，促使城市房?jī)r(jià)租金比升高（高波等，2013）。雖然城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家愛(ài)德華·格萊澤（2014）指出，一個(gè)城市的人口比例變化和該城市住房數(shù)量的比例變化幾乎相同，并且論證了1980—2000年美國(guó)各大都市區(qū)之間的這種相關(guān)性。然而，源源不斷的流動(dòng)人口涌入少數(shù)大城市，使得我國(guó)城市住房無(wú)法滿(mǎn)足他們巨大的購(gòu)房需求。一方面，城市住房供給在短時(shí)間內(nèi)難以跟上流動(dòng)人口數(shù)量劇增的步伐，另一方面，日益高漲的房?jī)r(jià)使大量流動(dòng)人口無(wú)力購(gòu)買(mǎi)住房。一些研究發(fā)現(xiàn)大城市勞動(dòng)者的收入優(yōu)勢(shì)不再存在（寧光杰，2014），以至于大量農(nóng)民工住房存在過(guò)度擁擠、環(huán)境惡劣和居住分割等問(wèn)題，不利于其積累人力資本和社會(huì)資本，獲取信息和獲得機(jī)會(huì)，融入城市主流生活，加劇了社會(huì)分割和貧富分化（鄭思齊和曹洋，2009）。

實(shí)際上，住房問(wèn)題成為流動(dòng)人口是否留城的重要影響因素?；谥貞c的數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，住房狀況對(duì)農(nóng)民工留城意愿的影響最大（陳春、馮長(zhǎng)春，2011）。因此，保障房建設(shè)成為許多城市政府的重要選擇，但是同樣面臨重重困難。林左鳴和閆妍（2014）建議在區(qū)域或全國(guó)性中心城市繼續(xù)維持現(xiàn)行住房限購(gòu)政策的同時(shí)，大力發(fā)展公租房，并將公租房的所有權(quán)和居住權(quán)相分離。自20 世紀(jì)90 年代初以來(lái)， 住房面積和房屋質(zhì)量有非常大的提高，管理精英和專(zhuān)業(yè)精英的家庭所擁有的住房往往面積更大、質(zhì)量更好，這說(shuō)明在成功的經(jīng)濟(jì)改革背后， 社會(huì)分層機(jī)制既體現(xiàn)了制度跨越又保持了制度延續(xù)（邊燕杰、劉勇利，2005）。那么，住房特征對(duì)我國(guó)居民產(chǎn)生哪些影響，住房產(chǎn)權(quán)對(duì)和諧社會(huì)建設(shè)的利弊何在？這成為當(dāng)前學(xué)術(shù)研究需要討論的問(wèn)題。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)界在這一領(lǐng)域有所涉及。

二、住房產(chǎn)權(quán)對(duì)家庭行為的正外部性

擁有住房產(chǎn)權(quán)會(huì)給居民生活帶來(lái)很多便利，國(guó)內(nèi)外關(guān)于住房產(chǎn)權(quán)對(duì)家庭行為正外部性影響的研究，研究者關(guān)注了住房對(duì)子女教育、家庭財(cái)富積累、政治參與、幸福感的影響。當(dāng)然，這些領(lǐng)域主要以國(guó)外的研究為主，國(guó)內(nèi)僅極個(gè)別學(xué)者有所涉及。

第一，自有住房與政治參與。研究發(fā)現(xiàn)，自有住房可能會(huì)激勵(lì)自有住房者投資更多資金到本地基礎(chǔ)設(shè)施以及社會(huì)資本中，因?yàn)樽杂凶》孔璧K他們進(jìn)行流動(dòng)，運(yùn)用美國(guó)的調(diào)查數(shù)據(jù)對(duì)此進(jìn)行了證實(shí)（DiPasquale & Glaeser，1999）。在并不具備優(yōu)勢(shì)的社區(qū)環(huán)境中，自有住房者是否會(huì)更加積極地參與到社區(qū)環(huán)境的改進(jìn)中，發(fā)現(xiàn)相比于租房者，自有住房者更有可能參與到最近的地方選舉中，而且擁有不利社區(qū)環(huán)境的自有住房者比其他區(qū)域的自有住房者更有可能參與選舉（Manturuk et al.，2009）。Holian（2011）則指出，自有住房者比租房者更加愿意參與選舉，但是這一純粹的效應(yīng)在控制了其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)變量或者使用工具變量的情況下并不穩(wěn)健，然而不滿(mǎn)情緒對(duì)參與選舉有著正的顯著且穩(wěn)健的影響，當(dāng)考慮不滿(mǎn)情緒與住房自有與否變量時(shí)，擁有不滿(mǎn)情緒的自有住房者顯著地更加愿意參與選舉，這一發(fā)現(xiàn)與Fischel（2001）的住房選舉假說(shuō)相一致。Gilderbloom & Markham（1995）研究了自有住房與政治態(tài)度（公民自有、婦女權(quán)利、性暴力、國(guó)內(nèi)開(kāi)支、城市內(nèi)部問(wèn)題以及選舉行為）之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)選舉與自有住房之間存在較為顯著的關(guān)聯(lián)。然而，Engelhardt et al.（2010）運(yùn)用工具變量估計(jì)發(fā)現(xiàn)，低收入家庭自有住房對(duì)政治參與沒(méi)有顯著影響，從而得出與以往研究不太一致的結(jié)論。李駿（2009）發(fā)現(xiàn)，在中國(guó)城市基層社會(huì)，住房產(chǎn)權(quán)對(duì)政治積極性的促進(jìn)作用目前僅局限于特定的社區(qū)情境，即新型商品房住宅小區(qū)。此外，鄭思齊等（2011）指出，對(duì)于不同勞動(dòng)力群體而言，高技能勞動(dòng)力愿意為居住在有更高人力資本素質(zhì)、更多綠化面積、道路容量和更少擁堵的城市支付更高的住房成本。

第二，自有住房與居民消費(fèi)。國(guó)內(nèi)外關(guān)于住房與消費(fèi)的研究均相對(duì)較多，尹志超和甘犁（2009）發(fā)現(xiàn)受益于住房改革的家庭，消費(fèi)了更多的耐用品。駱祚炎（2010）認(rèn)為住房支出等占居民消費(fèi)性支出的比重較大，住房支出的比例與居民消費(fèi)的增長(zhǎng)呈現(xiàn)反方向變動(dòng)關(guān)系，資產(chǎn)呈現(xiàn)較弱的負(fù)財(cái)富效應(yīng)。陳健和高波（2012）指出，當(dāng)保障房供給處于低水平階段時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的財(cái)富效應(yīng)為負(fù)向，房?jī)r(jià)上漲會(huì)抑制消費(fèi)增加；當(dāng)保障房供給處于高水平階段時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格具有正向的財(cái)富效應(yīng)，房?jī)r(jià)上漲促進(jìn)消費(fèi)增加。陳健等（2012）運(yùn)用面板門(mén)檻模型研究發(fā)現(xiàn)，我國(guó)31個(gè)省級(jí)區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲會(huì)抑制消費(fèi)，而且這種負(fù)面影響會(huì)隨著信貸約束的放松程度而發(fā)生非線(xiàn)性變化。Ashley & Li（2014）研究了住房資產(chǎn)和股票資產(chǎn)對(duì)零售業(yè)務(wù)的影響，發(fā)現(xiàn)了住房資產(chǎn)波動(dòng)對(duì)零售業(yè)務(wù)的影響更強(qiáng)，并且持續(xù)1—4年時(shí)間，而股票波動(dòng)的影響更小且影響持續(xù)時(shí)間小于1年或者大于4年。Khalifa et al. （2013）基于美國(guó)PSID的面板數(shù)據(jù)（2001、2003、2005年），運(yùn)用門(mén)限估計(jì)方法發(fā)行兩個(gè)顯著的收入門(mén)限（7.4萬(wàn)美元和50.1萬(wàn)美元），當(dāng)收入對(duì)于7.4萬(wàn)美元時(shí)自有住房對(duì)消費(fèi)有顯著的影響（估計(jì)系數(shù)為0.01），當(dāng)收入在7.4萬(wàn)美元和50.1萬(wàn)美元之間時(shí)，自有住房對(duì)消費(fèi)的影響同樣顯著，估計(jì)系數(shù)為0.028，但是收入高于50.1萬(wàn)美元時(shí)，并沒(méi)有顯著的影響。陳斌開(kāi)和楊汝岱（2013）發(fā)現(xiàn)住房?jī)r(jià)格上漲使得居民不得不“為買(mǎi)房而儲(chǔ)蓄”，從而提高居民儲(chǔ)蓄率：住房?jī)r(jià)格上升1個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄率將上升0.067個(gè)百分點(diǎn)，這解釋了2002—2007年間我國(guó)城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄率上升的45%；進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)，住房?jī)r(jià)格上漲主要影響收入水平較低、沒(méi)有住房或住房面積較小的家庭；同時(shí)，住房?jī)r(jià)格對(duì)年輕人和老年人的影響較大，并且以土地供給作為工具變量克服內(nèi)生性問(wèn)題。陳健和黃少安（2013）發(fā)現(xiàn)老人通常要比年輕人具有更高的住房財(cái)富效應(yīng)，即隨著住房?jī)r(jià)格的上漲，老人消費(fèi)更多；考慮遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)時(shí)，老人的住房財(cái)富效應(yīng)相比無(wú)遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)時(shí)，會(huì)降低很多。謝潔玉等（2012）指出，房?jī)r(jià)顯著抑制了消費(fèi)，且該抑制效應(yīng)在不同群體間差異明顯。黃靜和屠梅曾（2009）發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)財(cái)富對(duì)居民消費(fèi)有顯著的促進(jìn)作用；房?jī)r(jià)上漲并沒(méi)有使我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)增強(qiáng)，反而有所減弱；住房來(lái)源于“自己的”家庭的財(cái)富效應(yīng)高于住房來(lái)源于“單位的”和“國(guó)家的”家庭；房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)在自有產(chǎn)權(quán)住房與租私人住房的家庭之間沒(méi)有差異；戶(hù)主越年青的家庭，房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)越大；收入越高的家庭房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)越大；經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)越大。張大永和曹紅（2012）發(fā)現(xiàn)是否擁有自有住房，房屋價(jià)值高低和金融資產(chǎn)規(guī)模等對(duì)家庭消費(fèi)都存在顯著影響，房地產(chǎn)總財(cái)富效應(yīng)大于金融資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)，且住房?jī)r(jià)值對(duì)家庭非耐用品消費(fèi)行為的影響程度大于耐用品，年輕的低收入家庭所表現(xiàn)出來(lái)的財(cái)富效應(yīng)較大。

第三，住房與金融資產(chǎn)積累。住房具有投資屬性，因而比如與金融資產(chǎn)相關(guān)聯(lián)。Turner & Luea（2009）基于美國(guó)的PSID數(shù)據(jù)考察了自有住房對(duì)中低收入家庭財(cái)富積累的影響，發(fā)現(xiàn)1990年代美國(guó)中后期，全部樣本中每一個(gè)增加的年份中總的凈財(cái)富平均增長(zhǎng)1.37萬(wàn)美元，高收入者自有住房者財(cái)富多積累增加1.5萬(wàn)美元，而中低收入自有住房者財(cái)富約多積累0.6—1.0萬(wàn)美元。陳彥斌和邱哲圣（2011）發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)通過(guò)引致富裕家庭投資性住房需求的增加而進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)，部分年輕家庭為了追趕房?jī)r(jià)不得不提高儲(chǔ)蓄率，而部分貧窮家庭也因其無(wú)法獲得足夠的住房而使得城鎮(zhèn)家庭住房不平等程度增加。Fratantoni（1998）發(fā)現(xiàn)擁有更大程度的承諾支出不確定性（由抵押支付與收入之比衡量）者，持有風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)的比例較低，租金收入比則對(duì)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)持有比例沒(méi)有重要的影響。Dr?es & Hassink（2013）基于荷蘭的數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，對(duì)大多數(shù)自有住房者而言，擁有住房更加了更多的（住房）價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。

第四，住房產(chǎn)權(quán)與幸福感。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)住房與幸福感關(guān)注較多。李濤等（2011）研究發(fā)現(xiàn)，不同產(chǎn)權(quán)類(lèi)型的自有住房對(duì)居民幸福感的影響存在顯著差異，擁有大產(chǎn)權(quán)住房和更多的大產(chǎn)權(quán)住房能夠顯著提高居民幸福感，但擁有小產(chǎn)權(quán)住房以及小產(chǎn)權(quán)住房的數(shù)量對(duì)居民幸福感沒(méi)有顯著影響。林江等（2012）指出城市房?jī)r(jià)上漲程度對(duì)居民幸福感具有顯著的負(fù)面影響，房?jī)r(jià)上漲越快，民眾主觀幸福感越低；住房產(chǎn)權(quán)狀況和幸福感顯著相關(guān)，僅有一套房產(chǎn)者和多房者幸福感顯著高于租房者，多房者幸福感顯著高于僅有一套房產(chǎn)者；房?jī)r(jià)上漲對(duì)租房者幸福感具有顯著負(fù)效應(yīng)，對(duì)多房者和僅有一套房產(chǎn)者的幸福感帶來(lái)顯著正向效應(yīng)，且對(duì)多房者幸福感的正向效應(yīng)顯著高于僅有一套房產(chǎn)者；住房質(zhì)量顯著影響居民主觀幸福感。孫偉增和鄭思齊（2013）研究發(fā)現(xiàn)，家庭自有住房對(duì)居民的幸福感有顯著的正向影響，房改房的單位市場(chǎng)價(jià)值對(duì)幸福感的貢獻(xiàn)要大于商品房，而商品房的區(qū)位價(jià)值對(duì)居民幸福感的貢獻(xiàn)更大，家庭越早擁有住房，所帶來(lái)的生活質(zhì)量提高和其自身的資產(chǎn)增值效應(yīng)表現(xiàn)得越充分，居民的幸福感越高。

第五，住房與子女教育問(wèn)題。關(guān)于住房與子女教育的研究相對(duì)較少，而且不同學(xué)者的結(jié)論也不太一致。Haurin et al.（2002）基于面板數(shù)據(jù)好處理效應(yīng)方法估計(jì)發(fā)現(xiàn)，與租房相比，擁有住房可以提高住房環(huán)境13%—23%，有更好的認(rèn)知能力以及子女出現(xiàn)更少的行為問(wèn)題；在擁有住房的家庭，子女的數(shù)學(xué)成績(jī)高9%，閱讀技能高7%，而行為問(wèn)題少1%—3%。黃悅勤等（1992）從心理學(xué)視角研究發(fā)現(xiàn)，中國(guó)兒童的健康和行為受住房類(lèi)型影響甚微。

三、住房對(duì)家庭行為的負(fù)外部性

住房不僅存在正外部性，也同樣會(huì)給居民帶來(lái)負(fù)外部性，因此關(guān)于住房自有與勞動(dòng)力流動(dòng)也有一些研究。學(xué)者們關(guān)注了住房的“鎖定”效應(yīng)，即對(duì)勞動(dòng)力流動(dòng)的限制，自由住房對(duì)失業(yè)、工資的反應(yīng)，以及住房對(duì)企業(yè)創(chuàng)新、社會(huì)生育率的影響，此類(lèi)研究也以國(guó)外學(xué)者居多。

第一，住房與勞動(dòng)力流動(dòng)——“鎖定”效應(yīng)。蒂伯特（Tiebout）在1956年關(guān)于地方公共品提供中“用腳投票”的理論最早提出了在人口充分流動(dòng)及地方政府競(jìng)爭(zhēng)下公共品通過(guò)土地（住房）市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)有效配置的思想，奧茲（Oates）驗(yàn)證了蒂伯特理論中蘊(yùn)含的一個(gè)微觀機(jī)制——人口流動(dòng)會(huì)將稅收和公共品資本化到房?jī)r(jià)中。自有住房可以給家庭帶來(lái)一些社會(huì)效益，但是同樣也會(huì)產(chǎn)生一些不良影響（負(fù)外部性）。尤其是住房自有者在地理空間上的流動(dòng)性更低，對(duì)勞動(dòng)力市場(chǎng)沖擊（高失業(yè)率和低工資）的反應(yīng)更弱（Oswald， 1996， 1997）。Andersson & Tom Mayock（2014）認(rèn)為自有住房的“鎖定”效應(yīng)進(jìn)而降低流動(dòng)性的一個(gè)重要原因是資產(chǎn)流失（equity erosion）。那些幾乎沒(méi)有或者持有負(fù)的住房資產(chǎn)者放棄流動(dòng)，因?yàn)槌鍪圻@些資產(chǎn)不足以?xún)斶€他們的抵押以及支付一個(gè)新家（Stein， 1995；Engelhardt， 1996）。Ferreira et al.（2010）運(yùn)用美國(guó)家庭調(diào)查數(shù)據(jù)（AHS）研究發(fā)現(xiàn)“水下”住房自由者（underwater homeowners）的流動(dòng)性較低，而Schulhofer-Wohl（2011）運(yùn)用同樣的數(shù)據(jù)卻得到相反的結(jié)論。Stein（1995）構(gòu)建了一個(gè)研究勞動(dòng)力流動(dòng)和自有住房關(guān)系假說(shuō)的理論模型，而Chan（2001）則首次運(yùn)用美國(guó)的數(shù)據(jù)檢驗(yàn)了住房資產(chǎn)的鎖定效應(yīng)假說(shuō)，另一個(gè)驗(yàn)證這一假說(shuō)的是Engelhardt（2003）運(yùn)用1985—1996年間的數(shù)據(jù)證實(shí)住房資產(chǎn)限制降低了勞動(dòng)力流動(dòng)性，住房鎖定效應(yīng)對(duì)大都市之間流動(dòng)的影響要大于大都市內(nèi)部的流動(dòng)。Andersson & Mayock（2014）認(rèn)為“水下”借貸十分重要，因?yàn)橘Y產(chǎn)變動(dòng)對(duì)這部分人的影響是與眾不同的，但是以往這些研究缺失了這一因素。Coulson & Grieco（2013）用美國(guó)的PSID數(shù)據(jù)（1999—2009年）考察了勞動(dòng)力流動(dòng)與資產(chǎn)之間的關(guān)聯(lián)，發(fā)現(xiàn)擁有適量不良資產(chǎn)的自有住房者與貸款房?jī)r(jià)比（loan-to-value）低于1和住房自由者的流動(dòng)性沒(méi)有明顯差異，貸款房?jī)r(jià)比大于1.2的住房自有者的流動(dòng)性大于接到更多資產(chǎn)者。Donovan & Schnurre（2011）考察了房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)對(duì)勞動(dòng)力流動(dòng)的影響。Andersson & Mayock（2014）在Hanushek & Quigley（1978）和Hardman & Ioannides（1995）構(gòu)建的自由勞動(dòng)力流動(dòng)模型基礎(chǔ)上，發(fā)現(xiàn)勞動(dòng)力流動(dòng)與自有住房之間存在非單調(diào)的關(guān)系，盡管金融危機(jī)中違約導(dǎo)致的流動(dòng)增加，但是這一增加對(duì)住房資產(chǎn)鎖定效應(yīng)帶來(lái)的流動(dòng)性降低的抵消作用幾乎沒(méi)有，住房資產(chǎn)下降大約導(dǎo)致勞動(dòng)力流動(dòng)減少25%。Lui & Suen（2011）基于香港的數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，公共住房擁有者比私有住房擁有者的流動(dòng)性更低，在流動(dòng)的情況下，他們更有可能重新選擇遠(yuǎn)離最初居住地的地方居住。此外，李斌（2008）指出，城市住房?jī)r(jià)值差異的拉大促使住房成為城市排斥外來(lái)者和擴(kuò)大差距的一種有力工具，流動(dòng)者的遷移成本因此而迅速增加。

第二，自由住房與失業(yè)、工資的關(guān)系。Green & Hendershott（2001）研究了美國(guó)1970—1990年留個(gè)年齡段被調(diào)查者的失業(yè)與自有住房之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)這種相關(guān)性在年輕人和老年人之間并不存在，但是在中年被調(diào)查者間存在，并且指出年輕人幾乎沒(méi)有財(cái)富積累，也較少地依附在地理空間上，從而可以自如地通過(guò)重新選擇住址來(lái)應(yīng)對(duì)失業(yè)問(wèn)題，而老年人的就業(yè)沒(méi)有受到住房產(chǎn)權(quán)的較大影響，是因?yàn)樗麄兇罅康仉x開(kāi)了勞動(dòng)力市場(chǎng)沒(méi)有。Coulson & Fisher（2009）發(fā)展了考慮企業(yè)進(jìn)入的搜尋模型，以驗(yàn)證Oswald關(guān)于自有住房與晚輩勞動(dòng)力市場(chǎng)表現(xiàn)（工資、失業(yè)）之間的相關(guān)假說(shuō)，并且運(yùn)用現(xiàn)有的三個(gè)理論對(duì)它們的預(yù)測(cè)結(jié)果進(jìn)行了比較，發(fā)現(xiàn)住房只有者失業(yè)的概率低于住房者同時(shí)有著更低的收入，此外高住房自有率的地區(qū)伴隨著更高的失業(yè)概率和工資；實(shí)證研究中區(qū)域住房自有率對(duì)個(gè)體職位選擇（tenure choice）而言并不是一個(gè)好的工具變量；高住房自有率可能帶來(lái)更好的就業(yè)創(chuàng)造、總體產(chǎn)出以及其他好處。Brunet & Havet（2011）研究了法國(guó)住房自有與工作匹配質(zhì)量之間的關(guān)系。Baert et al. （2013）研究了住房所有權(quán)與失業(yè)的關(guān)系，將住房所有者分為抵押購(gòu)買(mǎi)類(lèi)型和直接支付購(gòu)買(mǎi)類(lèi)型，發(fā)現(xiàn)前者最先從失業(yè)中走出來(lái)，而后者處于失業(yè)狀態(tài)的時(shí)間最久。Rouwendal & Nijkamp（2010）研究發(fā)現(xiàn)，在荷蘭當(dāng)住房自有者的住房持有成本高于租房者時(shí)，他們的工作搜尋強(qiáng)度更大。Taskin & Yaman（2013）研究發(fā)現(xiàn)，美國(guó)失業(yè)的住房自有者比租房者更加缺乏尋找工作的可能，這種自有住房給完全住房擁有者帶來(lái)的影響小于對(duì)抵押貸款擁有住房者。Kantor et al.（2013）指出，完全的住房擁有者從失業(yè)中走出來(lái)的概率低于租房者，并且更加不情愿接受長(zhǎng)距離通勤，從而證實(shí)了Oswald的理論，而高貸款杠桿率的房主與之相反。Munch et al.（2008）發(fā)現(xiàn)丹麥住房自有權(quán)與工作流動(dòng)之間存在負(fù)向關(guān)系，無(wú)論是到新的地方找新工作還是在本地找新的就業(yè)機(jī)會(huì)，并且住房自有權(quán)與失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)之間負(fù)相關(guān)，對(duì)工資存在正向作用。

第三，住房與其他相關(guān)問(wèn)題。Bracke et al.（2013）發(fā)現(xiàn)抵押貸款擔(dān)保通過(guò)放大風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，而減少了房主創(chuàng)業(yè)的可能性，這種負(fù)面關(guān)系隨抵押貸款債務(wù)而增加，并且在高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)更加明顯。Trucchi（2011）討論了意大利信用市場(chǎng)對(duì)自有住房的影響。王文春和榮昭（2014）基于中國(guó)35個(gè)大中城市數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲越快，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的創(chuàng)新傾向越弱。易君健和易行健（2008）發(fā)現(xiàn)香港房?jī)r(jià)指數(shù)平均上漲1%，總和生育率將顯著下降0.45%。潘允康等（1997）指出住房是影響中國(guó)家庭模式的重要因素， 隨著城市居民住房狀況的改變和住房政策的變化， 住房將成為影響未來(lái)城市家庭結(jié)構(gòu)的更為突出的因素。Hendershott et al.（2009）研究了自有住房與婚姻狀況之間的關(guān)系。Haan（2007）比較了美國(guó)和加拿大不同種族（膚色）移民的住房自有率。

四、住房對(duì)家庭行為的影響：實(shí)證研究策略

關(guān)于自有住房的外部性（Homeownership Externalities）的估計(jì)，現(xiàn)有研究所采取的策略多種多樣。Aaronso（2000）指出一些研究嘗試度量住房產(chǎn)權(quán)的非傳統(tǒng)性收益，如增加子女成功的概率（Green & White，1997）、公民身份（DiPasquale & Glaeser， 1999），以及各種各樣家庭的成果與態(tài)度（Rossi & Weber，1996），其中Green & White（1997）發(fā)現(xiàn)住房產(chǎn)權(quán)與失學(xué)和懷孕的概率在統(tǒng)計(jì)上有很強(qiáng)的相關(guān)性，但是這一估計(jì)結(jié)果是遺漏了重要變量導(dǎo)致的，因?yàn)閾碛凶》慨a(chǎn)權(quán)和租房之間的差異有多種多樣的度量尺度，而這些因素可能潛藏在被調(diào)查者的工作之中，如父母的技能、教育過(guò)程中的投資、財(cái)富以及家庭穩(wěn)定性。Epple & Romer（1991）和DiPasquale & Glaeser（1999）討論了住房所有者與租房面臨的激勵(lì)之間的差異。Aaronso（1999）認(rèn)為，除了純粹的樣本選擇之外，有多種機(jī)制表明住房產(chǎn)權(quán)與這些非傳統(tǒng)收益之間存在一種因果關(guān)系；如住房產(chǎn)權(quán)所有者在他們的社區(qū)中有較大的金融利益，因而會(huì)更多地投資于社區(qū)和學(xué)校，因?yàn)榉繓|可以通過(guò)將來(lái)住房?jī)r(jià)值的升值來(lái)回收他們的投資，而且其他影響孩子成就的特殊投資需求的減少也可以抵消對(duì)社區(qū)的投資；另一個(gè)作用機(jī)制是家庭的穩(wěn)定性。如Hanushek et al.（1999）使用個(gè)人固定效應(yīng)模型，發(fā)現(xiàn)住宅或?qū)W校有重大的移動(dòng)，對(duì)學(xué)生成績(jī)產(chǎn)生負(fù)面影響，尤其是少數(shù)民族和低收入家庭。Aaronso（1999）指出在估計(jì)自有住房外部性問(wèn)題時(shí)，需要考慮內(nèi)生性問(wèn)題，他與DiPasquale & Glaeser（1999）一樣運(yùn)用平均住房產(chǎn)權(quán)擁有率作為工具變量以解決內(nèi)生性問(wèn)題，而這主要是考慮到平均住房產(chǎn)權(quán)擁有率可以反映該區(qū)域住房成本財(cái)產(chǎn)稅率、利率以及一些其他住房的長(zhǎng)期特征。鄭思齊（2013）對(duì)公共品通過(guò)住房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)資源空間配置的內(nèi)在規(guī)律，以及住房市場(chǎng)的靜態(tài)和動(dòng)態(tài)響應(yīng)機(jī)制相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行了梳理，指出羅斯（Rosen）在1974年提出的特征價(jià)格（hedonic）模型成為識(shí)別公共品資本化效應(yīng)（公共品的邊際隱含價(jià)格，或居民對(duì)其的邊際支付意愿）及分析房?jī)r(jià)空間差異的常用方法，教育資源、交通基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量是學(xué)者最感興趣的三類(lèi)公共品。

五、結(jié) 語(yǔ)

總體而言，國(guó)內(nèi)外關(guān)于住房對(duì)家庭行為正外部性的研究雖然較多，但是仍有很多方面有待補(bǔ)充完善。具體而言，關(guān)于住房與居民財(cái)富積累的研究較多，但是沒(méi)有考慮住房代際傳遞（如房租收入）對(duì)子女財(cái)富積累的影響。關(guān)于我國(guó)自有住房對(duì)政治參與的研究極為有限，而且現(xiàn)有文獻(xiàn)沒(méi)有考慮個(gè)體異質(zhì)性帶來(lái)的影響，因而估計(jì)結(jié)果有待進(jìn)一步論證。關(guān)于住房對(duì)子女教育的研究較少，并且缺乏考察不同區(qū)位特征住房對(duì)子女教育影響的研究，因此關(guān)于中國(guó)住房特征對(duì)居民子女教育的影響有待運(yùn)用微觀數(shù)據(jù)進(jìn)行論證。關(guān)于住房與幸福感影響的研究中，沒(méi)有較細(xì)致地考察這種影響在原居民和移民之間的差異。關(guān)于住房與家庭投資決策的研究有待進(jìn)一步考察風(fēng)險(xiǎn)偏好問(wèn)題的影響。此外，還有諸多與住房有關(guān)的方面，研究者缺少關(guān)注，如住房與生活質(zhì)量、生活滿(mǎn)意度之間的關(guān)聯(lián)及其在不同群體之間的差異有待論證；住房與環(huán)境保護(hù)意識(shí)之間關(guān)聯(lián)等。

而關(guān)于住房對(duì)家庭行為負(fù)外部性的研究較為欠缺。具體而言，在微觀層面，中國(guó)住房“鎖定”效應(yīng)是否存在，有待考證；住房產(chǎn)權(quán)代際傳遞對(duì)子女就業(yè)決策與工資收入尋求之間的關(guān)系有待考證；住房特征對(duì)生育決策的影響及其在不同城市不同居民之間的差異，同樣有待考證。更為重要的是，從廣義虛擬經(jīng)濟(jì)視角出發(fā)，研究住房對(duì)居民行為以及社會(huì)流動(dòng)的影響的研究極少，需要一些實(shí)證研究的補(bǔ)充。

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